CA Saint-Denis de la Réunion, ch. com., 27 septembre 2017, n° 14/00624

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur C. K. occupe un local commercial situé [...], dont Monsieur H. H. P. se présente comme l'unique propriétaire. Les parties sont liées par un bail verbal.

Soutenant qu'il existe un arriéré locatif M. H. H. P. a saisi le tribunal mixte de commerce de Saint-Pierre afin d'obtenir la condamnation de M. C. K. au paiement des loyers impayés et le remboursement des charges outre des dommages et intérêts.

Par jugement en date du 22 octobre 2013, le tribunal mixte de commerce de Saint-Pierre a :

- rejeté le moyen de tiré de l'irrecevabilité de l'action engagé par Monsieur H. H. P. ;

- dit que Monsieur C. K. est fondé à se prévaloir de l'exception d'inexécution par le bailleur de son obligation de lui assurer une jouissance des lieux loués conformes à leur destination ;

- dit que Monsieur C. K. est fondé à suspendre le paiement de ses loyers ;

- déboute en l'état Monsieur H. H. P. de sa demande en paiement des loyers de février 2012 à mai 2013 ;

- déboute Monsieur H. H. P. de sa demande en paiement de la somme de 589,10 € ;

- déboute en l'état Monsieur H. H. P. de sa demande en dommages et intérêts ;

- ordonné une expertise confiée à M. Dominique E. afin de décrire les lieux, leur état de vétusté et les dégradations observées notamment sur la couverture, de préciser s'ils sont propres ou non à leur usage d'une part d'habitation d'autre part de local commercial, de décrire les réparations autres que locatives indispensables pour assurer le couvert et l'étanchéité des locaux et permettre une jouissance normale, de fournir tous éléments de nature à permettre l'évaluation des éventuels préjudices subis par le preneur et tous éléments paraissant utiles à la solution du litige ;

- ordonné l'exécution provisoire ;

- sursis à statuer sur les demandes au titre de l'article 700 du CPC.

Le rapport d'expertise a été déposé le 04 mars 2014.

Poursuivant l'instance après dépôt du rapport d'expertise le tribunal mixte de commerce de Saint-Pierre a par jugement du 18 novembre 2014 :

- déclaré irrecevable la demande de M. H. H. P. en paiement de loyers et remboursement des charges ;

- débouté M. H. H. P. de ses demandes tendant à la prononciation ou subsidiairement à la constatation de la résiliation du bail ;

- condamné M. H. H. P. à remettre les lieux loués dans un état conforme à l'usage auquel ils sont destinés et pour ce faire à réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire dans le rapport établi dans le cadre de la procédure et mentionnés comme à la charge du propriétaire et ce dans un délai de 06 mois à compter de la signification de la décision sous astreinte de 100,00 € par jour de retard ladite astreinte ayant une durée limitée de quatre mois ;

- dit n'y avoir lieu à faire injonction à M. H. H. P. d'assurer le relogement de Monsieur C. K. ;

- ordonné l'exécution provisoire ;

-condamné Monsieur H. H. P. à verser à Monsieur C. K. la somme de 1500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamné Monsieur H. H. P. aux dépens incluant les frais d'expertise.

Par déclaration au greffe de la Cour d'appel formulée par voie électronique le 3 avril 2014 Monsieur H. H. P. en a relevé appel total du jugement du 22 octobre 2013. L'affaire a été enrôlée à la Cour sous le n° de RG 14/624.

Dans ce cadre par arrêt du 19 juin 2015 la Cour a :

- dit n'y avoir lieu à surseoir à statuer sur les mérites de l’appel ;

- confirmé le jugement entrepris rejetant la fin de non-recevoir ;

- invité les parties à réactualiser leurs demandes et moyens de défense afin qu'il puisse être donné une solution définitive au litige les opposant ;

- invité les parties à s'expliquer sur la circonstance de fait de l'état de ruine de l'immeuble et la disparition de l'objet du bail.

Par déclaration au greffe de la Cour d'appel formulée par voie électronique le 18 décembre 2014 M. C. K. a relevé appel total du jugement du 18 novembre 2014. L'affaire a été enrôlée sous le n° de RG 14/2396.

Par ordonnance du conseiller chargé de la mise en état du 25 juillet 2016 la jonction des deux procédures concernant les mêmes parties et le même litige a été ordonnée l'affaire étant suivie devant la Cour sur le n° de RG 14/624.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses écritures en date du 29 février 2016 Monsieur H. H. P. visant le n° de rôle 14/624 demande à la Cour de :

- d'infirmer le jugement du 22 octobre 2013 ;

Statuant à nouveau

- débouter Monsieur C. K. de ses demandes tendant à opposer à Monsieur H. H. P. l'exception d'inexécution et à suspendre les loyers ;

En conséquence,

- condamner Monsieur C. K. Claude à lui régler une somme de 7.797,84 euros suivant commandement de payer du 14 novembre 2012 au titre des loyers impayés du mois de février 2012 au mois de novembre 2012 outre les frais,

- le condamner également à lui régler la somme de 589,10 euros au titre de remboursement des charges qui lui sont dues,

- le condamner également à lui régler les loyers de décembre 2012 à mai 2013 qui restent également dus, soit une somme de 3.947,76 euros à parfaire,

- constater le comportement déloyal de Monsieur Claude C. K. dans ses relations contractuelles,

- le condamner à lui verser une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts eu égard au préjudice consistant en tous les frais exposés depuis un peu plus de deux ans pour recouvrer légitimement.

En tout état de cause,

- le condamner à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Aux termes de ses écritures déposées et notifiées par voie électronique le 18 mars 2015 Monsieur H. H. P. visant le n° de rôle 14/2396 demande à la Cour de :

- d'infirmer le jugement du 18 novembre 2014 ;

En conséquence à titre principal :

- de débouter Monsieur C. K. de toutes ses demandes fins et conclusions ;

- de constater la déspécialisation plénière effectuée par Monsieur C. K. sans son autorisation ;

- dire et juger que Monsieur C.-K. a ainsi gravement manqué à ses obligations contractuelles ;

En conséquence,

- prononcer la résiliation du bail commercial ;

A titre subsidiaire

- constater l'état de dangerosité du local ;

- constater que Ie Bailleur avait déjà demandé au Preneur de prendre congé eu égard à la vétusté des lieux loués ;

- constater encore la perte totale de la chose louée ;

- constater enfin que les coûts des travaux de remise en état de l'immeuble loué excèdent sa valeur ;

En conséquence,

- prononcer la résiliation du bail commercial ;

En tout état de cause

- condamner M. C. K. Claude à lui régler une somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures déposées et notifiées par voie électronique le 26 septembre 2016, Monsieur C. K. demande à la Cour de :

A titre principal

- confirmer le jugement rendu le 22 octobre 2013 en toutes ses dispositions, et notamment celles ayant rejeté les demandes formulées par Monsieur H. H. P. en paiement de loyers, charges et autres indemnités, validé l'exception d'inexécution au profit de Monsieur C. K. et prononcé la suspension du paiement des loyers ;

- confirmer le jugement entrepris du 18 novembre 2014, sauf uniquement en ce qu'il a rejeté la demande de relogement de Monsieur C. K. durant les travaux préconisés par l'expert judiciaire désigné par jugement du 22 octobre 2013,

En conséquence,

- déclarer Monsieur Désiré H. H. P. irrecevable et à tout le moins mal fondé en toutes ses demandes, et l'en débouter ;

Statuant à nouveau et sur appel incident,

- condamner Monsieur H. H. P. à payer à Monsieur C. K. des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et équivalent à la totalité des loyers versés depuis les 5 années précédent les conclusions du 11 septembre 2014 portant pour la première fois cette demande, soit depuis le 11 septembre 2009 jusque janvier 2012, soit la somme de 14.794,35€ ;

- condamner Monsieur Désiré H. H. P. à payer à Monsieur Claude C. K. la somme de 15.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

- condamner Monsieur H. H. P. à assurer à sa charge exclusive, les frais de relogement de Monsieur Claude C. K. durant la réalisation des travaux de remise en état des lieux loués tels que prévus par l'expert judiciaire et ordonnés par le jugement du 15 novembre 2014.

Assortir d'une nouvelle astreinte l'obligation pour Monsieur H. H. P. d'effectuer les travaux de remise en état, celle déjà prononcée par les premiers juges dans leur jugement du 18 novembre 2014, sous exécution provisoire, ayant depuis expirée,

En tout état de cause,

- condamner Monsieur Désiré H. H. P. à lui payer la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner Monsieur Désiré H. H. P. aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 février 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

Le seul document versé aux débats est une attestation de jouissance privative des locaux daté du 6 décembre 1989 par lequel Monsieur H. H. P. atteste donner en location à Monsieur C. K. un local à usage commercial de 120m².

Il convient de constater que l'utilisation des locaux qui est non contestée par les parties est mixte à usage commercial et d'habitation. En ce cas il convient de constater que le bail reste plus spécifiquement dans le champ commercial.

Sur la demande de résiliation du bail pour changement d'activité

A l'appui de sa demande de résiliation pour manquement grave du locataire à ses obligations Monsieur H. H. P. soutient que Monsieur C. K. a procédé à une déspécialisation plénière du bail en créant en 2010 une nouvelle entreprise qui a un objet différent de celui indiqué lors de sa première immatriculation et ce sans en demander l'autorisation à son bailleur, passant d'une activité de restaurant snack épicerie à une activité d'épicerie, restauration rapide, vente de tabac presse et diverses activités sédentaires et ambulantes.

Monsieur C. K. souligne qu'en l'absence de bail écrit, aucune preuve de la spécialisation du bail ne peut être apportée, pas plus que celle d'une déspécialisation.

En tout état de cause, eu égard aux mentions du Kbis de Monsieur C. K., Monsieur H. H. P. serait forclos à invoquer la déspécialisation en application de la prescription biennale de l'article L 145-60 du code de commerce.

L'article L145-47 du code de commerce prévoit que le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.

Le bail qui lie les parties est un bail verbal. Par conséquent en l'absence de bail écrit la preuve que les parties se soient entendues sur le développement dans les lieux loué d'une activité particulière n'est pas rapportée. En effet aucune clause relative à l'activité devant être exercée dans les lieux loués ne peut être invoquée.

Monsieur H. H. P. qui revendique la spécialisation se fonde sur les extraits Kbis mentionnant la radiation du registre du commerce et des sociétés de Monsieur C. K. en 1995 et sa réinscription en 2010 avec la création d'une nouvelle entreprise.

L'extrait Kbis du 24 mars 2010 mentionne la création le 26 décembre 1989 d'une activité de restaurant snack épicerie par Monsieur C. K. qui cessait son activité le 23 octobre 1995 et donnait le fonds en location gérance.

La réinscription de Monsieur C. K. en date du 25 mars 2014 mentionne une activité d'épicerie, restauration rapide, boissons à emporter et sur place, vente de tabac presse et diverses activités sédentaires et ambulantes.

Ces seuls éléments extérieurs au bail ne peuvent démontrer l'existence d'une destination particulière du bail qui en vertu de l'article susvisé résulte du bail lui-même. Ainsi Monsieur C. K. n'a commis aucune faute susceptible d'entraîner la résiliation du bail.

Sur l'absence d'immatriculation du locataire

Le bailleur soulève le fait que Monsieur C. Kai est resté dans le local alors qu'il n'était plus immatriculé en qualité de commerçant de 1993 à 2010.

Il résulte des dispositions de l'article L145-60 du code de commerce que toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatif au bail commercial se prescrivent par deux ans.

En l'espèce les faits invoqués par le bailleur datent de 2010, ils sont dès lors prescrits.

Sur la résiliation pour perte de la chose louée

Monsieur H. H. P. soutient qu'en application de l'article 1722 du code civil, la destruction totale de la chose louée entraîne la résiliation de plein droit du bail. Il expose que le coût des travaux de remise en état eu égard à la vétusté des locaux en excéderait la valeur, l'expert judiciaire en ayant estimé le coût à la somme de 88.988€.

Il rappelle qu'il avait d'ailleurs invité son locataire à quitter les lieux par courrier daté du 19 avril 2005. Monsieur H. H. P. indique que l'article 1722 du code civil a également vocation à s'appliquer en cas de faute de l'une des parties. Il soutient que les dégradations sont dues à un défaut d'entretien du preneur.

Monsieur C. K. précise que la résiliation de plein droit de l'article 1722 du code civil n'est possible que si la destruction provient d'un cas fortuit, mais non lorsque la dégradation provient d'un défaut d'entretien imputable au bailleur. Ce dernier ne peut soutenir que la remise en état est hors de proportion avec la valeur actuelle du bâtiment, puisqu'aucun élément ne permet d'apprécier la disproportion avec la valeur du bien qui est inconnue.

L'article 1722 du code civil dispose que si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, si elle n'est détruite qu'en partie le preneur peut selon les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail.

En l'espèce aucun cas fortuit n'est à l'origine de la détérioration du bien puisqu'il ressort du rapport d'expertise que l'état de l'immeuble a pour origine un défaut d'entretien, aucuns travaux n'ayant été entrepris depuis 30 ans. Eu égard à la nature à entreprendre tels que listés par l'expert, s'agissant de la toiture, l'installation électrique, la réfection le sol, les travaux devant remédier aux infiltrations d'eau, ils devaient être accomplis par le bailleur. Le défaut d'entretien est donc imputable au bailleur qui a failli à son obligation d'entretien des lieux loués. Dès lors la perte constatée imputable au bailleur n'est pas fortuite et M. H. H. P. ne peut utilement invoquer les dispositions de l'article 1722 du code civil, ce d'autant plus qu'il était parfaitement informé de l'état de dégradation des lieux loués, le locataire lui ayant fait signifier un constat d'huissier le 11 mai 2012.

Enfin le bailleur ne fournit aucun élément permettant de conclure que le coût des travaux tel que retenu par l'expert soit 88.988€ serait supérieur à la valeur des lieux en cause.

En conséquence Monsieur H. H. P. sera débouté de sa demande en résiliation de plein droit et le jugement critiqué sera confirmé.

Sur la demande en paiement des loyers et l'exception d'inexécution

A l'appui de sa demande en paiement des loyers et des charges Monsieur H. H. P. conteste la décision de suspension de ce paiement en rappelant que le preneur a deux obligations, celle de payer le loyer et d'user de la chose louée en bon père de famille en application de l'article 1728 du code civil. Le preneur doit également procéder à toutes les réparations locatives. Il soutient que Monsieur C. K. a laissé les lieux se dégrader à tel point qu'ils sont aujourd'hui impropres à leur destination.

Il considère que celui-ci qui occupe les lieux depuis 1989 a attendu 2005 pour l'informer des désordres affectant les lieux, il estime donc que celui-ci est responsable de cet état de dégradations et n'est donc pas fondé à invoquer l'exception d'inexécution.

Monsieur C. K. souligne que le bail liant les parties étant verbal ce sont les dispositions du code civil qui s'appliquent et notamment celles de l'article 1719 du code civil. Il soutient donc que le bailleur qui ne respecte pas ses obligations peut se voir opposer une exception d'inexécution. Il relève que Monsieur H. H. P. a admis être informé de cette situation depuis des années puisqu'en 2005, il lui proposait de quitter les lieux pour ce motif. Il estime donc qu'il s'agit d'un aveu judiciaire et que dès lors l'état de vétusté des lieux lui permet de soulever l'exception d'inexécution.

Il résulte du rapport de l'expert que la couverture de la partie commerciale du dépôt a été refaite par le locataire par une tôle ondulée qui présente des fuites au niveau des fixations et des fuites en périphérie de la salle dues au manque de solins de couverture. La boutique est très vétuste, aucuns travaux d'entretien n'ayant été fait depuis 30 ans. Ce local ne répond plus aux règles élémentaires de sécurité, d'hygiène et sanitaire en vigueur.

Dans la partie habitation la toiture selon l'expression de l'expert est une vraie piscine, le sol est constitué de gros béton fendu, les murs sont humides remplis de salpêtre, l'électricité est vétuste.

Il résulte de ce rapport que le clos et le couvert ne sont plus assurés. Ainsi Monsieur C. K. est fondé à invoquer l'exception d'inexécution pour s'opposer au paiement des loyers et des charges.

Sur la demande en dommages et intérêts de Monsieur H. H. P.

Monsieur H. H. P. sollicite le paiement de la somme de 3000,00 € eu égard aux frais exposés depuis plus de 2 ans pour recouvrer ses loyers.

Il sera constaté que ces demandes en paiement de loyers ne sont pas légitimes eu égard à l'état des lieux loués. Il sera en conséquence débouté de cette demande.

Sur les demandes de Monsieur C. K.

- les travaux

Monsieur C. K. sollicite la remise en état des lieux loués, son relogement pendant le temps des travaux et l'indemnisation de son préjudice de jouissance.

Le bailleur Monsieur H. H. P. n'a pas respecté son obligation d'entretien de la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle est louée, doit effectuer les réparations autres que locatives qui sont devenus nécessaires.

Dès lors il convient de condamner Monsieur H. H. P. à exécuter les travaux indispensables à l'usage normal des lieux tels que mentionnés par l'expert judiciaire dans son rapport.

Il est opportun d'accorder un délai de 6 mois au bailleur pour réaliser ces travaux, passé ce délai une astreinte de 100€ par jour de retard sera prononcée ladite astreinte ayant une durée limitée à 4 mois.

- le relogement

Monsieur C. K. sollicite également son relogement pendant la durée des travaux, il ne fournit aucun élément technique montrant qu'il ne peut rester dans les lieux pendant les travaux. Le jugement qui l'a débouté de cette demande sera confirmé sur ce point.

-la réparation du préjudice de jouissance

Monsieur C. K. demande des dommages et intérêts d'un montant de 14794,35 € en réparation de son préjudice de jouissance correspondant aux loyers versés de septembre 2009 à janvier 2012 soit 29 mois à 510,15€.

Les lieux sont en mauvais état depuis 2005 au vu du courrier de Monsieur H. H. P... Les procès-verbaux de constat en date des 4 août 2011 et 11 mai 2012 montrent que l'état des locaux est similaire à celui décrit par l’expert.

Monsieur C. K. justifie par la production de ses relevés bancaires avoir payé son loyer de septembre 2009 à juillet 2010. Il résulte des écritures de Monsieur H. H. P. et de ses demandes de paiement des arriérés de loyers que M. C. K. a payé ses loyers jusqu'au mois de janvier 2012, sa demande en paiement portant sur le mois de février 2012.

Il a subi eu égard à l'état de délabrement des lieux et à l'inertie de son bailleur un préjudice de jouissance qui sera estimé à la somme de 14 000 euros.

-sur le préjudice moral

Monsieur C. K. présente une demande en réparation de son préjudice moral à hauteur de 15000 € en soutenant que Monsieur H. H. P. a usurpé ses droits exclusifs de propriété sur un bien dépendant de la succession ouverte chez M° A. notaire à Saint-Pierre.

Il ne démontre cependant pas que ce bien fasse partie de ladite succession ouverte le 23 octobre 2001 chez M° A., le bien immobilier en cause dans cette succession étant situé 192 route de la ligne de paradis ce qui ne correspond pas à l'adresse du local objet de la présente procédure. L'existence de l'usurpation n'étant pas en outre démontrée par la seule affirmation de l'existence d'un ancêtre commun aux deux parties en présence.

Il sera débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Il ne parait pas inéquitable d'allouer à Monsieur C. K. la somme de 1500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

M. H. H. P. qui succombe supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant en matière commerciale, par arrêt rendu contradictoirement et mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement rendu le 22 octobre 2013 en toutes ses dispositions ;

CONFIRME le jugement rendu le 18 novembre 2014 en toutes ses dispositions étant précisé que les travaux que devra exécuter ou faire exécuter Monsieur H. H. P. sont les suivants :

Dans la partie commerciale du local, fixation de couverture, entoilage et solins, peinture extérieure des murs et acrotères, faux plafond et isolation, électricité, installation chantier et sécurité,

Dans la partie habitation, la couverture, la charpente, l'entoilage et solins plus rivets, peinture extérieure des murs et acrotères, faux plafond et isolation, électricité, sol carrelage RDC, sol souple étage, sanitaire WC plomberie carrelage, salle de bain plomberie carrelage et étanchéité, cuisine évier et plomberie ;

Y ajoutant

DIT que M. H. H. P. devra faire réaliser les travaux dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt ;

DIT qu'à l'expiration de ce délai, une astreinte de 200,00 € par jour de retard commencera à courir et ce pendant une durée de 04 mois ;

DEBOUTE Monsieur H. H. P. de sa demande en paiement de dommages et intérêts fondée sur les frais exposés pour ses demandes en recouvrement des loyers ;

CONDAMNE Monsieur H. H. P. à payer à Monsieur C. K. la somme de 14000 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur C. K. de sa demande en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur H. H. P. à payer à Monsieur C. K. la somme de 1500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur H. H. P. aux entiers dépens d'appel.