CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 31 octobre 2012, n° 10/08878

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

La sci Montsouris Ailly est propriétaire de locaux situés au rez -de-chaussée des immeubles situés [...] formant les lots 25 et 26 du règlement de copropriété et qu'elle a, suivant acte sous seing privé en date du 31 juillet 1991, donné à bail commercial à l'association Eglise Baptiste du Centre.

Se plaignant de dégâts de eaux répétés affectant les locaux, l'association Eglise Baptiste du Centre a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris afin d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire pour permettre de déterminer l'origine des dégâts et les travaux à entreprendre pour y mettre fin.

L'expert désigné Monsieur Roussel a déposé son rapport le 15 mars 2002. A la suite, la sci Montsouris Ailly par acte d'huissier du 8 janvier 2003 a assigné au fond l'association Eglise Baptiste du Centre et le syndicat de la copropriété du [...] devant le tribunal de grande instance de Paris, l'association Eglise Baptiste du Centre a assigné à son tour le syndicat de la copropriété du [...] et son assureur Aviva Assurances ;

Les deux procédures ont été jointes et ont donné lieu à un jugement du tribunal de grande instance de Paris du 20 septembre 2005 qui n'a été infirmé en cause d'appel par un arrêt du 9 février 2011 qu'en ce qu'il a débouté l'association Eglise Baptiste du Centre de ses demandes en indemnisation au titre de l'installation électrique et du trouble de jouissance et en ce qu'il a rejeté l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Aviva Assurances ;

L'arrêt a en outre déclaré irrecevables les demandes de la sci Ailly portant sur la prise en charge de la somme de 13 849,76 € représentant la quote-part des travaux correspondant au millième de la sci et l'a déboutée de sa demande en paiement des charges, estimant d'un part que les demandes en paiement des travaux sont nouvelles en cause d'appel en application de l'article 564 du code de procédure civile et d'autre part que, s'agissant de la demande en paiement de la somme de 27 342,10 € représentant les loyers et charges arriérés au mois de novembre 2010 inclus, cette demande tardive mettait le locataire dans l'impossibilité d'y répondre et qu'il devait être considéré qu'elle n'était pas justifiée.

Parallèlement, par jugement du 4 décembre 2008, le juge des loyers du tribunal de grande instance de Paris a fixé le loyer du bail renouvelé le 1er février 2006 entre la sci Montsouris Ailly et l'association Eglise Baptiste du Centre, se déclarant incompétent pour statuer sur la demande en remboursement de charges formée par cette dernière et a renvoyé les parties sur ce point devant le tribunal.

Par acte du 20 juin 2008, l'Eglise Baptiste du Centre a fait opposition à un commandement de payer la somme de 19 725,80 € qui lui a été délivré le même jour.

L'association Eglise Baptiste du Centre a demandé au tribunal d'ordonner la jonction entre sa demande en remboursement de charges formée dans le cadre de son mémoire en ouverture du rapport d'expertise dans le cadre de l'instance en fixation du loyer et la procédure en opposition au commandement, demandant essentiellement et principalement de dire que les travaux réalisés à la suite du rapport de l'expert Roussel devaient rester à la seule charge de la sci Montsouris Ailly, que le commandement de payer visant la clause résolutoire n'a donc pu produire effet, que la sci Ailly est débitrice à son égard d'une somme de 18 167 € arrêtée au 17 mai 2009 outre celle de 4 470 € représentant son préjudice financier.

La sci Montsouris Ailly a demandé pour sa part de dire valable le commandement de payer, de constater ou prononcer la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire et du fait du non-paiement des loyers et charges visés dans le commandement de payer, d'ordonner l'expulsion de l'association des lieux loués et sa condamnation à lui payer une indemnité d'occupation, de la condamner à lui verser la somme de 14 773,80 € au titre des loyers et charges arriérés au mois d'octobre 2008 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer outre la clause pénale ;

Par jugement du 4 février 2010, le tribunal de grande instance de PARIS a constaté que la jonction demandée par l'association Eglise baptiste du Centre ne pouvait être ordonnée,

- dit que le commandement de payer délivrer le 20 juin 2008 est sans effet sur la clause résolutoire insérée au bail lient les parties,

- dit que les demandes de la sci Montsouris Ailly aux fins d'expulsion, de séquestration du mobilier et en paiement d'une indemnité d'occupation deviennent sans objet,

- soulève d'office l'exception de litispendance en ce qui concerne les demandes en paiement de la sci Montsouris Ailly des sommes de 14 773,80 € et de 2 954,76 €, la cour d'appel ayant été saisie de ce litige antérieurement,

- condamné la sci Montsouris Ailly au paiement de la somme de 3 240,43 €,

- dit que l'association Eglise Baptiste du Centre est redevable au titre des charges locatives de la quote-part afférente aux locaux loués situés dans l'immeuble du [...] calculée suivant l'état de répartition issue du règlement de copropriété modifié et reçu par acte notarié du 20 janvier 1993.

- débouté l'association Eglise Baptiste du Centre de sa demande en restitution de la somme de 18 167 € et de sa demande en paiement de la somme de 4 470 € au titre de l'indemnisation de son préjudice financier,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- fait masse des dépens qui seront supportés par moitié entre les parties.

La sci Montsouris Ailly a interjeté appel de cette décision ;

Par arrêt du 8 février 2012, la cour a invité les parties à s'expliquer sur le point relatif à la garantie du bailleur pour tous les vices inhérents à la chose louée, quand bien même il ne les aurait pas connus et renvoyé l'affaire à la mise en état afin de fixation d'une nouvelle date d'audience ; il a été sursis à statuer et les dépens ont été réservés.

La sci Montsouris Ailly, par conclusions du 5 septembre 2012 et au visa des articles 564, 56, 771 et 377 du code de procédure civile, 1134, 2277, 2224 du code civil, L 145-41 du code de commerce, de :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné l'association Eglise Baptiste du Centre à lui payer la somme de 3240,43 € correspondant à sa quote-part de charges hors travaux mis en oeuvre par le syndicat des copropriétaires du [...] (1789,43 €) ainsi que la taxe foncière de l'année 2008 (1 451 €), en ce qu'il a dit que l'association était redevable au titre des charges locatives de la quote- part afférente aux locaux loués situés dans l'immeuble du [...] calculée suivant l'état de répartition issue du règlement de copropriété modifié et reçu par acte notarié du 20 janvier 1993, en ce qu'il débouté l'association Eglise Baptiste du Centre de sa demande en restitution de la somme de 18 167 € et de sa demande en paiement de la somme de 4 470 € au titre de l'indemnisation de son préjudice financier ,

L'infirmer pour le surplus en ce qu'il a déclaré le commandement de nul effet et prononcé la litispendance, s'agissant de la demande en paiement de la somme de 14773,80 € et de celle de 2 954,76 €,

Débouter l'association Eglise Baptiste du Centre de sa demande tendant à voir condamner la sci Montsouris Ailly à prendre en charge la quote-part des travaux résultant de l'expertise judiciaire,

Dire et juger valable le commandement de payer, délivré le 20 juin 2008,

Constater et prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire y insérée et du fait du non-paiement des loyers et charges visés au commandement du 20 juin 2008 plus d'un mois après sa délivrance conformément aux dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce,

Ordonner en conséquence son expulsion des lieux qu'elle occupe et celle de tous occupants de son chef et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,

Ordonner le transfert et la séquestration aux frais de l'association des meubles et objets mobiliers et marchandises garnissant les lieux loués dans tout gade meubles qu'il plaira de désigner,

Condamner l'association Eglise baptiste du Centre à lui payer la somme de 14351,70 € au titre des loyers et charges arriérés au mois d'octobre 2011 inclus avec intérêts de droit à compter du commandement de payer pour la somme de 16 256,78 €,

Condamner l'association Eglise Baptiste du Centre à lui payer la somme de 2 870,34 € à titre de clause pénale prévue au bail,

Condamner l'association Eglise Baptiste du Centre à lui payer jusqu'à son départ effectif une indemnité d'occupation d'un montant égal au double du montant mensuel du loyer actuel,

Condamner l'Eglise Baptiste du Centre à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

L'association Eglise Baptiste du Centre par ses dernières conclusions signifiées le 20 août 2012, demande de la dire recevable et bien fondée en ses demandes, et bien fondée son appel partiel incident, et au visa des articles L 145-41 du code de commerce, 1244-1 du code civil, 1719,1720, 1721 et 1755 du code civil, vu l'arrêt de la cour d'appel du 9 février 2011 déboutant la sci Montsouris Ailly de sa demande en paiement des charges et déclarant irrecevable la demande de l'association Eglise Baptiste du Centre relative au coût des travaux de réparations préconisée par l'expert Roussel,

Dire et juger que la sci Montsouris ne saurait se prévaloir d'un manquement de l'association à ses obligations contractuelles, justifiant la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le commandement de payer était sans effet sur la clause résolutoire insérée au bail et les demandes de la sci Montsouris aux fins d'expulsion sans objet,

Dire et juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la sci Montsouris Ailly le 20 juin 2008 ne peut valoir acquisition de la clause résolutoire et qu'il est de nul effet,

Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné l'association Eglise Baptiste du Centre à payer à la sci Montsouris la somme de 3 240,43 €,

Constater le règlement des loyers et charges courant, et débouter la sci Ailly de sa demande à ce titre,

Constater que par arrêt du 9 février 2011, revêtu de l'autorité de chose jugée, la sci Montsouris Ailly a été déboutée de sa demande en paiement des charges et loyers et en conséquence, la débouter de ses demandes en paiement, à toutes fins qu'elles comportent,

Dire et juger que l’application de l'article 1721 du code civil n'est pas exclusive de celle des articles 1719, 1720 et 1755 du même code,

Dire et juger qu'il incombe à la sci Montsouris Ailly par application des articles 1719, 1720, 1721 et 1755 du code civil de supporter l'intégralité de la quote-part des charges afférentes aux travaux préconisés par l'expert Roussel dans son rapport d'expertise judiciaire,

Condamner la sci Montsouris Ailly à lui verser la somme de 4 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

Le litige entre les parties porte principalement sur l'imputation à titre de charges de la somme représentant la part de la sci Montsouris Ailly dans le coût des travaux de réparation du toit terrasse entrepris par le syndicat de la copropriété à la suite de l'expertise de M Roussel et sur la validité du commandement délivré le 20 juin 2008 par la sci Montsouris Ailly pour parvenir au paiement de cette somme.

L'association Eglise Baptiste du Centre soutient que c'est de manière abusive et malicieuse que la sci Montsouris Ailly a délivré un commandement de payer les charges afférent aux travaux réalisés par le syndicat de la copropriété réalisés à la suite de l'expertise judiciaire Roussel, alors que la sci Montsouris Ailly avait con naissance de la demande de l'association de la voir prendre en charge les travaux à la suite d'un dire adressé par elle à l'expert Soudan, que le tribunal a justement apprécié que le commandement de payer visant la clause résolutoire était nul et de nul effet, d'autant que l'arrêt du 9 février 2011 avait débouté la sci Montsouris Ailly de sa demande en paiement des charges impayées à novembre 2010 ou octobre 2008,

La sci Montsouris Ailly fait observer que le commandement de payer délivré le 20 juin 2008 faisait obligation de payer les travaux sur charges pour l'année 2005 d'un montant de 11 583,30 €, des travaux sur charges pour l'année 2006 d'un montant de 2 650 € et des frais de rappel de 117, 90 € et que c'est à tort que le tribunal a jugé que celui-ci avait été délivré de mauvaise foi alors que'il a été délivré parallèlement à la signification par l'association Eglise Baptiste du Centre des conclusions récapitulatives devant une autre chambre de la cour ou elle contestait pour la première fois l'imputation des charges, que le commandement était parfaitement régulier et doit produire effet.

L'association Eglise Baptiste du Centre demande à la cour de dire que même si le bail laisse à sa charge l'intégralité des réparations foncières et locatives, elle ne doit pas supporter les désordres qui résultent de la vétusté, sauf clause expresse du bail, que la sci Montsouris Ailly n'est pas fondée à lui demander de prendre en charge les travaux relevant de la vétusté des installations, ni mettre à sa charge ce qui relève d'une amélioration ou d'une reprise de la structure ou de la conception du bâtiment, que la dégradation de la terrasse provient de sa vétusté et que les travaux préconisés par l'expert ont vocation à pallier aux défauts structurels liés à la conception du bâtiment, à l'étanchéité inexistante et à un défaut d'entretien dont la bailleresse ne peut se décharger sur sa locataire en raison de la négligence dont elle a fait preuve dans la gestion de son bien, les copropriétaires n'ayant jamais mis au vote d'une assemblée générale les travaux nécessaires à l'entretien général de l'immeuble et la sci Montsouris ayant été pour sa part régulièrement absente des assemblées générales de copropriétaires qui ont eu lieu de 1995 à 2003 ;

La sci Montsouris Ailly fait valoir que le bail prévoit que le preneur sera tenu de toutes les réparations, y compris les grosses réparations de l'article 606 du code civil, que le bail dispose en outre que le locataire sera tenu d'effectuer aussi souvient que nécessaire et au moins une fois par an le nettoyage des chéneaux, courettes vitrées, canalisations, descentes d'eaux pluviales, etc.. qui pourraient intéresser les lieux loués, de ne pouvoir rendre le bailleur responsable des infiltrations provenant des conduites d'eau, du sol, du sous-sol, de l'humidité et de toute autre cause, de renoncer à tout recours contre le bailleur, que la locataire a d'ailleurs bénéficié d'une réduction de loyer pour tenir compte de cette charge, que les désordres subis par la copropriété ne sont pas la conséquence de la vétusté mais d'un défaut d'entretien du syndicat de la copropriété, qu'elle-même a fait toutes diligences pour y remédier en assignant le syndicat des copropriétaires dont seule la carence dans la réfection et l'entretien de l'étanchéité de la terrasse plantée est à l'origine des désordres ; qu'il n'appartient pas à la société Montsouris de réparer les dommages causés par les copropriétaires ou locataires négligents qui ont procédé à des plantations sur la terrasse, que la réparation de l'étanchéité ne peut enfin s'assimiler à la substitution d'un ouvrage neuf à celui existant comme le soutient l'association locataire.

Le rapport d'expertise établi par Monsieur Roussel conclut que les désordres causés dans la salle de culte sont dus à l'absence d'étanchéité de la terrasse jardin, inexistante dans sa partie horizontale, et observe que si les relevés ont été traités, ils sont aujourd'hui détruits par la vétusté et l'envahissement de la végétation, étant impossible de déterminer la part de celle plantée à l'origine de la construction de celle rajoutée par les utilisateurs de la terrasse.

Il préconise en conséquence la réfection complète de l'étanchéité de la terrasse devant les deux appartements concernés.

Les travaux de réparation du toit terrasse n'ont donc pas eu pour objet de réparer ce qui, à l'exception des relevés détruits par vétusté mais qui ne sont pas directement à l'origine des désordres, a été occasionné par la vétusté mais sont destinés à remédier à un défaut de conception de la terrasse jardin, dont les parties s'accordent pour dire qu'elle est commune à l'immeuble, consistant en un défaut d'étanchéité horizontale aggravée par l'envahissement de la végétation et l'absence totale d'entretien de sorte que le regard de vidange a été peu à peu obstrué par la terre et les racines des plantes, les relevés verticaux ayant été eux-mêmes détruits.

La clause du bail mettant à la charge du locataire toutes les réparations dues à la chose louée, y compris les grosses réparations, est sans application en l'espèce dès lors que le bailleur a failli à son obligation essentielle de délivrance en donnant à bail des locaux comportant une couverture constituée d'une terrasse dont, s'agissant d'une partie commune, l'entretien pèse sur le syndicat des copropriétaires et qui était affectée d'un vice de structure caractérisé par un défaut d'étanchéité horizontale, l'ignorance du bailleur ne pouvant combattre utilement son obligation dès lors qu'il doit garantie des vices de la chose louée quand même il ne les aurait pas connus.

Il s'ensuit que la sci Montsouris Ailly est mal fondée à réclamer à la locataire l'association Eglise Baptiste du Centre le paiement des charges liées aux travaux de réfection du toit terrasse qu'elle doit supporter en tant que copropriétaire pour la part qui lui incombe.

La sci Montsouris Ailly fait valoir néanmoins, à titre subsidiaire, que sur le montant des loyers et charges réclamés, arrêté au mois d'octobre 2011 pour un montant de 14 351,70 €, l'association locataire reste lui devoir une somme qu'elle évalue à 3 979,10 €, déduction faite de la quote-part des travaux de réfection de la terrasse pour un montant de 10 372,60 € ;

Cette demande est recevable et ne se heurte pas à l'autorité de chose jugée par l'arrêt de cette cour du 9 février 2011 qui, ayant jugé irrecevable comme nouvelle la demande en paiement de la quote-part de travaux de réfection de la terrasse, a débouté la sci Montsouris Ailly d'une demande en paiement de loyers et charges pour un montant de 27 342,10 € arrêté à novembre 2010 ; or cette dernière demande ne se confond pas avec la demande actuelle en paiement du solde de l'arrêté de compte du mois d'octobre 2011 ;

Des pièces produites par la sci Montsouris, et notamment des décomptes de charges qui sont à l'origine de la contestation de l'arrêté de compte, il ressort que les sommes réclamées portent sur les charges de 2004 pour un montant de 738,20 €, celles de 2005 pour un montant de 12 564,34 € (dont 11 199, 26 liés aux travaux d'étanchéité) et de 2006 pour un montant de 2928,67 € incluant des travaux de 'descentes' dont la sci Montsouris n'établit pas précisément en quoi ont consisté ces travaux, s'ils sont distincts de ceux relatifs à l'étanchéité de la terrasse et en quoi ils relèvent de l'obligation d'entretien générale qui pèse sur l'association Eglise Baptiste du Centre ; cette dernière ne justifie pas du paiement du solde des charges qui ne sont pas afférentes aux travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse ; la sci Montsouris Ailly est donc fondée à lui réclamer paiement de la somme résiduelle de 738,20 € + 1 365,08 € + 278,20 € = 2 381,48 € auquel s'ajoute la clause pénale et sera déboutée de sa demande pour le surplus.

Le commandement de payer du 20 juin 2008 ayant été délivré pour obtenir paiement de sommes soit qui ne sont pas dues principalement par la locataire, soit dont il n'est pas justifié, s'agissant de sommes parfaitement résiduelles, qu'elles doivent être supportées par la locataire dans leur intégralité, cet acte se trouve en conséquence privé d'effet et il n'y a pas lieu de faire droit à la demande en constatation de la résiliation du bail ou en prononcé de la résiliation du bail.

Il n'y pas lieu de statuer sur la demande de l'association Eglise Baptiste du Centre tendant au constat de ce qu'elle est à jour de ses loyers courant, ce qui est dépourvue de portée juridique, la cour n'étant pas saisie d'un litige portant sur les loyers courants.

La sci Montsouris Ailly supportera les entiers dépens et paiera à l'association Eglise Baptiste du Centre une somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré, en ce qu'il a dit que le commandement de payer délivrer le 20 juin 2008 est privé d'effet quant au constat de l'application de la clause résolutoire, en ce qu'il a débouté la sci Montsouris Ailly de ses demandes d'expulsion et de séquestration du mobilier,

Reformant pour le surplus, statuant à nouveau, ajoutant,

Reçoit la sci Montsouris Ailly en sa demande en paiement,

Condamne l'association Eglise Baptiste du Centre à payer à la sci Monsouris Ailly la somme de 2 857,76 € au titre d'un solde de charges et de clause pénale,

Déboute la sci Montsouris Ailly de ses autres demandes,

Rejette la demande de l'association Baptiste du Centre de sa demande tendant au constat de ce qu'elle est à jour de ses loyers courants,

Condamne la sci Montsouris Ailly à payer à l'association Baptiste du Centre une somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la sci Montsouris Ailly aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.