CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 13 janvier 2016, n° 14/23339

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2000, Monsieur Jean P. et Monsieur Raymond P. ont donné à bail à la société C.A. Saint Michel en cours de formation, aux droits de laquelle se trouve l'EURL DS Lussac, des locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée et au sous-sol desservi par un escalier intérieur d'un immeuble situé [...], pour une durée de neuf ans et deux mois à compter du 1er août 2000 pour se terminer le 30 septembre 2009 et le bail s'est poursuivi par tacite prolongation depuis cette date.

Les lieux sont loués à destination d'activités de coiffure esthétique, produits capillaires, soins et cosmétiques, articles de mode et de beauté.

Au 1er octobre 2012, le loyer s'élevait à la somme de 34.999,76 euros.

Par exploit en date du 10 septembre 2012, la société DS Lussac a demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2012 et par acte d'huissier en date du 16 octobre 2012, Monsieur Jean P. a signifié à la société DS Lussac qu'il acceptait le renouvellement à effet du 1er octobre 2012 moyennant la fixation du loyer à la valeur locative du fait de la durée contractuelle du bail supérieure à neuf ans et du fait de la durée effective du bail supérieure à douze ans, à la somme de 60.000 euros hors taxes et hors charges.

Par un mémoire en demande notifié le 22 novembre 2012, Monsieur Jean P. a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé avec la société DS Lussac, à la somme annuelle de 56.810 euros hors taxes et hors charges au 1er octobre 2012, avec réajustement du dépôt de garantie.

Faute d'accord sur le prix du loyer renouvelé, Monsieur Jean P. a assigné par acte d'huissier en date du 4 janvier 2013, la société DS Lussac aux fins notamment de voir fixer le loyer renouvelé à compter du 17 octobre 2012 à la valeur locative et de voir fixer le loyer du bail à la somme de 56.810 euros hors charges au 1er octobre 2012.

Suivant jugement mixte en date du 17 avril 2013, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail concernant les locaux situés [...] dans le 5ème arrondissement de Paris s'est renouvelé à compter du 1er octobre 2012, a renvoyé la société DS Lussac à mieux se pourvoir devant le tribunal de grande instance sur sa demande relative à la validité du consentement donnée par la société DS Lussac et sur la demande d'indemnisation de la société DS Lussac en réparation de son préjudice et avant dire droit au fond sur le montant du loyer désigné Monsieur Antonio Va C., avec mission de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er octobre 2012.

L'expert a déposé son rapport le 3 février 2014 concluant à une valeur locative annuelle de 41.435 euros hors taxes hors charges au 1er octobre 2012.

Par jugement en date du 5 novembre 2014, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a:

- fixé à 41.435 euros en principal par an à compter du 4 octobre 2012, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre Monsieur Jean P. et la S.A.R.L. DS Lussac pour les locaux situés [...],

- condamné la société DS Lussac à payer à Monsieur Jean P. les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés, à compter du 4 janvier 2013,

- ordonné la capitalisation des intérêts,

- dit que le dépôt de garantie versé par la locataire sera complété pour demeurer égal à un semestre de loyer,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l'expertise.

La société DS Lussac a relevé appel de ce jugement le 20 novembre 2014.

Par ses dernières conclusions signifiées le 27 septembre 2016, l'EURL DS Lussac demande à la Cour de:

- dire recevable et bien fondé l'appel qu'elle a interjeté,

- d'infirmer la décision entreprise,

- débouter Monsieur P. de l'ensemble de ses prétentions,

- retenir une surface pondérée de 55,91 m2,

- fixer la valeur locative à 450 euros le m2B,

- retenir un abattement de 15%,

- condamner Monsieur P. à lui rembourser le trop- perçu de loyers depuis le 1er octobre 2012,

- réajuster le dépôt de garantie,

- condamner Monsieur P. à une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile de 5.000 euros, et aux entiers dépens exposés tant en première instance que devant la Cour.

Par ses dernières conclusions signifiées le 27 septembre 2016 au L 145-33 et R 145-7 du code de commerce, Monsieur P. demande à la Cour de:

- déclarer l'appel de la société DS Lussac irrecevable et mal fondé,

- dire que l'expert judiciaire n'a "oublié" aucun abattement qu'il serait justifié d'appliquer à la valeur locative retenue,

- dire que les travaux réalisés par le preneur lors de l'entrée dans les lieux, et qui ont fait accession au bailleur, n'ont pas à justifier une dépréciation de la valeur locative,

- dire que la commercialité du périmètre, incluant la premier tronçon de la [...], est excellente tant en fréquentation qu'en patrimonialité, et tout à fait de nature à profiter au commerce exercé,

- dire que la valeur locative ne saurait se déterminer sur le seul vecteur de la destination contractuelle a fortiori pour un commerce de services,

- valider les éléments d'analyse fournis au tribunal par l'expert judiciaire sauf à voir majorer la valeur locative in fine retenue par lui d'un coefficient de 5% pour tenir compte de la large destination contractuelle permettant, outre la coiffure, les soins et les activités se rapportant à la beauté, la vente d'articles de mode,

En conséquence,

- recevoir Monsieur P. en son appel incident et l'y déclarer fondé,

- porter le loyer du bail renouvelé à effet du 1er octobre 2012 à la somme annuelle HT/HC de 44.852 euros,

- dire que le dépôt de garantie sera réajusté pour correspondre à 9 mois de ce loyer,

- condamner le preneur au paiement des compléments d'arriérés de loyer et complément de dépôt de garantie, outre au paiement d'une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dire que les dépens d'appel seront à sa charge.

SUR CE :

Sur la valeur locative :

L'expert a conclu à une valeur locative du loyer révisé au 1er octobre 2012 de 41.435,49€/an, que le premier juge a retenue.

La société DS Lussac considère que l'expert a estimé la valeur locative sans tenir compte des obligations respectives des parties stipulées au bail ayant conduit à la réalisation par le preneur d'importants travaux lors de son entrée dans les lieux, ni des éléments de comparaison de prix pratiqués dans le voisinage.

Elle critique par ailleurs les coefficients de pondération adoptés par l'expert et demande d'appliquer un coefficient de 0,20 au palier, de 0,20 au sous-sol qui n'est pas accessible à la clientèle, et de 0,30 aux sanitaires et propose de retenir une surface pondérée totale de 55,91 m².

Elle conteste l'abattement de 3% appliqué par l'expert au titre des obligations mises à la charge du preneur comme étant des obligations exorbitantes de droit commun, qu'elle veut voir fixer à 5%.

Elle souligne que la clause d'accession incluse dans le bail est ambigüe en ce qu'elle ne prévoit aucune date d'accession, et qu'elle stipule également la possibilité pour le bailleur de solliciter la remise en état des lieux en fin de bail. Elle en conclut qu'après analyse, cette clause d'accession ne pourra jouer qu'en fin de bail, et sollicite en conséquence un abattement complémentaire de 10% pour les travaux d'aménagement et de mise en conformité qu'elle a fait réaliser à ses frais pour un montant de 125.565€.

Elle fait observer que les locaux comme le décrivent les différents experts sont "largement de moindre intérêt commercial" en raison de leur situation en retrait par rapport au [...] et à la [...], et que la [...] reste une rue d'une commercialité d'intérêt local.

L'EURL DS Lussac s'oppose aux critères retenus par l'expert Monsieur Vaz Da C. notamment en ce qu'il aboutissent à une valeur locative de près du double de celle résultant d'un renouvellement amiable pour le [...] (367 euros) et de celle estimée par Monsieur M. et confirmée Madame P., experts judiciaires, pour le [...] (375 euros), à proximité immédiate du salon de coiffure. Elle ajoute que Monsieur Jean P. a signé un bail portant sur des locaux d'une surface de 18m²B dans le même immeuble avec prise d'effet au 1er juin 2014 pour une activité de transaction immobilière, moyennant un loyer annuel de 8.560€, soit 475€ le m²B.

Elle demande de fixer la valeur locative du loyer révisé à la somme de 450€ le m²B, soit après abattements, dont 10% supplémentaires pour 'le taux d'effort', à la somme de 21.385€/an.

Monsieur P. réplique que les travaux de mise en conformité réalisés par le preneur ont été pris en compte par l'expert qui a appliqué un abattement de 3% pour charges exorbitantes.

Il affirme que la clause d'accession dans le contrat de bail prévoit bien une date d'accession, à savoir la fin du bail pour ce qui concerne les améliorations faites pendant le cours de celui-ci. Il soutient qu'une erreur de frappe affecte ce texte en ce que le mot « charge » doit être remplacé par le mot « fin », ce qui donnerait un sens à la phrase : à la fin de celui-ci, l'adverbe celui-ci se reportant ainsi au nom qui précède, à savoir « bail ».

Il souligne que la situation des locaux leur confère un périmètre de commercialité d'une valeur qui ne saurait se limiter à une commercialité de proximité.

Il critique également les éléments comparatifs retenus par l'expert et demande dès lors de prendre en compte une majoration de 5% de la valeur locative, compte tenu de « l'avantage exorbitant » que constitue la large destination contractuelle, pour solliciter la fixation d'un loyer de 725 euros x 1,05 x 58,92 m²P = 44.852,85 euros.

Ceci expose, la clause d'accession du bail dont l'interprétation est requise prévoit que : « tous embellissements, améliorations, installations et décors quelconques qui seraient faits par le preneur dans les lieux loués pendant le cours du bail, resteront, à la charge de celui-ci à quelque époque de quelque manière qu'elle arrive, la propriété du bailleur sans aucune indemnité pour le preneur, à moins que le bailleur ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur, ce qu'il aura toujours le droit de faire même s'il a autorisé les travaux ».

La rédaction de cette clause, pour le moins maladroite, ne prévoit de façon claire et intelligible aucune date d'accession. Modifier le mot « charge » par le mot « fin » comme le suggère le bailleur, pour y insérer la fin du bail comme date d'accession, semble en cohérence avec les termes 'de quelque manière qu'elle arrive' mais ne lève pas l'ambiguïté créée par la faculté donnée au bailleur soit de faire jouer la clause d'accession soit d'exiger la remise des lieux dans leur état primitif ; dès lors que cette alternative ne peut être exercée qu'à la sortie des lieux, il apparaît que l'accession ne peut jouer qu'en fin de jouissance.

Il convient dès lors d'apprécier la valeur locative des lieux sans tenir compte de l'ensemble des travaux d'amélioration, réalisés par le preneur, hormis cependant ceux strictement nécessaires à l'adaptation des locaux à l'activité exercée.

De la description des locaux faites par l'expert, il ressort que les locaux loués sont situés à [...] et de la [...], à une cinquantaine de mètres du [...] et de la station de RER Luxembourg, dépendant d'un immeuble de la 2ème moitié du XIXème siècle, en maçonnerie de moellons enduits au plâtre peint, élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, 5 étages et 6ème étage dans le brisis de la couverture.

Ces locaux se composent d'une boutique d'angle au rez-de-chaussée, avec un développement total de façade de 20,19m, soit 5,91m de façade sur la [...], 11,96m de façade sur la [...], et 2,32m de façade sur le pan coupé où se situe la porte d'entrée du salon de coiffure à l'enseigne Franck P., ainsi que d'une réserve et un bureau aménagés en sous-sol, desservis par un escalier intérieur.

Les coefficients de pondération retenus par l'expert de 0,25 pour le palier, d'une surface de 1,30m², qui donne accès à l'escalier menant au sous-sol, et de 0,40 pour les sanitaires sont justifiées par leurs caractéristiques propres et leur utilité au regard de la destination du bail.

La proposition de l'expert de pondérer du coefficient de 0,30 le sous-sol constitué en réserve avec coin cuisine et bureau, non accessible à la clientèle, est adéquate compte tenu de leur utilité, de leur aménagement, et de l'importance de ces surfaces de dépendances (27,65m²U) au regard de la totalité de la surface des locaux loués (80,37m²U). La surface pondérée retenue sera donc de 58,92m²B.

Le bail autorise l'activité de coiffure, esthétique, produits capillaires, cosmétiques, articles de mode et de beauté, ces deux dernières activités - qui permettent d'offrir à la clientèle des bijoux fantaisie et accessoires de l'esthétique - étant des activités accessoires du salon de coiffure au regard de l'évolution des usages commerciaux, et ne peut être considérée comme une destination contractuelle « élargie », qui justifierait la majoration sollicitée par le bailleur.

Concernant les facteurs locaux de commercialité, l'expert a relevé que :

- la [...] est une voie à double sens de circulation, passante, dont la commercialité décroît au fur et à mesure que l'on s'éloigne du [...] :

' très bonne pour les commerces à l'angle du [...]

' bonne jusqu'à l'angle avec la [...] et la [...] (du 3 au 11)

' correcte à moyenne ensuite

- la [...] est une voie plus étroite en sens unique de circulation vers la [...], largement de moindre intérêt commercial,

- les locaux sont situés dans l'orbite des deux voies très passantes et de très bonne commercialité que sont le [...] et la [...], mais largement en retrait, donc de moindre intérêt commercial,

- les passagers sortant du métro se dirigent en très large majorité vers le [...], puis la [...].

L'expert conclut que c'est un bon emplacement commercial, dans un quartier très vivant, favorable pour une activité de salon de coiffure, mais de moindre intérêt que le [...], et la [...].

L'évolution du chiffre d'affaires du preneur mis en avant par ce dernier est inopérant au regard des critères énumérés par l'article L.145-33 du Code du commerce. Il ne saurait être retenu 'un taux d'effort de 10%' du preneur, qui ne constitue pas un élément de détermination de la valeur locative.

Monsieur Jean P. prétend que les locaux bénéficient d'une situation exceptionnelle du périmètre, du fait de la proximité de la [...], qui constitue le point de confluence du [...], de la [...], de la [...] et de la [...], la place étant desservie par le métro, le RER B et le bus, de la fréquentation universitaire et étudiante, du nombre de touristes élevé et du nombre de résidents à très forte patrimonialité dans ce périmètre situé à proximité du Jardin du Luxembourg.

Mais le rapport d'expertise judiciaire de Madame P., désignée par ordonnance de référé du 13 juin 2012 pour évaluer l'indemnité d'éviction due au local commercial du [...] à destination de librairie papeterie, versé aux débats par le bailleur, confirme les dires de l'expert Vaz Da C. en analysant la structure commerciale de la [...] comme une voie de commercialité d'intérêt local, dont l'activité baisse d'intensité assez rapidement au fur et à mesure que l'on s'éloigne du [...].

Ainsi l'emplacement de la boutique au [...] lui confère une bonne commercialité de quartier.

En outre, il doit être ajouté que si la clientèle d'un salon de coiffure est essentiellement composée de personnes résidant ou travaillant à proximité immédiate, elle n'exclut pas pour autant, comme le prétend l'EURL DS Lussac, une clientèle de chalands et de touristes, accueillis sans rendez-vous préalable.

Néanmoins, les photos versées aux débats établissent que, si le nombre de mètres linéaires de façade en vitrine améliore la visibilité du commerce exploité, celle-ci se trouve pondérée par l'avancée sur le trottoir du fleuriste situé [...], qui occulte le local lorsqu'on vient du [...].

Il ressort du rapport de M. Vaz da C. plusieurs références de comparaison portant sur des boutiques [...], [...] et [...], allant de 590€ à 1000€ le m²B. L'expert a, à juste titre, exclu les termes de comparaison de locaux situés [...] et [...], qui ont une commercialité de secteur supérieure à celle de la [...], en privilégiant deux baux de la [...] conclus en 2009 et 2011 pour des loyers de 946€ et 947€/m²B, tout en excluant le bail de la librairie située [...], dont le prix de loyer en renouvellement amiable, particulièrement bas, résulte de la volonté de la Mairie de Paris de maintenir ce type d'activité dans le quartier.

Tant les références de comparaison de salons de coiffure proposées par le preneur, qui sont situées [...] ne sont pas pertinentes.

De même le rapport d'expertise judiciaire réalisé par Monsieur M. pour évaluer au 1er octobre 2008 la valeur locative d'une boutique située [...] à 385m²B, n'est pas un terme de comparaison judicieux, car il concerne une librairie et non un salon de coiffure, a été évalué en 2008 et porte sur une petite surface de 30,15m²B.

En revanche, le bail commercial signé entre Monsieur Jean P. et la société Odéon Immobilier le 26 mai 2014 pour des locaux situés dans le même immeuble comprenant une boutique de 12,90m² et une réserve en sous-sol de 6,50m² (0,20), soit une surface pondérée de 14,20m²B, à destination d'agence immobilière, pour un loyer annuel de 8.560€, soit 603€/m²B, doit être pris en considération, en tenant compte de l'exiguïté de la boutique louée.

L'évolution du chiffre d'affaires du preneur mis en avant par ce dernier est inopérant au regard des critères énumérés par l'article L.145-33 du Code du commerce. Il ne saurait être retenu 'un taux d'effort de 10%' du preneur, qui ne constitue pas un élément de détermination de la valeur locative.

La valeur de 700€ à 750€/m²B retenue par l'expert apparaît adaptée au regard des éléments de comparaison, de l'emplacement, des caractéristiques des locaux, de leur destination mais il convient de retenir la valeur unitaire basse de 700€/m², compte tenu des travaux d'ampleur réalisés par le preneur, qui constituera le nouveau loyer renouvelé à compter du 4 octobre 2012, après abattement de 3% pour charges exorbitantes, de :

40.006€/an HT.HC (700€ x 58,92m²B = 41.244€ - 3%).

Sur les autres demandes :

Le dépôt de garantie versé par la locataire sera réajusté, conformément aux clauses du bail.

L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens, le jugement étant confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement, à l'exception de ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Fixe à 40.006 euros HC/HT par an à compter du 4 octobre 2012 le loyer du bail renouvelé entre Monsieur Jean P. et l'EURL DS Lussac portant sur les locaux situés [...],

Dit que le dépôt de garantie versé par la locataire sera réajusté en application du bail,

Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit que chacune des parties conservera les dépens d'appel qu'elle a exposés.