CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 24 juin 2020, n° 18/18264

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2004 à effet au 1er janvier 2005, la SCI du [...] a donné à bail à la société STUDIOS PHOTOGRAPHIQUES DE PARIS, aux droits de laquelle se trouve la société STUDIO HARCOURT, des locaux situés [...] et [...] à destination de studio photographique et commercialisation de produits ou prestations s'y rattachant, moyennant un loyer de base annuel de 220.000 € hors taxe hors charges.

Par acte d'huissier de justice du 29 septembre 2015, la société STUDIO HARCOURT a fait signifier à la SCI du [...] un congé pour le 31 mars 2016. Les locaux ont été restitués le 2 mai 2016.

Par acte d'huissier de justice du 9 décembre 2015, la société STUDIO HARCOURT a fait assigner la SCI du [...] devant le tribunal de grande instance de Paris principalement aux fins de voir déclarer non écrite la clause d'indexation prévue à l'article 7 du bail, et ce faisant, condamner la bailleresse à lui payer 497.178,82 € avec intérêts au taux légal au titre des loyers indûment perçus depuis 2010 outre 28.811,86 € avec intérêts au taux légal au titre du dépôt de garantie indûment perçu.

Par acte d'huissier de justice du 31 décembre 2015, la SCI du [...] a fait assigner la société STUDIO HARCOURT aux fins principalement de la voir condamner à lui payer la somme de 134.102,63 € au titre de sa dette locative et des intérêts de retard.

Les instances ont été jointes.

Par jugement en date du 29 mai 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

Déclaré nulle la clause contenue à l'article 7 du contrat de bail du 18 décembre 2004 liant les parties,

Condamné la SCI du [...] à payer à la société STUDIO HARCOURT la somme de 497.178 € avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2015 au titre des loyers indûment perçus depuis le 1er janvier 2010,

Condamné la SCI du [...] à payer à la société STUDIO HARCOURT la somme de 28.811,86 € en restitution des sommes trop perçues au titre de l'actualisation du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2015,

Condamné la société STUDIO HARCOURT à payer à la SCI du [...] la somme de 150.033,45 € au titre de sa dette locative correspondant aux échéances impayées des 4ème trimestre 2015 et 1er trimestre 2016,

Débouté la SCI du [...] de sa demande en paiement de 24.189,26 € à titre d'indemnités de retard,

Rappelé que la compensation est de droit,

Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.

Débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

Rejeté les autres demandes,

Condamné la SCI du [...] aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Nicolas D., avocat en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 19 juillet 2018, la SCI DU [...] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 17 avril 2019, la SCI DU [...] demande à la cour de :

Vu les articles 1134 et 2224 du code civil,

Vu le bail commercial du 18 décembre 2004,

Dire et Juger recevable la SCI du [...] recevable en son action ;

Infirmer le jugement du tribunal de grande instance du 29 mai 2018 dans les termes de la déclaration d'appel du 19 juillet 2018,

Débouter la société Studio Harcourt de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Débouter l'intimée de ses demandes, fins et conclusions ;

Statuant à nouveau,

Condamner la société Studio Harcourt à payer à la SCI du [...] la somme de 248.902,74 € au titre des sommes dues en application du bail commercial du 18 décembre 2004 ;

Condamner la société Studio Harcourt à payer à la SCI du [...], la somme de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société Studio Harcourt aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 17 janvier 2019, la SAS STUDIO HARCOURT demande à la cour de :

Vu les articles L. 112-1 et s. du code monétaire et financier,

Vu les articles L. 145-39 et L. 145-15 du code de commerce,

Vu le principe jurisprudentiel résultant de l'arrêt de principe rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 14 janvier 2016,

Vu l'arrêt Altera c./ Boston Consulting Group rendu le 20 janvier 2016 par la Cour d'appel de Paris,

Vu l'article 1235 du code civil,

- CONSTATER que l'article 7 du bail consenti par la SCI du [...] à la société Studios Photographiques de Paris le 18 décembre 2004 conduit à une indexation automatique du loyer, sur la base d'un indice sans relation directe avec l'objet de la convention ou avec l'activité de l'une des parties ;

- CONSTATER également que ledit article organise contractuellement une distorsion entre la période d'indexation et la variation de l'indice national du coût de la construction tel qu'il est établi par l'INSEE ;

- En toutes hypothèses, CONSTATER que ledit article constitue une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse ;

En conséquence,

- Le DECLARER non-écrit ;

En conséquence encore,

- DEBOUTER la SCI du [...] de l'ensemble de ses demandes ;

- CONFIRMER le jugement entrepris dans l'ensemble de ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la société Studio Harcourt de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau de ce dernier chef,

- CONDAMNER la SCI du [...] à verser à la société Studios Harcourt la somme de 17.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés tant en première instance qu'en cause d'appel ;

- CONDAMNER la SCI du [...] aux dépens dont distraction au bénéfice de l'AARPI d'O. Q. D. conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 novembre 2019.

L'affaire était fixée pour être plaidée à l'audience du 12 mai 2020 à 14h. Conformément à l'ordonnance de roulement rectificative du premier président de la cour d'appel de Paris en date du 23 avril 2020, et en application de l'article 8 de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, le président de la chambre a décidé que la procédure se déroulerait selon la procédure sans audience et il en a informé les parties par courriels. Les parties ont expressément accepté le recours à cette procédure sans audience de plaidoiries.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité de la clause :

La SCI du [...] reproche au premier juge d'avoir qualifié de clause d'indexation la clause énoncée à l'article 7 du bail qu'elle analyse en une clause dite de bail à paliers, et d'en avoir ainsi prononcé la nullité sur un fondement qui ne lui est pas applicable. Elle fait en effet valoir que les modalités de calcul définies par la clause litigieuse intègrent deux composantes, la première certaine, à savoir une hausse progressive et annuelle de 3 %, constituant un minimum par palier, la seconde, conditionnelle, prévoyant un ajustement de hausse du loyer sur l'indice INSEE du coût de la construction ; que l'évolution du loyer à la hausse est parfaitement déterminable, prévisible, objective et indépendante de la volonté de l'un des cocontractants ; que cette clause de bail à paliers est distincte de la clause d'indexation qui soumet le montant du loyer à la variation d'un paramètre extérieur à la convention ; que ces modalités de calcul sont proches du mécanisme de la clause recettes validée par la Cour de cassation.

Subsidiairement, elle conteste toute violation des articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier en faisant valoir que la référence à l'indice du coût de la construction publiée par l'INSEE est licite et qu'aucune disposition légale n'interdit qu'il soit appliqué un taux minimum à l'évolution de l'indice, la convention faisant la loi des parties. Elle ajoute enfin que la période de variation de l'indice est égale à la durée s'écoulant entre chaque révision.

La société STUDIO HARCOURT soutient que la clause litigieuse répond aux caractéristiques de la clause d'échelle mobile dès lors qu'elle stipule que le loyer de base suivra les variations d'un indice ; qu'elle ne peut être qualifiée de bail à paliers puisque les augmentations ne sont pas déterminées dans leur montant et leur périodicité ; qu'elle ne répond pas davantage aux caractéristiques de la clause recettes. Elle invoque l'illicéité de cette clause qui conduit à une indexation automatique du loyer sur la base d'un indice sans relation directe avec l'objet de la convention ou l'activité de l'une des parties et à une distorsion entre la période d'indexation et la variation de l'indice, et ne prévoit enfin qu'une modification à la hausse du montant du loyer.

La cour rappelle que constitue un bail à paliers un bail dans lequel les parties conviennent par avance de l'évolution du loyer, tant en ce qui concerne son montant que la date à laquelle elle devra se produire, indépendamment des évolutions liées à la révision ou l'indexation.

En l'espèce, l'article 6 du bail fixe un loyer de base annuel de 220.000 euros hors taxes et l'article 7 intitulé 'révision du loyer' stipule :

'Les parties conviennent expressément que le loyer sera augmenté tous les ans, à la date anniversaire de l'entrée en jouissance du présent bail, de 3% (trois pour cent),étant précisé que si l'indice national du coût de la construction tel qu'il est établi par l'INSEE subissait, au cours de la même période, une variation, à la hausse, supérieure à 3%, il serait fait application de la variation dudit indice, l'augmentation de 3% étant considérée comme une augmentation minimum contractuellement fixée.

La première révision interviendra le 01 janvier 2006, les indices de référence étant ceux des 2ème trimestre 2004 et 2ème trimestre 2005 pour l'application de cette clause.

L'indexation prendra effet sans que les parties soient tenues à aucune notification préalable (...).

Cette indexation annuelle du loyer ne fera pas obstacle aux demandes de révision légales faites éventuellement par l'une des parties en application de l'article 27 du décret du 30 septembre 1953.'

La cour relève que l'augmentation minimum annuelle de 3 % prévue par cette clause est imbriquée avec l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction et fait ainsi partie intégrante du mécanisme de l'indexation. La clause dont s'agit ne comporte notamment aucune stipulation claire et précise quant à l'indexation qui s'appliquerait à chaque augmentation annuelle. Il en résulte que, contrairement aux affirmations de la SCI du [...], ces deux mécanismes constituent un ensemble indivisible qui ne répond pas aux caractéristiques du bail à paliers dès lors que l'évolution du loyer n'est pas déterminable à l'avance puisque dépendante de l'évolution d'un indice dont par définition les parties ne pouvaient anticiper la hausse ainsi que l'a justement retenu le premier juge. Il est d'ailleurs significatif de constater que le bail ne comporte aucune référence expresse au terme de paliers, ni à l'article 6 fixant le montant du loyer de base, ni à l'article 7 qui est intitulé révision du loyer et qui emploie à plusieurs reprises le terme de révision.

La clause dont s'agit ne répond pas davantage à la qualification de clause-recettes dont l'objet est de faire varier le loyer en tout ou partie en fonction du chiffre d'affaires du preneur.

L'article 7 constitue ainsi une clause d'indexation et est dès lors régi par les dispositions des articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier qui relèvent d'un ordre public économique de direction s'imposant à tous.

La clause en cause écarte toute réciprocité de variation dès lors que la révision du loyer s'effectue uniquement à la hausse. Elle fausse ainsi le jeu normal de l'indexation qui est de faire varier le loyer à la hausse et à la baisse. En outre, en neutralisant la variation de l'indice lorsque celle-ci est inférieure à 3 %, elle induit un décrochage de la variation du loyer par rapport à la variation de l'indice, la révision s'opérant sans référence à l'indice national du coût de la construction alors que l'article L. 112-2 alinéa 1 exige l'existence d'une relation directe entre l'indice retenu et l'objet de la convention.

C'est dès lors à juste titre que le premier juge a retenu que la clause d'indexation prévue à l'article 7 viole les dispositions d'ordre public des articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier et a fait droit à la demande de restitution des sommes indûment perçues par le bailleur qui n'en conteste pas le montant tel qu'arrêté par le jugement entrepris qui sera confirmé sauf en ce qu'il a prononcé la nullité de la clause, ladite clause étant réputée non écrite.

Sur les sommes dues par la société STUDIO HARCOURT :

La SCI du [...] sollicite la condamnation de la société STUDIO HARCOURT au paiement de 248.902,74 euros correspondant pour 224.713,48 euros à l'arriéré de loyers des 4ème trimestre 2015 et 1er trimestre 2016 et pour 24.189,26 euros aux intérêts de retard sur les loyers impayés entre le 30 septembre 2010 et le 31 décembre 2015.

La clause d'indexation étant réputée non écrite, l'arriéré de loyers des 4ème trimestre 2015 et 1er trimestre 2016 s'élève à la somme 150.033,45 euros suivant le décompte retenu par le premier juge qui n'est pas utilement contesté par la SCI du [...]. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

S'agissant des intérêts de retard, le loyer et les provisions sur charges sont, selon l'article 6 du bail, payables trimestriellement et d'avance, le dernier jour ouvré de chaque trimestre civil, par virement bancaire au compte du bailleur et la SCI du [...] se prévaut du dernier alinéa aux termes duquel 'en cas de retard de paiement de loyer et/ou des charges, le preneur devra au bailleur une indemnité de 1,5 % par mois de retard sur les sommes dues sans faire obstacle à l'application des clauses ci-après sous le titre 'clause résolutoire'. Elle produit, pour chaque trimestre, à compter du 3ème trimestre 2010 et jusqu'au 3ème trimestre 2015, un décompte d'intérêts faisant ressortir au débit, un solde d'entrée et les intérêts de retard du trimestre précédent, au crédit, les versements reçus et leur date, et un solde sur lequel sont appliqués des intérêts de retard en fonction du nombre de jours de retard.

La société STUDIO HARCOURT conteste l'existence de retards de paiement et verse aux débats, au soutien de sa contestation, les factures de loyers revêtues de la mention manuscrite de la date d'encaissement du chèque émis en règlement et les avis de réception postaux correspondant aux dates d'échéances à compter du 2ème trimestre 2011 à l'exception des 4ème trimestre 2012 et 1er trimestre 2013.

Outre le fait qu'il existe un décalage entre la date de paiement retenue par la SCI du [...] dans ses décomptes et la date invoquée par la société locataire et pour laquelle elle dispose d'accusés de réception postaux, la cour ne peut que relever que le décompte du bailleur est établi sur la base de sommes qui ne sont pas exigibles du fait de l'indexation irrégulièrement pratiquée. Elle ne rapporte dès lors pas la preuve du montant de sa créance au titre des intérêts de retard et le jugement entrepris la déboutant de ce chef de demande sera confirmé.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement entrepris étant confirmé pour l'essentiel, la SCI du [...] supportera les dépens de première instance et d'appel.

Il convient d'autoriser la distraction des dépens au bénéfice de l'AARPI d'O. Q. D..

Il n'est pas en revanche inéquitable de laisser à la charge de la société STUDIO HARCOURT les frais irrépétibles exposés par elle tant en première instance qu'en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a prononcé la nullité de la clause d'indexation,

Infirmant de ce chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Répute non écrite la clause d'indexation,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI du [...] aux dépens d'appel dont distraction au bénéfice de l'AARPI d'O. Q. D..