CA Versailles, 12e ch., 19 mars 2020, n° 18/06578

Le 13 mars 2004, la société Semareed a confié à la société Agence Immobilière PRA. Pereira Rispal Association- Century 21 Grâce de Dieu un mandat de gestion immobilière pour divers biens qu'elle possédait à Bezons (95 870). Le même jour, elle a souscrit à un système d'assurance des loyers impayés.

Le 24 novembre 2014, la société Semareed a résilié le mandat à effet au 31 décembre suivant.

Faisant valoir des fautes de la société Century 21 dans le cadre du mandat de gestion qui lui a été confié, la société Semareed a fait assigner le 17 novembre 2017, la société Agence Immobilière PRA. Pereira Rispal Association- Century 21 Grâce de Dieu devant le tribunal de commerce de Pontoise, aux fins de la voir condamnée au paiement de la somme de 36.018,62 euros en réparation des divers préjudices qu'elle estime avoir subis en raison de sa mauvaise gestion.

Par jugement du 5 septembre 2018, le tribunal de commerce de Pontoise a :

- Condamné la société Century 21 à payer à la société Semareed la somme 4.658,71 euros au titre des loyers impayés, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

- Condamné la société Century 21 à payer à la société Semareed la somme 3.645,87 euros au titre des frais de procédure d'expulsion, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

- Condamné la société Century 21 à payer à la société Semareed la somme 4.134,16 euros au titre du remboursement de la facture des prestations, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

- Débouté la société Semareed pour le surplus,

- Condamné la société Century 21 à payer à la société Semareed la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Déclaré la société Century 21 mal fondée en sa demande en paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, l'en déboute,

- Condamné la société Century 21 aux dépens de la présente instance,

- Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration du 21 septembre 2018, la société Century 21 - Agence Immobilière PRA. Peireira Rispal, a interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2019, la société Agence Immobilière PRA. Pereira Rispal Association- Century 21 Grâce de Dieu (ci-après la société Century 21) demande à la cour de :

- Infirmer le jugement en totalité ;

- Dire la société Semareed mal fondée en toutes ses demandes et l'en débouter en toutes fins qu'elles comportent,

- Débouter la société Semareed dans toutes ses demandes, fins et prétentions,

- Condamner la société Semareed à payer à la société Pra Century 21 Grâce de Dieu une somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens, que Maître Anne-Laure D., avocat au barreau de Versailles, sera autorisée à recouvrer directement pour ceux dont elle aura fait l'avance.

Par dernières conclusions notifiées le 30 août 2019, la société Semareed sollicite la cour de :

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Pontoise le 5 septembre 2018 en ce qu'il a :

' Condamné la société Century 21- P.R.A. à régler à la société Semareed la somme de :

- 3.645,87 euros au titre des frais de la procédure d'expulsion,

- 4.131,16 euros au titre du remboursement de la facture de prestation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification

- 1.500 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux dépens reconnu l'existence d'une faute imputable à Century 21 - P.R.A. au titre de la gestion du dossier Nsimba B..

- Infirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal de commerce de Pontoise le 5 septembre 2018,

Et y ajoutant et statuant à nouveau :

- Condamner Century 21 - Agence Immobilière P.r.a. Pereira Rispal Association à régler à la société Semareed la somme de :

' 17.670,59 euros au titre de la perte des loyers dans le dossier Nsimba B.,

' 10.560 euros au titre de l'établissement des plans le géomètre

- Dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir

- Condamner Century 21 - Agence Immobilière P.r.a. Pereira Rispal Association à régler à la société Semareed la somme de 6.000 en cause d'appel sur le fondement d l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux conclusions des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 12 décembre 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

La société Century 21 critique le jugement entrepris, faisant valoir qu'elle n'est pas responsable de l'arriéré locatif de M.B. et Mme N'S. et des frais de la procédure d'expulsion, qu'elle s'est assurée de la solvabilité de ces locataires et qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir engagé de procédure judiciaire à leur encontre, que la régularisation des charges ne lui incombait pas, et enfin que la société Semareed était bien redevable de la facture de 4 134,16 euros ainsi qu'elle en justifie.

La société Semareed explique que la société Century 21 a commis de nombreuses fautes dans la gestion du dossier de M.B. et Mme N'S., que sa responsabilité étant totale, sa demande en paiement de l'intégralité de la dette de loyers est fondée. Elle considère que la société Century 21 n'ayant pas été en mesure de produire la régularisation des charges, elle a dû faire établir des plans par un géomètre dont elle demande le paiement. Enfin elle conteste devoir la facture de 4 134,16 euros.

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En application de l'article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement de son dol mais des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Outre le fait que le mandataire doit exécuter la mission qui lui est confiée avec prudence et diligence, il est tenu à l'égard de son mandant d'une obligation de renseignement consistant à lui fournir des informations objectives lui permettant d'opérer un choix éclairé et d'un devoir de conseil en attirant l'attention de son mandant sur les avantages et les inconvénients de l'opération envisagée et lui indiquant alors le choix le plus opportun. L'étendue de ces obligations s'apprécie in concreto, variant en fonction des circonstances de la cause et des connaissances personnelles du mandant.

En l'espèce, la société Century 21 a reçu le 13 mars 2004 de la société Semareed un mandat général de gestion immobilière pour la gestion de son appartement de type F3 au 1er étage de l'immeuble situé [...].

Il lui a été également confié le même jour par la société Semareed un mandat de gestion pour chacun des deux autres appartements que celle-ci possède à la même adresse.

Les conditions générales du mandat définissent l'étendue des pouvoirs de la société Century 21 que lui donne le mandant, dont la première ( sur douze) est de «gérer le bien désigné au recto, les louer aux prix, charges, durée et conditions que le mandataire avisera, signer tous baux et locations, les renouveler, les résilier, procéder à la révision du loyer, donner et accepter tous congés, faire dresser tous états des lieux».

Le même jour, la société Semareed a adhéré pour les trois appartements dont elle est propriétaire au [...] au contrat loyers impayés, protection juridique et détériorations immobilières souscrit par la société Century 21 auprès de la société Cornhill France ( assurance garantie des risques locatifs GRL).

Dans le cadre de ce mandat de gestion qui lui a été confié pour l'appartement , la société Century 21 a loué ledit appartement à M.B. et Mme N'S. par contrat en date du 18 mai 2010 moyennant un loyer de 895 euros, une provision sur charges de 40 euros et des frais administratifs de 3 euros soit un total de 938 euros, et un dépôt de garantie versé au propriétaire bailleur sur le compte de gérance.

Il convient de reprendre successivement les points contestés par la société Century 21 devant la cour ainsi que les demandes reconventionnelles de la société Semareed portant soit sur le montant de l'indemnisation retenue par le premier juge soit sur la prise en compte de l'établissement des plans de géomètre.

Sur la gestion de l'appartement loué à M.B. et Mme N'S.:

* sur la solvabilité des locataires:

Il appartient au mandataire de se renseigner et d'informer le mandant de la solvabilité des locataires qu'il propose.

La société Century 21 indique avoir transmis à la société Semareed les éléments sur la solvabilité de M.B. et Mme N'S. avant la conclusion du bail, ajoutant que le nouveau bail a été conclu le jour même du départ des anciens locataires, évitant ainsi toute vacance locative.

En l'occurrence, la société Semareed produit les bulletins de paie de Mme N'S. de janvier à mars 2010 mentionnant un salaire oscillant entre 927,7 euros et 1469,29 euros, une attestation de son employeur du 1er mars 2010 modifiant sa durée de travail qui passe de 74 heures / mois à 135 heures, augmentant d'autant son salaire, un avis d'imposition néant, son titre de séjour valable jusqu'au 15 février 2010, un récépissé de titre de séjour valable jusqu'au 31 mai 2010, le contrat d'apprentissage de M.B. jusqu'au 27 août 2010, ses bulletins de paie de février à avril 2010 comportant un salaire de presque 1 200 euros, une attestation d'hébergement les concernant, et sa carte d'identité française valable jusqu'en 2018.

Il ressort de ces pièces que le loyer de 938 euros charges comprises représentait 36% de leurs revenus qui s'élevaient à environ 2 600 euros par mois, ce qui est un taux important pour des personnes aux ressources modestes, même si M.B. et Mme N'S. percevaient l'aide personnalisée au logement ( APL) et qu'ils ont été éligibles à l'assurance garantie des risques locatifs ( organisme qui gère les garanties locataires GLR) souscrite par la société Semareed.

Il s'ensuit que la capacité de M.B. et Mme N'S. à payer leur loyer sur du long terme était problématique, ce qui est corroboré par le fait que dès le 25 juillet 2011 la société Century 21 a déclaré à la DAS ( assureur GRL) un sinistre loyers impayés concernant ces locataires, déclaration qu'elle a ensuite renouvelée à de nombreuses reprises.

La société Century 21 a dès lors commis une faute en ne s'assurant pas suffisamment de la solvabilité des locataires qu'elle proposait à la société Semareed et elle ne peut valablement se dégager de sa responsabilité en mettant en avant qu'elle a loué l'appartement dès le 18 mai 2010 et a ainsi évité une «vacance locative'», aucune instruction n'ayant été donnée en ce sens par la bailleresse.

*en ce qui concerne l'assurance:

La société Century 21 conteste toute responsabilité de sa part que ce soit dans la fin du système GRL, indiquant qu'elle en a informé la société Semareed, ou dans le fait que la bailleresse s'est retrouvée sans assurance pour ce local puisque les locataires n'ont pas été éligibles au nouveau système d'assurance Serenis mis en place en raison de leurs difficultés de paiement dans les six mois précédents.

Certes la résiliation du contrat GRL du fait du non renouvellement par la DAS de sa convention partenariat avec l'APAGL s'est imposée à compter du 1er janvier 2013 à la société Century 21, qui en a avisé la société Semareed par un courrier circulaire en date du 14 septembre 2012.

Si la société Century 21 ne peut en être tenue responsable, néanmoins il s'est avéré que la situation locative de M.B. et Mme N'S. qui ont rencontré des difficultés dans le paiement de leur loyer depuis le mois de juillet 2011, comme elle le reconnaît elle-même, ne lui a pas permis de trouver une assurance de remplacement.

Elle ne démontre cependant ni avoir avisé la société Semareed de l'impossibilité de souscrire une nouvelle garantie, ni de l'avoir utilement conseillée pour faire face à une situation d'impayés.

Elle a ainsi commis une faute en n'informant pas de manière utile et constructive la société Semareed des conséquences de la fin de la garantie de la GRL.

* sur le défaut de mise en œuvre de procédure judiciaire à l'encontre de M.B. et Mme N'S.:

Certes, il ressort d'une part du courrier adressé par la DAS à la société Century 21 le 12 octobre 2012 que cette dernière a fait une déclaration de sinistre pour les loyers impayés de M.B. et Mme N'S., mais que le dossier a été mis en réserve car « le cumul des sommes impayées sur une période n'excédant pas douze mois n'atteint pas un mois de loyer déduction faite des aides au logement qui vous sont versées», et d'autre part du décompte au 31 décembre 2012 du grand livre locataires de la société Century 21 que M.B. et Mme N'S. n'étaient débiteurs à cette date que de la somme de 1207,20 euros.

Pour autant, la dette locative de M.B. et Mme N'S. a ensuite évolué de façon significative à compter de 2013 pour aboutir à un solde débiteur croissant de 1 460,66 euros au 30 décembre 2013, de 1 728, 20 euros au 28 février 2014, de 1 8 68,47 euros au 25 mars 2014, de 3 311,26 euros au 24 septembre 2014, et enfin de 4 658,71 euros au 31 décembre 2014, fin de son mandat.

Alors qu'aux termes de ses missions, le mandant lui avait donné pouvoir «'à défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficultés quelconques, exercer toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, sommations etc...'», il appartenait à la société Century 21, au vu du solde débiteur chronique et croissant du compte locataire de M.B. et Mme N'S. depuis 2013, de faire diligenter une procédure judiciaire à l'encontre de ces locataires impécunieux.

La société Century 21 ne peut utilement s'exonérer de sa responsabilité à ce titre en produisant la lettre de la CAF du 19 septembre 2014 qui ne fait qu'émettre un accord de principe pour solder la dette sous deux conditions: paiement par les locataires d'une partie des loyers et proposition effective de logement social, conditions dont elle ne justifie pas de leur réalisation.

La société Century 21, qui connaissait depuis juillet 2011 les problèmes de trésorerie de M.B. et Mme N'S. , qui avait procédé à de nombreuses déclarations de sinistre du fait des paiements irréguliers et incomplets des loyers par les locataires et qui constatait le caractère croissant du solde débiteur de leur compte à compter de 2013, a commis une faute en n'engageant pas une procédure judiciaire dès cette date à l'encontre de M.B. et Mme N'S., n'ayant pas besoin, malgré ses dires, de l'accord de son mandant pour la diligenter.

* sur le préjudice de la société Semareed':

La société Semareed réclame à la société Century 21 pour la gestion fautive de la société Century 21 du dossier de M.B. et Mme N'S. la somme de 17 670,59 euros au titre de la perte de loyers et sollicite la confirmation du premier juge qui lui a accordé la somme de 3 645,87 euros au titre des frais de la procédure d'expulsion.

Il a été vu plus avant que la société Century 21 a commis des fautes dans la gestion du dossier de M.B. et Mme N'S. du début jusqu'à la fin.

Néanmoins, il convient de prendre en compte dans l'appréciation de ces fautes le fait que la société Semareed, bien qu'étant une société civile immobilière familiale, est néanmoins propriétaire d'une vingtaine de biens qu'elle met en location et est dès lors à même d'avoir une certaine expérience si ce n'est compétence en la matière.

En outre, il appartient à la société Semareed d'établir le lien de causalité entre les fautes relevées et le préjudice allégué. Il ne peut dès lors être pris en compte ni le montant des loyers postérieurs à la mission de la société Century 21 ni les frais d'expulsion induits par la procédure judiciaire mise en place par la société Foncia, qui a pris la succession de la société Century 21.

Au vu de ces éléments, il convient d'évaluer à 80% du montant des loyers dus au 31 décembre 2014 le préjudice de la société Semareed induit par les manquements fautifs de la société Century 21 à ses obligations de mandataire, soit la somme de 3 726,97 euros arrondi à 3 727 euros (4 658,71 x0,8).

Sur la facture n°01.17.12.2014 d'un montant 4 134,16 euros:

La société Century 21 réclame le montant de cette facture, ce que conteste la société Semareed.

Cette facture porte sur les honoraires pour la restitution de dossiers, et prestations complémentaires. La société Century 21 produit devant la cour une facture comprenant le détail de ces prestations.

Les parties s'accordent à dire que cette facture ne correspond pas à des prestations qui sont incluses dans la commission de 4% HT due au mandataire, qu'il s'agit de prestations supplémentaires.

Force est cependant de constater que la société Century 21 ne produit aucun document signé de la société Semareed attestant de son accord sur le paiement de ces prestations complémentaires et sur leur montant. Le seul fait de produire un courrier de sa part adressé le 18 mars 2004 à la société Semareed avec au verso le barème de la gestion locative est insuffisant pour attester de l'accord du mandant au principe et aux taux indiqués, le courrier versé aux débats n'étant pas signé par la société Semareed malgré les dires de la société Century 21.

Il sera relevé au surplus que la facture détaillée produite devant la cour n'est étayée par aucun document qui atteste du nombre d'heures passées, ou qui donne des informations sur les dossiers dont il est fait état.

Dans ces conditions, la société Century 21 ne rapporte pas la preuve que cette facture de 4 134,16 euros est due et par conséquent la société Century 21 sera condamnée à verser à la société Semareed cette somme, l'agence immobilière l'ayant déjà déduite des comptes de gérance.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la régularisation des charges et l'établissement des plans :

La société Semareed reproche à la société Century 21 de ne pas lui avoir produit les régularisations de charges des immeubles qui doivent être adressées à la fin de chaque exercice aux locataires afin que ceux-ci versent une provision mensuelle sur charges, ce qui l'a obligée à faire établir par un géomètre un relevé de chaque bâtiment. La société Century 21 conteste cette demande, faisant valoir qu'elle n'entre pas dans sa mission.

Il est constant que la société Semareed est propriétaire de tout l'immeuble situé [...].

Si effectivement elle a donné mandat de gestion à la société Century 21 pour trois de ses appartements dans cet immeuble, il n'est pas indiqué dans les missions qui lui sont confiées la régularisation des charges, n'étant mentionné que la reddition des comptes de gérance.

La société Semareed ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que la société Century 21 en tant que professionnelle de l'immobilier est tenue avec le bailleur de définir les clés de répartition de l'immeuble, ne produisant aucune pièce en ce sens. Il sera au surplus relevé que la société Semareed ne justifie nullement avoir sollicité la société Century 21 à ce titre pendant les quatre ans de sa gestion, ne versant aux débats aucun courrier qui lui a été adressé sur ce point.

C'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de la société Semareed en paiement du coût de l'établissement des plans, qui n'est pas fondée.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes :

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application.

Il n'y pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Les dépens d'appel seront laissés à la charge de chacune des parties.

PAR CES MOTIFS LA COUR

Statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu le 5 septembre 2018 par le tribunal de commerce de Pontoise sur la condamnation de la société Agence Immobilière PRA. Pereira Rispal Association- Century 21 Grâce de Dieu au paiement de la somme de 4 134,16 euros, sur le débouté de la demande de la société Semareed sur le coût d'établissement des plans, sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.