Cass. com., 5 février 1963, n° 59-12.085

ATTENDU QUE SELON LES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE (PARIS, 15 AVRIL 1959) LES CONSORTS F..., C... DES EPOUX Z..., ETAIENT CO-PROPRIETAIRES INDIVIS D'UN IMMEUBLE SIS A CORBEIL ET LOUE A Y... A USAGE COMMERCIAL, QUE L'UN D'EUX VENDIT A Y... LE 4 OCTOBRE 1951 SA PART DE CO-PROPRIETAIRE QUI ETAIT D'UN HUITIEME, QUE LES CO-PROPRIETAIRES, A L'EXCEPTION DE Y..., ONT NOTIFIE A CE DERNIER UNE DEMANDE EN REVISION DE LOYER A COMPTER DU 1ER JANVIER 1952, QUE Y... TRANSFERA LE 11 OCTOBRE 1952 SON HUITIEME DE CO-PROPRIETE A DAME X..., EPOUSE D'UN ASSOCIE DE LA SOCIETE INDUSTRIELLE ET COMMERCIALE D'AUTOMOBILES ET DE MATERIEL AGRICOLE (S.I.C.A.M.A.), QU'IL CEDA LE 29 OCTOBRE 1952 SON FONDS DE COMMERCE Y COMPRIS LE DROIT AU BAIL A LADITE S.I.C.A.M.A., QUE LES CO-PROPRIETAIRES ONT, A L'EXCEPTION DE DAME X..., NOTIFIE A LA S.I.C.A.M.A. UNE NOUVELLE DEMANDE EN REVISION A COMPTER DU 1ER JANVIER 1955 ;

ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR CONFIRME L'ORDONNANCE DECLARANT IRRECEVABLE LA DEMANDE EN REVISION DE LOYER FORMEE PAR LES CONSORTS F..., AU MOTIF QUE CEUX-CI NE SERAIENT QUE CO-PROPRIETAIRES POUR LES 7/8EM DE L'IMMEUBLE LITIGIEUX ET QUE, TANT QUE DURE L'INDIVISION SUCCESSORALE, L'UNANIMITE DES INDIVISAIRES SERAIT REQUISE EN DROIT FRANCAIS POUR EFFECTUER UN ACTE D'ADMINISTRATION, A MOINS D'ACCORD DES CO-PROPRIETAIRES POUR CONFIER LA GESTION A UN MANDATAIRE OU DE NOMINATION D'UN ADMINISTRATEUR PROVISOIRE PAR LE TRIBUNAL, QU'AUCUNE DE CES DEUX HYPOTHESES NE SERAIT REALISEE, ET QUE LA DEMANDE EN REVISION DU LOYER COMMERCIAL CONSTITUERAIT NON UN ACTE CONSERVATOIRE MAIS UN ACTE D'ADMINISTRATION ET QU'UNE TELLE DEMANDE NE SERAIT PAS REGIE PAR L'ARTICLE 1220 DU CODE CIVIL, ALORS QUE L'ARRET AURAIT AINSI MECONNU LA PORTEE DE L'ARTICLE 1220 DU CODE CIVIL SELON LEQUEL LES OBLIGATIONS SUSCEPTIBLES DE DIVISION SONT DIVISIBLES DANS LES RAPPORTS ENTRE UNE DES PARTIES ET LES C... DE L'AUTRE PARTIE AINSI QUE CELLE DE L'ARTICLE 26 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 D'OU RESULTERAIT LE DROIT POUR CHACUN DES CO-PROPRIETAIRES DE DEMANDER LA REVISION DU LOYER LITIGIEUX MEME SI CETTE DEMANDE AVAIT CONSTITUE UN ACTE D'ADMINISTRATION, ALORS QUE, EN OUTRE, L'ARRET AURAIT MECONNU LA PORTEE DE L'ARTICLE 26 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 EN REFUSANT DE CONSIDERER LA DEMANDE EN REVISION DU LOYER COMME UN ACTE CONSERVATOIRE ETANT DONNE QUE CETTE DEMANDE TEND A ASSURER A L'IMMEUBLE LE MAINTIEN D'UN LOYER CORRESPONDANT A LA SITUATION, C'EST-A-DIRE EN REALITE A EMPECHER SON DEPERISSEMENT, ET ALORS QUE, ENFIN, LES INDIVISAIRES AYANT ACCOMPLI DANS L'INTERET COMMUN DES ACTES SUR LA CHOSE COMMUNE DOIVENT ETRE CONSIDERES COMME AYANT AGI COMME GERANTS D'AFFAIRES DE LEURS CO-INDIVISAIRES DANS LA MESURE OU LES ACTES ACCOMPLIS ONT ETE UTILES, CE QUI EST MANIFESTEMENT LE CAS POUR UNE DEMANDE EN RELEVEMENT DE LOYER ;

MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QUE LA COUR D'APPEL DECLARE A BON DROIT "QU'UNE TELLE DEMANDE (EN REVISION DE LOYER) QUI PREND LA FORME D'UNE ACTION EN JUSTICE AUX FINS DE VOIR FIXER LE NOUVEAU MONTANT D'UNE CREANCE NE SAURAIT ETRE ASSIMILEE A CETTE CREANCE ELLE-MEME QU'ELLE N'EST PAR CONSEQUENT PAS REGIE PAR LA DISPOSITION DE L'ARTICLE 1220 DU CODE CIVIL" ;

QUE L'ARTICLE 26 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, DONT AUCUNE DISPOSITION NE FAIT ECHEC AUX REGLES DE LA COPROPRIETE NI DE L'INDIVISION SUCCESSORALE, NE DONNE PAS A CHAQUE CO-PROPRIETAIRE LE DROIT D DEMANDER LA REVISION DU LOYER;

ATTENDU, D'AUTRE PART, QUE L'ARRET N'A NULLEMENT MECONNU LA PORTEE DE L'ARTICLE 26 SUSVISE EN CONSIDERANT QUE L'ACTION EN REVISION D'UN LOYER COMMERCIAL CONSTITUE UN ACTE D'ADMINISTRATION ET NON UN ACTE CONSERVATOIRE, ALORS QU'ELLE A POUR OBJET LA MISE EN VALEUR DE L'IMMEUBLE ET QU'ELLE N'EST PAS UNE SIMPLE FORMALITE NECESSAIRE A SA SAUVEGARDE ;

ATTENDU, ENFIN, QUE L'ORDONNANCE ENTREPRISE, DONT L'ARRET ADOPTE LES MOTIFS NON CONTRAIRES, CONSTATE QUE "PAR UN DIRE ADRESSE A L'EXPERT, LA SOCIETE S.I.C.A.M.A. ET LES EPOUX Y... ONT PRECISE QU'ILS N'ASSISTAIENT A LADITE EXPERTISE (SUR LA DEMANDE DE REVISION) QUE SOUS RESERVE DE SOULEVER LA NULLITE DE LADITE DEMANDE" ;

QUE LES CONCLUSIONS D'APPEL DES CONSORTS F... FONT A PLUSIEURS REPRISES ETAT, COMME LE POURVOI LUI-MEME, DE "L'OPPOSITION" DE DAME X... ;

QU'EN PRESENCE DE CETTE OPPOSITION DE L'UN DES CO-PROPRIETAIRES, IL ETAIT IMPOSSIBLE DE CONSIDERER LES AUTRES INDIVISAIRES COMME SES GERANTS D'AFFAIRE ;

QUE LE MOYEN N'EST DONC PAS FONDE ;

SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST EGALEMENT FAIT GRIEF A L'ARRET DE N'AVOIR DONNE AUCUNE REPONSE AUX CONCLUSIONS D'APPEL DES CONSORTS F... FAISANT VALOIR QUE L'OPPOSITION FAITE PAR UN CO-PROPRIETAIRE A LEUR DEMANDE DE RENOUVELLEMENT CONSTITUAIT UN ABUS DE DROIT, ALORS QUE LES JUGES SONT TENUS, A PEINE DE NULLITE DE LEUR DECISION DE REPONDRE A TOUTES LES CONCLUSIONS DES PARTIES ;

MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, EN DECLARANT "QUE L'IMPOSSIBILITE DANS LAQUELLE SE TROUVENT PRESENTEMENT LES APPELANTS DE DEMANDER VALABLEMENT LA REVISION DU LOYER LITIGIEUX DECOULE DE L'APPLICATION DES REGLES LEGALES", A IMPLICITEMENT MAIS NECESSAIREMENT REPONDU AUX CONCLUSIONS DES PARTIES QU'ELLE N'ETAIT PAS TENUE DE SUIVRE DANS LE DETAIL DE LEUR ARGUMENTATION ; QUE LE MOYEN N'EST DONC PAS DAVANTAGE FONDE ; SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QUE L'ARRET EST ENCORE CRITIQUE POUR AVOIR ECARTE LES CONCLUSIONS DES CONSORTS F... FAISANT VALOIR QUE LA DECISION D'IRRECEVABILITE RENDUE A LEUR ENCONTRE ABOUTIRAIT A FAIRE ECHEC A LA FACULTE DE REVISION TRIENNALE PREVUE PAR LES ARTICLES 26 ET 27 DONT LE CARACTERE D'ORDRE PUBLIC RESULTAIT DE L'ARTICLE 34 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, AU MOTIF QUE LA SITUATION RESULTANT DE L'ORDONNANCE FRAPPEE D'APPEL NE FERAIT PAS L'OBJET D'UNE CLAUSE, STIPULATION OU ARRANGEMENT PROHIBES PAR L'ARTICLE 34, ALORS QUE C'EST LE FAIT PAR L'UN DES CO-PROPRIETAIRES D'AVOIR VENDU SA PART HEREDITAIRE A UN LOCATAIRE QUI A FAIT ECHEC, SELON LA COUR, AUX DROITS DE L'ENSEMBLE DES INTERESSES DE BENEFICIER DE L'ARTICLE 26 DU DECRET ET QUE CETTE CESSION ETAIT MANIFESTEMENT UN ARRANGEMENT SUSCEPTIBLE DE FAIRE ECHEC AUX DISPOSITIONS DES ARTICLES 24 A28 ; MAIS ATTENDU QUE L'ARRET RAPPELLE A JUSTE TITRE QUE CE SONT LE MAINTIEN DE L'INDIVISION SUCCESSORALE ET "LA SITUATION" JURIDIQUE QUI EN DECOULE, QUI METTENT LES CONSORTS F... DANS L'IMPOSSIBILITE DE DEMANDER VALABLEMENT LA REVISION DU LOYER, QU'AINSI LA DISPOSITION DE L'ARTICLE 34 SUSVISE EST INVOQUEE A TORT ; QUE LE MOYEN DOIT DONC ETRE REJETE ;

SUR LE QUATRIEME MOYEN : ATTENDU QUE LE POURVOI REPROCHE EGALEMENT A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR CONFIRME LA DECISION D'INCOMPETENCE DU PREMIER JUGE SANS REPONDRE AUX CONCLUSIONS D'APPEL DES CONSORTS G... FAISANT VALOIR SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 823 DU CODE CIVIL QUE LE TRIBUNAL, COMPETENT POUR TRANCHER UN LITIGE ENTRE COHERITIERS, AVAIT A PLUS FORTE RAISON COMPETENCE POUR STATUER DANS L'INTERET DES COHERITIERS CONTRE UN PROPRIETAIRE NON B... S'AGISSANT D'UNE QUESTION DE GESTION DE L'IMMEUBLE COMMUN, ALORS QUE LES JUGES DU FOND SONT TENUS, A PEINE DE NULLITE DE LEUR DECISION, DE REPONDRE A TOUTES LES CONCLUSIONS DES PARTIES ; MAIS ATTENDU QUE L'ARRET, EN RAPPELANT A PLUSIEURS REPRISES LES REGLES LEGALES APPLICABLES A L'INDIVISION SUCCESSORALE, COMME IL A ETE DEJA INDIQUE A PROPOS DES MOYENS PRECEDENTS, A, PAR LA MEME, REPONDU AUX CONCLUSIONS DONT LA COUR ETAIT SAISIE ET QUI ETAIENT TIREES DE L'ARTICLE 823 DU CODE CIVIL PLACE AU TITRE DES SUCCESSIONS ET RELATIF AUX RAPPORTS ENTRE INDIVISAIRES COHERITIERS ; QUE LE MOYEN NE PEUT DONC ETRE ACCUEILLI ; SUR LE CINQUIEME MOYEN : ATTENDU QUE LES DEMANDEURS FONT ENCORE GRIEF A L'ARRET D'AVOIR CONFIRME LA DECISION DU PREMIER JUGE DECLARANT IRRECEVABLE LA DEMANDE EN REVISION DE LOYER FORMEE PAR EUX EN RETENANT QU'ILS NE REPRESENTENT QUE LES 7/8EME DE L'INDIVISION, EN ECARTANT LE MOYEN TIRE PAR EUX DE CE QUE LE LOCATAIRE PROPRIETAIRE D'1/8 EME DE L'INDIVISION AVAIT DONNE SON ACCORD DE PRINCIPE PAR UNE LETTRE DU 12 JANVIER 1952 A LA REVISION DU LOYER, AU MOTIF QUE SI CE LOCATAIRE CO-PROPRIETAIRE ETAIT D'ACCORD POUR EXAMINER LA DEMANDE QUI LUI SERAIT ADRESSEE, IL SUBORDONNAIT CET ACCORD SUR LA DEMANDE ELLE-MEME A LA CONNAISSANCE DE SON CONTENU, ET QU'IL N'AURAIT PAS DONNE CE DERNIER ACCORD, ALORS QUE L'ARRET AURAIT AINSI MECONNU LE FAIT EXPRESSEMENT CONSTATE PAR LUI QUE Y..., TITULAIRE DU 1/8 EME RESTANT DE L'INDIVISION, S'ETAIT DECLARE D'ACCORD SUR LE PRINCIPE DE LA REVISION DU LOYER, DE SORTE QU'A DEFAUT D'ACCORD SUR LE MONTANT MEME DE CETTE REVISION, LES DEMANDEURS ETAIENT NECESSAIREMENT RECEVABLES A FAIRE FIXER PAR LE JUGE LE MONTANT DE L'AUGMENTATION DU LOYER DONT LE PRINCIPE ETAIT ADMIS PAR L'UNANIMITE DES CO-PROPRIETAIRES ET QUE L'ARRET AURAIT MECONNU LES CONSEQUENCES DE SES PROPRES CONSTATATIONS EN DENATURANT EN MEME TEMPS LA LETTRE DU 12 JANVIER 1952 ;

MAIS ATTENDU QUE LA LETTRE ADRESSEE PAR Y... A DAME E... LE 12 JANVIER 1952, ET REGULIEREMENT PRODUITE, ETAIT AINSI CONCUE : "EN DATE DU 28 DECEMBRE DERNIER VOUS N'AVEZ NOTIFIE PAR VOIE D'HUISSIER UNE DEMANDE D'AUGMENTATION DE LOYER A DATER DU 1ER JANVIER 1952. DES MAINTENANT, JE VOUS INFORME QUE J'AI PRIS NOTE DE VOTRE DEMANDE SUR LAQUELLE JE SUIS EN PRINCIPE D'ACCORD. JE VOUS SERAIS DONC OBLIGE DE VOULOIR BIEN ME A... CONNAITRE LE POURCENTAGE D'AUGMENTATION QUE VOUS AVEZ ENVISAGE POUR QU'EVENTUELLEMENT IL ME D... POSSIBLE DE VOUS DONNER UNE REPONSE FAVORABLE" ; QUE L'AMBIGUITE ET L'OBSCURITE DE CETTE REPONSE DE Y... A LA DEMANDE DES CONSORTS F... AUTORISAIENT LA COUR D'APPEL A USER DE SON POUVOIR D'EN INTERPRETER SOUVERAINEMENT LE SENS : QUE LE MOYEN DOIT DONC ETRE ECARTE ; SUR LE SIXIEME MOYEN : ATTENDU QUE LE POURVOI CRITIQUE ENFIN L'ARRET QUI, RENDU SUR DES CONCLUSIONS FAISANT VALOIR QU'A LA DATE DE LA NOTIFICATION DE LA DEMANDE DE REVISION DU 28 DECEMBRE 1951 FORMULEE PAR LES REQUERANTS CO-PROPRIETAIRES DES 7/8 EME DE L'IMMEUBLE, LES EPOUX Y... ETAIENT A LA FOIS LOCATAIRES DZS LOCAUX LITIGIEUX ET CO-PROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE, DE SORTE QUE LA DEMANDE DE REVISION AVAIT ETE ADRESSEE PAR TOUS LES AUTRES CO-PROPRIETAIRES A UN CO-PROPRIETAIRE LOCATAIRE DES LIEUX, LADITE DEMANDE TENDANT A VOIR DIRE QUE LA REVISION DU LOYER SERAIT LIMITEE A LA QUOTE-PART DES REQUERANTS, A REJETE CETTE DEMANDE AU MOTIF QUE L'UNANIMITE DES INDIVISAIRES SERAIT REQUISE POUR LA RECEVABILITE D'UNE DEMANDE EN REVISION DE LOYER, ALORS QUE L'ARRET AURAIT AINSI MECONNU LE PRINCIPE SELON LEQUEL LORSQUE LE PRENEUR EST LUI-MEME L'UN DES CO-PROPRIETAIRES, SES CO-PROPRIETAIRES AURAIENT SEULS A SON EGARD LA QUALITE DE BAILLEURS : MAIS ATTENDU QUE L'ARRET RAPPELLE A BON DROIT LE PRINCIPE SELON LEQUEL "TANT QUE DURE L'INDIVISION SUCCESSORALE, L'UNANIMITE DES INDIVISAIRES EST REQUISE, EN DROIT FRANCAIS, POUR QUE PUISSE ETRE EFFECTUE UN ACTE D'ADMINISTRATION A MOINS QUE TOUS LES INDIVISAIRES SE SOIENT MIS D'ACCORD POUR CONFIER A UN MANDATAIRE LA GESTION DE L'INDIVISION OU QU'UN ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DE CELLE-CI AIT ETE NOMME PAR LE TRIBUNAL" ET QU'IL CONSTATE"QUE NI L'UNE NI L'AUTRE DE CES DEUX DERNIERES HYPOTHESES N'EST REALISEE EN L'ESPECE"; QUE LE MOYEN NE PEUT DAVANTAGE ETRE ACCUEILLI ; D'OU IL SUIT QUE L'ARRET, DUMENT MOTIVE ET QUI N'A VIOLE AUCUN DES TEXTES VISES AU POURVOI EST LEGALEMENT JUSTIFIE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 15 AVRIL 1959 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS. NO 59-12.085.