Cass. 3e civ., 27 novembre 2012, n° 10-30.071

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 4 novembre 2009), que M. X..., propriétaire d'un local donné bail commercial à M. Y..., a délivré à celui-ci un congé fondé sur l'article L. 145-18 du code de commerce pour la fin de la période triennale ; que ce congé a été dénoncé à M. Z... en sa qualité de sous-locataire ; que MM. Z... et Y... ont assigné M. X... en contestation de ce congé, remboursement du montant des loyers, paiement de dommages-intérêts et fixation de l'indemnité d'éviction due par le bailleur ; qu'à titre reconventionnel, le bailleur a demandé l'expulsion de MM. Y... et Z... et le paiement par ceux-ci d'une indemnité d'occupation et de dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen :

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt d'avoir validé le congé, ordonné l'expulsion des locataires et condamné ceux-ci au paiement d'une indemnisation, alors, selon le moyen, que le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au locataire une indemnité d'éviction ; que dès lors en retenant, pour affirmer qu'il ne subsistait aucun doute sur la réalité de l'opération de démolition-reconstruction ayant motivé le congé avec refus de renouvellement notifié le 31 août 2005 et déclarer valide ce congé délivré par M. Jean-Pierre X..., que, par acte sous seing privé du 29 octobre 2004, le bailleur a passé avec la société Figo un compromis de vente de l'immeuble, cette société déclarant dans l'acte destiner l'immeuble à être démoli aux fins de reconstruction d'un immeuble d'habitation, et qu'il est également justifié de demandes de permis de démolir et de construire déposées en décembre et janvier 2005 et de la délivrance de ces permis en février et avril 2006, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, d'où ressortait que le bailleur, M. X..., avait vendu l'immeuble à une société avant même de déclarer congé, et a violé l'article L. 145-18 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant retenu qu'avant la délivrance du congé, le bailleur avait signé un compromis de vente par lequel l'acquéreur déclarait destiner l'immeuble à la démolition aux fins de reconstruction d'un immeuble d'habitation, qu'il était justifié des demandes de permis de démolir et de construire et, après notification du congé, de la délivrance de ces permis, la cour d'appel, qui a souverainement retenu l'intention du bailleur de démolir l'immeuble pour le reconstruire, en a exactement déduit que le congé était valable ;

Mais sur les deuxième et troisième moyens réunis :

Vu l'article L. 145-28 du code de commerce ;

Attendu qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que, jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ;

Attendu que pour accueillir la demande d'expulsion et la demande d'indemnisation, l'arrêt retient que la validation du congé devait avoir pour conséquence l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef et que MM. Y... et Z... avaient occupé les lieux sans droit après la délivrance du congé, obligeant le propriétaire à maintenir les lieux en l'état sans possibilité de les louer ;

Qu'en statuant ainsi, tout en condamnant le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction, ce dont il résultait que jusqu'au paiement de celle-ci le preneur s'était maintenu dans les lieux en vertu du titre qu'il tenait de l'article L. 145-28 du code de commerce, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a ordonné l'expulsion de MM. Y... et Z... et de tous occupants de leurs chefs et les a condamnés à payer à M. X... une somme à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 4 novembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;