Cass. 3e civ., 26 novembre 2020, n° 19-14.601

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Pau, 7 février 2019 ), par acte sous seing privé du 10 mai 2013, M. F... a donné à bail à M. et Mme Q... un appartement pour une durée de trois ans.

2. Par un protocole devant être annexé au contrat de bail, les parties étaient convenues de la vente de l'appartement, selon certaines modalités et conditions, dans un délai maximum de vingt-quatre mois. Par acte du 23 mai 2015, elles ont prorogé les effets du protocole jusqu'au 15 mai 2016.

3. Par acte du 3 novembre 2016, M. F... a, après commandement de payer les loyers, assigné M. et Mme Q... en résiliation du bail, expulsion et paiement de diverses sommes.

4. M. et Mme Q... ont sollicité reconventionnellement la nullité du protocole.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. M. et Mme Q... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'annulation du protocole, de constater la résiliation du bail, de les condamner solidairement à payer diverses sommes au titre des arriérés de loyers et des indemnités d'occupation et d'ordonner leur expulsion, alors :

« 1°/ que la promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, qui a pour objet la cession, par une personne physique, d'un immeuble, et dont la validité est supérieure à dix-huit mois, est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique ; qu'une telle promesse de vente constitue donc un acte solennel ; que la nullité de l'acte qui a été établi sans observer la solennité à laquelle il est assujetti, est absolue, de sorte qu'elle peut être demandée par toute personne intéressée ; qu'en décidant le contraire quand elle constate que la promesse synallagmatique de vente de l'espèce qui a été souscrite par M. K... F... et par M. et Mme Y... Q... W... pour une durée supérieure à vingt-quatre mois, a donné lieu à l'établissement d'un simple acte sous seing privé, et non pas, comme la solennité résultant de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation l'exigeait, à l'établissement d'unacte authentique, la cour d'appel a violé les articles 1304 ancien et 1180 actuel du code civil, ensemble l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation ;

2°/ que la promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, qui a pour objet la cession, par une personne physique, d'un immeuble, et dont la validité est supérieure à dix-huit mois, est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique ; que la formalité de l'acte authentique, qui comporte la soumission du contrat à l'enregistrement, est destinée à protéger les intérêts du fisc et par conséquent, l'intérêt public ; qu'il s'ensuit que la nullité prévue par l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation est absolue, de sorte qu'elle peut être demandée par toute personne intéressée ; qu'en décidant le contraire quand elle constate que la promesse synallagmatique de vente de l'espèce qui a été souscrite par M. K... F... et par M. et Mme Y... Q... W... pour une durée supérieure à vingt-quatre mois, a donné lieu à l'établissement d'un simple acte sous seing privé, et non pas, comme la solennité résultant de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation l'exigeait, à un acte authentique, la cour d'appel a violé les articles 1304 ancien, 1179 actuel et 1180 actuel du code civil, ensemble l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel a retenu que le protocole s'analysait en une promesse synallagmatique de vente d'une durée supérieure à dix-huit mois et qu'il était soumis à l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation.

7. Elle a énoncé à bon droit que, dès lors que les dispositions de ce texte ont pour objet la seule protection du promettant qui immobilise son bien pendant une longue durée, la nullité encourue en raison de leur non-respect est relative.

8. Elle en a exactement déduit que seul M. F... pouvait invoquer la nullité du protocole et que la demande de M. et Mme Q... devait être rejetée.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme Q... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme Q... et les condamne à payer à M. F... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille vingt.