CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 3 décembre 2014, n° 12/23700

Suivant acte sous seing privé en date du 25 février 1965, Jeanne L. -G., aux droits de laquelle se trouvent aujourd'hui Ghislaine Clert G. et Maxime C. G. épouse Q., a donné à bail commercial à Mohand F., aux droits duquel viennent les consorts Messaoud L., Mohamed L., Kamel L., Rachid L., un immeuble situé [...], comprenant un bâti ment en façade sur rue, un bâti ment au fond, une cour entre les deux bâtiments, à destination exclusive d'hôtel meublé avec ou sans commerce de vins et liqueurs.

Des actes de renouvellement du bail ont été successivement signés le 2 janvier 1975, le 15 avril1983, le 5 mars 1992, le 15 mai 2002.

Le 30 juin 2008, les consorts L. ont cédé à la société Rev Hôtel le fonds de commerce exploité dans l'immeuble loué.

Par lettre du 23 janvier 2009, la préfecture de police de Paris faisait connaître aux bailleresses qu'elle émettait un avis défavorable à la poursuite de l'activité de bar-hôtel et qu'elle enjoignait l'exploitant de réaliser dans le délai imparti certaines mesures de sécurité.

Le même jour, elle adressait une lettre recommandée avec accusé de réception à Amar A., gérant de la société Rev Hôtel, lui indiquant que suite à la visite de la sous-commission de sécurité du 8janvier 2009, elle confirmait, en raison des anomalies relevées dans le procès-verbal joint en annexe, l'avis défavorable émis le 6 novembre 2006, reconduit le 27 juillet 2007 et le mettant en demeure de se conformer, en respectant strictement les délais imparti s, aux prescriptions demandées.

Le 3 juin 2009, la préfecture notifiait à Amar A. ainsi qu'aux consorts Clert G. un arrêté portant prescriptions de réaliser au plus tard le 30 septembre 2009 les mesures de sécurité indiquées en annexe et le 1er décembre 2009, un arrêté portant fermeture de l'établissement.

C'est dans ce contexte que les consorts Clert G. ont fait constater par huissier de justice, le 21 septembre 2009, l'état des lieux et ont fait délivrer à la société Rev Hôtel, le 29 juillet 2009, puis le 26 octobre 2009, des commandements, visant la clause résolutoire, d'avoir à se conformer aux prescriptions administratives.

La société Rev Hôtel et Amar A. l'ayant saisi d'une opposition aux commandements précités, le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 3 mars 2011, les a déclarés nuls et de nul effet faute d'avoir été délivrés de bonne foi dès lors que le preneur ne pouvait, raisonnablement, eu égard à l'ampleur des travaux à réaliser, y satisfaire dans le délai d'un mois.

Les consorts Clert G. ayant demandé par surplus la résiliation du bail en invoquant, au vu du procès-verbal de constat du 21 septembre 2009, des travaux de démolition de murs et de cloisons de nature à compromettre la solidité de l'immeuble et effectués sans autorisation du bailleur, le tribunal a mis hors de cause Amar A. et a ordonné une mesure d'expertise.

L'expert Alain K. a procédé à sa mission et déposé son rapport le 17 juin 2011.

Les consorts Clert G. ayant vendu l'immeuble le 24 octobre 2011 à la Société de Requalificati ondes Quartiers Anciens, ci-après la SOREQA, celle-ci est intervenue volontairement à la procédure en résiliation du bail aux torts de la société Rev Hôtel.

Par jugement du 8 novembre 2012, dont appel, le tribunal, après avoir relevé que la société Rev Hôtel avait entrepris des travaux de démolition touchant au gros oeuvre et modifiant la distribution des lieux et que l'urgence à se conformer aux prescriptions administratives ne la dispensait pas de rechercher l'autorisation du bailleur et de lui soumettre un dossier technique lui permettant d'apprécier le sérieux du projet, a, pour l'essentiel,

- prononcé la résiliation du bail consenti à la société Rev Hôtel sur les locaux situés [...],

- à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification du jugement, ordonné l'expulsion de la société Rev Hôtel et de tous occupants de son chef, avec si besoin, l'assistance de la force publique,

- dit que les objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront soumis aux dispositions des articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,

- condamné la société Rev Hôtel à payer à la SOREQA une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer contractuel outre les charges, jusqu'à la libération des lieux,

- débouté les parti es du surplus des demandes,

- condamné la société Rev' Hôtel à payer aux consorts Clert G. la somme de 5.000 euros et à la SOREQA la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné la société Rev Hôtel aux dépens.

La société Rev Hôtel et Amar A. ont relevé appel le 27 décembre 2012, toutefois, les dernières conclusions d'appelant, signifiées le 18 juillet 2013, ont été prises au seul nom de la société Rev Hôtel ;

Cette dernière demande l'information du jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail ; elle soutient avoir été confrontée à un cas de force majeure lui imposant de toucher au gros oeuvre sauf à s'exposer à un refus de l'administration de lever l'interdiction d'exploiter pour défaut de mise en conformité ; elle ajoute avoir tenu les bailleresses parfaitement informées du dossier technique de réhabilitation de l'immeuble et que c'est de mauvaise foi que celles-ci ont demandé la résiliation du bail à ses torts exclusifs ; elle poursuit la condamnation solidaire des consorts Clert G.et de la SOREQA à lui verser 15.000 euros de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis, matériel et moral, 1.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens dont distraction ; elle demande enfin, en toute hypothèse, à être relevée et garanti e par les consorts L. du paiement de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

Ghislaine Clert G., Maxime C. épouse Q. et la SOREQA ont conclu en dernier lieu le 29 août 2013 à la confirmation du jugement déféré sauf à maintenir, par voie d'appel incident, leur demande en condamnation de la société Rev Hôtel à payer à chacune la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts ainsi que leur demande en garanti e des consorts L. pour l'ensemble des condamnations prononcées contre la société Rev Hôtel ; elles demandent en tout état de cause une indemnité complémentaire de 5.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la société Rev Hôtel aux entiers dépens.

Les consorts L., par leurs dernières conclusions du 24 juillet 2013, s'en remettent à justice sur la question de la résiliation du bail et demandent le rejet de toutes les prétentions élevées à leur encontre.

SUR CE :

Sur l'appel d'Amar A.,

Amar A., gérant de la société Rev Hôtel, a été mis définitivement hors de cause par le jugement du3 mars 2011 et s'il est cité en tête du jugement dont appel en qualité de demandeur au côté de la société Rev Hôtel, aucune des dispositions de ce jugement ne lui fait grief ;

Il est dès lors irrecevable en son appel.

Sur la demande en résiliation du bail,

Il est énoncé au contrat de bail du 25 février 1965 et réitéré aux actes de renouvellement successifs que le preneur est tenu :

- de faire exécuter à ses frais, non seulement les réparations locatives et d'entretien, mais encore toutes les réparations grosses ou menues, extérieures ou intérieures, qui sont à faire actuellement ou qui le seront par la suite dans quelque parti e que ce soit de l'immeuble loué, mêmes celles aux gros murs et aux couvertures entières et celles aux murs mitoyens, lors même que leur exécution proviendrait du fait des propriétaires voisins, le ravalement intérieur et extérieur tel qu'il est prescrit par les règlements ainsi que toutes réconfortations et réfections quelconques auxquelles donneraient lieu l'immeuble loué, lors même que ces réparations, réconfortations et réfections proviendraient d'usure naturelle, de vétusté ou de cas de force majeure, l'intention des parties étant de mettre à la charge du locataire le clos et le couvert, toutes réfections quelconques et grosses et menues réparations, même celles indiquées par l'article 606 du Code civil, en dérogeant à cet effet aux dispositions des articles 1720 et suivants du même Code,

- de se conformer à toutes prescriptions administratives de voirie, de salubrité, d'hygiène et autres qui seraient imposées par l'autorité, soit en raison de l'immeuble lui-même, soit en raison du commerce du preneur, ou encore des installations qui y existent ou existeront dans l'avenir,

- de faire son affaire personnelle des travaux ou aménagements qui seraient prescrits de manière qu'en cours de bail la bailleresse ne puisse être recherchée,

- de faire exécuter toutes les réparations et réfections qui lui incombent, c'est-à-dire les grosses éventuellement, au fur et à mesure qu'elles deviendront nécessaires sans jamais pouvoir en différer l'exécution pour quelque cause que ce soit ;

Et qu'il lui est interdit de faire dans la maison louée des percements de murs ou de cloisons, changements de distribution ou travaux quelconques pouvant nuire à la solidité de l'immeuble sans le consentement exprès et par écrit de la bailleresse qui pourra exiger que les travaux soient surveillés par son architecte dont les honoraires seront payés par le preneur ;

C'est à tort que la société Rev Hôtel prétend que les clauses précitées seraient contradictoires en ce que, pour les travaux touchant au gros oeuvre, les unes posent une obligation, les autres une interdiction pour le preneur;

Les percements de murs et de cloisons, les démolitions et les changements de distribution et tous travaux pouvant nuire à la solidité de l'immeuble, interdits au preneur sauf autorisation du bailleur, ne sont pas de même nature que les réparations et réfections touchant au gros oeuvre, mises à la charge du preneur, qui visent à l'inverse à la conservation de l'immeuble et à la préservation de sa structure ;

En toute hypothèse, l'obligation pour le preneur de requérir l'autorisation expresse et écrite du bailleur avant d'entreprendre des démolitions ou des changements de distribution ne l'entrave en rien dans l'exécution de son obligation de prendre à sa charge les réparations et réfections y compris les grosses ainsi que les travaux de mise en conformité aux règles administratives ;

Il s'ensuit que la contradiction alléguée par la société Rev Hôtel, qui se garde au demeurant d'indiquer la conséquence juridique qu'elle entend en tirer, est dénuée de toute pertinence ;

En la cause, les bailleresses ne font pas grief à la société locataire d'avoir touché au gros œuvre mais d'avoir entrepris sans leur autorisation des travaux de démolitions de murs et de cloisons ainsi que des changements de distribution mettant en péril la solidité de l'immeuble ;

L'expert judiciaire a constaté lors de la visite des lieux effectuée le 14 avril 2011 en présence des parties respectivement assistées de leur conseil, que l'hôtel était inoccupé, inexploité, et à l'état de chantier, la société Rev Hôtel ayant interrompu, en raison de la procédure, le programme de réhabilitation qu'elle avait entrepris consistant à aménager 37 chambres tout confort (avec sanitaires et toilettes) en lieu et place des 55 chambres que comptait l'établissement ;

L'expert a relevé les travaux suivants :

- dépose de toutes les portes et fenêtres,

- démolition de certaines cloisons et construction de nouvelles cloisons,

- ouverture de portes et bouchement d'autres portes,

- piochement des enduits des gros murs porteurs,

- piochement des sols des chambres du rez-de-chaussée,

- démolition des planchers bas des chambres à l'étage,

- étaiement des solives bois vétustes,

- remplacement parti el d'autres solives,

et indiqué qu'il s'agissait de travaux de démolition modifiant la distribution et le cloisonnement, affectant la structure de l'immeuble et nécessitant l'étaiement parti el des planchers ainsi que le remplacement de nombreuses solives des planchers ;

Les photographies jointes en annexe au rapport d'expertise confirment les conclusions de l'expert et attestent de l'envergure des démolitions effectuées ;

L'expert a souligné par ailleurs que l'immeuble ancien et vétuste présentait certes, avant les travaux,  nombreuses fissures mais qui se sont aggravées et accentuées lors des démolitions, notamment au droit des ouvertures qui ont été réalisées ;

Enfin, l'expert a précisé que la société Rev Hôtel n'a pu lui communiquer le nom de l'architecte, ni lui remettre un contrat de maîtrise d'oeuvre, ni aucun compte-rendu de chantier, seul un devis du 24 juillet 2009 de la société Bati renov Services lui ayant été produit prévoyant :

- la démolition de toutes les cloisons séparant les chambres,

- le décapage des sols et murs,

- la reprise des structures en gros oeuvre et des malfaçons (poteaux et poutres),

- le coulage d'un dallage béton sur les trois niveaux,

- la constructi on de nouvelles cloisons ;

Il s'infère des constatations de l'expert, dont l'exactitude n'est aucunement contestée, que les travaux exécutés par la société Rev Hôtel consistent en des percements de murs et de cloisons et des démolitions de planchers, opèrent des changements de distribution et compromettent la solidité de l'immeuble et qu'ils relèvent en conséquence de la catégorie de travaux que le bail soumet impérativement à l'autorisation du bailleur;

La société Rev Hôtel soutient que les bailleresses étaient avisées du projet de rénovation et qu'elles agissent en résiliation du bail de mauvaise foi, dans le but d'obtenir le départ du preneur sans avoir à verser une indemnité d'éviction ;

Or, force est de rappeler que pour l'exécution des travaux concernés, le bail impose au preneur de recueillir l'autorisation écrite et expresse du bailleur et de constater que la société Rev Hôtel n'est pas en mesure de justifier d'une telle autorisation ;

Les pièces de la procédure établissent que la société locataire, désireuse de reprendre les travaux laissés en l'état, n'a recherché l'autorisation des bailleresses que dans le courant du mois de juin2011, alors que les opérations d'expertise étaient clôturées ;

Il ne saurait être reproché aux bailleresses de lui avoir opposé un refus alors que la demande n'était assortie d'aucun descriptif du programme de réhabilitation de l'immeuble ni de la moindre étude technique et que, pas plus que devant l'expert, le preneur ne justifiait de l'intervention d'un maître d'oeuvre, d'un architecte, ni ne communiquait en définitive une quelconque information permettant de s'assurer que les travaux entrepris, dont il avait été montré qu'ils portaient atteinte à la structure du bâti ment et à sa solidité, étaient conçus par des hommes de l'art et réalisés sous le contrôle de professionnels qualifiés ;

La société Rev Hôtel se prévaut de l'état de délabrement dans lequel se trouvait l'immeuble et de l'urgence, constitutive de cas de force de majeure, à se soumettre aux injonctions de la préfecture de police ;

Or, l'état antérieur de l'immeuble lui est imputable et résulte de ses propres défaillances, le bail stipulant expressément qu'il incombe au preneur de prendre à sa charge toutes les réparations et réfections, menues et grosses, y compris celles résultant de la vétusté, au fur et à mesure qu'elles deviendront nécessaires, sans jamais pouvoir en différer l'exécution pour quelque cause que ce soit, ainsi que tous les travaux « qui seraient prescrits » par l'autorité administrative, de telle manière que le bailleur ne puisse être recherché ;

Par ailleurs, aucun élément de la procédure ne permet de vérifier que les démolitions s'imposaient au preneur pour satisfaire aux mesures de sécurité prescrites par l'administration ; au preneur pour sati sfaire aux mesures de sécurité prescrites par l’administration ;

En toute hypothèse, les demandes de l'administration n'exonéraient en rien le preneur de son obligation de requérir l'autorisation expresse et écrite du bailleur pour la réalisation d'unprogramme de réhabilitation comprenant des démolitions de grande ampleur et l'urgence est vainement invoquée dès lors que les mises en demeure d'avoir à se mettre en conformité ont été successivement délivrées le 6 novembre 2006, le 27 juillet 2007, le 23 janvier 2009, que l'arrêté portant prescriptions a été notifié le 3 juin 2009 et l'arrêté portant fermeture de l'hôtel le 1erdécembre 2009, sans que le preneur ne mette à profit les trois années ainsi écoulées pour entreprendre les travaux nécessaires ;

Il suit de l'ensemble des observations qui précèdent que le preneur a manqué à ses obligations contractuelles en procédant à des travaux de démolition de murs et de cloisons et à des changements de distribution affectant la solidité de l'immeuble sans l'accord exprès et écrit du bailleur lequel s'est trouvé en outre privé du droit, stipulé à son bénéfice, d'exiger que les travaux soient surveillés par son propre architecte aux frais de preneur ;

Le bailleur est dès lors fondé en sa demande en résiliation du bail et le jugement sera confirmé sur ce point ainsi que sur les dispositions, non discutées, relatives à l'expulsion et à l'indemnité d'occupation.

Sur les demandes en dommages-intérêts,

Les consorts Clert G. et la SOREQA soutiennent avoir subi un préjudice des suites de l'inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles et demandent en réparation 15.000 euros de dommages-intérêts pour chacun ;

Or, s'il découle des développements qui précèdent que le preneur a failli à ses obligations contractuelles, le préjudice qui en est résulté pour le bailleur est suffisamment réparé par le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur, la preuve d'un préjudice distinct n'étant pas rapportée ;

Par confirmation du jugement déféré les consorts Clert G. et la SOREQA seront en conséquence déboutés de leur demande ;

La société Rev Hôtel demande également 15.000 euros de dommages-intérêts aux consorts Clert G. et la SOREQA au motif que la résiliation du bail aurait été poursuivie de mauvaise foi ;

Il s'infère toutefois du sens de l'arrêt que le bailleur est fondé en sa demande en résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur et que la mauvaise foi invoquée n'est pas caractérisée ; la demande sera en conséquence rejetée .

Sur la garanti e des consorts L.,

Celle-ci est recherchée tant par les consorts Clert G. et la SOREQA, que par la société Rev Hôtel ;

Les consorts Clert G. et la SOREQA prétendent bénéficier de la garanti e des consorts L. pour les condamnations prononcées à l'encontre contre la société Rev Hôtel et invoquent à cet égard les stipulations de l'acte de cession du fonds de commerce selon lesquelles le cédant sera dans tous les cas garant solidaire de son cessionnaire pour le paiement des loyers et charges et l'exécution des conditions du bail ;

C'est toutefois à raison que les premiers juges ont retenu que la clause ainsi rédigée est d'interprétation est stricte et ne couvre pas les créances indemnitaires telles que les indemnités d'occupation ;

Il doit être ajouté qu'elle ne couvre pas davantage l'indemnité allouée au titre des frais irrépétibles pour laquelle la garanti e des consorts L. est expressément revendiquée ;

La société Rev Hôtel demande à être garanti e par les consorts L. pour toutes les condamnations prononcées à son encontre sans autre précision sur le fondement de sa demande ;

Les éléments de la procédure établissent que la société Rev Hôtel s'est portée acquéreur du fonds de commerce le 30 juin 2008 alors que la préfecture de police de Paris avait à deux reprises, en2006 et en 2007, mis en demeure le preneur de procéder à des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité et qu'elle ne pouvait dans ces conditions ignorer l'état de l'immeuble ;

Par ailleurs, elle seule a pris l'initiative de procéder, sans autorisation du bailleur, aux démolitions litigieuses, aucun élément de la procédure ne permettant d'établir que les consorts L. ont concouru à cette entreprise ;

La demande en garanti e dirigée à leur endroit sera en conséquence rejetée.

Sur les autres demandes,

L'équité ne commande pas d'allouer aux consorts Clert G. et la SOREQA une indemnité complémentaire au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement dont appel,

Y ajoutant,

Déclare Amar A. irrecevable en son appel,

Déboute de toutes demandes contraires aux motifs de l'arrêt,

Condamne la société Rev Hôtel aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.