Cass. 3e civ., 24 janvier 2001, n° 99-14.426

Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 11 décembre 1998), que la société Caraïbes promotion a acquis un fonds de commerce de restauration suivant acte notarié du 14 août 1986 incluant une cession du droit au bail ; que les consorts Z..., propriétaires des murs, ont consenti, le 14 janvier 1987, une promesse de vente de l'immeuble loué à la société civile immobilière (SCI) Anselme-Sarrosquy, puis ont signé un acte sous seing privé de vente de cet immeuble au profit de M. A... ; qu'ils ont intenté, le 2 février 1994, une action en résiliation du bail pour cession irrégulière ;

Attendu que la société Caraïbes promotion fait grief à l'arrêt de dire que les consorts Z... étaient et restent recevables à agir en résiliation du bail, alors, selon le moyen, qu'en l'absence de demande en ce sens de l'acquéreur, la vente de la chose d'autrui n'est pas nulle ;

qu'elle produit effet entre les parties et peut être invoquée par les tiers, auxqueIs elle est opposable ;

 qu'en retenant, dès lors, à l'appui de sa décision, que les consorts Z... n'ayant jamais été propriétaires de l'immeuble qui avait été donné à bail, lequel était situé sur le domaine de l'Etat, de sorte que la propriété de cet immeuble n'avait pas pu être valablement transférée à M. A..., auquel il avait été cédé par acte sous seing privé en date du 14 avril 1994, celui-ci n'ayant pu acquérir davantage de droits que n'en avaient les consorts Z..., cependant que l'acquéreur n'avait pas demandé la nullité de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1599 du Code civil, ensemble l'article 122 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant énoncé, à bon droit, que le bail de la chose d'autrui produit effet dans les rapports entre le bailleur et le preneur tant que celui-ci n'en a pas la jouissance troublée par le véritable propriétaire et relevé qu'il n'y avait pas eu en l'espèce de transfert de propriété de l'immeuble au profit de la SCI Anselme-Sarrosquy ou de M. A..., la cour d'appel en a exactement déduit que les consorts Z..., en leur qualité de bailleurs, étaient et demeuraient recevables à agir en résiliation du bail ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :
Attendu que la société Caraïbes promotion fait grief à l'arrêt, statuant sur les conséquences de l'incendie survenu en cours d'instance, de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail en application d'une clause y figurant, alors, selon le moyen :
1 / que sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire échec au droit au renouvellement institué par le décret du 30 septembre 1953 ou aux dispositions de son article 3.1, selon lequel la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans ; qu'en retenant que la stipulation litigieuse du contrat du bail par laquelle les parties dérogeaient à l'article 1722 du Code civil était "parfaitement licite", sans rechercher si cette clause, qui instituait une cause de résiliation du bail de plein droit avant terme, n'avait pas pour effet de faire échec au droit au renouvellement du bail comme à l'article 3.1 précité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 3.1 du décret du 30 septembre 1953 ;

2 / qu'une clause résolutoire ne peut valablement être insérée dans un contrat de bail commercial que pour sanctionner un manquement du preneur à l'une des obligations mises à sa charge ; qu'en retenant que la stipulation litigieuse du contrat du bail par Iaquelle les parties dérogeaient à l'article 1722 du Code civil était "parfaitement licite", sans rechercher si la résiliation du bail pouvait effectivement être constatée, sur son fondement, bien qu'aucune faute n'ait pu être reprochée à la société locataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 25 du décret du 30 septembre 1953 ;

3 / que les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en constatant la résiliation du bail, sur le fondement de la stipulation litigieuse du contrat du bail par laquelle les parties dérogeaient à l'article 1722 du Code civil, après avoir expressément constaté que les consorts Z... étaient de mauvaise foi, puisque la procédure qu'ils avaient engagée, après avoir vendu l'immeuble, I'avait été dans le dessein manifeste d'évincer la société Caraïbes promotion au profit de l'acquéreur, action qui aurait été vouée à un échec certain en l'absence de l'incendie qui était finalement survenu au cours de l'instance d'appel, la cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3, du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'il était stipulé dans l'acte notarié de bail que par dérogation à l'article 1722 du Code civil, en cas de destruction par suite d'incendie ou autre événement de la majeure partie des lieux loués, le bail serait résilié de plein droit, si bon semblait au bailleur, le preneur renonçant expressément à user de la faculté de maintenir le bail moyennant une diminution de loyer, et ayant constaté que l'immeuble avait été en grande partie détruit par un incendie le 30 septembre 1997, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées et sans violer l'article 1134 du Code civil, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Caraïbes promotion, devenue Internet transactions services, aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Caraïbes promotion, devenue Internet transactions services ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre janvier deux mille un.