Cass. 3e civ., 3 octobre 1978, n° 77-11.120

ATTENDU QUE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE A REJETE LA DEMANDE EN RESILIATION DU BAIL COMMERCIAL DONT BENEFICIAIT GARZINO, QUE LA SOCIETE DES ENTREPRISES BRUNO ROSTAND, PROPRIETAIRE, AVAIT FORMEE SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 1722 DU CODE CIVIL ET A CONDAMNE CETTE SOCIETE A EFFECTUER LES TRAVAUX DE REPARATION PRECONISES PAR LES EXPERTS PRECEDEMMENT X... ;

ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A CETTE DECISION D'AVOIR AINSI STATUE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, LA RUINE DU BATIMENT PAR SA SEULE VETUSTE EST UN CAS FORTUIT AU SENS DE L'ARTICLE 1722 DU CODE CIVIL ET QU'IL Y A PERTE TOTALE DU BATIEMENT DES LORS QU'IL NE PEUT ETRE CONSERVE SANS DES DEPENSES EXAGEREES EN REGARD DE SA VALEUR LOCATIVE EN SORTE QU'EN L'ESPECE LA COUR D'APPEL QUI CONSTATAIT QU'IL S'AGISSAIT DE BATIMENTS TRES ANCIENS, LE MAUVAIS ETAT DES TOITURES, LA DESTRUCTION DES CHARPENTES ET DES PLANCHERS EN BOIS QUI ETAIENT SUREMENT DEJA EN TRES MAUVAIS ETAT LORS DE LA PRISE DE POSSESSION DU LOCATAIRE, LA RUINE DES ANNEXES ET LE DELABREMENT GENERAL DES CONSTRUCTIONS N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION PUISQUE DE CES ELEMENTS RESULTAIT LA PERTE TOTALE DU BATIMENT ;

ET QUE, D'AUTRE PART, IL RESULTAIT DU RAPPORT DE L'EXPERT Y..., QUE LA COUR D'APPEL DENATURE, QUE, POUR ASSURER LE CLOS ET LE COUVERT AINSI QUE LA JOUISSANCE NORMALE DES LIEUX, IL Y AVAIT LIEU D'EXECUTER UN ENSEMBLE DE TRAVAUX DE REFECTION PAR RECONSTITUTION DES TOITURES, PLANCHERS ET FERMETURES EN SORTE QU'IL ETAIT EVIDENT QUE LA TRES GRANDE VETUSTE DES BATIMENTS LITIGIEUX N'EN PERMETTAIT PAS UN USAGE NORMAL ET CONFORME A LA DESTINATION DU BAIL ;

QU'ENFIN, IL AVAIT ETE SOUTENU DANS LES CONCLUSIONS LAISSEES SANS REPONSE QUE L'IMMEUBLE DATAIT DES 200 OU 300 ANS QU'UNE DEPENSE DE 130.000 FRANCS POUR LES TRAVAUX ORDONNES PAR LE TRIBUNAL NE SE TROUVERAIT COUVERTE QU'EN PLUS DE VINGT ANS PAR LE MONTANT DES LOYERS MEME REAJUSTES, QUE PAR LEUR IMPORTANCE ET LEUR COUT, EU EGARD A LA VETUSTE DE L'IMMEUBLE D'UNE VALEUR VENALE DE 40.075 FRANCS, IL S'AGISSAIT DE VERITABLES TRAVAUX DE RECONSTRUCTION QUE LA PROPRIETAIRE RE NE POUVAIT SE TROUVER TENUE D'EXECUTER ;

MAIS ATTENDU QUE LA RUINE D'UN BATIMENT PAR VETUSTE N'EST UN CAS FORTUIT AU SENS DE L'ARTICLE 1722 DU CODE CIVIL, QUE S'IL N'Y A PAS FAUTE OU DEFAUT D'ENTRETIEN IMPUTABLE AU BAILLEUR ;

QUE L'ARRET ENONCE QUE LE DELABREMENT CONSTATE DES BATIMENTS DONNES A BAIL A GARZINO QUI NE REND PAS CEUX-CI IMPROPRES A LEUR DESTINATION, EST DU, SELON LES EXPERTS, ESSENTIELLEMENT AU MANQUE D'ENTRETIEN ET DE REPARATION DU BAILLEUR ;

QUE PAR CE SEUL MOTIF, LA COUR D'APPEL QUI N'A PAS DENATURE LE RAPPORT D'EXPERTISE ET QUI N'AVAIT PAS A REPONDRE A DES CONCLUSIONS QUE SA DECISION RENDAIT INOPERANTES, A LEGALEMENT JUSTIFIE SON REFUS DE CONSTATER LA RESILIATION DU BAIL ;

QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 7 JUILLET 1976 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE.