CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 6 mai 2015, n° 13/08357

Suivant acte authentique en date du 8 décembre 2003, M. Bernard P. et Mme Jacqueline P. son épouse ont renouvelé le bail commercial consenti à la SARL Cave P. portant sur des locaux en rez-de-chaussée et sous-sol d'un immeuble situé [...], pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er mars 2003, correspondant aux anciens lots de copropriété n°1 et 3 ainsi désignés : « Boutique en façade sur la rue à droite en regardant l'immeuble et réserve derrière, autre réserve ayant accès sur l'entrée de l'immeuble. Dans un autre local à gauche de l'immeuble en regardant la façade gauche : toute la partie actuellement à gauche, le long de l'immeuble, [...], ainsi que le fond de ladite sur toute la largeur. Passage commun au milieu permettant d'accéder à l'escalier de la cave et au monte-charge. Au sous-sol, passage commun pour accéder au monte-charge, ainsi que la totalité de la cave se trouvant à gauche en arrivant en bas de l'escalier. Dans la cave sous le porche d'accès : le couloir et les deux premiers compartiments de cave ».

Par acte authentique en date du 8 février 2010, les époux P. ont fait donation à Mme Florence P. épouse P., leur fille, du lot n°56 de l'immeuble représentant « Au rez-de-chaussée, accès sur rue, porte à droite du hall, un local commercial sur deux niveaux comprenant une boutique, une arrière-boutique, deux réserves, deux locaux », outre « au sous-sol des caves ; la jouissance privative et exclusive d'une partie de la cour », et la moitié du lot n°52 correspondant à une circulation en rez-de-chaussée.

Par ce même acte, les époux P. ont également fait donation à M. Eric P., leur fils, du lot n°55 de l'immeuble représentant « Au rez-de-chaussée accès sur rue, portes à gauche du hall, un local commercial sur deux niveaux comprenant au rez-de-chaussée une salle de restaurant, une cuisine, un WC, un lavabo, une réserve, au sous-sol des caves ; la jouissance privative et exclusive d'une partie de la cour » et l'autre moitié du lot n°52 dit « circulation ».

Par acte d'huissier en date du 6 juillet 2010, la société Cave P. a fait délivrer aux époux Bernard P., à Mme Florence P. et à la société La Gestion Traditionnelle, gestionnaire du bien, une demande de révision du loyer sur le fondement de l'article L. 145-39 du Code de commerce.

Mme P. ayant par courrier recommandé avec avis de réception du 20 juillet 2010 manifesté son opposition à la fixation du loyer à la baisse, la société Cave P. a fait adresser à cette dernière ainsi qu'à Mme P. veuve P. un mémoire en demande pour solliciter la fixation du loyer à la somme de 37.800 euros par an en principal, par lettre recommandé avec avis de réception du 10 février 2010.

Selon acte d'huissier en date du 18 avril 2012, la société Cave P. a fait assigner Mme P. et Mme P. veuve P. devant le tribunal de grande instance de Paris en fixation du loyer à la somme de 37.800 euros par an en principal au 6 juillet 2010, avec intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer dû à compter de cette date et le loyer réellement versé, à compter du 6 juillet 2010.

Par acte d'huissier du 6 avril 2012, la société Cave P. a ensuite fait assigner M. Eric P. aux mêmes fins et a sollicité la jonction des deux procédures.

Par jugement en date du 3 décembre 2012, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

- mis hors de cause M. Bernard P.,

- constaté que les lieux loués correspondent à titre principal au lot 56, propriété de Mme P. et à titre accessoire au lot 52 appartenant en indivision pour moitié à Mme P. et M. Eric P.,

- constaté que Mme P. avait l'apparence, lors de la signification de la demande de révision d'être entièrement propriétaire des lieux loués et mandataire de l'indivision,

- constaté, en conséquence, que la procédure en révision est régulière,

- constaté que le montant du loyer par l'effet de l'application de la clause d'échelle mobile se trouve augmenté de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé,

- dit que la demande de révision est recevable au regard des dispositions de L.145-39 du Code de commerce,

- désigné M. Michel C. en qualité d'expert avec pour mission d'évaluer la valeur locative des locaux.

- ordonné l'exécution provisoire.

Mme P. a relevé appel de ce jugement le 24 avril 2013.

L'expert a déposé son rapport le 15 novembre 2013.

Par ses dernières conclusions en date du 24 décembre 2014, Mme P. demande à la Cour de :

- dire et juger que la demande de révision est nulle et de nul effet à défaut d'avoir été signifiée à tous les co-indivisaires, propriétaires des locaux,

- dire et juger que le mémoire en demande et l'assignation sont également nuls à défaut d'avoir été notifiés et signifiés à tous les co-indivisaires, propriétaires des locaux,

- déclarer l'action en fixation de la société Cave P. prescrite.

Subsidiairement,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a désigné M C. en qualité d'expert et fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel,

- débouter la société Cave P. et M Eric P. de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires,

- condamner la société Cave P. au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner la société Cave P. en tous les dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions datées du 26 janvier 2015, M. Eric P. demande quant à lui à la Cour de :

- dire et juger recevable sa demande en nullité de la révision,

- dire et juger nulle et de nul effet la demande de révision de la société Cave P.,

- Subséquemment, dire et juger le mémoire et l'assignation nuls à défaut de révision préalable régulière,

- débouter la société Cave P. de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société Cavet P. à lui payer la somme de 5.000 euros, en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

- la condamner aux entiers dépens.

La société Cave P., par ses dernières conclusions en date du 26 janvier 2015, demande à la Cour de :

- confirmer le jugement déféré en l'ensemble de ses dispositions, et y ajoutant,

- condamner conjointement et solidairement Mme P. et M. P. au paiement d'une somme de 10.000 euros hors taxes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'en tous dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Me O., avocat à la Cour, en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Subsidiairement, pour le cas où la Cour viendrait à considérer que la demande de révision ou la procédure subséquente seraient entachées de nullité,

- constater que la demande de dommages et intérêts formée par la société Cave P. est recevable comme constituant l'accessoire, la conséquence ou le complément de sa défense soumise au premier juge,

- condamner conjointement et solidairement Mme P. et M. P. à verser à la société Cave P. à titre de dommages et intérêts la somme de 119.684,40 euros,

En tout état de cause,

- débouter Mme P. et M. P. de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples et contraires.

SUR CE

Sur la nullité de la demande en révision du loyer

Mme P. fait valoir à titre liminaire que contrairement aux constatations du premier juge, les locaux donnés à bail à la société Cave P. correspondent non seulement au lot n°56 de l'immeuble [...] propriété de Mme P. mais également au lot n°52 possédé par Mme P. et M. Eric P., et pour partie au lot n°55 propriété exclusive de M. Eric P., et ce en vertu du nouveau règlement de copropriété substituant les lots n° 50, 51, 52 et 53 à l'ancien lot n°3, le lot n°55 aux anciens lots 48, 50 et 53 et le lot n°56 aux anciens lots n° 1, 51 et 54, que contrairement à ce qui est indiqué dans le jugement, la donation des époux P. a bien fait l'objet d'une publication au 6ème bureau des hypothèques de Paris le 1er mars 2010, volume 2010 P n° 730, ainsi qu'il est indiqué sur les deux attestations notariées et que par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 février 2010, la société Cave P. a bien été informée que M et Mme Bernard P. n'étaient plus propriétaires des lots loués, que, la locataire n'ayant fait délivrer sa demande en révision du 6 juillet 2010 qu'à Mme P. et à Mme P. veuve P., à l'exclusion de M. Eric P. pourtant propriétaire et co-indivisaire d'une partie des locaux en cause, cette demande est nulle. Elle reproche au jugement entrepris d'avoir considéré que M. P. est indivisaire d'un lot négligeable correspondant à 5 millièmes de la copropriété, alors qu'il est propriétaire du lot n°55 dont une partie (réserve et caves) est louée à la société Cave P., et que les surfaces correspondantes importent peu dès lors qu'il n'est pas contesté qu'il est co-indivisaire du lot n°52.

Mme P. réfute l'existence de tout mandat apparent, arguant que dès le 28 juillet 2010, un commandement visant la clause résolutoire du bail avait été délivré à la locataire aux noms de Madame P. et Monsieur P.. Elle soutient que la théorie du mandat apparent ne trouve à s'appliquer qu'aux tiers de bonne foi ayant procédé aux vérifications nécessaires, qu'au cas présent la gérante de la société Cave P. s'avère être sa belle-s'ur et celle de M. P., de sorte qu'elle ne saurait soutenir qu'elle ignorait le changement de propriétaires des locaux et les qualités respectives de Mme P. et de M. P., qu'en dépit de la recherche du propriétaire des lots n°1 et 3 effectuée par la locataire auprès de la Conservation des Hypothèques, « une nouvelle demande aurait dû être effectuée pour connaître les propriétaires des lots 55, 56, et 52 qui ont remplacés les lots 1 et 3, et ce d'autant plus que la Société Cave P. était représentée par un professionnel avisé, tel que cela ressort du destinataire de la réponse à demande de renseignement ». Elle soutient que le défaut de notification de la demande de révision à chacun des co-indivisaires constitue une irrégularité de fond en application de l'article 117 du Code de procédure civile pour défaut de capacité du co-indivisaire à représenter l'indivision.

M. P. reprend les moyens invoqués précédemment et précise que la désignation des nouveaux lots 55, 56 et 52 suite aux assemblées générales des copropriétaires des 24 juillet 2008 et 30 juin 2009 a été portée à la connaissance de la gérante de la société Cave Perret qui est également gérante d'une SCI Juline, copropriétaire dans cet immeuble et présente ou appelée aux assemblées susmentionnées, qu'il est propriétaire à part entière de la moitié du lot n°52 et de la totalité du lot n° 55 (et non co-indivisaire) et soutient que l'irrégularité dans la notification de la demande en fixation du loyer n'est pas régularisable en dépit du mémoire en fixation délivré a posteriori par la locataire et de son assignation aux fins de fixation du loyer.

La société Cave P. demande la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions. Elle ne conteste pas occuper à ce jour les lots renumérotés 52, 55 et 56 mais soutient qu'elle occupe à titre principal des locaux appartenant à Mme P. et que les locaux de M. P. représentant le lot n°55 « couvrent peu de surfaces au regard du lot n°56 propriété de Mme P. » et qu'en toute hypothèse, « il est aujourd'hui impossible d'identifier précisément, dans ce lot n°55, la partie qui serait affectée à la jouissance » de la locataire puisqu' y est également exploité un commerce de café, restaurant. Elle affirme en outre avoir commis une « erreur légitime » en considérant que Mme P. avait la qualité de bailleresse unique ou qu'elle était titulaire d'un mandat apparent au sens des articles 1984 et suivants du Code civil, dans la mesure où :

-le courrier recommandé du 10 février 2010 adressé par le notaire des époux P. afin de l'avertir que ces derniers n'étaient plus propriétaires des lots donnés à bail précisait seulement que « Désormais, les loyers dus par la SARL Cave P. devront être payés directement à Mme P. domiciliée à [...] »

-Mme P. s'est comportée comme seule bailleresse apparente en s'opposant à la demande de révision du 6 juillet 2010 ;

-les quittances de loyer adressées à la locataire ne faisaient apparaître que le nom de Mme P. ;

-il est ressorti des diligences alors accomplies auprès du Cadastre et de la Conservation des Hypothèques en vue de l'identification du bailleur « qu'aucune modification de l'attribution des lots de l'immeuble du [...] n'avait été enregistrée depuis 2009 » et « qu'aucun des actes de donation qui étaient intervenus le 8 février 2010 n'avait fait l'objet d'une publication au 18 mars 2011 ». Elle affirme qu'il y a eu un décalage entre le dépôt de l'acte et la publication de la donation, et que dans ces conditions il ne pourrait lui être reproché de s'être mal informée sur l'identité de son bailleur. Elle fait valoir qu'elle a légitimement pu croire que M. P. intervenait aux actes d'huissier en qualité d'exploitant du commerce voisin également situé au [...] (les commandements concernant l'alimentation en électricité des locaux en sous-sol et l'édification d'une séparation en parpaing dans la cave), que les liens familiaux entre sa gérante et les bailleurs ne sauraient faire présumer sa connaissance de l'état des propriétés de l'immeuble, leurs relations s'étant dégradées ces dernières années, que par conséquent la demande de révision du loyer a joué son plein effet à l'encontre de Mme P. et de M. P., et ce d'autant plus que la procédure a été régularisée à l'égard de ce dernier qui a été mis en cause par acte d'huissier de justice et auquel un mémoire préalable a été régulièrement notifié le 1er décembre 2011, comme l'a relevé le premier juge.

Or la demande de révision du prix du loyer par acte d'huissier de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception devait être adressée à tous les bailleurs

et non à une partie d'entre eux, peu important que l'un d'eux, en l'espèce, M P. ne soit copropriétaire que d'une faible partie des locaux loués.

La société Cave P. est mal fondée à invoquer soit l'existence d'un mandat apparent dont aurait bénéficié Mme P. qui encaissait seule les loyers suivant la demande qui en avait été faite par le notaire chargé d'établir l'acte de donation des époux P. à leurs deux enfants Mme P. et M P., soit le fait que la Conservation des hypothéques ne lui a pas fait parvenir les renseignements en réponse à sa demande concernant la propriété des lots, par suite d'une insuffisante description de ceux ci ou d'un décalage supposé entre les formalités de publication et la publication effective ;

L'attestation du notaire suivant laquelle la publication de l'acte de donation a été réalisée à la date du 1er mars 2010 fait foi jusqu'à preuve contraire et la publication de l'acte a pour effet de le rendre opposable aux tiers à compter de cette date . Le fait pour Mme P. d'encaisser seule les loyers et de délivrer les quittances correspondant est dans ces conditions inopérant et ne pouvait dispenser la société Cave P. d 'adresser sa demande de révision à chacun des propriétaires.

En conséquence, la demande de révision du loyer adressée le 6 juillet 2010 à Mme P. seule et non aux deux propriétaires bailleurs Mme P. et M P., est nulle et de nul effet, la circonstance que M P. n'est lui-même propriétaire que d'une faible partie des biens loués, en l'occurrence la moitié d'une circulation et une cave étant indifférente et le mémoire préalable qui lui a été délivré le 1er décembre 2011 ne pouvant suppléer la demande originaire devant être faite par acte d'huissier ou lettre recommandée avec avis de réception et contenant le prix demandé.

La demande reconventionnelle en dommages intérêts formée en cause d'appel par la société Cave P. en raison de la mauvaise foi alléguée des propriétaires bailleurs qui n'ont pas porté à sa connaissance leur qualité de propriétaires est recevable dés lors qu'elle se rattache à la demande principale par un lien suffisant et qu'elle constitue un subsidiaire par rapport à la demande principale.

Il résulte des pièces du débat que le notaire chargé de la rédaction de l'acte de donation a rédigé le même jour à l'intention de la société Cave P. une lettre l'informant que M et Mme Bernard P. n'étaient plus propriétaires des lots dont la société est locataire et que les loyers devront désormais être réglés directement à Mme P. domiciliée à [...], ce qui constitue une information pour le moins ambigue et en tout cas insuffisante dans la mesure ou le notaire s'est abstenu d'indiquer qui étaient désormais les propriétaires des lots loués; aucune autre information n'a été portée à la connaissance de la société Cave P. par les bailleurs eux-mêmes à quelque moment que ce soit avant la délivrance du commandement du 28 juillet 2010 ; la circonstance que la gérante de la société a des liens familiaux avec Mme P. et M P. est à cet égard indifférente dés lors que les relations entre ces différentes personnes sont gravement détériorées ; le fait encore que la gérante de la société Cave P. soit copropriétaire dans le même immeuble et que la modification des lots a été portée ainsi à sa connaissance par l'assemblée des copropriétaires est sans effet dés lors que la modification portée aux procès- verbaux d'assemblée générale ne précise pas les propriétaires des différents lots et ne peut suppléer une information claire émanant des bailleurs à leur locataire .

Le commandement délivré à la société Cave P. le 28 juillet 2010 comportait cependant l'indication des noms de Mme Florence P. et de M Eric P. en tête de l'acte et faisaient sommation à la Cave P. de procéder en exécution du bail au règlement du dépôt de garantie et à des travaux dans les lieux, lui rappelant qu'à défaut, ils entendaient faire usage de la clause résolutoire contenue dans le bail et des dispositions de l'article L 145-17 du code de commerce à son égard en lui refusant le renouvellement du bail; suivant mise en demeure du 21 septembre 2010, les mêmes mettaient en demeure la société Cave P. de réparer le monte-charges et de cesser d'avoir un comportement agressif vis à vis des bailleurs, faute de quoi ils entendaient se prévaloir de ces manquements comme motif grave et légitime de refus de renouvellement et paiement d'indemnité d'éviction.

Ces deux actes contenant l'indication du nom des deux bailleurs, auxquels s'ajoute une lettre recommandée du 15 octobre 2010 à en- tête de Mme Florence P. et de M Eric P. et adressée à la société Cave P. à l'attention de Mme M. sa gérante lui indiquant être les propriétaires des locaux loués par la société Cave P., privent cette dernière de pouvoir invoquer la fraude ou même l'abstention fautive des bailleurs à son égard et de pouvoir en conséquence leur réclamer la perte d'une chance de pouvoir obtenir la révision du loyer à son profit ; ils permettaient en effet à la société Cave P. à tout le moins de s'interroger sur l'indication du nom de M Eric P. dont l'intervention aux actes d'huissier ne pouvaient avoir être faite en une autre qualité que celle de bailleur compte tenu du contenu des actes.

La société Cave P. sera donc déboutée de sa demande en dommages intérêts; elle supportera les dépens ; il n'y a pas lieu en équité à application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Réformant le jugement déféré,

Dit que la demande de révision du prix du loyer formée par la société Cave P. est nulle et de nul effet,

Déboute la société Cave P. de sa demande de dommages intérêts,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Dit que la société Cave P. supportera les entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.