CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 26 février 2020, n° 18/05192

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 8 avril 1982, la Ville de PARIS a donné à bail commercial à la SA ENTREPRISE GENERALE DE MARBRERIE FUNERAIRE PARISIENNE des immeubles communaux comprenant notamment au [...] un terrain de 80 m² environ avec une construction d'un étage (lot n°19) et au 3 bis un terrain de 84 m² environ avec une construction de deux étages (lot n°20), pour y exercer le commerce de marbrerie funéraire. Ce bail a été conclu pour neuf ans, à compter du 1er janvier 1982, moyennant un loyer annuel principal fixé à la somme de 17.340 francs et se poursuit tacitement depuis le 1er janvier 1991.

Par acte du 8 octobre 2002 enregistré le 24 octobre 2002 auprès de la recette des impôts de PANTIN, la SA ENTREPRISE GENERALE DE MARBRERIE FUNERAIRE PARISIENNE a cédé son fonds de commerce comprenant le droit au bail à la SARL BAROCHE PANTIN.

Par acte d'huissier de justice des 19 et 23 mars 2015, la SARL PRESTATIONS DE SERVICE ET MARBRERIE a assigné la Ville de PARIS et la SARL BAROCHE PANTIN devant le tribunal de grande instance de Bobigny en opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui avait été adressé, en sa qualité de sous-locataire des lieux objets du bail du 8 avril 1982, par la SARL BAROCHE DE PANTIN.

Par acte d'huissier de justice du 20 janvier 2017, la Ville de PARIS a assigné la SARL BAROCHE PANTIN devant le tribunal de grande instance de Bobigny en résiliation judiciaire du bail du 8 avril 1982, sur le fondement des articles L 145-31 du code de commerce et 1131-1 et suivants du code civil, au motif que la société preneuse avait commis une faute en ne l'appelant pas au contrat de sous-location conclu le 19 mai 2008 entre la SARL BAROCHE PANTIN et la SARL PRESTATIONS DE SERVICE ET MARBRERIE.

Par jugement rendu le 7 février 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

- Ordonné la résiliation judiciaire du bail commercial du bail du 08 avril 1982 portant sur des immeubles communaux comprenant un terrain de 80 m² avec une construction d'un étage (lot n°19) et un terrain de 84 m² avec une construction de deux étages (lot n°20), le tout sis [...] et appartenant à la Ville de PARIS, avec effet au jour du présent jugement,

- En conséquence, ordonné à la SARL BAROCHE PANTIN et à tout occupant de son chef de libérer les lieux, notamment la SARL PRESTATIONS DE SERVICE ET MARBRERIE si elle est encore dans les lieux,

- Dit qu'à défaut de départ volontaire, elle pourra être expulsée à la requête de la Ville de PARIS, ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,

- Dit que les meubles et objets mobiliers des locataires ou occupants trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, non repris par leurs propriétaires et en l'absence d'indication de ces derniers sur le lieu où ils doivent être entreposés, pourront être déposés par la Ville de PARIS dans tout garde-meuble de son choix, au frais et risques de leurs propriétaires, ces derniers disposant d'un mois pour les récupérer et devront à défaut se présenter à l'audience du juge de l'exécution, comme il est dit aux articles L 433-1 et suivants, R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,

- Condamné la SARL BAROCHE PANTIN à payer à la Ville de PARIS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, outre toutes les taxes et charges exigibles en vertu du bail résilié, payable selon les modalités prévues au bail, à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs,

- Condamné la SARL BAROCHE PANTIN à payer à la Ville de PARIS la somme de 71.025,51 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- Condamné la SARL BAROCHE PANTIN à payer à la Ville de PARIS la somme de 800€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la SARL BAROCHE PANTIN aux dépens avec autorisation pour Maître Bruno M., avocat, de les recouvrer directement en application de l'article 699 du Code de procédure civile,

- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 9 mars 2018, la SARL BAROCHE PANTIN a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 28 novembre 2018, la SARL BAROCHE PANTIN demande à la cour de :

Vu les pièces produites

Vu l'article L 145-31 du Code de commerce

Vu l'article 1134 du Code civil

Déclarer la société BAROCHE PANTIN recevable et bien fondée en son appel

En conséquent,

Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Et donc :

- débouter la Ville de Paris de l'ensemble de ses demandes

- condamner la Ville de Paris à la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et à la somme de 15.000 euros pour procédure abusive

- condamner la Ville de Paris aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction est requise au profit de Maître Frédérique E., avocat aux offres de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 4 septembre 2018, la VILLE DE PARIS demande à la cour de :

Vu les articles L.145-31 du code de commerce

Vu les articles 1131-1 et suivants du code civil

Vu les articles 1713 et 1240 et suivants du code civil,

- CONFIRMER le jugement du 7 février 2018 rendu par le Tribunal de Grande Instance de Bobigny, en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts prononcés à l'encontre de la société SARL BAROCHE PANTIN

- Statuant à nouveau sur ce chef

CONDAMNER la SARL « Baroche Pantin » à payer à la Ville de Paris la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts

En tout état de cause,

CONDAMNER la SARL « Baroche Pantin » à payer à la Ville de Paris la somme de 3.000 euros de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés ainsi qu'il est dit à l'article 699 du Code de procédure civile par Maître Bruno M., Avocat.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 novembre 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation judiciaire du bail :

La Ville de PARIS invoque la violation par la SARL BAROCHE PANTIN des obligations imposées par l'article L. 145-31 du code de commerce en matière de sous-location, lui reprochant de ne pas l'avoir appelée à concourir à l'acte de sous-location conclu le 19 mai 2008.

La SARL BAROCHE PANTIN fait grief au premier juge d'avoir dénaturé la clause du bail autorisant la sous-location, considérant que cette clause la dispense également de faire concourir son bailleur à l'acte de sous-location, invoquant à cet effet l'existence de sous-locations antérieures à la cession du fonds.

L'article L. 145-31 du code de commerce dispose :

'Sauf stipulation contraire au bail ou accord du preneur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord des parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'Etat, en application des dispositions de l'article L. 145-56.

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre'.

En l'espèce, l'article 6 - 6 du bail conclu le 8 avril 1982 énonce : 'les lieux loués pourront être sous-loués sous la seule responsabilité de la preneuse qui fera son affaire personnelle des sous-locations, la Ville de Paris ne devant jamais être inquiétée à ce sujet'.

Si cette clause autorise la sous-location, elle n'exprime pas de façon expresse et non équivoque la volonté du bailleur de renoncer à être appelé à concourir à l'acte de sous-location ainsi que l'a justement relevé le premier juge, une telle renonciation ne pouvant découler d'une formulation ambigüe.

Il est inopérant pour la SARL BAROCHE PANTIN d'invoquer l'existence de sous-locations antérieures à la vente du fonds de commerce intervenue le 8 octobre 2002 alors que, d'une part, les conditions dans lesquelles ces sous-locations ont été consenties ne sont pas présentement en cause, l'acte de cession du fonds de commerce indiquant d'ailleurs que congé avait été donné aux sous-locataires pour le 31 décembre 2002, et que, d'autre part, lui est reproché un défaut de concours du bailleur à la sous-location qu'elle-même a consentie à la société PRESTATIONS DE SERVICE ET MARBRERIE par acte du 19 mai 2008 à effet au 1er janvier 2009.

Il résulte de ce qui précède que la SARL BAROCHE PANTIN aurait dû aviser la Ville de PARIS de son intention de sous-louer partie des locaux à la société PRESTATIONS DE SERVICE ET MARBRERIE ; que la violation de cette obligation par la SARL BAROCHE PANTIN a privé le bailleur de la faculté de réclamer un réajustement du loyer principal au regard du montant quatre fois supérieur du sous-loyer.

La gravité du manquement de la SARL BAROCHE PANTIN étant établie, le jugement prononçant la résiliation judiciaire du bail avec toutes ses conséquences sera confirmé.

Sur la demande de dommages-intérêts :

La SARL BAROCHE PANTIN fait grief à la Ville de PARIS de ne pas rapporter la preuve du préjudice qu'elle allègue pour ne pas avoir été appelée à l'acte de sous-location, lui reprochant son désintérêt dans la gestion des lieux loués.

La Ville de PARIS conteste l'évaluation de son préjudice faite par le premier juge qui a retenu qu'elle n'a été privée d'un gain que jusqu'au 30 mars 2015 date à laquelle elle aurait pu solliciter en justice le réajustement du loyer et fait valoir que si la sous-location au bénéfice de la société PRESTATIONS DE SERVICE ET MARBRERIE a cessé, la SARL BAROCHE PANTIN a consenti de nouvelles sous-locations.

Par le biais de la sous-location irrégulièrement consentie à la société PRESTATIONS DE SERVICE ET MARBRERIE portant sur une seule partie des locaux constituée d'un bureau de 30 m² environ et d'un hall d'exposition de 85 m² environ, la SARL BAROCHE PANTIN a perçu un sous-loyer mensuel HT de 1.254,20 euros, quatre fois supérieur au loyer dont elle était contractuellement redevable pour la totalité des locaux, à savoir un loyer mensuel de 307,19 euros, alors même que le sous-locataire était tenu des mêmes charges que le locataire principal, soit un différentiel de 947,01 euros par mois au préjudice du bailleur.

La SARL BAROCHE PANTIN ne peut tirer argument de l'inaction de la Ville de PARIS en suite de la délivrance d'un congé avec offre de renouvellement, par acte du 28 septembre 2012 dès lors que la bailleresse n'avait pas connaissance de la sous-location en cause à cette date et pendant le délai de prescription de l'action en révision du loyer du bail renouvelé.

La Ville de PARIS n'a eu effectivement connaissance de cette sous-location que par l'assignation qui lui a été délivrée par le sous-locataire en mars 2015. Elle a ainsi été mise en mesure, à partir de cette date, soit de solliciter un réajustement du loyer soit de se prévaloir du manquement de la société locataire à son obligation de l'appeler à concourir à l'acte de sous-location. C'est dès lors à juste titre que le premier juge a évalué le préjudice découlant de ce manquement à la somme de 71.025,51 euros arrêtée au 30 mars 2015, sans qu'il puisse lui être reproché de n'avoir pas tenu compte de la persistance de la sous-location au-delà de cette date.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris sur l'évaluation du préjudice subi par la Ville de PARIS.

Sur la demande reconventionnelle :

Compte tenu de la solution apportée au litige, la SARL BAROCHE PANTIN sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l'autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La SARL BAROCHE PANTIN qui succombe supportera les dépens de première instance et d'appel et sa condamnation au paiement d'une indemnité de procédure sera confirmée.

Il est par ailleurs équitable de la contraindre à participer à concurrence de 2.000 euros aux frais irrépétibles exposés par la Ville de PARIS en cause d'appel.

Il convient d'autoriser la distraction des dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SARL BAROCHE PANTIN de sa demande de dommages-intérêts,

Condamne la SARL BAROCHE PANTIN à payer à la Ville de Paris la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL BAROCHE PANTIN aux dépens d'appel,

Autorise la distraction des dépens au profit de Maître Bruno M. en application de l'article 699 du code de procédure civile.