CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 28 mars 2018, n° 16/15521

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 10 avril 1986, la SCI MBMC AULNAY a consenti un bail commercial à la société « ETABLISSEMENTS C. L. », portant sur un bâti ment à usage industriel.

Après s'être poursuivi par tacite prolongation, le bail a fait l'objet d'un renouvellement à compter du 1er avril 2004.

Par acte sous seing privé en date du 25 mars 2013, le bail a été renouvelé à compter du 1er avril2013, pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2013 moyennant un loyer de 44 484 euros, soit un loyer mensuel de 3 707 euros, taxes et charges en sus, payable mensuellement à terme échu le 1er du mois suivant soit pour la première fois le 1er mai 2013.

Les locaux sont à usage d'activités de peinture, traitement de surfaces, grenaillage et métallisation.

Par lettre recommandée en date du 17 septembre 2013, le conseil de la société C. L. a écrit à la SCIMBMC AULNAY, se plaignant d'un risque de pollution au plomb et à l'amiante et a précisé que sa cliente n'entendait pas maintenir son acti vité dans un local impropre à sa destination, et elle dénonçait le bail avec effet au 31 janvier 2014.

Par lettre recommandée en date du 27 janvier 2014, le conseil de la société C. L. a écrit à la SCIMBMC AULNAY demandant selon quelles modalités il pouvait être procédé à la restitution des clés.

Par lettre recommandée en date du 20 mars 2014, la SCI MBMC AULNAY informait la société C. L. qu'elle contestait le droit de cette dernière de dénoncer unilatéralement le bail, et rappelait que le bail devait se poursuivre et donner lieu au paiement des loyers.

Par jugement en date du 11 mai 2016, le tribunal de grande instance de Bobigny « a:

- Dit qu'il n'est pas démontré un manquement, a fortiori grave, de la SCI MBMC AULNAY justifiant la résolution à ses torts du bail commercial renouvelé le 25 mars 2013,

- Débouté la société C. L. de sa demande de résiliation imputable au bailleur, la SCI MBMCAULNAY,

- Condamné la société C. L. à payer à Ia SCI MBMC AULNAY la somme de 18.535 euros au titre des loyers impayés selon un décompte arrêté au 30 juin 2014 pour la période du mois de février2014 au mois de juin 2014,

- Condamné la société C. L. à payer à la SCI MBMC AULNAY la somme de 3.707 euros par mois jusqu'au terme de la période triennale au 31 mars 2016 selon le congé donné par la locataire le 22septembre 2015,

- Débouté la SCI MBMC AULNAY de sa demande de condamnation de la société C. L. à entretenir les locaux, à réparer la toiture, à apporter remèdes à tous les désordres résultant du procès-verbal de constat en date du 15 mai 2014 sous astreinte, en l'état d'éléments insuffisamment précis sur les travaux de remise en état à effectuer et en l'absence de chiffrage du coût de remise en état,

- Condamné la société C. L. à payer à la SCI MBMC AULNAY la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article700 du code de procédure civile,

- Condamné la société C. L. à payer à la SCI MBMC AULNAY les entiers dépens, au profit de la S.C.P. W. - B. - T. ' B.- D.,

- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

La société C. L. a relevé appel de la décision par déclaration en date du 14 juillet 2016.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 février 2017, la société C. L. demande à la cour, au visa des dispositions des articles 1134 et 1184 du Code Civil, des articles 1334-12-1 et suivants et R. 1334-14 et suivants du code de la santé publique et des articles 4121-1et 4141-1 et suivants du code du travail, de :

- Informer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

- Constater que la SCI MBMC a commis une faute grave en ne remettant pas les diagnostics prescrits par l'autorité règlementaire lors des différents renouvellements du bail, et plus- précisément lors de la signature du bail le 25 mars 2013 ;

- Dire et juger que ces manquements sont suffisamment graves pour justifier la résolution du bail ;

- Prononcer la résolution du bail signé le 25 mars 2013 ;

- Dispenser la société C. L. du paiement du loyer à compter du jour de la mise à disposition des clés, soit le 27 janvier 2014 ;

- Condamner la SCI MBMC AULNAY à rembourser à la société C. L. la somme de 33 749 euros correspondant au montant du dépôt de garanti e ;

- Confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a débouté la SCI MBMC AULNAY de sa demande ;

- Condamner la SCI MBMC AULNAY à verser à la société C. L. la somme de 5 000,00 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

- Condamner la SCI MBMC AULNAY en tous les dépens dont distraction pour ceux-là concernant au profit de Maître Pascale L., qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 novembre 2017 la S.C.IMBMC AULNAY demande à la cour de':

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la SCIMBMC de sa demande de condamnation de la Société C. L. à entretenir les locaux,

Y ajoutant,

- Condamner la société C. L. à payer à la SCI MBMC à titre de pénalités, les intérêts calculés au taux de 12 % par mois sur chacun des termes de loyers impayés,

- Débouter la société C. L. de toutes ses demandes.

- Condamner la société C. L. à payer à MBMC, au titre des travaux de remise en état, la somme de289.071,18 € TTC.

Subsidiairement et avant dire droit sur l'évaluation des préjudices de la SCI MBMC,

- voir nommer tel expert chargé de se rendre sur place, de décrire les locaux et de donner son avis sur les devis produits par la société MBMC afin d'évaluer les travaux de remise en état,

- Condamner la société C. L. à payer à la société MBMC la somme de 5.000 euros au titre de l'article700 du code de procédure civile

.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l'exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 6 février 2018.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

La société C. L. entend se prévaloir d'une résiliation du bail commercial aux torts du bailleur en invoquant une faute grave de celui-ci qui ne lui a pas remis les diagnostics prescrits par l'autorité réglementaire lors des différents renouvellements, manquement sur lequel, selon elle, le juge de première instance ne s'est pas prononcé. Elle précise que le diagnostic amiante au terme duquel la présence d'amiante a été relevée dans un conduit et dans des plaques de fibrociment dégradées, a été réalisé le 13 septembre 2013, soit près de six mois après la signature du bail renouvelé ; que la SCI MBMC AULNAY ne peut a posteriori remplir une obligation d'information préalable qui lui incombait. Elle ajoute qu'il a aussi été constaté la présence de plomb dans les locaux ; que la CRAMIF (Caisse régionale Assurance Maladie d'Ile de France) a préconisé de dépolluer les installations de sa teneur en plomb. Elle prétend que dès qu'elle a été informée de la dangerosité des locaux qu'elle louait à la SCI MBMC AULNAY, elle n'avait pas d'autre choix que d'évacuer les locaux de tous ses salariés ne pouvant plus les exposer à un risque pour leur santé et leur sécurité.

La SCI MBMC AULNAY soutient que la locataire ne pouvait pas dénoncer unilatéralement le bail le17 septembre 2013 et quitter les lieux en janvier 2014 sans s'acquitter des loyers. Elle explique avoir remis un diagnostic amiante en date du 13 septembre 2013 en mains propres à la société C.L. ; que s'il a été détecté de l'amiante dans les panneaux en fibrociment de la toiture et dans un conduit, la présence d'amiante ne rend pas les locaux inutilisables ; que la dégradation des plaques de la toiture en fibrociment provient du seul fait de la société C. L. qui est dans les locaux depuis1986. Sur la présence de plomb, elle prétend que l'activité de grenaillage de la société C. L. consiste à projeter de la grenaille d'acier à haute pression sur du matériel pouvant contenir du plomb, ce qui génère des émissions de substances volati les ; que d'ailleurs la CRAMIF a relevé que la grenailleuse n'était pas nett oyée et que la grenaille était lourdement chargée en plomb ; que l'exposition au plomb ne vient donc pas de la toiture mais de l'acti vité de la société C. L..

Sur les obligations du propriétaire-bailleur en matière d'amiante

Un diagnostic amiante doit être effectué par le propriétaire depuis le décret n° 96-97 du 7 février1996 pour tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997,réglementation qui a par la suite été codifiée dans le code de la santé publique. L'article L. 1334-12-1 du code de la santé publique dans sa version applicable à l'espèce, précise que, « les propriétaires, ou à défaut les exploitants, des immeubles bâti s y font rechercher la présence d'amiante ; en cas de présence d'amiante, ils font établir un diagnostic de l'état de conservation de l'amiante dans les matériaux et produits repérés et mettent en oeuvre, le cas échéant, les mesures nécessaires pour contrôler et réduire l'exposition. » Le propriétaire doit tenir à disposition des occupants le diagnostic.

Aux termes de l'article R. 1334-29-5.III du code de la santé publique, issu du décret du 3 juin 2011, la fiche récapitulative du dossier technique amiante est communiquée par le propriétaire dans le délai d'un mois après sa constitution ou sa mise à jour aux occupants de l'immeuble bâti.

Mais contrairement à ce que prétend la société C. L., il n'y a pas d'obligation légale ou réglementaire pour le bailleur d'annexer le diagnostic technique amiante au bail commercial.

Un rapport de diagnostic technique amiante a été établi par le cabinet de diagnostic Immobilier Aulnay Gare le 13 septembre 2013 à la demande de la SCI MBMC AULNAY.

La SCI MBMC AULNAY a donc fait effectuer le diagnostic technique amiante des locaux donnés à bail. Ce rapport comprend un rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante et une fiche de synthèse des diagnostics.

Les parties sont en désaccord sur la date de communication de ce rapport puisque la société C. L. prétend ne l'avoir reçu que pendant la procédure de première instance alors que la société C. L. expose qu'il a été remis aux mains propres à son gérant le 18 septembre 2013, ce qui ressort effectivement d'une lettre en date du 20 mars 2014 de la SCI MBMC AULNAY adressée à la société C. L. et dont l'avis de réception est produit.

Si le diagnostic amiante n'a pas à être annexé au bail, il s'agit d'un diagnostic obligatoire auquel le bailleur a procédé tardivement alors que la réglementation en matière d'amiante est applicable depuis 1996, date à laquelle la société C. L. occupait déjà les locaux, de sorte que ce n'est qu'après plusieurs années d'occupation des lieux que la société C. L. a pu avoir une information des risques éventuels liés à l'amiante dans les locaux donnés à bail même si elle ne pouvait ignorer que la toiture en fibrociment contenait nécessairement de l'amiante.

Il convient donc d'examiner si en procédant tardivement au diagnostic amiante et à l'information du preneur des risques éventuels liés à la présence d'amiante, le bailleur a manqué à l'obligation de sécurité inhérente à l'obligation de délivrance des locaux donnés à bail qui pèse sur lui par application de l'article 1719 du code civil.

Selon le rapport précité, il a été repéré des matériaux et produits contenant de l'amiante localisés dans la toiture. Il s'agit d'une part, du conduit menant à la toiture pour lequel il a été constaté que le matériau n'est pas dégradé, présentant selon les critères d'évaluation retenus, un risque de dégradation faible ou à terme. Il a été préconisé de réaliser une évaluation périodique. Il s'agit d`autre part, des plaques en fibres-ciment sur la toiture pour lesquelles il a été constaté un matériau dégradé (étendue ponctuelle), présentant selon les critères d'évaluation retenus, un risque d'extension à terme de la dégradation. Il a été préconisé par le diagnostiqueur de réaliser une action corrective de premier niveau.

Il résulte également d'un courrier en date du 31 juillet 2013 de la direction régionale des risques professionnels de la Caisse Régionale d`Assurance Maladie de Sécurité Sociale adressé à la société L. qu'il a été constaté que le toit du local 'semble être en fibrociment', et il était rappelé que la « dégradation de plaques en fibrociment de toiture induirait le retrait et le remplacement de ces plaques ainsi que le dépoussiérage du bâti ment selon un protocole stipulé par plan de retrait amiante ». Ce courrier n'a pas pour objet de constater la dégradation des matériaux contenant de l'amiante mais rappelle qu'en cas de dégradation des mesures doivent être prises.

Il s'ensuit que seules les plaques en fibrociment nécessitent une mesure de prévention de premier niveau, ce de manière localisée puisque l'étendue est ponctuelle. Il s'agit, au vu des conséquences réglementaires et recommandations mentionnés en page 11 et 12 du rapport, d'une action de remise en état limitée au remplacement ou au recouvrement ou à la protection des seuls éléments dégradés.

Par conséquent, bien que le diagnostic amiante n'ait été fait qu'en septembre 2013, il pouvait être aisément remédié à la dégradation limitée des plaques de fibrociment. Or la société C. L. n'a pas mis en demeure la SCI MBMC AULNAY de procéder aux travaux permettant de remettre en état les éléments dégradés. Par ailleurs, il n'a pas été constaté par la CRAMIF ou par l'autorité administrative d'atteinte à la santé des salariés de la société C. L. en relation avec la dégradation limitée des plaques de fibrociment.

Il ne résulte pas de ces éléments que les locaux étaient devenus impropres à l'activité de la société C. L. et impliquaient un départ précipité de la locataire des lieux loués depuis le 10 avril 1986.

Dans ces conditions, si le fait que la SCI MBMC AULNAY a attendu plusieurs années avant de faire établir le diagnostic amiante constitue un manquement à son obligation de sécurité et de délivrance des locaux donnés à bail, celui-ci n'est pas suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail aux torts du bailleur dès lors qu'il pouvait être remédier à la dégradation limitée des plaques de fibrociment et qu'il n'est pas démontré d'atteinte à la santé des salariés de la société C. L. en relation avec la dégradation des plaques de fibrociment.

Sur la présence de plomb dans les locaux donnés à bail

Les locaux sont à usage d'activités de peinture, traitement de surfaces, grenaillage et métallisation, activités exercées par l'appelante.

Contrairement à l'amiante, le diagnostic plomb n'est obligatoire que pour les locaux à usage d'habitation ou à usage mixte. Or les locaux donnés à bail ne comprennent pas de local d'habitation accessoire à la partie commerciale. Par conséquent, il n'y avait aucune obligation légale ou réglementaire mettant à la charge de la SCI MBMC AULNAY l'établissement d'un tel diagnostic, de sorte qu'aucun manquement à son obligation d'information du preneur ne peut lui être reproché de ce chef.

La société C. L. expose que la présence de plomb et d'amiante dans le local ne résulte pas de son activité mais de celle de ses prédécesseurs. Elle prétend en effet que la société C. L. a été fondée par M. C. et L., qui seraient gérant et associé de la SCI MBMC AULNAY ; que M. L., qui leur a succédé, a exploité la société C. L. pendant plusieurs années avant de vendre ses parts sociales le26 avril 2013. Il s'ensuit, comme le relève l'intimée, que seules les parts sociales ont été vendues ; qu'en l'absence de cession du fonds de commerce, c'est bien le même preneur qui occupe les lieux depuis 1986 ; que ce n'est que le 25 novembre 2014 que la société « SARL C. L. » a été absorbée par la société C. L. avec transmission universelle du patrimoine, ce alors qu'elle avait déjà quitté les lieux.

Il a été versé aux débats une fiche d'inaptitude au travail d'un salarié datée du 13 novembre 2009dont il ressort que le maintien du salarié à son poste de travail entraîne un danger immédiat pour sa santé mais cette fiche ne précise pas si cela résulterait éventuellement d'une exposition au plomb (ou à l'amiante) faute d'indication sur la nature du danger et le poste de travail qui était occupé.

Et surtout, il ressort du courrier précité du 31 juillet 2013 de la direction régionale des risques professionnels de la Caisse Régionale d`Assurance Maladie de Sécurité Sociale qu'il a été constaté que le « local comprenant le four, l'installation peinture et la grenailleuse est particulièrement sale et encombré d'installations obsolètes et inutilisées. La grenailleuse ne semble pas avoir été nettoyée récemment et les éléments en notre possession indiquent que la grenaille est lourdement chargée en plomb » ; que cette « situation expose les salariés travaillant dans le local à un risque d'intoxication au plomb ». La CRAMIF demandait de faire dépolluer le local de l'ensemble des poussières.

Il s'ensuit que les poussières de plomb trouvent leur source dans la grenailleuse qui se trouvait dans les locaux le 31 juillet 2013 et dont le nettoyage incombe à la société C. L. en sa qualité de locataire et celle-ci qui ne démontre pas la présence d'une autre source de plomb.

Par conséquent, au regard de l'ensemble de ces développements, aucun manquement ne peut être reproché à la SCI MBMC AULNAY en tant que bailleur sur la présence de plomb dans les locaux.

La société C. L. sera donc déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur de sorte que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Le bail liant les parties a donc pris fin par l'effet du congé non contesté par le bailleur délivré par la société C. L. par acte extra judiciaire en date 22 septembre 2015 pour le 31 mars 2016.

Sur les loyers

Dans la mesure où le bail a pris fin le 31 mars 2016 et que la société C. L. est déboutée de sa demande de résiliation aux torts du bailleur, celle-ci sera déboutée de sa demande de dispense de paiement des loyers.

Comme relevé par le jugement entrepris, le décompte arrêté au 30 juin 2014 fait apparaître unsolde dû à hauteur de 18.535 euros pour la période du mois de février 2014 au mois de juin 2014dont est redevable la société C. L. qui ne justifie d'aucun règlement.

Pour la période postérieure, la société C. L. sera tenue de payer la somme de 3.707 euros par mois jusqu'au terme de la période triennale au 31 mars 2016 selon le conge donné par la locataire le 22septembre 2015.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

La SCI MBMC AULNAY réclame en sus que les sommes allouées au titre des loyers impayés portent intérêt pour chacun des mois concernés au taux de 12%.

Mais la clause contractuelle relative aux pénalités de retard s'analyse en une clause pénale susceptible d'être modérée même d'office par le juge par application de l'article1231-5 (ancienarticle1152) du code civil. Les pénalités de retard sollicitées sont manifestement excessives eu égard au montant du loyer mensuel de sorte qu'il convient de dire que les sommes allouées au titre des loyers impayés porteront pour chacun des mois concernés intérêts au taux légal.

Sur le montant des travaux de remise en état

L'intimée demande la prise en charge par la société C. L. du montant des travaux nécessaires à la remise en état à hauteur d'un total de 289.071,18 euros TTC. Elle expose avoir fait procéder à un procès-verbal de constat le 15 mai 2014 sur autorisation du président du tribunal ainsi qu'à un procès-verbal le 31 mars 2016 date à laquelle elle a repris possession des lieux suite au congé triennal. Elle précise que le locataire a manqué à son obligation d'entretien et de réparation et qu'il a à sa charge les travaux de la toiture. Elle explique que les coûts des devis sont notamment liés à la procédure de dépollution de l'amiante et du plomb.

La société C. L. estime que les devis sont surévalués car elle n'a pas à prendre en charge les travaux d'amélioration des locaux; que les installations de grenaillage, mécanisation et application peinture ainsi que les cheminées étaient installées depuis 1969 et n'ont pas été mises en place par elle en1986 de sorte qu'elle n'a pas à prendre en charge leur dépose.

Selon le bail, les gros travaux limitativement visés à l'article606 restent à la charge du bailleur, sauf en ce qui concerne la toiture dont la réfection et l'entreti en restent à la charge du preneur. Celui-ci doit rendre à son départ les locaux en bon état d'entreti en locati f. Aucune clause ne transfère la vétusté sur le preneur. Il n'a pas été produit de constat d'entrée dans les lieux de sorte que ceux-ci sont réputés avoir été pris en bon état.

Il doit être tenu compte de l'état d'usure normale des locaux à vocation industrielle qui datent de1968 et qui sont exploités par l'appelante depuis 1986.

Il ressort notamment des procès-verbaux de constat d'huissier en date du 15 mai 2014 et du 31mars 2016 versés aux débats que les lieux sont très sales, globalement en mauvais état, anciens et n'ont pas été nettoyés ; que les installations électriques sont anciennes et vétustes ; que la toiture est percée de trous de conduits de cheminées et de l'eau pluviale inonde le sol en aplomb. La peinture extérieure est défraîchie, sur le mur en pavé de verres, 14 sont abîmés, cassés ou détériorés, la cabine de sablage est en très mauvais état ; les parois métalliques du four sont doublés d'un mur en parpaing partiellement cassé ; l'ensemble est ancien, non utilisable et dépourvu de porte, une des parois du four est percé ; que le compresseur est hors d'usage et le conduit de la chaudière est percé.

Si la réfection et l'entretien de la toiture sont contractuellement à la charge de la société C. L., il ressort des pièces produites que le bâti ment date de 1968 et qu'il est à usage industriel depuis l'origine; que la toiture en fibrociment contenant de l'amiante étant d'origine, elle est très ancienne et vétuste; que le bailleur n'a jamais fait procéder au diagnostic amiante avant septembre 2013,obligation lui incombant depuis 1996 et qui aurait pu permettre de prévenir en amont la détérioration progressive des plaques contenant de l'amiante puisque le diagnostic a pour objet de permettre une vérification périodique en cas de besoin; qu'en tant que propriétaire il ressort de son obligation de délivrance la prise en charge du coût du désamiantage des plaques en fibrociment. Néanmoins en enlevant les conduits de cheminées, le preneur n'a pas comblé les ouvertures en toiture et a ainsi contribué à la dégradation de la toiture en fibrociment. Il s'ensuit qu'il devra régler à hauteur de 10% le montant réclamé à ce titrefi gurant dans le devis du 29 septembre 2016 soit (10% de 31 905 euros HT), 3 190,50 euros HT.

Il est également réclamé dans ce devis diverses sommes au titre de la dépose de la sableuse, du four et de la démolition du socle en béton de l'ancien support de compresseur avec reprise du sol. Il s'agit d'installations certes anciennes mais qui ont été utilisées par la société C. L., qui est dans les lieux depuis 1986, dans le cadre de son activité, sans que celle-ci ne procède, vu leur état, à leur entretien ou réparation pendant toutes ses années d'exploitation, de sorte qu'il incombe à celle-ci de régler le coût de leur dépose, ce matériel dégradé étant désormais inutilisable. Elle devra donc régler à ce titre au vu du devis du 29 septembre 2016, la somme de 67 764 euros HT.

Concernant la remise en état des façades pour enlever les enseignes C. LAFORGUE qui sont restées en place au départ de la locataire, il n'y a pas lieu de faire droit à la totalité de la somme mentionnée dans le devis 004282 du 29 septembre 2016, l'ancienneté du bâti ment ne justifiant pas la remise à neuf des façades, de sorte que la société C. L. sera condamnée à régler la somme de10% de 30 315 euros HT, soit 3 031,50 euros HT.

Les installations électriques étant au vu des constats d'huissier vétustes, il n'y a pas lieu de mettre à la charge de la société C. L. leur dépose. La SCI MBMC AULNAY sera donc déboutée de sa demande à ce titre formalisée par le devis du 24 octobre 2016. Pareillement, il a été constaté la dégradation du conduit de la chaudière mais pas de dysfonctionnement des radiateurs. Mais le devis ne ventilant pas ce qui relève des radiateurs et de la réfection de la chaudière, aucune somme ne pourra être accordée.

Le bailleur a versé aux débats un devis relatif au nettoyage par aspiration des poussières de plomb provenant de la pollution du local. En effet, s'il a été constaté par la CRAMIF que la grenailleuse n'était pas correctement nettoyée et source d'émission de poussières de plomb, le devis présenté préconise des travaux sur la partie cour et rue, sans qu'un rapport de repérage plomb ne soit fait permettant d'apprécier la surface réelle à traiter. Il ne sera donc pas fait droit à la totalité de la somme réclamée mais à une somme forfaitaire de 50% de 75 628 euros HT, soit 37 814 euros HT.

Il s'ensuit que la société C. L. devra régler au titre de la remise en état des locaux la somme totale de :

- 3 190,50 euros HT

- 67 764 euros HT

- 3 031,50 euros HT

- 37 814 euros HT

soit la somme de 111 800 euros HT, soit 134 160 euros TTC.

Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'expertise judiciaire aux fi ns d'évaluer son préjudice sollicitée par la SCI MBMC AULNAY, la cour disposant d'éléments suffisants.

Sur le dépôt de garantie

La société C. L. prétend que le dépôt de garanti e qu'elle a versé est de 33 749 euros mais la pièce 6qu'elle produit ne permet pas d'identifier à quoi correspond la somme de 31 775 euros datée du1er janvier 2013, contrairement à la somme de 987 euros versée à deux reprises en mai 2013 et qui est bien intitulée dans le grand livre 'dépôt de garanti e'. Le bail renouvelé le 25 mars 2013 stipule que le dépôt de garanti e est de 22 242 euros dont la somme de 20 268 euros réglée à la signature du bail et la somme de 1 974 euros à verser en complément, ce qui correspond aux deux compléments figurant sur le grand livre.

Le dépôt de garanti e vient en garanti e de l'exécution des obligations du preneur. Eu égard aux loyers impayés et aux frais de remise en état qui sont supérieurs à son montant, il n'y a pas lieu d'en ordonner restitution mais il viendra en déduction des sommes dues par le preneur au titre dela remise en état.

Par conséquent, la société C. L. sera condamnée à régler la somme de 134 160 euros TTC - 22 242euros, soit 111 918 euros TTC au titre des frais de remise en état.

Sur les demandes accessoires

Il n'est pas inéquitable de condamner la société C. L. à régler la somme de 2 500 euros au titre de l'article700 du code de procédure civile.

La société C. L. qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la SCI MBMC AULNAY de sa demande de condamnation de la société C. L. à entretenir les locaux,

Statuant à nouveau et y ajoutant

Condamne la société C. L., SARL à payer à la SCI MBMC AULNAY à titre de pénalités, les intérêts calculés au taux légal par mois sur chacun des termes de loyers impayés,

Condamne la société C. L., SARL à payer à la SCI MBMC AULNAY, au titre des travaux de remise en état, la somme de 111 918 euros TTC, après déduction du dépôt de garantie à hauteur de 22242 euros,

Condamne la société C. L., SARL à régler à la SCI MBMC AULNAY la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette le surplus des demandes,

Condamne la société C. L. aux dépens d'appel.