CA Lyon, 1re ch. civ. B, 13 janvier 2015, n° 13/07129

EXPOSE DE L 'AFFAIRE

Par acte du 25 octobre 2007, M. Ruben C. a acquis de la société Mateyco un fonds de commerce exploité dans un local situé [...], à destination, selon les clauses du bail commercial initial, de « commerce de clefs et talons minute ».

Par acte d'huissier en date du 11 décembre 2009, la société Poinas propriétaire bailleresse du local, a notifié à M. C. un congé avec offre de renouvellement à compter du 30 juin 2010, moyennant un nouveau loyer de 4 386 € HT par an à compter du 1er octobre 2010.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 9 février 2010, M. C. a contesté la validité du congé avec offre de renouvellement ainsi que l'augmentation de loyer.

Par acte du 13 août 2010, M. C. a assigné la société Poinas devant le tribunal de grande instance de Lyon afin de voir déclarer nul le congé signifié par la société Poinas et débouter cette dernière de sa demande d'augmentation de loyer et subsidiairement aux fins de voir ordonner une expertise.

La société Poinas a conclu au débouté des demandes et à titre reconventionnel, a demandé la résiliation judiciaire du bail commercial pour manquement grave du locataire à ses obligations.

Par jugement du 17 juillet 2013, le tribunal de grande instance de Lyon a:

- débouté M. C. de sa demande de nullité du congé signifié par la société Poinas;

- prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial accordé à M.C. par la société Poinas à compter de la signification du présent jugement;

- condamné M.C. à payer à la société Poinas la somme de

1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.

M. C. a relevé appel du jugement.

Il soutient :

- qu'il suffit pour qu'il y ait bail que les parties s'accordent même oralement sur les éléments essentiels du contrat, même si les modalités accessoires ne sont pas déterminées,

- que par courrier du 5 octobre 2007, la société Poinas a confirmé son accord pour le renouvellement du bail 3-6-9 pour les locaux [...] moyennant un loyer de 2193 € HT + 219 € HT de charges,

- que le bail renouvelé a ainsi pris effet à compter du jour de la prise de jouissance du fonds de commerce cédé à M. C. soit le 25 octobre 2007 et pour une durée de neuf années,

- que le congé signifié par la Société Poinas suivant acte extra judiciaire du 11 décembre 2009 se trouve corrélativement privé de toute cause et est donc nul et de nul effet,

- que la Cour de cassation rappelle que « l'obligation d'exploiter est une condition d'application du statut des baux commerciaux dont l'inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l'absence d'une clause imposant l'exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués » Cass. 3e civ. 10 juin 2009 n° 07-18.618 (n° 653 FS-PB), Sté Halles des Viandes cl Puoliese),

- que si effectivement aux termes des conditions générales, il est précisé que les lieux loués doivent être constamment ouverts ou achalandés, il n'en demeure pas moins qu'en cas d'inexécution de cette obligation, il convenait de faire délivrer une sommation d'exécuter, ce qui n'a pas été respecté.

La société Poinas demande à la cour de :

Vu les articles 1184, 1724 et 1728 du Code civil,

Vu les articles L. 145-9 et L. 145-34 du Code de commerce,

- de confirmer les dispositions du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lyon le 17 juillet 2013,

- de dire et juger que le loyer du bail renouvelé doit être fixé par référence à la valeur locative du bien, à la somme annuelle de 4 386,00 euros,

à titre infiniment subsidiaire,

- d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire,

- de fixer le loyer annuel provisionnel à la somme de 3 000 euros HT,

en tout état de cause

- de rejeter toutes demandes de M. C.,

- de condamner M. C. à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner le même aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de la Scp C.-B. sur son affirmation de droit.

Elle soutient :

- que le bail commercial du local loué à M. C., en l'absence de congé et en l'absence d'accord sur les modalités d'un nouveau bail, s'est nécessairement poursuivi par le jeu de la tacite prorogation,

- que la résiliation du contrat peut être prononcée lorsque le preneur a manqué de manière suffisamment grave ou répétée à une ou plusieurs de ses obligations contractuelles,

- qu'en l'espèce M. C. :

*n'a pas respecté la destination du bail, puisqu'il exploite dans les locaux un atelier de création sur mesure de chaussure et une activité de bottier,

*n'a pas tenu les locaux ouverts et achalandés, (PV de constat de Maître E., huissier de Justice, du 2 février 2012, les locaux donnant l'impression d'être abandonnés et leur valeur commerciale ne cessant de décroître,

* attend toujours de multiples rappels de la société Poinas pour régler son loyer, et qu'à ce jour il ne s'acquitte plus d'aucun paiement alors même qu'il occupe toujours les lieux malgré une décision exécutoire à son encontre.

MOTIFS

Sur la demande de nullité du congé

Le bail initial a été conclu le 28 septembre 1994, pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 1992, jusqu'au 31 mai 2001.

À son terme, il s'est prolongé pour une durée indéterminée entre la société Poinas et la société Mateyco, à défaut de renouvellement régularisé par les parties.

Courant septembre 2007, lors des pourparlers entre M. C. et la société Poinas, M. C. a sollicité la conclusion d'un nouveau bail moyennant un loyer de 176 euros par mois.

Cependant, ce souhait n'a pas été exaucé par la société Poinas propriétaire bailleur, et M.C. a pris possession des lieux dans le cadre juridique du bail initial expiré et prolongé.

C'est donc à juste titre que le premier juge a indiqué que le congé délivré le 11 décembre 2009 par la société Poinas pour le 30 juin 2010 était valable.

Sur la demande reconventionnelle de résiliation judiciaire

1) sur le non-respect de la destination des lieux

Il résulte du bail initial que la destination des lieux est «commerce pour clefs et talons minute».

M. C. ne produit pas l'intégralité de son acte d'acquisition du fonds de commerce, notamment la partie comportant la désignation de l'activité.

Dans un courrier du 5 octobre 2007, la société Poinas a rappelé au conseil de M. C. que « les locaux loués sont à usage de commerce pour clés et talons minutes à l'exclusion de toutes autres activités. »

Or, M. C. est référencé dans divers annuaires papiers et numériques dans la rubrique « bottiers ». Il décrit son activité de la manière suivante : « bottier de père en fils semelles, blousons tous produits en cuir ressemelage complet couture à la main. Création et fabrication sur mesure. toutes tailles. Hommes Femmes et enfants. grand prix des métiers d'art 2009. Fabrication petite maroquinerie en cuir d'esturgeon et saumon. ceinture sur mesure. savoir faire reconnu par de grans styliste de la haute couture française. »

Il est présenté dans la presse comme un « créateur » et un « artiste ».

Il résulte de ces éléments que la destination du bail n'a pas été respectée par M. C. qui a transformé un local à usage de commerce en un atelier artisanal et artistique.

2) sur les retards de paiement de loyers

Il est justifié par la société Poinas de retards récurrents de la part de M. C. dans le paiement des loyers.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par huissier de justice le 3 mai 2012 au titre des loyers impayés du 1er trimestre et 2ème trimestre 2012.

Aucune régularisation n'est justifiée par M. C..

3) défaut d'exploitation et mauvais entretien des lieux

Aux termes du bail, le locataire est tenu :

- de tenir les lieux loués constamment ouverts et achalandés sans pouvoir cesser son activité sous aucun prétexte et les tenir toujours garnis (')

- de maintenir en bon état d'entretien l'ensemble des locaux loués ainsi que leurs accessoires (')

- pour les locaux du rez-de-chaussée, entretenir peindre au moins tous les trois ans et même remplacer s'il y a lieu les devantures rideaux et volets (...)

En l'espèce, Maître E., huissier de justice, a constaté dans son procès-verbal de constat du 2 février 2012 :

« A 17h30,

(..) Le local commercial dont il s'agit est un local actuellement fermé. Il est ancien et négligé.

(..) La devanture est ancienne, et il ne figure aucune enseigne, ni aucun nom sur ce commerce permettant d'identifier l'activité exercée, de sorte qu'il laisse au passant une impression d'abandon et d'inexploitation totale.

(..) Au droit de cette affichette, une autre a été apposée, sur laquelle il est écrit à la main : « La CORDONNERIE SERA EXCEPTIONNELLEMENT FERMEE CETTE SEMAINE»

(..) Là étant, j'ai rencontré Madame B., à qui j'ai décliné mes nom, prénom, qualité et l'objet de ma mission laquelle m'a déclaré : «Il est toujours fermé la journée mais il vient souvent dans sa boutique le soir jusqu'à 22 ou 23 heures. Les stores ne sont jamais ouverts et seule la lumière fait penser qu'il y a une présence.(...) « Le cordonnier est fermé depuis au moins trois semaines, alors que sur le magasin il y a une affichette indiquant fermé cette semaine. Plusieurs clients m'ont sollicitée et se sont plaints pour récupérer leurs chaussures».

La société Poinas produit plusieurs autres attestations de riverains ayant constaté que le commerce est souvent fermé, alors même que la lumière est allumée et quelqu'un semble y travailler.

Il résulte de ces éléments la preuve d'un défaut d'exploitation du commerce de « clefs et talons minute » ainsi qu'un défaut d'entretien des lieux.

L'ensemble de ces constatations constituent des violations répétées et graves par M. C. de ses obligations de locataire.

Dès lors le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail à compter de la signification du jugement.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Il convient de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

la cour,

- Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

- Condamne M. Ruben C. à payer à la société Poinas la somme de 1 500 euros supplémentaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamne M. Ruben C. aux entiers dépens d'appel, distraits au profit de la Scp C.-B. sur son affirmation de droit.