Cass. 3e civ., 30 septembre 2009, n° 08-18.209

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 20 février 2008) que le 5 avril 1959, les époux X... aux droits desquels viennent les consorts Y... ont consenti aux époux Z... aux droits desquels viennent les époux A... un bail commercial pour l'exploitation d'un fonds de commerce de boulangerie pâtisserie ; que les parties ont convenu le 25 février 1995 du renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 1995 ; que le 5 décembre 2003, les époux A... ont présenté une demande de renouvellement du bail ; que les consorts Y... leur ont notifié le 20 janvier 2004 une mise en demeure de remédier à des manquements contractuels ; que les époux A... ont saisi le tribunal afin de voir déclarer nulle la mise en demeure ; que le 5 mars 2004, les bailleurs ont notifié aux preneurs leur refus de renouvellement du bail sans offre d'indemnité d'éviction pour défaut d'entretien de l'immeuble ; que le 2 avril 2004, les époux A... ont assigné les consorts Y... en nullité du congé ;

Sur le premier moyen, ci après annexé :

Attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait de divers rapports, visites et constats que les lieux étaient en mauvais état et souffraient d'humidité et de vétusté, que le preneur ne pouvait être tenu de la remise à neuf des lieux dans lesquels le bailleur n'avait pas fait la moindre intervention depuis 45 ans et qui étaient donc dégradés avant tout par la vétusté, que les bailleurs étaient nécessairement au courant de l'état des lieux, plusieurs attestations faisant état de leur passage régulier dans les locaux , la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendait inopérante, a pu retenir qu'il n'y avait pas motif grave et légitime fondant le refus de renouvellement du bail et condamner les bailleurs au paiement d'une indemnité d'éviction ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, ci après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que l'état des lieux ne justifiait pas d'augmenter la valeur locative et en l'absence de mise en demeure préalable, la cour d'appel a pu fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer plafonné avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le deuxième moyen :

Vu l'article L. 145 28 du code de commerce ;

Attendu qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue, que jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat du bail expiré ;

Attendu que pour rejeter la demande de résiliation judiciaire, l'arrêt retient que le bail étant résolu par l'effet du refus du renouvellement, la demande subsidiaire de résiliation judiciaire était sans objet ;

Qu'en statuant ainsi sans rechercher si le manquement aux obligations du bail reproché aux preneurs constituait une cause grave et légitime de résiliation judiciaire du bail pendant la durée du maintien dans les lieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du
texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail ; l'arrêt rendu le 20 février 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée.