CA Versailles, 12e ch., 12 juin 2018, n° 17/02432

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 27 juin

2012, M. Christian M. et M. Gérard Z. ont donné mandat à l'agence D. de rechercher un locataire pour la signature d'un bail portant sur un local commercial dont ils sont propriétaires à Sartrouville.

C'est ainsi que suivant bail commercial précaire en date du 24 mai 2013, M. Christi an M. et M. Gérard Z. ont donné en location à M. Mustapha N. ce local situé [...] pour y exercer une activité de « point chaud, pain, viennoiseries et toutes activités s'y rattachant ».

Le bail a été conclu pour une durée maximum de 23 mois commençant à courir le 1° juin 2013pour se terminer le 30 avril 2015, moyennant un loyer annuel de 12.000 euros nets payable trimestriellement, assorti d'une franchise de loyers de trois mois (juin, juillet et aout 2013) en contrepartie de travaux à réaliser, une provision sur charges de 132 euros par trimestre et un dépôt de garantie de 6.000 euros.

Par courrier du 18 juillet 2013, la mairie de Sartrouville a informé M. N. que le local n'était pas conforme à la réglementation en matière d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite et qu'il ne pouvait donc pas bénéficier d'une autorisation d'aménager et d'ouverture.

Puis, par courrier du 7 août 2013, la mairie de Sartrouville a rejeté le recours gracieux exercé par M. N., confirmant son refus d'autoriser l'ouverture du local au public.

Par actes d'huissier délivrés les 12, 13 et 14 mars 2014, M. Mustapha N. a assigné M. Christi an M., M. Gérard Z. représenté par son tuteur, Mme Annette R., ainsi que l'Agence D. aux fins principalement de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts des bailleurs, et d'obtenir réparation du préjudice subi du fait d'un préjudice d'exploitation et de divers travaux, achats de matériels et frais engagés pour l'ouverture de son commerce.

Par jugement du 1° février 2017, le tribunal de grande instance de Versailles a :

- prononcé la résolution du bail,

- condamné solidairement M. Christi an M. et M. Gérard Z., d'une part, et l'agence D., d'autre part, à payer à M. Mustapha N. les sommes de :

* 8.013,20 euros au titre de frais engagés pour la réalisation de travaux,

* 122,19 au titre de frais d'immatriculation au RCS,

* 270 euros au titre des charges,

* 1.500 euros au titre des frais d'agence,

- ordonné la restitution du dépôt de garanti e à hauteur de la somme de 6.000 euros,

- condamné in solidum les bailleurs et l'agence D. au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l'appel interjeté le 24 mars 2017 par la société Agence D..

Vu l'ordonnance du 19 octobre 2017 par laquelle le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité parti elle de l'appel interjeté par la société Agence D. à l'encontre de M. N..

Vu les dernières écritures signifiées le 22 septembre 2017 (soit antérieurement au prononcé de la caducité parti elle de son appel) par lesquelles l'agence D. demande à la cour de :

- Infirmer le jugement rendu le 1° février 2017 en ce qu'il a retenu un manquement de l'Agence D. à son obligation d'information et de conseil qui a contribué à l'impossibilité pour Monsieur N. d'exploiter les locaux,

Statuant à nouveau,

- Débouter Monsieur Mustapha N. et Monsieur M. et Monsieur Z. de l'ensemble de leurs demandes, fi ns et prétentions,

- Vu l'arrêté du Maire de Sartrouville en date du 7 octobre 2010, affiché le 29 octobre 2010,

- Dire et juger que le bailleur a manqué à son obligation d'information auprès de son mandataire et à son obligation d'exécuter les travaux de mise en conformité sur l'accessibilité des locaux à l'égard de son locataire Monsieur N.,

- Infirmer le jugement en sa condamnation in solidum de l'Agence D. au paiement de toute somme due au titre des préjudices de Monsieur N., par une condamnation exclusive de Monsieur M. et de Monsieur Z.,

- Condamner Monsieur N. et Monsieur Christi an M. et Monsieur Gérard Z., représenté par sa tutrice Madame Annette R., conjointement et solidairement au paiement de la somme de 2 000euros pour chacune des parties, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

- Condamner les mêmes aux entiers dépens dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

Vu les dernières écritures signifiées le 28 mars 2018 au terme desquelles messieurs M. et Z. demandent à la cour de :

- infirmer le jugement du 1° février 2017 en toutes ses dispositions, à l'exception de celles rejetant la demande d'indemnisation du préjudice d'exploitation et d'achat de matériel,

Et statuant de nouveau :

- rejeter l'intégralité des demandes de l'agence D. et de M. N.,

- prononcer la résiliation judiciaire du bail dérogatoire du 23 mai 2013 à la date du 20 octobre2013, correspondant à la déclaration de cessation d'activité de Monsieur Mustapha N.,

- constater que Monsieur N. a réalisé des travaux non autorisés par les Bailleurs consistant en la dépose des trois grilles de sécurité des vitrines du local, et au percement du mur de la cage d'escalier pour la reprise des tuyaux d'arrivé et de vidange de l'eau,

- condamner Monsieur N. :

* à réparer le dommage causé par la pose non conforme de son enseigne, ayant occasionné des dégâts de façade à l'occasion de la tempête de décembre 2017, en versant la somme de 799,80euros,

* à verser aux Bailleurs la somme de 2 899,60 euros TTC au titre de la remise en place des trois grilles de sécurité de manière à rétablir le local dans son état antérieur aux travaux non autorisés effectués par le locataire,

* à payer la remise en état des parties communes à la suite du percement non autorisé du mur de la cage d'escalier pour y faire passer les tuyaux d'arrivée et de sorti e d'eau, et à verser en conséquence aux Bailleurs la somme forfaitaire de 3 000,00 euros,

* à payer la somme de 33 900 euros au titre de l'occupation des locaux entre le 1er novembre2013 et le 31 décembre 2017,

- juger que l'Agence D. a commis une faute dans le cadre du mandat de location qui lui a été confié,

- La condamner en conséquence à garanti r les bailleurs de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre eux dans le cadre de la présente instance,

- condamner in solidum l'agence D. et Monsieur N. à verser aux consorts M. et Z. la somme de10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- Les condamner aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures signifiées le 27 juillet 2017 (soit antérieurement au prononcé de la caducité parti elle de l'appel de l'agence D.) au terme desquelles M. Mustapha N. demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

* prononcé la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs des bailleurs et de l'Agence D..

* condamné solidairement les bailleurs et l'Agence D. au remboursement des frais d'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés, soit la somme de 122,19 euros, outre le remboursement des frais d'agence, soit la somme de 1.500 euros, outre 8.013,20 euros au titre des travaux effectués par la société Captain Company,

* ordonné la restitution du dépôt de garanti e de 6.000 euros

- infirmer le jugement pour le surplus, et statuant à nouveau :

- condamner solidairement les bailleurs et l'Agence D. au paiement de dommages-intérêts pour les préjudices suivants :

- 196.834 euros au titre du préjudice d'exploitation et de la perte de marge

- 20.387,46 euros au titre des pertes résultant de la revente du matériel

- 7.689,09 euros au titre des travaux effectués dans le fonds de commerce par M. N. outre queceux effectués par Captain Company

- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement les défendeurs aux dépens d'instance, dont distraction en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parti es, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur les conséquences de l'ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 19 octobre 2017

Le conseiller de la mise en état ayant prononcé la caducité partie elle de l'appel interjeté par l'agence D. à l'encontre de M. N., l'appel incident formé par M. N. à l'égard de l'agence D. est par voie de conséquence irrecevable compte tenu de la caducité de l'appel principal. L'ensemble des demandes formées par l'agence D. et par M. N., l'un à l'égard de l'autre, sont donc irrecevables.

2- Sur la demande principale de résolution judiciaire du bail aux torts du bailleur

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il résulte de l’article V du bail que le preneur s'engage à : " faire exécuter à ses frais, au lieu et place du bailleur, tous travaux qui seraient requis ou prescrits par mesures administratives ou de police, et tous travaux de mise en conformité résultant de toutes législations applicables actuelles ou futures, hors travaux d'accessibilité à charge du bailleur".

Le premier juge a retenu à l'encontre du bailleur un manquement à l'obligation de délivrance, compte tenu d'une non-conformité aux normes d'accessibilité.

Le bailleur soutient qu'aucun manquement ne peut lui être reproché, dès lors que le bail prévoyait que des travaux d'accessibilité devaient "potentiellement être réalisés", ajoutant qu'il appartenait à M. N. de prendre les dispositions nécessaires pour exploiter son activité. Il indique en outre avoir fait toutes diligences pour remédier à la situation, notamment en sollicitant des devis de mise aux normes.

Les dispositions contractuelles, particulièrement claires, ne souffrent aucune interprétation et les travaux d'accessibilité incombent uniquement au bailleur.

S'il est exact que le bailleur a sollicité des devis pour la réalisation de ces travaux, force est ici de constater que ces devis n'ont été réalisés qu'en octobre 2013, près de trois mois après que le bailleur a été informé du refus de la mairie de Sartrouville d'autoriser l'ouverture du magasin. En tout état de cause, le bailleur ne justifie pas avoir réalisé ces travaux, ni même proposé au locataire de les réaliser.

Compte tenu du refus administratif d'ouverture du local commercial, il apparaît que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, et c'est ainsi à bon droit que le premier juge a prononcé la résolution du bail pour défaut de délivrance du bailleur. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

3 - Sur la réparation du préjudice subi par M. N.

Il résulte de l’article 1184 du code civil, dans sa version applicable à l'espèce, que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. (...) La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Compte tenu de la résolution judiciaire du bail, les parties doivent être remises dans le même état que si les obligations nées du contrat n'avaient jamais existé, M. N. étant en outre fondé à solliciter réparation du préjudice subi du fait de la résolution.

Le premier juge a partiellement fait droit aux demandes de M. N. lui allouant une somme de9.905,39 euros au titre de frais engagés pour la réalisation de travaux, de charges et frais d'agence. Il a en outre ordonné la restitution du dépôt de garanti e à hauteur de la somme de 6.000 euros.

M. N. sollicite la confirmation du jugement quant aux sommes qui lui ont été allouées, mais l'infirmation - à l'égard du bailleur uniquement, compte tenu de la caducité parti elle de l'appel – en ce que le premier juge a rejeté certaines de ses demandes indemnitaires qu'il reprend dans la présente instance, à savoir : 196.834 euros au titre du préjudice d'exploitation et de la perte de marge ; 20.387,46 euros au titre des pertes résultant de la revente du matériel ; 7.689,09 euros au titre des travaux complémentaires.

Les bailleurs sollicitent l'infi rmation du jugement quant aux sommes allouées à M. N., estimant que ce dernier a fait preuve d'imprudence en réalisant des travaux avant d'obtenir l'autorisation d'ouverture, ajoutant qu'il est seul responsable de sa décision de renoncer à l'exploitation de la la boulangerie. Ils ajoutent que M. N. ne justifie pas du paiement de charges, et qu'ils ne sont pas débiteurs des frais d'agence qu'ils n'ont pas encaissé. Ils s'opposent enfin à la restitution du dépôt de garanti e dès lors que les clés n'ont été restituées que le 4 janvier 2018.

S'agissant des travaux réalisés dans le local commercial, la remise des parties en l'état antérieur au bail implique le remboursement des frais engagés par M. N., peu important que M. N. ait éventuellement fait preuve d'imprudence en engageant des travaux avant d'obtenir l'autorisation d'ouverture, dès lors que le bailleur n'avait émis aucune opposition à la réalisation de ces travaux.

C'est ainsi à bon droit que le premier juge a condamné les bailleurs au paiement de la somme de8.013,20 euros (correspondant aux frais de devanture et de façade). M. N. sollicite en outre paiement de travaux de plomberie et électricité pour un montant complémentaire de 7.689,09euros dont il a été débouté en première instance dès lors qu'il ne justifiait que de devis et non pas de factures acquittées. Force est ici de constater que M. N. ne produit toujours aucune facture pour les travaux de plomberie et électricité, de sorte que sa demande à ce titre sera rejetée.

Il convient donc de faire droit à la demande de M. N. à hauteur de la somme de 8.013,20 euros, le jugement étant ainsi confirmé sur ce point.

S'agissant des frais d'agence exposés par M. N. à hauteur de 1.500 euros, ce dernier en justifie, et il importe peu que les bailleurs ne les ait pas encaissés, s'agissant d'une remise en l'état antérieur qui implique le remboursement de tous les frais inutilement exposés pour la conclusion du bail. Il en est de même pour les frais d'immatriculation au RCS à hauteur de la somme de 122,19 euros.

S'agissant des charges que M. N. soutient avoir réglées pour la période de juin à août 2013 à hauteur de la somme de 270 euros, ce dernier ne justifie d'aucun paiement, de sorte que cette demande sera rejetée, le jugement étant infirmé de ce chef.

S'agissant du dépôt de garanti e, les bailleurs s'opposent à cette demande au motif que les clefs du local n'auraient été restituées qu'en janvier 2018. Force est toutefois de constater que les pièces numéro 5 bis et 5 ter dont il est fait état dans les conclusions n'ont pas été régulièrement produites aux débats, dès lors le bordereau est postérieur à l'ordonnance de clôture. En tout état de cause, la remise des parties en l'état antérieur à la signature du bail implique la restitution du dépôt de garantie.

S'agissant du préjudice d'exploitation dont il est demandé paiement à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la résolution du contrat, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande, dès lors que le seul élément produit - constitué d'une simple feuille à en tête de la société Fournil de Yasmine - n'était corroboré par aucun élément comptable, et notamment étude de rentabilité, de sorte qu'il est dépourvu de toute force probante.

S'agissant des pertes alléguées sur la revente de certains matériels, le premier juge avait écarté cette demande, dès lors qu'il n'était pas justifié de la prétendue revente à perte. Force est ici de constater que M. N. ne produit toujours aucun élément à ce titre, de sorte que sa demande sera également rejetée.

Le jugement déféré sera donc confirmé pour l'essentiel des demandes indemnitaires formées par M. N., sauf à préciser que les condamnations sont prononcées in solidum, et non pas solidairement, et sauf à dire que la demande en remboursement des charges est rejetée.

4 - Sur la demande reconventionnelle formée par les bailleurs

Les bailleurs forment une demande reconventionnelle tendant à la remise des locaux dans l'état dans lequel ils se trouvaient avant la réalisation des travaux par M. N., sollicitant à ce titre paiement des sommes de 799,80 euros (enseigne), 2.899,60 euros (grilles de sécurité) et 3.000 euros (percement de murs). Ils sollicitent en outre paiement d'une indemnité d'occupation à hauteur de la somme de 33.900 euros.

Le premier juge a rejeté ces demandes au motif que ces travaux avaient été réalisés régulièrement par le locataire, sans qu'aucune autorisation du bailleur ne soit nécessaire, ajoutant qu'aucune indemnité d'occupation n'était due compte tenu de la résolution du bail.

M. N. ne forme aucune observation sur les demandes des bailleurs.

Compte tenu du prononcé de la résolution du bail, aucune indemnité d'occupation n'est due, étant au surplus observé que la prétendue restitution des clés en janvier 2018 n'est pas prouvée.

S'agissant des travaux de reprise des branchements d'eau (percements de murs), les seules photographies produites aux débats sont insuffisantes à établir leur non-conformité, étant au surplus observé qu'il n'est produit aucun justificatif du préjudice allégué. Cette demande sera donc rejetée.

S'agissant des travaux de remise en place des grilles de sécurité enlevées par M. N., il convient de faire droit à la demande en son principe au titre des remises en état consécutives à la résolution du bail. Le devis produit aux débats porte toutefois sur l'installation de volets roulants qui n'existaient pas à l'origine. La cour estime dès lors pouvoir évaluer le préjudice à la somme de 1.500 euros.

Il convient enfin de faire droit à la demande de réparation de la façade à la suite de la destruction de l'enseigne, et ce à hauteur de la somme de 799,80 euros.

La demande reconventionnelle des bailleurs sera ainsi accueillie à hauteur de la somme globale de2.299,80 euros, le jugement étant infirmé sur ce point.

5 - sur l'appel en garanti e formé par les bailleurs à l'encontre de l'agence D.

Il résulte de l’article 1992 du code civil que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Statuant sur la demande de M. N. à l'encontre de l'agence D., le premier juge a estimé - sur un fondement contractuel manifestement erroné - que celle-ci avait manqué à son obligation d'information et de conseil en omettant de s'assurer, lors de la signature du bail, que M. N. avait bien effectué les démarches nécessaires à l'ouverture de son commerce auprès de la mairie de Sartrouville. Il a ainsi condamné l'agence D., solidairement avec le bailleur, à réparer les préjudices subis par M. N.. Cette condamnation de l'agence D. au profit de M. N. ne peut plus être remise en cause, compte tenu de la caducité de l'appel formé par l'agence D. à l'égard de ce dernier.

Il n'en reste pas moins que les bailleurs avaient eux aussi formé une demande à l'encontre de l'agence D., tendant à obtenir sa garanti e pour toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre. Le premier juge a manifestement omis de statuer sur cette demande que les bailleurs reprennent en cause d'appel, arguant d'un manquement de celle-ci à son obligation de conseil, en ce qu'elle ne s'est pas assurée de la conformité du local aux normes en vigueur.

L'agence D. ne conteste pas le mandat portant tant sur la recherche d'un locataire que sur la rédaction et la signature du contrat de bail. Elle fait valoir qu'au terme des clauses du mandat, il incombait au mandant de lui fournir toutes justifications et documents nécessaires à la rédaction du contrat de location et à sa conformité réglementaire, de sorte qu'aucune responsabilité ne peut lui être imputée du fait d'un non-respect des normes dont le bailleur devait l'averti r. Elle soutient en outre avoir rempli son obligation de conseil en introduisant dans le bail une clause relative aux en outre avoir rempli son obligation de conseil en introduisant dans le bail une clause relative aux éventuels travaux de mise aux normes, ajoutant que le défaut de conformité était connu du bailleur au regard de l'arrêté du 7 octobre 2010 autorisant l'aménagement.

Force est ici de constater que le contrat de location rédigé par l'agence D. ne comporte aucune irrégularité, étant en outre observé qu'il prévoit bien l'hypothèse d'une non-conformité, notamment quant à l'accessibilité, cette hypothèse étant réglée par le fait que les travaux d'accessibilité seront alors à la charge du bailleur.

Dès lors que les parties ont prévu une clause relative aux éventuels travaux de mise en conformité nécessaires, c'est qu'elles admettaient cette éventualité dont le bailleur ne peut dès lors faire reposer la responsabilité sur son mandataire.

Aucun manquement du mandataire n'étant démontré, l'appel en garanti e formé par le bailleur sera rejeté.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a alloué à M. N. la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles en première instance. Il n'y a pas lieu à paiement de frais irrépétibles en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevables, en conséquence de la caducité parti elle de l'appel de l'agence D., les demandes que celle-ci forme à l'encontre de Mustapha N. et celles que celui-ci forme à l'encontre de l'agence D.,

Confirme le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résolution du bail et condamné les bailleurs et l'agence D., in solidum, au paiement des sommes de 8.013,20 euros au titre de frais engagés pour la réalisation de travaux, 122,19 euros au titre de frais d'immatriculation au RCS, et 1.500euros au titre des frais d'agence,

Confirme également le jugement déféré en ce qu'il a ordonné la restitution du dépôt de garantie à hauteur de la somme de 6.000 euros,

L'infirme pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

Condamne M. N. à payer à Messieurs M. et Z. la somme de 2.299,80 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la remise en état des lieux

Rejette toutes autres demandes,

Condamne in solidum Messieurs M. et Z. d'une part, l'agence D. d'autre part, aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parti es en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.