Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, n° 19-10.454

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 27 novembre 2018), le 8 décembre 1992, E... K..., aux droits de laquelle viennent ses héritiers, M. C... et Mme C... (les consorts C...), a consenti un bail commercial à la société Le Plein Soleil. Le 28 décembre 2009, celle-ci a cédé le droit au bail à la société LPS.

2. Après une mise en demeure par la mairie, de réaliser des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité incendie, et le refus de leur prise en charge opposée par la bailleresse, la locataire a effectué divers travaux.

3. Les travaux réalisés s'étant avérés insuffisants, un arrêté municipal du 14 août 2014 a ordonné la fermeture administrative de l'établissement.

4. La locataire, qui avait mis en demeure la bailleresse de procéder aux travaux prescrits et de lui rembourser ceux déjà engagés pour la mise en conformité électrique des locaux, a cessé de payer les loyers. Diverses instances en référé ont abouti au constat de l'acquisition de la clause résolutoire par la bailleresse.

5. La société LPS ayant été placée en redressement judiciaire, son mandataire judiciaire a assigné les consorts C... en remboursement des dépenses effectuées au titre de la mise en conformité électrique et en exécution des travaux nécessaires.

6. La société LPS ayant été mise en liquidation judiciaire, son liquidateur, ainsi que les sociétés New Business Development et Orsa Maggiore, et M. I..., associés de cette société, sont intervenus pour demander l'indemnisation des préjudices nés de la perte du fonds de commerce et du placement en procédure collective, en invoquant la méconnaissance par la bailleresse de son obligation de délivrance.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

7. M. I..., les sociétés New Business Development et Orsa Maggiore SRL ACR et le liquidateur de la société LPS font grief à l'arrêt de rejeter toutes leurs demandes, alors « que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a rappelé les stipulations du bail relatives aux travaux, pour en déduire que le contrat mettait «expressément à la charge du preneur tous les travaux rendus nécessaires par l'exercice de son activité, au titre desquels les travaux de mise aux normes sanitaires et de sécurité», sans constater l'existence d'une stipulation expresse mettant les travaux de sécurité prescrits par l'autorité administrative à la charge du preneur ; que dès lors, en jugeant que les travaux de sécurité litigieux, prescrits par l'administration, étaient à la charge du preneur, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1719 du code civil :

8. Il résulte de ce texte que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

9. Pour rejeter les demandes, l'arrêt retient que le bail met expressément à la charge du preneur tous les travaux rendus nécessaires par l'exercice de son activité, au titre desquels sont les travaux de mise en conformité aux normes sanitaires et de sécurité.

10. En statuant ainsi, sans constater l'existence d'une stipulation expresse du contrat de bail mettant à la charge du preneur les travaux de sécurité prescrits par l'autorité administrative, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 novembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;