Cass. 1re civ., 11 mars 2020, n° 18-26.577

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Pau, 9 octobre 2018), courant décembre 2008, M. I..., propriétaire d'un appartement, en a confié la location à la société Toit basque et a souscrit, par l'intermédiaire de ce mandataire, une assurance « garantie de loyers impayés » auprès de la société CGAIM.

2. Le 16 décembre 2008, il a conclu avec la société Juris expertise conseil un mandat d'administration du bien et, le 26 décembre 2008, la société Toit basque et la société Juris expertise conseil ont conclu ensemble une convention de partenariat.

3. Le 6 novembre 2010, le bien a été donné en location. Le locataire n'ayant pas réglé les loyers, une ordonnance de référé du 10 juillet 2013 a constaté la résiliation du bail, décidé l'expulsion du locataire et condamné celui-ci au paiement d'une provision au titre de l'arriéré de loyers.

4. Soutenant que les sociétés Toit basque et Juris expertise conseil avaient commis des fautes dans la gestion locative en louant son appartement à un locataire impécunieux et en ne déclarant pas le sinistre en temps utile auprès de la société CGAIM qui a refusé de prendre en charge les arriérés locatifs, M. I... les a assignées, le 28 mai 2014, en responsabilité et indemnisation. La société Toit basque a appelé en la cause la société Axa France IARD (l'assureur), assureur de la société Juris expertise conseil.

Examen des moyens

Sur le troisième moyen

Enoncé du moyen

5. M. I... fait grief à l'arrêt de rejeter ses prétentions à l'égard de la société Axa France IARD et de mettre celle-ci hors de cause, alors :

« 1°/ que le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ; que, par ses dernières écritures d'appel, M. I..., visant la garantie responsabilité civile souscrite par la société Juris expertise conseil auprès de l'assureur, avait entendu exercer, non un recours en garantie de l'assurée contre son assureur, mais une action directe, en tant que victime du dommage, contre l'assureur de son responsable ; que la cour d'appel a elle-même relevé que la société Juris expertise conseil, dont la responsabilité était établie à l'égard de M. I..., avait souscrit un contrat d'assurance avec l'assureur, de sorte qu'un droit d'action directe était ouvert contre ce dernier à M. I... ; qu'en estimant néanmoins que celui-ci n'avait pas demandé la condamnation solidaire de l'assureur aux côtés de son assurée, sans rechercher, comme elle en avait l'obligation aux termes de l'article 12, alinéa 2, du code de procédure civile, si la demande de M. I... aux fins d'obtenir condamnation de l'assureur à garantir son assurée des condamnations prononcées contre cette dernière n'était pas en réalité une action directe contre l'assureur, tendant à le voir condamné à payer l'indemnité mise à la charge de l'assurée responsable, la cour d'appel a violé l'article 124-3 du code des assurances, ensemble le texte précité ;

2°/ que l'article L. 124-3 du code des assurances, selon lequel le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, fonde une règle que le juge doit relever d'office ; que, par ses dernières écritures d'appel, M. I... avait, en visant la garantie responsabilité civile souscrite par la société Juris expertise conseil auprès de l'assureur, invoqué l'existence d'une police d'assurance et, partant, d'une obligation de l'assureur de couvrir son assurée ; qu'en s'abstenant de relever d'office le droit d'action directe de la victime contre l'assureur du responsable, cependant qu'en l'état d'une telle police d'assurance, la victime devait se voir reconnaître un tel droit, la cour d'appel a derechef violé l'article 124-3 du code des assurances, ensemble l'article 12, alinéa 2, du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

6. Ayant relevé que M. I... ne faisait état d'aucun lien de droit avec l'assureur et qu'il ne demandait pas la condamnation solidaire de celui-ci et de la société Juris expertise conseil, la cour d'appel, qui ne pouvait modifier ses prétentions, n'a pas méconnu son office en énonçant exactement que M. I... ne pouvait réclamer, pour le compte de la société Juris expertise conseil, l'application de la garantie résultant de la police d'assurance liant cette dernière à l'assureur.

7. Le moyen n'est donc pas fondé.

Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

8. M. I... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes formées contre la société Toit basque et de la mettre hors de cause, alors « que l'agent immobilier, négociateur d'une opération locative, est tenu, quelle que soit l'étendue de sa mission, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location par des vérifications sérieuses ; que le bailleur n'a donc pas, pour faire constater la responsabilité de l'agent immobilier au titre d'un manquement à cette obligation, à démontrer qu'il lui aurait donné des instructions spécifiques sur des justificatifs à fournir par ces candidats ; qu'après avoir constaté que la société Toit basque, agent immobilier, était liée à M. I... pour la recherche d'un locataire, la cour d'appel, pour écarter la responsabilité de cette société au titre d'un manquement à son obligation de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location, s'est fondée sur la prétendue absence de preuve d'instructions spécifiques données à ladite société quant aux justificatifs à fournir par les candidats ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 1147 ancien du code civil, ensemble les articles 1991 et 1992 du même code. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1991 et 1992 du code civil :

9. Il résulte de ces textes que l'agent immobilier est tenu, quelle que soit l'étendue de sa mission, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses.

10. Pour rejeter les demandes de M. I... formées contre la société Toit basque et mettre celle-ci hors de cause, l'arrêt retient que les éléments versés aux débats ne permettent pas de s'assurer que M. I... a donné des instructions concernant les justificatifs à fournir par le locataire qu'il souhaitait voir entrer dans son appartement.

11. En statuant ainsi, alors qu'il appartenait à l'agent immobilier de vérifier de manière sérieuse la solvabilité du locataire, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Et sur le deuxième moyen, pris en sa première branche

12. M. I... fait grief à l'arrêt de limiter la condamnation de la société Juris expertise conseil à la somme de 3 000 euros au titre de la perte de chance, alors « que le préjudice causé par la faute de l'agent immobilier qui, ayant reçu mandat de gestion d'une location de bien, omet de faire en temps utile une déclaration de sinistre auprès de l'assureur tenu d'une garantie des loyers impayés, est, en présence d'un refus de garantie opposé par l'assureur pour cette raison, un préjudice direct et certain consistant dans l'absence de prise en charge des loyers impayés par l'assureur, et, partant, en la non-perception des sommes dues à ce titre, et non une simple perte de chance pour le bailleur mandant de bénéficier de cette garantie ; que la cour d'appel a non seulement retenu la faute de la société Juris expertise conseil, qui avait reçu mandat de gestion de la location du bien de M. I..., pour avoir omis de faire en temps utile une déclaration de sinistre auprès de l'assureur auprès de qui avait été souscrite une garantie des loyers impayés, mais aussi constaté le refus de garantie opposé par l'assureur pour cette raison, ce dont il résultait que le préjudice causé par cette faute était un préjudice direct et certain, consistant dans l'absence de prise en charge des loyers impayés par l'assureur et, partant, en la non-perception des sommes dues à ce titre, et non un simple préjudice de perte de chance, pour le bailleur mandant, de bénéficier de cette garantie ; qu'en retenant au contraire que la faute de la société Juris expertise conseil n'avait causé qu'un tel préjudice de perte de chance, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1147 ancien du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

13. Il résulte de ce texte que seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable, et que le préjudice causé par une telle perte est distinct de l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Toutefois, la réparation doit être intégrale lorsque la faute a causé le préjudice en son entier, et non une simple perte de chance.

14. Pour limiter la condamnation de la société Juris expertise conseil à la somme de 3 000 euros au titre de la perte d'une chance, l'arrêt énonce que la faute de la société Juris expertise conseil n'a fait que contribuer au préjudice de M. I... en le privant d'une chance de bénéficier de l'assurance garantie des impayés ou d'engager moins tardivement des poursuites contre le locataire défaillant.

15. En statuant ainsi, alors que, si la faute relative à la tardiveté de l'action contre le locataire avait généré une perte de chance, celle consistant à ne pas avoir déclaré le sinistre en temps utile à l'assureur avait causé un préjudice plein et entier à M. I..., la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. I... formées contre la société Toit basque et met celle-ci hors de cause, et en ce qu'il limite la condamnation de la société Juris expertise conseil à la somme de 3 000 euros au titre de la perte de chance occasionnée par sa défaillance, l'arrêt rendu le 9 octobre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux.