Cass. 3e civ., 27 octobre 1975, n° 74-11.080

SUR LE PREMIER MOYEN : VU LES ARTICLES 11 DE LA LOI DU 3 JANVIER 1967, 29 A 35 DU DECRET 67-1166 DU 22 DECEMBRE 1967, ENSEMBLE L'ARTICLE 1840-A DU CODE GENERAL DES IMPOTS;

ATTENDU QUE LA NULLITE DES PROMESSES UNILATERALES DE VENTE NON CONSTATEES PAR UN ACTE AUTHENTIQUE OU PAR UN ACTE SOUS SEING PRIVE ENREGISTRE DANS UN DELAI DE DIX JOURS A COMPTER DE SON ACCEPTATION PAR LE BENEFICIAIRE PRESCRITE PAR UNE MESURE D'ORDRE FISCAL, EST D'APPLICATION ET D'INTERPRETATION STRICTES;

QU'EN PARTICULIER, ELLE NE SAURAIT ETRE ETENDUE PAR ANALOGIE AUX DISPOSITIONS D'UN CONTRAT PRELIMINAIRE DE RESERVATION EN MATIERE DE VENTE EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT D'IMMEUBLE OU DE PARTIE D'IMMEUBLE A USAGE D'HABITATION;

ATTENDU QUE LA DEMOISELLE Z... A, LE 21 OCTOBRE 1971, SOUSCRIT UN CONTRAT DE RESERVATION POUR UN APPARTEMENT DE TYPE 2 SITUE DANS UN ENSEMBLE IMMOBILIER EDIFIE RUE PAUL-BERT A RENNES PAR LA SOCIETE ANONYME NOURRY ET VERSE A CETTE SOCIETE LA SOMME DE 4550 FRANCS A TITRE DE DEPOT DE GARANTIE, CALCULE SUR LE PRIX PREVISIONNEL DE VENTE DUDIT APPARTEMENT DE 91000 FRANCS;

QU'ELLE NE S'EST PAS PRESENTEE CHEZ LE NOTAIRE POUR SIGNER L'ACTE DE VENTE, MALGRE UNE SOMMATION DU 14 DECEMBRE 1971, ET A ASSIGNE LA SOCIETE EN REMBOURSEMENT DU DEPOT DE GARANTIE EN RAISON DE LA NULLITE DU CONTRAT, CONSECUTIVE AU DEFAUT D'ENREGISTREMENT DANS LES DIX JOURS DE L'ACTE DE RESERVATION;

ATTENDU QUE, POUR DECLARER NUL LE CONTRAT PRELIMINAIRE DE RESERVATION A DEFAUT D'AVOIR ETE ENREGISTRE DANS LES DIX JOURS ET POUR CONDAMNER LA SOCIETE NOURY A REMBOURSER A LA DEMOISELLE Z... LA SOMME DE 4550 FRANCS, LES JUGES DU FOND ONT ADMIS QUE "LE CONTRAT PRELIMINAIRE CONSTITUAIT UNE PROMESSE UNILATERALE DE VENTE, PUISQUE LE LEGISLATEUR EDICTAIT DANS L'ARTICLE 11 DE LA LOI DU 3 JANVIER 1967 : EST NULLE TOUTE AUTRE PROMESSE D'ACHAT OU DE VENTE;

QUE S'IL EST EXACT QUE LE VENDEUR S'ENGAGE A "RESERVER" L'APPARTEMENT, CETTE OBLIGATION NE PEUT S'ANALYSER QUE COMME UNE PROMESSE DE VENTE, MEME SI CETTE PROMESSE EST ASSORTIE INITIALEMENT, DANS LE CAS D'IMMEUBLES A CONSTRUIRE, DE LA CONDITION DE REALISATION DU PROJET;

QU'IL N'EXISTE PAS D'AUTRE ISSUE A CETTE RESERVATION POUR LE PROMOTEUR, LORSQUE DES TRAVAUX SONT COMMENCES ET SE POURSUIVENT NORMALEMENT, COMME DANS LE CAS DE L'ESPECE, QUE LA VENTE DE L'APPARTEMENT AU RESERVATAIRE";

ATTENDU QU'EN STATUANT AINSI, ALORS QU'IL S'AGIT D'UN CONTRAT SUI Y... X... SYNALLAGMATIQUE, LEQUEL COMPORTE DES OBLIGATIONS RECIPROQUES, LE VENDEUR S'ENGAGEANT EN CONTREPARTIE D'UN DEPOT DE GARANTIE A RESERVER A L'ACHETEUR EVENTUEL UN IMMEUBLE OU UNE PARTIE D'IMMEUBLE ET QU'EN CONSEQUENCE UN TEL CONTRAT NE PEUT ETRE IDENTIFIE A LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE ACCEPTEE AU SENS DE L'ARTICLE 1840-A DU CODE GENERAL DES IMPOTS, DONT LES DISPOSITIONS SONT D'INTERPRETATION STRICTE, LA COUR D'APPEL A VIOLE PAR FAUSSE APPLICATION LES TEXTES SUSVISES;

PAR CES MOTIFS, ET SANS QU'IL SOIT BESOIN DE STATUER SUR LE SECOND MOYEN : CASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES LE 18 DECEMBRE 1973 PAR LA COUR D'APPEL DE RENNES;

REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE CAEN.