CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 4 juin 2014, n° 12/12350

M et Mme O. qui sont propriétaires d'un appartement dépendant d'un immeuble en copropriété situé ... et 1 rue de Monthlery à Marcoussis 91 460 ont assigné d'une part la SARL Di Napoli exploitant la boutique située au rez de chaussée de l'immeuble dont elle est locataire à destination de pizzeria, et d'autre part M B., l'autre copropriétaire de l'immeuble, bailleur de la société Di Napoli, pour voir cesser l'exploitation commerciale en raison des troubles anomaux de voisinage ;

Par jugement du 31 mai 2012, le tribunal de grande instance de Evry a :

- déclaré recevables les demandes de M et Mme O.,

- déclaré irrecevables les demandes de M B. à l'encontre de Mme O.,

- prononcé la résiliation du bail commercial conclu le 3 mars 2008 entre M Michel B. et la SARL Di Napoli portant sur les locaux situés 1 route de Monthlery à Marcoussis 91 460,

- ordonné en conséquence son expulsion et celle de tous occupants de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement si besoin avec l'assistance de la force publique,

- débouté M B. de sa demande de condamnation de la SARL Di Napoli à réaliser les travaux de mise en conformité,

- condamné in solidum la société Di Napoli et M et Mme B. à verser à M et Mme O. la somme de 6 000 € en réparation du trouble de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil

- condamné M Michel B. à remettre les lieux loués en état en supprimant la cheminée d'extraction construite en violation du règlement de copropriété, et ce dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 15 euros par jour de retard à l'expiration du délai imparti,

- débouté M et Mme O. de leur demande d'obturation de la fenêtre donnant sur la courette,

- dit que dans le cadre des condamnations in solidum prononcées contre la société Di Napoli et M B., chacun devra garantir l'autre à concurrence de 50 %,

- débouté la société Di Napoli de sa demande en indemnisation de son fonds de commerce,

- condamné in solidum M Michel B. et la société Di Napoli à verser à M et Mme O. la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens y compris les frais de procès verbal de constat des 19 novembre et 3 décembre 2008 qui seront recouvrés directement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

La SARL Di Napoli a interjeté appel de cette décision ;

Par conclusions signifiées le 1er octobre 2012, elle demande à la cour de :

Déclarer irrecevable l'assignation des consorts O.,

Subsidiairement,

Les débouter de leurs demandes,

Les condamner au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et à la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

Plus subsidiairement,

Surseoir à statuer et ordonner une expertise aux frais des consorts O. afin de vérifier les troubles dont ils se plaignent dire si ces troubles portent atteinte à leur droit de propriété, et indiquer les mesures propres à y remédier, ainsi que les autorisations à obtenir,

Surseoir à statuer tant qu'une assemblée générale de copropriété n'aura pas approuvé les travaux de remise en état à réaliser sur les parties communes,

Plus subsidiairement encore,

Condamner M B. à garantir la SARL Di Napoli de toutes les condamnations prononcées à son encontre,

Condamner M B. à lui payer la somme de 200 000 € en indemnisation de la valeur du fonds,

En tant que de besoin,

Désigner tel expert qu'il plaira pour donner l'évaluation du fonds de commerce, et de ses accessoires, au sens de la législation sur les baux commerciaux,

Condamner M B. à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

M et Mme O. demandent à la cour par conclusions signifiées le 4 mars 2014 de :

A titre principal;

Dire que l'appel de la société Di Napoli est irrecevable pour défaut d'intérêt à agir et caducité,

Confirmer le jugement déféré, en ce qu'il déclaré recevables leurs demandes,

Dire que le jugement et l'arrêt à intervenir sont opposables à la société Chez la Famille occupants du chef de la société Di Napoli

Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion de la société Di Napoli et de tous occupants de son chef, sur le fondement de l'article 1166 du code civil,

Y ajoutant,

Ordonner l'expulsion de la société Chez la Famille et de tous occupants de son chef, sur le fondement de l'article 1166 du code civil,

A titre subsidiaire,

Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion de la société Di Napoli et de tous occupants de son chef, sur le fondement de l'article 1166 du code civil ,

Ajoutant

Dire que cette résolution prendra effet à compter du < 12 mars 2012 date de l'audience devant le tribunal de grande instance de Evry,

A titre principal,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu l'existence d'un trouble anormal de voisinage,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a cantonné le montant des dommages intérêts à la somme de 6000 € ,

Statuant à nouveau,

Condamner in solidum M B. et la société Di Napoli et la société Chez la Famille à verser aux époux O. la somme de 51 332, 42 € en réparation du trouble de jouissance et du préjudice moral et financier subis sur le fondement du trouble de voisinage,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M B. à remettre les lieux en état en supprimant la cheminée d'extraction, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 15 € par jour de retard, sur le fondement de la violation du règlement de copropriété,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts O. de leurs demandes de suppression de l'ouverture donnant sur la courette sur le fondement du trouble anomal de voisinage,

Statuant à nouveau,

Condamner in solidum M B. la société Di Napoli et la société Chez La Famille à obturer l'ouverture donnant que la courette des époux O. sous astreinte de 50 € par jour de retard sur le fondement du trouble anormal de voisinage,

En tout état de cause,

Débouter M B. la société Di Napoli et la société Chez la Famille de leurs demandes,

Condamner la société Di Napoli à verser aux époux O. la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 1382 du code civil pour procédure abusive, et à payer une amende civile sur le fondement de l'article 559 du code de procédure civile ;

Confirmer le jugement déféré en ses autres dispositions notamment celles relatives aux intérêts, à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance,

Condamner in solidum M B. la société Di Napoli et la société Chez la Famille à payer aux époux O. la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

M B. en ses conclusions signifiées le 27 février 2014 demande à la cour de :

Le recevoir en ses demandes et le dire bien fondé,

Juger l'appel de la société Di Napoli irrecevable par application des articles 31 et 122 du code de procédure civile

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- prononcé la résiliation du bail commercial conclu le 3 mars 2008 entre M Michel B. et la SARL Di Napoli portant sue les locaux situés 1 route de Monthelry à Marcoussi 91 460

- ordonné en conséquence son expulsion et celle de tous occupants de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement si besoin avec l'assistance de la force publique,

- condamné la société Di Napoli à verser à M et Mme O. une somme en réparation du trouble de jouissance et au paiement de frais irrepetibles,

- débouté la société Di Napoli de sa demande en indemnisation de son fonds de commerce

Statuant à nouveau,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion de la société Di Napoli et de tous occupants de son chef notamment la société Chez La famille au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique et ce sous peine d'astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

Ordonner le transport et le séquestre du mobilier, dans tel garde meubles qu'il plaira à M B. de désigner en garantie de toute somme qui pourrait être due, aux frais risque et péril de la société Di Napoli et de Chez la famille ;

Condamner la société Di Napoli ou toute personne morale s'y substituant à payer solidairement à M Michel B. la somme de 22 487, 98 € d'arriérés de loyers et charges dus au 1er mars 2014 outre une indemnité d'occupation égaler au montant du loyer principal et des charges à compter du prononcé de la résiliation judiciaire et jusqu'à la libération effective des lieux loués avec intérêts de droit ,

Dire et juger que les nuisances olfactives constatées sont la conséquence directe du défaut de conformité de la cheminée d'extraction installée et exploitée par la société Di Napoli,

Condamner en conséquence la société Di Napoli ou toute personne s'y substituant à réaliser les travaux de remise en état du local commercial sous astreinte de 500 € par jour de retard dans les quinze jours de la signification de l'arrêt à intervenir,

Condamner en outre la société Di Napoli ou toute personne morale s'y substituant notamment la société Chez la Famille à mettre en conformité l'enseigne sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt ;

Dire et juger que les époux O. n'établissent en aucune manière les nuisances sonores qu'ils invoquent et ne rapportent pas la preuve du préjudice olfactif dont ils se prévalent,

Ramener en conséquence à de plus justes proportions le montant du trouble de jouissance et du préjudice moral qu'ils invoquent et les débouter de toutes leurs autres demandes pécuniaires,

Subsidiairement,

Condamner la société Di Napoli à la relever et la garantir de toutes les condamnations quoi pourraient être prononcées contre lui en faveur des époux O.,

En tout état de cause,

Débouter la société Di Napoli de sa demande au titre de la perte du fonds,

La débouter de ses plus amples demandes,

Condamner la société Di Napoli et toute personne s'y substituant , notamment la société Chez la Famille, à lui payer la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous mes dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Motifs

SUR CE ,

Sur la recevabilité de l'appel :

Les époux O. et M B. demandent de voir constater l'irrecevabilité de l'appel de la société Di Napoli au motif qu'elle aurait cédé son fonds et n'aurait plus de qualité à agir, ou encore la caducité de l'appel aux motifs que la déclaration d'appel de la société Di Napoli n'a pas été signifiée dans le délai d'un mois à compter de l'avis du greffe ou que les conclusions d'appelante n'ont pas été signifiées dans le délai de trois mois visé par l'article 908 du code de procédure civile ;

Or la cour n'a pas compétence pour statuer sur la recevabilité ou la caducité de l'appel questions qui relèvent de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état en sorte que ces demandes dont le conseiller de la mise en état n'a pas été saisi doivent être rejetées.

Sur la recevabilité de l'assignation du 26 mai 2009 :

Il convient de souligner qu'à la date de l'assignation des époux O. du 26 mai 2009, aucun syndic de la copropriété n'avait été désigné pour administrer la copropriété composés de trois lots appartenant aux époux O. et à M B. de telle sorte que les époux O. ont saisi le président du tribunal de grande instance d'une requête tendant à la désignation d'un syndic en date du 25 novembre 2010 ; un syndic a été désigné en la personne de M C. administrateur judiciaire, par ordonnance du 26 octobre 2010. Le syndic conventionnel désigné par l'assemblée générale des copropriétaires est intervenu ès qualités de représentant du syndicat de la copropriété à la cause en première instance et s'en est rapporté à justice sur le mérite des demandes.

La société Di Napoli fait valoir que l'assignation des consorts O. était irrecevable en ce qu'ils l'ont mise en cause sans que la désignation du syndic ait été faite de manière régulière, sans que le syndic qui a déclaré s'en remettre à justice sur les demandes ne forme de demande à son encontre, alors que les consorts O. dont la demande est fondée sur une soit disant atteinte par la société Di Napoli au règlement de copropriété ou aux parties communes, ne définissent en quoi leur lot était lui même atteint, ce qui rend irrecevable leur action au visa des articles 15 de la loi du 10 juillet 1965 et 51 du décret du 17 mars 1967 ;

Or l'assignation des époux O. ne visait pas seulement l'atteinte au règlement de copropriété ou aux parties communes par la société Di Napoli de l'immeuble mais essentiellement le trouble anormal de voisinage causé par la société Di Napoli par l'exploitation de son commerce ; à ce titre, les époux O. avaient qualité en tant que voisins de la société Di Napoli à les assigner sur le fondement du trouble de voisinage causé par leur exploitation commerciale et étaient recevables à agir, étant observé que le syndic est intervenu à la cause en première instance de sorte que l'article 51 du décret du 17 mars 1967 dont aucune disposition ne sanctionne la violation par l'irrecevabilité de l'assignation ne peut trouver à s'appliquer.

Sur l'existence des nuisances olfactives et sonores :

La société Di Napoli fait valoir que l'existence des troubles invoqués n'est pas suffisamment établie par les procès verbaux non contradictoires qui sont produits aux débats, en l'absence de tout relevé de mesures certifiées selon un appareil homologué alors que l'exercice d'une activité commerciale est autorisée par le règlement de copropriété de sorte qu'il n'est fait la preuve d'aucun trouble anormal de voisinage, seule une expertise étant à même d'apporter la preuve de bruits ou d'odeurs excédant la normalité.

Or les époux O. produisent des constats d'huissier, l'un en date du 19 novembre 2008 dont il résulte qu'une forte odeur de cuisine est perceptible dans la cour de l'immeuble, précision étant faite que l'extracteur est situé à proximité de la fenêtre de la chambre des époux O. et de la salle de bains, l'autre en date du 3 décembre 2008 au cours duquel l'huissier requis a constaté une forte odeur d'huile brûlée dans la cour et le même jour qu'une odeur nauséabonde s'est répandue dans la salle de séjour des époux O. ; le 4 décembre suivant, l'huissier a fait les mêmes constatations qui sont corroborées par des attestations de personnes qui se sont rendues au domicile familial des époux O. et ont constaté l'existence de fortes odeurs de cuisine ;

L'expert amiable requis par le bailleur a lui même relevé le défaut de conformité de l'extracteur de fumée dans la mesure où celui ci n'est pas situé à plus de 40 cm au dessus du faîtage du toit, ni à plus de huit mètres de toute ouverture d'habitation, la fenêtre du premier étage étant située juste en dessous de l'extracteur et un velux existant en limite de faîtage ;

Ces constatations quoique non contradictoires suffisent à établir que des odeurs de cuisine se répandent de façon anormale dans l'appartement des époux O. en raison du défaut de conformité de l'extracteur de fumée dont est doté le commerce, sans qu'il y ait lieu de recourir à une expertise.

En revanche, la seule constatation par l'huissier de justice les 3 et 4 décembre 2008 de bruits importants de choc d'ustensiles de cuisine, de gens qui parlent ou encore de fermeture du rideau de fer sans que ces constatations soient accompagnées de mesures objectives concernant l'intensité des bruits est insuffisante à caractériser un trouble anormal de voisinage, étant observé que l'exercice du commerce de pizzeria est autorisé par le règlement de copropriété et que l'exploitation d'une activité commerciale de restauration entraîne nécessairement des bruits de vaisselle et /ou de conversations. Les attestations produites n'établissent pas davantage l'intensité des bruits perçus.

Les époux O., motifs pris de l'existence des troubles invoqués, de la violation alléguée du règlement de copropriété qui interdit à tout copropriétaire de laisser faire dans son lot un travail qui nuise à la tranquillité des voisins et à tout occupant des parties privatives de nuire à la tranquillité de l'immeuble, et invoquant la passivité du bailleur, demandent sur le fondement de l'article 1166 du code civil la résiliation judiciaire du bail.

Or l'exercice de l'action oblique qui suppose la carence du débiteur à l'égard de son créancier dans l'exercice de l'action qui lui appartient est sans application au cas d'espèce, M B. n'étant pas débiteur des époux O. et étant intervenu à la cause pour demander en première instance à son locataire de réaliser des travaux de mise en conformité puis pour solliciter en cause d'appel la résiliation du bail ;

Il s'ensuit que l'action des époux O. en ce qu'elle tend à la résiliation du bail de la société Di Napoli avec laquelle ils sont sans lien de droit n'est pas fondée.

En revanche, l'existence d'un trouble anomal de voisinage du fait de l'existence d'odeurs de cuisine se répandant de façon anormale dans leur appartement justifie l'octroi de dommages intérêts ; les circonstances dans lesquelles des fumées se sont répandues dans leur appartement à la suite d'un court circuit dans les locaux commerciaux ne sont toutefois pas clairement établies en l'absence du rapport des pompiers qui sont intervenus indiquant l'origine du sinistre lequel apparaît sans lien avec le trouble résultant de la diffusion des odeurs ; il y a lieu d'indemniser les époux O. en leur allouant en réparation de l'intégralité de leur préjudice une somme de 10 000 € .

Sur la demande d'obturation de la fenêtre sur cour :

Les époux O. demandent d'obturer la fenêtre qui se trouve dans l'arrière boutique du local commercial, lot de M B., au motif qu'ayant la jouissance privative de la cour, ils sont incommodés par l'ouverture de cette fenêtre par la locataire de M B., ce qui constitue selon eux un trouble anormal de voisinage .

Or le fait pour les époux O. de disposer sur la cour commune d'un droit de jouissance exclusif ne leur confère pas un titre de propriété sur cette cour et ils ne peuvent donc solliciter la suppression d'une vue droite qui préexistait d'ailleurs à l'acquisition de leur lot. Le seul fait pour l'occupant du lot de M B. d'ouvrir la fenêtre de l'arrière boutique qui donne sur la courette ne saurait caractériser en soi un trouble anormal de voisinage.

C'est donc à bon droit par des motifs pertinents que les époux O. ont été déboutés de cette demande.

Sur les demandes de M B. à l'encontre de la société Di Napoli et de la société Di Napoli à l'encontre de son bailleur:

M B. sollicite la résiliation du bail aux motifs que la société Di Napoli exploite son activité en usant d'un extracteur d'air dont l'installation n'est pas conforme aux règles de l'art et que son activité génère des nuisances olfactives qui gênent les autres occupants de l'immeuble ;

Or c'est par de justes motifs que le jugement a relevé que M B. a autorisé son locataire à exploiter commercialement les locaux après avoir installé une tourelle d'extraction de l'air vicié, sans se soucier de la conformité de cette installation ni avoir requis l'avis de la copropriété et qu'il doit donc être seul tenu de la remise en état de celle ci en conformité des règles de l'art d'autant que la locataire a quitté les lieux et cédé son fonds à une autre société, et ce dans le délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt.

M B. tenu de délivrer un local en état de servir à sa destination et d'en faire jouir paisiblement le preneur devra en conséquence garantir la société Di Napoli des condamnations prononcées à son encontre du chef des troubles anormaux de voisinage.

M B. invoque que la société Di Napoli a quitté les lieux en ayant cédé son fonds à une autre société Chez la famille sans avoir appelé le bailleur à l'acte et que depuis plusieurs mois, le loyer est impayé. Il sollicite en conséquence le prononcé de la résiliation du bail.

Le décompte des loyers produit aux débats par M B. et arrêté à la date du 1er mars 2014 laisse apparaître un arriéré de loyers impayés d'un montant de 22 487, 98 € ; un procès verbaldressé par huissier le 25 février 2014 constate que le rideau métallique du local commercial est fermé et que ce dernier ne semble pas exploité ; l'huissier indique que les voisins lui ont fait part de ce que le commerce était fermé depuis un mois environ et que chaque week end, des personnes déménageaient de la vaisselle et les mobylettes servant aux livraisons ;

Ces faits constituent autant de manquements graves du locataire à ses obligations qui justifient le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion de la société Di Napoli des lieux loués et de tous occupants de son chef et la fixation en tant que de besoin d'une indemnité d'occupation égale au paiement du loyer et des charges sans qu'il y ait lieu actuellement de prévoir d'astreinte.

La résiliation du bail rend sans objet la demande concernant l'enseigne.

La société Di Napoli qui a cessé toute exploitation commerciale et ne paie plus les loyers est mal fondée à prétendre avoir perdu son fonds du fait des agissements du bailleur ; elle sera déboutée de sa demande en paiement d'une indemnité pour perte du fonds.

Sur les autres demandes :

Les époux O. ne font pas la démonstration de l'abus du droit de procéder de la société Di Napoli ; ils seront déboutés de leur demande en dommages intérêts pour procédure abusive et d'amende civile.

Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d'appel seront supportés in solidum par la société Di Napoli et M B..

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté M B. de sa demande de condamnation de la société Di Napoli à effectuer les travaux de mise en conformité de la cheminée d'extraction, en ce qu'il a débouté la société Di Napoli de sa demande d'indemnisation pour la perte du fonds, en ce qu'il a condamné la société Di Napoli à payer aux époux O. la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamné in solidum la société Di Napoli et M B. aux dépens comprenant le coût des procès verbaux de constat d'huissier diligentés par les époux O.,

Réformant pour le surplus et statuant à nouveau,

Rejette les demandes des époux O. et de M B. tendant à voir dire l'appel de la société Di Napoli irrecevable ou caduc.

Dit que l'assignation introductive est régulière et que les époux O. sont recevables à agir,

Déboute les époux O. de leur demande de résiliation du bail liant M B. et la société Di Napoli,

Condamne la société Di Napoli à payer aux époux O. une somme de 10 000 € en réparation du préjudice résultant des troubles de voisinage causés par les nuisances olfactives, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,

Dit que M B. devra remettre les lieux et notamment la cheminée d'extraction en état de conformité par rapport aux règles de l'art, dans le délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt,

Dit que M B. devra garantir la société Di Napoli de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre du chef de troubles de voisinage et d'article 700 du code de procédure civile,

Prononce la résiliation judiciaire du bail liant la société Di Napoli et M B. et ordonne l'expulsion des lieux de la société Di Napoli et de tous occupants de son chef, notamment la société Chez la Famille, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique,

Ordonne la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux loués dans les termes de la loi du 9 juillet 1991,

Dit que la société Di Napoli devra payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu' à la libération effective des lieux,

Condamne la société Di Napoli à payer à M B. la somme de 22 487, 98 € au titre des loyers et charges impayés au 1er mars 2014,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne in solidum la société Di Napoli et M B. en tous les dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.