CA Paris, Pôle 4 ch. 6, 24 janvier 2014, n° 11/20794

FAITS, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SNC PROMOVAL propriétaire d'un terrain [...], dans l'ilot 11.1 de la [...], sur lequel elle envisageait la réalisation d'un immeuble à usage locatif, a conclu le 8 juin 2000 avec la SA STERIA un contrat de bail commercial sur ledit immeuble en son état projeté.

La SNC PROMOVAL a vendu le terrain à la société SAS ISSY DESMOULINS qui a conclu le 31 janvier 2001 un contrat de promotion immobilière avec la SNC ISSY FORUM 11 pour l'édification d'un immeuble à usage de bureaux et activités sur ce terrain.

Sont intervenus à l'opération de construction :

- la SNC ISSY FORUM 1l, promoteur,

- Anthony BECHU, architecte,

- La SA LÉON GROSSE, titulaire de 13 lots dont celui du gros oeuvre,

- La société STEFAL devenue ETDE aux droits de laquelle vient désormais la SA BOUYGUES ÉNERGIE ET SERVICES, titulaire du lot CVC (Chauffage, Ventilation, Climatisation),

- la société SPIE TRINDEL (aujourd'hui SAS AMEC SPIE ILE DE France NORD EST), titulaire du lot électricité,

- la société OUEST ALU, titulaire du lot façade,

- La SA OTIS, titulaire du lot appareils élévateurs,

- la société VIC, titulaire du lot groupes électrogènes

- la SARL Pose Rénovation Menuiseries (PRM), sous-traitant de la société Léon GROSSE, pour le lot 7 menuiseries intérieures, assurée auprès de la SA AXA France IARD.

La SNC ISSY FORUM 11 a souscrit une police d'assurance « constructeur non réalisateur'' auprès de la Compagnie CGU Abeille, au droit de laquelle vient la société AVIVA, ainsi qu'une police d'assurance dommage ouvrage.

La réception a été prononcée le 16 décembre 2002 et l'immeuble a été livré à la société STERIA le même jour.

En raison d'un retard de la livraison, les parties ont signé un protocole d'accord, la SNC ISSY FORUM 11 s'engageant à réaliser les tâches listées dans le document joint en annexe à des échéances convenues. Il était également prévu que les réserves de livraison seraient levées dans les meilleurs délais.

Les réserves n'ayant pas été levées, la SAS ISSY FORUM 11 a fait assigner les constructeurs devant le tribunal de grande instance de Paris pour obtenir la désignation d'un expert. Par ordonnance du 15 mars 2004, Pierre Lemaire a été désigné. La société Léon Grosse a appelé en la cause ses sous-traitants et l'ordonnance a également été rendue commune à la société OTH BÂTIMENT, maître d'œuvre d'exécution et au BET Fluides.

La SNC ISSY FORUM a assigné les intervenants à l'acte de construire devant le tribunal de commerce de Nanterre et par ordonnance du 6 janvier 2004, Jean Bruno Kerisel a été désigné en qualité d'expert.

Dans l'instance devant le tribunal de commerce, les sous-traitants de la société Leon Grosse et le fournisseur des cassettes de climatisation ont été mis en cause ainsi que le fabricant des dites cassettes. Sont également intervenus dans l'instance pendante devant le tribunal de commerce, la SAS ISSY DESMOULINS, la SA AVIVA, assureur CNR, la société Oth BÂTIMENT et la société STERIA.

La mission de Jean Bruno Kerisel a été circonscrite devant le tribunal de commerce de Nanterre aux dysfonctionnements de la climatisation.

Le rapport de Jean Bruno Kerisel a été déposé le 1er août 2005, celui de Pierre Lemaire le 24 décembre 2005.

Jean Bruno Kerisel ayant proposé un remplacement des résistances défaillantes par des résistances ITAC dans sa solution n 3 et le bureau VERITAS ayant mis en évidence des non-conformités des cassettes modifiées, la SA KLEPIERRE venue aux droits de la SAS ISSY DESMOULINS a obtenu par ordonnance du juge de la mise en état du 4 février 2008 la désignation de Jacques Blo en qualité d'expert. Les opérations d'expertise ont été étendues au fournisseur et fabricant des cassettes.

Jacques Blo a déposé son rapport le 30 novembre 2009.

Par arrêt du 18 octobre 2007, la cour d'appel de Versailles a constaté la connexité de la procédure suivie devant le tribunal de commerce de Nanterre et celle suivie devant le tribunal de grande instance de Paris et renvoyé l'affaire devant le tribunal de grande instance de Paris.

Par jugement du 5 septembre 2001, le tribunal de grande instance de Paris a :

- donné acte à Me JEANNE de son intervention volontaire en qualité de liquidateur de la société TAMKAR et constaté que par jugement du tribunal de commerce de Bobigny en date du 7 janvier 2003 il a été mis fin, aux fonctions de Me Blétiot.

- rejeté la demande de la société STERIA,

- condamné in solidum la SNC ISSY FORUM 11, la société AVIVA ASSURANCES et la société ETDE à payer à la société KLEPIERRE la somme de 372 383,73 HT au titre du dysfonctionnement des cassettes de ventilation,

- condamné in solidum la SNC ISSY FORUM 11 et la société ETDE à payer à la société KLEPIERRE la somme de 4.263,72 6 HT au titre du défaut de motorisation des clapets coupe-feu,

- condamné la SNC ISSY FORUM 11, la société AVIVA ASSURANCES et la société ETDE à payer à la, société KLEPIERRE chacune la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum les sociétés MEGA HISSOTO et SMABTP à garantir la société ETDE à hauteur de 372 333,73 '' HT5 (condamnation concernant les cassettes) et condamne la société SMABTP á garantir la société ETDE à hauteur de 4.263,72 '' HT (condamnation concernant les clapets), ce dans la limite de la franchise en ce qui concerne la SMABTP

- condamné la société MEGA HISSOT0 à payer à la SNC ISSY FORUM 11 la somme de 12700 euros au titre des frais d'étude du bureau VERITAS et la somme de 2000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société MEGA HISSOTO à payer à la société ETDE la somme de 2000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté le surplus des demandes, notamment celles formulées à l'encontre des sociétés TAMKAR et AXA FRANCE,

- condamné la société MEGA HISSOTO à garantir la SMABTP à hauteur de 372 383,73 HT,

- mis hors de cause les sociétés AMEC SPIE ILE DE FRANCE NORD EST, OTIS, LEON GROSSE, AXA FRANCE IARD et M BECHU,

- sur les dépens, laissé au demandeur les dépens afférents aux parties mises hors de cause ou dont la demande de condamnation a été rejetée,

- condamné les sociétés STERIA et MEGA HISSOTO aux dépens qui comprendront :

- pour la société STERIA les frais de1'expertise LEMAIRE,

- pour la société MEGA HISSOTO les frais de l'expertise KERISEL et de l'expertise BLO,

- ordonné l'exécution provisoire.

La SA STERIA a interjeté appel de cette décision le 21 novembre 2001.

Vu les dernières conclusions de la SA STERIA du 15 octobre 2013,

Vu les dernières conclusions de la SA KLEPIERRE du 17 octobre 2013,

Vu les dernières conclusions de la SNC ISSY FORUM 11 du 30 octobre 2013,

Vu les dernières conclusions de la SA LEON GROSSE du 29 octobre 2013,

Vu les dernières conclusions de la SA BOUYGUES ENERGIES ET SERVICES du 30 octobre 2013,

Vu les dernières conclusions de la SAS AMEC SPIE ILE DE FRANCE NORD EST du 17 octobre 2013,

Vu les dernières conclusions de la SA AVIVA du 5 novembre 2013,

Vu les dernières conclusions de la SMABTP du 18 octobre 2013,

Vu les dernières conclusions de la SA AXA FRANCE IARD du 25 octobre 2013.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'appel est limité aux chefs du jugement ayant débouté la SA STERIA de ses demandes d'indemnisation formulées à l'encontre de la SA KLEPIERRE.

Le bail commercial dont est titulaire la SA STERIA comporte :

une clause 12-2 aux termes de laquelle « le preneur devra souffrir, pendant la durée toute la durée du bail, tous les travaux incombant au bailleur dans les locaux loués, même si ceux-ci deviennent temporairement inaccessibles, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, ni diminution de loyer, quelle qu'en soit la durée, cette dernière excédât-elle quarante jours pourvu qu'ils soient exécutés sans interruption, sauf le cas de force majeure »,

une clause 19-3 de renonciation à tout recours contre le bailleur du fait de la privation ou trouble de la jouissance des lieux loués et même en cas de perte totale ou partielle du fonds de commerce, y compris les éléments incorporels attachés audit fonds,

une clause 33 aux termes de laquelle « en raison de la coïncidence entre la date de livraison de l'immeuble et la date de prise d'effet du bail, le preneur s'engage à souffrir les travaux de levée des réserves émises lors de la livraison et dont la durée est précisée à l'article 34-1 et les travaux de parachèvement de l'immeuble qui incombent au maître de l'ouvrage, qu'elle qu'en soit la gêne qu'ils pourront lui causer ».

De telles clauses sont licites, comme l'a exactement énoncé le premier juge, mais elles ne peuvent pas conduire à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance ni à justifier une gêne trop importante apportée à la jouissance du preneur en raison de la faute du bailleur. La charge de la preuve pèse sur le preneur.

Il convient dans ces conditions d'examiner si les désordres invoqués par la SA STERIA ont entraîné une gêne excessive pour son exploitation ou si le bailleur a commis des fautes dans la réalisation des travaux qui lui incombaient et notamment lors de la levée des réserves.

La SA STERIA invoque d'abord un préjudice matériel au titre des désordres affectant le système de chauffage et de climatisation, au titre des infiltrations en sous-sol, au titre de sanitaires, des menuiseries, du dysfonctionnement du groupe électrogène et des odeurs.

La SA STERIA ne produit devant la cour qu'une analyse réalisée à sa demande par un expert amiable, non contradictoire et non soumise aux experts judiciaires.

Si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties. Or, en se bornant à produire ce seul document la SA STERIA ne prouve ni la réalité de son préjudice ni son évaluation, alors que les énonciations de ce rapport sont en contradiction avec les constatations et conclusions des deux experts judiciaires et aux faits eux-mêmes.

En effet, s'agissant de la réclamation relative aux travaux de réparation des dysfonctionnements du système de chauffage climatisation, celle-ci est totalement infondée dans la mesure où la SA KLEPIERRE a fait réaliser, à ses frais avancés en cours d'expertise, les travaux réparatoires. Il en va de même pour l'achat de convecteurs pour lesquels l'expert Kerisel indique dans son rapport qu'ils ont été prêtés par la SA STEFAL et que cela n'a engendré aucun surcoût électrique. Le surcroît allégué des interventions de la société ELYO n'est pas plus démontré, aucune justification d'interventions non comprises dans le contrat d'entretien souscrit avec la SA STERIA n'étant produit ; l'expert précisant, en outre, sans être contredit, que le réglage d'une installation neuve est nécessairement long.

Il n'est pas justifié non plus de la perturbation alléguée dans l'activité du personnel de la SA STERIA du fait de ces interventions, ni du coût horaire appliqué par l'expert amiable pour quantifier ce préjudice.

S'agissant des désordres liés aux odeurs, qui n'ont pas été constatés par les experts, il résulte du rapport Lemaire que cette réserve a été levée sans que soit, une fois encore, démontrée l'existence d'un préjudice de jouissance alors que l'expert amiable indique lui-même que « la nuisance n'est pas quotidienne et dépend en partie du sens du souffle des vents ».

Le dysfonctionnement du groupe électrogène s'il est avéré aux termes de l'expertise Lemaire, a été réparé et il n'est pas plus justifié devant la cour que devant l'expert de la gêne qui aurait été occasionnée par ce dysfonctionnement. L'expert amiable a invoqué l'obligation de fermer le bâtiment et d'évacuer le personnel sans que la SA STERIA n'en justifie aucunement.

Il en va de même pour le dysfonctionnement affectant les portes et les infiltrations en sous-sol dont la SA STERIA ne prouve même pas par un constat d'huissier qu'elles auraient rendues inutilisables les places de parking qui lui étaient louées et ce alors même que l'expert a constaté que la mention « fait » figurait en regard de cette réserve. Il n'est pas contesté que d'autres infiltrations se sont produites et font l'objet d'une instance différente et d'une autre mesure d'expertise. Le préjudice allégué par la SA STERIA du fait de ces dernières infiltrations ne peut par conséquent être réparé dans le cadre de la présente instance, aucun élément objectif ne permettant à la cour d'apprécier le préjudice allégué.

Enfin la SA STERIA allègue un préjudice de jouissance et une perte de rentabilité qui ne sont étayées par aucun élément objectif et ne procèdent que de l'évaluation faite non contradictoirement par l'expert amiable de la SA STERIA sur les seules indications de celle-ci.

Il doit être rappelé qu'il résulte des constatations des deux experts que l'immeuble loué a toujours été occupé par la SA STERIA et qu'aucun de ces deux experts n'a constaté de trouble apporté à la jouissance de l'appelante.

Au regard des clauses contractuelles ci-dessus rappelées et de l'absence de toute preuve des préjudices invoqués, que ce soit dans leur matérialité ou dans leur évaluation, le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions étant précisé que la cour n'est pas saisie de l'appel du jugement rectificatif et ne saurait donc statuer sur ce dernier.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirmes-en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SA STERIA à payer à la SA KLEPIERRE la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties,

Condamne la SA STERIA aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.