CA Lyon, 3e ch. a, 22 novembre 2018, n° 17/03376

Par acte sous-seing privé du 29 novembre 2004, la société Eurazeo aux droits de laquelle vient la SCI Lyon 2 a donné à bail commercial à la société La Chausseria un local se trouvant au rez-de-chaussée d'un immeuble situé [...] pour une durée de 9 ans à compter du 25 octobre 2004'; la destination prévue par ce contrat est la vente de chaussures, maroquinerie et accessoires et le prix annuel est fixé à 14'483,04'€ hors taxes et hors charges.

La société La Chausseria a demandé le renouvellement du bail par acte du 24 octobre 2013';la bailleresse en a accepté le principe moyennant un loyer annuel de 60'780'€ hors taxes et hors charges.

Par jugement du 6 janvier 2015, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Lyon, saisi par la bailleresse d'une demande de déplafonnement du loyer à laquelle s'est opposée la locataire, a confié une expertise à M. F.-R. qui a déposé son rapport le 29 juillet 2015.

Par jugement du 12 janvier 2016, l'assignation a été jugée nulle.

La bailleresse a délivré à la locataire une nouvelle assignation en date du 19 mai 2016.

Par jugement du 7 février 2017, le juge des loyers commerciaux a ':

fixé à la somme de 39'600'€ le loyer annuel du bail renouvelé le 25 octobre 2013 avec intérêts au taux légal sur chaque échéance d'arriéré à compter de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil qui seront capitalisés selon les modalités de l'article 1154 à compter de la même date,

ordonné l'exécution provisoire,

dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

fait masse des dépens, y compris les frais d'expertise judiciaire et dit qu'ils seront partagée par moitié entre les parties.

Par déclaration reçue au greffe le 5 mai 2017, la société La Chausseria a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions déposées le 26 mars 2018, fondées sur les articles L.'145-33 et L'145-34, R.'145-6 et R.'145-7 du code de commerce, la société La Chausseria demande à la cour de':

réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

constater que, tant l'expert judiciaire que le premier juge, n'établissent le caractère notable de la modification alléguée des facteurs de commercialité tenant à la création d'un parc de stationnement, pas plus qu'ils n'évoquent seulement l'intérêt favorable ou non que présenterait pour elle, cette modification des facteurs locaux de commercialité si elle s'avérait notable,

juger qu'il n'y pas pas lieu de déroger à la règle du plafonnement et débouter la société Lyon 2 de ses prétentions à ce titre,

fixer le prix du loyer du bail renouvelé le 25 octobre 2013 sur la base du prix contractuel de 14'483,04'€ majoré de la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l'INSEE,

à titre subsidiaire,

en cas de déplafonnement du loyer de renouvellement, fixer la valeur locative à la somme de 19'000'€ par hors taxes et hors charges à la date du 25 octobre 2013,

à titre principal comme subsidiaire,

condamner la société Lyon 2 à lui verser une indemnité de 8'000'€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, dès lors qu'elle succombe dans tous les cas dans ses prétentions excessives,

condamner la société Lyon 2 aux entiers dépens de première instance et d'appel en ceux compris l'intégralité des frais d'expertise.

Pa conclusions déposées le 19 mars 2018, fondées sur les articles L.'145-34 et L.'145-33 anciens, R.'145-3 et R.'145-4 du code de commerce, la société Lyon 2 demande à la cour de':

débouter la société La Chausseria de ses demandes, fins et conclusions,

sur le principe du déplafonnement,

confirmer le jugement critiqué,

juger que le bailleur rapporte la preuve d'une modification notable des facteurs de commercialité favorable pour le commerce considéré pendant la période de référence,

juger qu'il rapporte la preuve d'une modification notable des caractéristiques du local par l'adjonction, en 2005, soit au cours du bail expiré, du local annexe contigu loué par le même bailleur, permettant ainsi au local de bénéficier d'un mètre de vitrine linéaire beaucoup plus important,

juger qu'il rapporte la preuve des modifications notables des facteurs locaux de commercialité pendant le bail expiré, à savoir':

la création du parking Grôlée lequel augmentant le stationnement possible près du local en cause accroît nécessairement son attractivité,

la rénovation de l'immeuble Grand bazar situé en face du local en cause par une architecture innovante augmentant l'attractivité commerciale de cette portion de la [...],

l'installation dans l'immeuble Grand bazar d'enseignes dites locomotives augmentant ainsi l'attractivité commerciale de cette portion de la [...],

l'augmentation de la population particulièrement concernant la zone de chalandise non alimentaire correspondant précisément l'activité exploitée par le preneur,

l'augmentation du tourisme et particulièrement du tourisme d'affaires,

juger que le bailleur rapporte la preuve de ce que le preneur a été susceptible de bénéficier desdites modifications lesquelles ont intrinsèquement et nécessairement une incidence favorable, par leur nature, sur le local considéré,

en conséquence, juger que le loyer du bail renouvelé entre les parties doit être fixé à la valeur locative,

sur le loyer du bail renouvelé,

à titre principal, réformer le jugement critiqué,

sur la surface pondérée,

juger que la faible profondeur de la surface de vente et le fait que le fond de cette surface de vente accueille le seul miroir permettant à la clientèle de visualiser les chaussures portées, démontrent que la création par l'expert d'une deuxième zone est artificielle, et n'a pas de commercialité moindre'; qu'en conséquence, le coefficient de 1 doit être attribué à l'ensemble de la surface de vente,

juger que le coefficient de 0,40 doit être attribué à l'étage dès lors que le choix du preneur de ne pas exploiter cette zone pour la réception de la clientèle n'est pas opposable au bailleur, ni d'ailleurs l'impossibilité prétendue de mettre aux normes l'escalier d'accès, aucune preuve de cette impossibilité n'étant d'ailleurs rapportée, ce d'autant que la configuration des lieux particulièrement l'espace et le nombre de fenêtres permettrait un accueil de la clientèle très agréable,

y faisant droit,

fixer à 43,05'm² utiles pondérés la surface du local,

sur la valeur locative,

juger qu'il n'y a aucune raison justifiant que la valeur locative moyenne constatée par l'expert à hauteur de 1'400'€/m²up ne soit pas prise en compte pour le calcul des abattements et majorations d'usage,

juger que la valeur locative moyenne constatée par l'expert impactée des majorations et abattements expertaux conduit à une valeur locative de 1'555,40'€ m²up à retenir,

en conséquence,

fixer à 66'959,67'€ hors taxes et charges, le montant annuel du loyer en principal à compter du 25 octobre 2013 sur la base d'une surface de 40,05 m² pondérés,

juger que les sommes dues au titre du rappel de loyers en résultant à compter de chaque échéance depuis le 25 octobre 2013, produiront intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

à titre subsidiaire,

confirmer en tous points le jugement entrepris,

en tout état de cause,

condamner le défendeur (lire l'appelante) au paiement d'une somme de 3'000'€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner la défendeur (lire l'appelante) aux entiers dépens.

MOTIFS

Au soutien de son appel, la société La Chausseria reproche en premier lieu au juge des loyers commerciaux d'avoir retenu l'existence d'une modification notable des facteurs de commercialité du fait de la création d'un parc de stationnement à proximité sans analyse de ce que cette modification notable présente un intérêt certain pour son commerce, la démonstration n'étant pas non plus faite par l'expert judiciaire.

En second lieu, elle lui reproche d'avoir repris la valeur locative erronée et non justifiée retenue par l'expert sans analyse et sans répondre à ses objections et alors que la référence «'au marché'» procède d'une erreur manifeste d'appréciation des conditions d'application de l'article L.'145-34 du code de commerce.

La société Lyon 2 invoque d'autres modifications des facteurs de commercialité qui n'ont pas été retenus par le premier juge et sur lesquels la locataire ne fait aucune observation.

Il est constant qu'un parc de stationnement a été ouvert à proximité directe du local loué en septembre 2007,soit pendant le bail à renouveler, offrant 261 places.

La société La Chausseria ne conteste pas que la création de ce parc constitue une modification des facteurs de commercialité, mais elle soutient d'une part, que cette modification n'est pas notable et d'autre part, qu'il n'est pas démontré qu'elle a une incidence directe bénéficiant à son commerce.

Sur le premier point, elle fait valoir que lors de la conclusion du bail, il existait à proximité des lieux, trois parkings (Bourse, Central Park et Cordeliers, ce dernier étant omis par l'expert) offrant 1'453 places de sorte que l'apport négligeable de places de stationnement par le nouveau parc ne constitue pas une modification notable des facteurs de commercialité.

Sur le second point, elle soutient que ce nouveau parc n'a pas d'incidence sur son commerce, car n'ayant ni entrée ni sortie sur la [...] et étant inconnu du grand public qui le considère comme un parc privé réservé au magasin Monoprix auquel il est relié par un ascenseur, il ne présente aucun intérêt pour elle en termes d'afflux de clientèle et de zone de chalandise.

Cependant, même si la sortie de ce parc ne se trouve pas sur la [...], elle se trouve à proximité immédiate du magasin exploité par la société La Chausseria lequel se trouve, comme le souligne la société Lyon 2, en face de l'immeuble abritant les magasins Monoprix et H&M.

Cet immeuble résulte de la reconstruction d'un précédent immeuble, livré en septembre 2007, pendant la durée du bail expiré'; il présente une architecture contemporaine et abrite les deux enseignes précitées attirant une clientèle importante qui est incitée à stationner dans le parc Grôlée car il est directement relié par ascenseur au magasin Monoprix et celui-ci offre, selon les productions, une heure de stationnement dans ce parc au-delà d'un certain montant d'achat.

Or, cette clientèle, qui n'est pas tenue de se limiter à la visite d'un magasin une fois le véhicule stationné, comme le personnel des enseignes en dehors des heures de travail, profite à la société La Chausseria dont le magasin se trouve en face de cet immeuble. Par ailleurs, l'expert indique que ces enseignes, qui présentent une forte attractivité, drainent le flux des piétons venant du sud de la [...], dont l'importance est soulignée par M. M., expert mandaté par le locataire (il qualifie la portion sud de la [...] de «'top n°1'» en valeur et quantité de flux de piéton), sur cette portion de la [...] qui constitue la fin de la zone piétonne en venant du sud ou le début en venant du nord.

En conséquence, non seulement la création du parc Grôlée, conjuguée à l'ouverture de Monoprix et de H&M, constitue une modification notable des facteurs de commercialité, mais elle a une incidence directe sur l'activité de la société La Chausseria en raison de sa situation et du fait qu'elle ne prétend pas avoir une clientèle spécifique et profite dès lors de l'augmentation de la fréquentation du secteur.

La demande de déplafonnement du loyer est justifiée et doit être accueillie sans besoin d'examiner les autres modifications invoquées par la bailleresse.

En conséquence, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative par comparaison avec les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L'article R. 145-7 du code de commerce, précise':

«' Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surface, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de références.

Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation'».

La comparaison se faisant en pratique par le biais des surfaces pondérées, il convient de déterminer la surface pondérée du local puis d'examiner les références produites pour obtenir une valeur de référence au m² et éventuellement de corriger celle-ci en fonction des différences entre le local et les références.

Sur la surface pondérée

L'expert judiciaire a estimé la surface pondérée des locaux à 32,99 m² arrondie à 33 m² ce qui est contesté par la société La Chausseria qui demande à la cour d'arrêter la surface pondérée à 29,50 m².

Son désaccord porte sur l'application d'un coefficient de 0,25 à la surface de la réserve située à l'entresol, estimant qu'un coefficient de 0,20 doit être appliqué dans le respect des préconisations comme l'a fait l'expert M. M..

Cet expert non seulement applique le coefficient de 0,20 à la réserve mais de plus ne tient pas compte de la même surface brute que l'expert judiciaire pour la réserve'; il ne retient pas non plus le coefficient de 0,8 appliqué par l'expert judiciaire à une seconde zone de vente et il ne parvient pas à la même surface concernant le dégagement tout en retenant la même surface brute et le même coefficient.

Les surfaces ont été mesurées par l'expert judiciaire et non pas été contestées par les parties de sorte que la société La Chausseria n'est pas fondée à retenir des surfaces brutes indiquées par M. M. sans explications.

S'agissant des coefficients, la société Lyon 2 conteste le découpage du rez-de-chaussée en deux zones effectué par l'expert judiciaire et l'application d'un coefficient de 0,8 sur la zone arrière d'une surface de 1,18 m²'; elle conteste également l'application du coefficient de 0,25 à la réserve estimant que c'est un coefficient de 0,40 qui doit être appliqué au motif que la décision de la locataire de ne pas exploiter cette surface à titre commercial l'étage ne lui est pas opposable.

Sur ce dernier point, en utilisant l'étage comme réserve, la société La Chausseria l'exploite à titre commercial et il n'appartient pas au bailleur de critiquer son choix d'exploitation pour appliquer un coefficient qui résulterait d'une exploitation différente.

La contestation de la société Lyon 2 n'est pas fondée pas plus que celle de la locataire qui ne l'explicite pas et qui n'est pas expliquée par M. M..

Sur l'application du coefficient 1 à la totalité de la surface de vente, il y a lieu de prendre acte de l'accord des parties puisque M. M., aux calculs duquel la locataire se réfère, retient la même surface et donc l'application du même coefficient que la bailleresse.

Toutefois, la rectification de la surface de la zone arrière du rez-de-chaussée (1,18 m² au lieu de 0,95 m²) porte la surface pondérée totale à 33,22 m² arrondi à 33 m² ce qui ne modifie pas la surface retenue par l'expert judiciaire.

Sur la valeur locative

L'expert n'a retenu comme références que des loyers pratiqués sur la seule [...] estimant que les rues adjacentes ne sont pas comparables ce qui est admis par les parties.

Par contre, la locataire conteste à juste titre la prise en compte de la totalité de la [...], celle-ci, ainsi que le retient l'expert M. M., se divisant en trois parties dont la commercialité est différente. En effet, la portion nord qui va de la [...] à l'hôtel de ville n'est pas piétonne et elle comprend surtout des établissements de restauration/ alimentation et de services notamment des banques ; la partie sud partant de la [...] pour rejoindre la [...] est la plus commerçante, draine le flux de piétons le plus important et comprend des enseignes diverses ; sur la partie médiane entre la [...] et au début de la [...], où se situe le local en cause, sont implantées de nombreuses enseignes nationales de prêt-à-porter et de vente de chaussures.

Cette zone piétonne, compte tenu de l'homogénéité des enseignes sans rupture de la voie piétonne, constitue le voisinage du local loué.

Au vu des références (issues de son enquête et de la jurisprudence) citées par l'expert judiciaire dans cette zone au nombre de sept, les loyers pratiqués, vont, pour des surfaces pondérées vérifiées par l'expert, de 534 € le m² à 728 € m² sauf le loyer du magasin à l'enseigne Claire's qui s'élève à 2'367'€. Ainsi que le fait valoir la société La Chausseria, cette référence ne représente pas un loyer couramment pratiqué et doit être écartée.

L'expert, M. M. ajoute quatre références dont une concerne un bail de 2014 postérieur à la période du bail à renouveler expirant le 24 octobre 2013 et une autre un bail dont la date n'est pas renseignée'; ces références doivent être écartées.

Les deux autres références concernent un loyer de 389'€ et un loyer de 1'206'€.

M. M. ajoute également trois références issues de la jurisprudence dont une (Nocibé) est prise en compte par l'expert judiciaire et est intégrée ci-dessus dans les références de l'expert judiciaire.

Pour les deux autres références, la date de baux n'est pas indiquée et les décisions ne sont pas produites (étant précisé que la décision Nocibé est produite) ce qui ne permet pas de vérifier s'il s'agit de baux ou de renouvellement pendant la période de référence étant noté que la date de valeur d'une des références est le 25 août 2016 ce qui laisse penser à un bail ou un renouvellement postérieur.

Les huit références retenues font ressortir une moyenne de 696,37 € arrondie à 696 € le m² pondéré.

L'expert judiciaire considère qu'il convient d'appliquer une majoration de 15 % en raison de la faible surface du local par rapport aux valeurs identifiées qui concernent majoritairement des locaux de plus grandes surfaces.

Cette majoration n'est pas contestée par la société Lyon 2'; elle est admise par la société La Chausseria, la valeur locative qu'elle réclame, à titre subsidiaire, tenant compte de cette majoration.

L'expert judiciaire applique aussi une minoration de 5 % au motif que des aménagements urbains masquent partiellement la vitrine dans le sens Bellecour / hôtel de ville et entraîne une perte de passants tout comme la présence de la terrasse du restaurant voisin dans l'autre sens.

La locataire admet cette minoration et la bailleresse précise qu'elle la concède même si elle n'est pas d'accord.

Enfin, la société Lyon 2 estime qu'il y a lieu d'ajouter une majoration de 1 % compte tenu de l'avantage inhabituel concédé par le bail qui n'interdit pas la location-gérance et permet ainsi une flexibilité d'exploitation à la locataire. Cette demande, qui ne fait l'objet d'aucune observation de la part de l'appelante, est justifiée.

En conséquence, la valeur locative du local ressort à 772,56'€ (696 + 15'% - 5'% + 1'%) arrondis à 773'€ le m² pondéré soit un loyer annuel hors taxes et hors charges de 25'494,48'€ pour 33 m² pondérés.

Sur le surplus des demandes

Les intérêts sont dus sur chaque échéance d'arriéré à compter de l'assignation du 19 mai 2016 conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil et seront capitalisés selon les modalités de l'article 1154 du même code.

Compte tenu de la succombance respective des parties en première instance comme en appel, les dispositions de la décision entreprise relatives au rejet des demandes d'indemnités procédurales et au partage des dépens doivent être confirmées et des décisions identiques doivent être prises en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit à la demande de la SCI Lyon 2 aux fins de déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé à compter du 25 octobre 2013 et en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et a partagé les dépens par moitié entre les parties,

L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

Fixe à la somme de 25'494,48'€ le loyer annuel du bail renouvelé le 25 octobre 2013 avec intérêts au taux légal sur chaque échéance d'arrérages à compter du 19 mai 2016 et capitalisation, année par année, des intérêts dus pour une année entière,

Déboute les parties de leurs demandes en paiement d'une d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en cause d'appel,

Partage les dépens d'appel par moitié entre les parties.