CA Aix-en-Provence, 11e ch. b, 10 septembre 2015, n° 14/11903

Par acte du 14 juin 2011 la SCI l'ETOILE a donné à bail à Mme Martine P. pour une durée de 23 mois prenant effet le 1° aout 2011, des locaux situés [...] à usage de vente de prêt à porter.

A la suite de désordres nécessitant des travaux les parties ont signé un accord transactionnel le 9 février 2012 selon lequel Mme Martine P. libérait les lieux entre le 13 février et le 24 février 2012 et qu'en contrepartie de la gêne occasionnée la SCI l'ETOILE versait une somme forfaitaire de 15.000 euros.

Les travaux n'ont été achevés que le 26 mars 2012 et Mme Martine P. a réintégré les lieux le 27 mars 2012.

Estimant que le bailleur lui devait une indemnité pour la gêne subie durant une période supérieure à celle faisant l'objet de l'accord transactionnel, Mme Martine P. a saisi le tribunal de grande instance de Grasse qui par jugement du 13 mai 2014 a débouté Mme Martine P. de ses demandes, et l'a condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a retenu que le bail comportait une clause dite clause de souffrance qui dispensait le bailleur de toute indemnisation en raison des travaux exécutés dans l'immeuble, que l'accord transactionnel conclu entre les parties ne valait pas renonciation à se prévaloir de cette clause pour une période autre que celle visée dans l'accord et que Mme Martine P. n'apportait pas la preuve d'une faute de la SCI l'ETOILE.

Mme Martine P. a relevé appel de cette décision par acte du 17 juin 2014.

PRETENTIONS DES PARTIES

Mme Martine P. par conclusions déposées et signifiées le 15 septembre 2014 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation conclut à l'infirmation de la décision et demande à la cour de condamner la SCI l'ETOILE à lui payer la somme de 79.900 euros tous chefs de préjudices confondus pour la période de gêne allant du 11 février 2012 au 30 mars 2012 dimanche inclus outre 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens avec dispense d'application de l'article 10 du décret du 12 décembre 1996.

Elle fait valoir que le bailleur ne saurait sous couvert de la clause de souffrance s'affranchir de son obligation de délivrance.

Elle souligne que les lieux lui ont été restitués avec plus d'un mois de retard sur la date prévue et qu'elle a ainsi perdu plus d'une saison d'activité et que la SCI l'ETOILE a manqué à ses obligations de loyauté et de bonne foi en donnant à bail des locaux impropre à la location.

La SCI l'ETOILE par conclusions déposées et signifiées le 5 novembre 2014 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation conclut au débouté de Mme Martine P. et à sa condamnation aux dépens.

Elle expose qu'à la suite d'un ancien incendie des travaux qui devaient durer entre 10 et 20 jours ont été entrepris, qu'il s'est révélé des effondrements de planchers qui ont retardé la mise en oeuvre des travaux et ont rendus nécessaires des travaux préalables urgents sous l'égide d'un ingénieur béton, dont Mme Martine P. a été informée.

Elle se prévaut du bénéfice de la clause de souffrance qui est valable tant qu'elle ne supprime pas la responsabilité pour faute du bailleur ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Elle affirme qu'elle a proposé une indemnisation forfaitaire dans un cadre exclusivement commercial qui n'engendre pas d'obligation à sa charge.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 mai 2015.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 5 du bail met à la charge du preneur les grosses réparations de l'article 606 du code civil et le bail comporte en outre à l'article 6 une clause ainsi rédigée le preneur souffrira, quelque gêne qu'ils lui causent les travaux réparations reconstructions surélévations et travaux quelconques qui seront exécutés dans l'immeuble sans pouvoir demander aucune indemnité ni diminution du loyer, quelles qu'en soit l'importance et la durée et, par dérogation à l'article 1724 du code civil alors même que cette dernière excéderait 40 jours.

Une telle clause dite de souffrance peut valablement déroger à l'article 1724 du code civil qui n'est pas d'ordre public.

La liberté contractuelle a toutefois pour limite les obligations essentielles du contrat de bail de sorte que la clause de souffrance ne peut avoir pour effet de dispenser le bailleur de son obligation de délivrance, ce dont il résulte que la clause ne trouve pas à s'appliquer lorsque le gène occasionné présente un caractère anormal, ou qui prive le bail de son objet ou de sa cause ;

En l'espèce l'entrée en jouissance a eu lieu après la signature du bail et il n'est ni démontré ni prétendu que la locataire ait été empêchée de commencer son activité, et ce jusqu'au 13 février 2012, date à laquelle elle a mis les locaux à disposition du bailleur en faisant son affaire du déménagement des marchandises garnissant son local, ainsi qu'il est précisé dans l'acte de transaction.

Les travaux considérés ont duré du 13 février au 26 mars 2012 soit 43 jours, le preneur ayant repris possession des lieux le 27 mars 2012 selon procès-verbal de Maître M. huissier.

Aucune des parties ne fournit d'éléments techniques décrivant les travaux réalisés, leur consistance, la nature des désordres auxquels ils étaient destinés à mettre fin ni l'origine de ces désordres ; mais la SCI l'ETOILE affirme sans être utilement démentie par Mme Martine P. qui a la charge de la preuve en qualité de demanderesse, qu'il s'est avéré nécessaire de faire des travaux de confortement pour remédier à l'effondrement de plancher.

L'existence de travaux urgents ne pouvant être différés au sens de l'article 1724 du code civil sera donc tenue pour acquise, et aucun élément du dossier ne permet de retenir que les travaux ont été réalisés dans des conditions anormales, que leur durée ait été excessive ou que leur nécessité relève d'une faute du bailleur.

Mme Martine P. n'apporte donc pas la preuve du manque de loyauté et de bonne foi qu'elle impute à la SCI l'ETOILE, la seule production d'un constat du 22 mars 2011 soit antérieur de près de trois mois au bail litigieux étant à cet égard insuffisamment probante.

En conséquence il n'y a pas lieu d'écarter le bénéfice de la clause de souffrance conclue entre les parties et revendiquée par la SCI l'ETOILE.

Pour le surplus c'est par des motifs que la cour approuve et qui ne sont d'ailleurs pas critiqués en cause d'appel que le premier juge a retenu que la signature d'un accord transactionnel ne valait pas renonciation à se prévaloir de cette clause pour la période non visée dans la transaction.

En conséquence la demande en indemnisation de Mme Martine P. ne peut être accueillie et son appel sera rejeté.

L'équité ne commande pas de faire une nouvelle application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement

Confirme la décision déférée

Rejette la demande de la SCI l'ETOILE fondée sur l'article 700 du code de procédure civile

Condamne Mme Martine P. aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de la SELARL Cabinet B.-Sauvan-Vaudin.