CA Rouen, ch. de la proximite, 12 avril 2018, n° 17/01559

Suivant acte sous seing privé du 12 septembre 2008, M. Z et Mme Z ont consenti un bail d'habitation à M. Y et M. X portant sur un immeuble à usage d'habitation, une maison située <adresse> moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 850 euros outre les charges.

Par actes du 15 mars 2016, M. et Mme Z ont fait assigner en référé M. X et M. Y devant le président du tribunal d'instance aux fins de les voir condamner à leur payer solidairement la somme provisionnelle de 14.118,86 euros en principal.

Par acte du 6 juin 2016, dénoncé à M. le Préfet de Seine-Maritime par lettre recommandée avec demande d'avis de réception signé le 9 juin 2016, M. et Mme Z ont fait assigner M. X et M. Y devant le tribunal d'instance, statuant au fond, aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- la constatation de la résiliation du bail, par l'effet de la clause résolutoire,

- l'expulsion des occupants, si besoin avec le concours de la force publique,

- la condamnation des défendeurs au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer augmenté des charges, à compter de la décision à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux,

- la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamnation des défendeurs aux dépens de l'instance, qui comprendraient le coût des commandements de payer des 4 septembre 2013, 22 juillet 2014 et 26 mai 2015.

Par ordonnance du 22 août 2016, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé et a renvoyé l'examen de l'affaire au fond en application de l'article 849-1 du code de procédure civile.

Par jugement du 3 février 2017, le tribunal d'instance de Rouen :

- déclaré nuls les commandements de payer délivrés les 4 septembre 2013 et 22 juillet 2014,

- rejeté la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire concernant M. X et en suite la demande d'expulsion à son égard,

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 12 septembre 2008 et portant sur un immeuble à usage d'habitation situé <adresse> étaient réunies au 5 novembre 2013 à l'égard de M. Y seulement,

- ordonné la libération des lieux par M. Y,

- dit qu'à défaut par M. Y d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il serait procédé à son expulsion, avec l'assistance de la force publique, si besoin était, et au transport des meubles laissés par M. Y dans les lieux aux frais de ce dernier, dans tel garde meuble désigné par celui-ci ou à défaut par le bailleur,

- condamné M. Y à payer à M. et Mme Z une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamné M. X à payer à M. et Mme Z la somme de 12.757,50 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 16 décembre 2016, échéance du mois de novembre 2016 incluse, et ce solidairement avec M. Y à hauteur de 7.225 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- rejeté la demande de délais de paiement,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision,

- dit que la présente décision serait notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné M. X et M. Y à payer à M. et Mme Z la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. X et M. Y aux entiers dépens de l'instance, qui comprendraient notamment les frais du commandement de payer du 26 mai 2015 et de l'assignation du 6 juin 2016, mais non des commandements des 4 septembre 2013 et 22 juillet 2014,

- rejeté les demandes plus amples ou contraires.

M. X et M. Y ont interjeté appel du jugement par déclaration au greffe du 21 mars 2017.

Dans leurs dernières conclusions du 10 janvier 2018, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, ils demandent à la cour de :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu l'article L 645-11 du code de commerce,

Vu la décision entreprise,

- infirmer toutes les dispositions du jugement entrepris,

- déclarer nuls les commandements de payer du 4 février 2013, du 22 juillet 2014 et du 26 mai 2015,

- constater que la clause résolutoire n'est pas acquise, ni la résiliation du bail et toutes les conséquences en découlant, expulsion, indemnités d'occupation,

- constater que la créance des époux Z n'est pas déterminée et donc les déclarer irrecevables en leur demande de condamnation de paiement,

- à titre subsidiaire, imputer sur la dette locative la somme retenue par le jugement de rétablissement professionnel et en déduire que l'arriéré locatif serait de 1.500 €,

- à titre infiniment subsidiaire, leur accorder les plus larges délais de paiement en application de l'article 1343-5 du code civil,

- condamner les époux Z au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux dépens de première instance et d'appel.

M. Y et M. X estiment que c'est à bon droit que le tribunal d'instance a déclaré que les commandements de payer du 4 septembre 2013 et du 22 juillet 2014 sont nuls car ils ne mentionnent aucune ventilation entre charges et loyers et que cette irrégularité a causé grief aux locataires mais, selon eux, la cour devra également déclarer irrégulier celui du 26 mai 2015, faute de précisions sur les paiements opérés par les locataires. En conséquence, le bail n'est pas résilié et il n'y a pas lieu à indemnité d'occupation. Néanmoins, les appelants font valoir avoir quitté les lieux le 16 septembre 2017, un état des lieux a été établi le 25 septembre suivant. M. Y et M. X fournissent un décompte des sommes qu'ils ont versées et des relevés de banque pour contester le décompte établi par les bailleurs. Ils soulignent que M. Y a bénéficié d'une procédure de rétablissement professionnel avec effacement des dettes et prétendent que l'effacement s'applique aussi à M. X dans la mesure où ils vivent maritalement et font bourse commune. A titre subsidiaire, ils sollicitent des délais de paiement.

M. et Mme Z, dans leurs dernières écritures du 4 août 2017, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demandent à la cour de :

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :

* dit et juger que les commandements de payer délivrés à MM. X et Y les 4 septembre 2013 et 22 juillet 2014 étaient nuls,

* les a déboutés de leur demande d'expulsion de M. X,

* condamné MM. X et Y au paiement de la somme de 12.757,50 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 16 décembre 2016,

- dire que les commandements de payer délivrés à MM. X et Y les 4 septembre 2013 et 22 juillet 2014 ne sont entachés d'aucune cause de nullité et sont valables,

- débouter M. X et M. Y de leurs demandes,

- constater la résiliation du bail consenti à M. X et M. Y par l'acquisition à leur profit du bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail et rappelée aux commandements de payer des 4 septembre 2013, 22 juillet 2014 et 26 mai 2015, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989,

- ordonner l'expulsion de M. X et de M. Y, ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués à Rouen, [...], si besoin est avec le concours de la force publique,

- les condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au loyer augmenté des charges, à compter de la décision à intervenir et jusqu'à la restitution effective des lieux,

- les condamner solidairement au paiement de la somme de 15.906,75 €, avec intérêts au taux légal,

- les condamner au paiement d'une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. X et M. Y en tous les dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer des 4 septembre 2013, 22 juillet 2014 et 26 mai 2015.

M. et Mme Z prétendent que les commandements de payer ne peuvent être annulés : pour le premier commandement, le tribunal ne pouvait pas retenir qu'il n'y avait pas de ventilation entre les loyers et les charges, puisque le bail ne prévoit que le versement d'un loyer et non de charges (à l'exception une fois par an de la taxe sur les ordures ménagères), les autres commandements mentionnent bien les loyers dus et les paiements effectués, et, pour celui délivré à M. Y, l'effacement d'une partie de sa dette, dès lors, les trois commandements sont réguliers. En conséquence, selon eux, l'expulsion des locataires doit être prononcée ainsi que la condamnation à une indemnité d'occupation. Les époux Z versent des extraits de compte bancaire à l'appui de leur décompte pour justifier des paiements encaissés et de leur créance de plus de 15.000 €, en remarquant que la procédure de rétablissement professionnel, personnelle à M. Y, ne peut être étendue à M. X qui lui, a bénéficié d'une procédure de surendettement sans effacement de ses dettes. Enfin, ils s'opposent aux délais de paiement du fait de l'ancienneté de la dette, les premiers loyers impayés remontant à 2012, ils ajoutent qu'ils sont contraints de vendre l'immeuble, le non-paiement des loyers par les appelants les ayant placés dans une situation financière telle qu'il ne leur est plus possible d'assumer le paiement du prêt souscrit aux fins d'acquisition du bien immobilier litigieux. Un congé pour vendre a été délivré le 17 mars 2017 pour le 24 septembre 2017.

Pendant son délibéré, la cour a demandé aux parties d'indiquer si les locataires avaient bien quitté les lieux en septembre 2017 et aux bailleurs, dans ce cas, d'évaluer leur créance à cette date. Les parties ont confirmé que M. Y et M. X avaient quitté les lieux le 16 septembre 2017, un état des lieux a été établi par huissier le 25 septembre avec restitution des clés. M. et Mme Z ont transmis le décompte établi par l'huissier le 5 avril 2018 pour 14.445,13 €, frais d'huissier et de procédure inclus.

SUR CE

Par acte du 4 septembre 2013, M. et Mme Z ont fait délivrer un commandement à MM. X et Y d'avoir à payer la somme en principal de 5.275 euros au titre des loyers d'août 2012 à septembre 2013, précisant 8 mois x 425 euros et 5 mois x 375 euros, le tribunal a annulé ce commandement en considérant qu'il ne contenait aucune ventilation entre charges et loyers, or, selon le bail, les locataires n'avaient pas à payer de charges récupérables hormis la taxe sur les ordures ménagères, dès lors, et faute de paiement des loyers, lesquels sont détaillés, le commandement n'avait pas à donner d'autres détails que les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et les dispositions légales exigées par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, détaillées par le premier juge, il est donc régulier et le jugement sera infirmé de ce chef.

Par acte du 22 juillet 2014, M. et Mme Z ont fait commandement à M. Y d'avoir à payer la somme en principal de 2.125 euros au titre des loyers de janvier 2014 à juillet 2014, sept loyers de 850 € = 5.950 € moins les versements opérés pour 3.825 €, sans que le détail des versements ne soit indiqué mais ce sont nécessairement les versements afférents à la même période locative, janvier à juillet 2014, dès lors, il convient de considérer que le locataire pouvait avoir connaissance de la créance des bailleurs, ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et les dispositions légales, il est donc régulier et le jugement sera également infirmé de ce chef.

Le troisième commandement, délivré le 26 mai 2015, à M. X, pour les sommes dues après l'ouverture de la procédure de rétablissement professionnel (et non procédure de rétablissement personnel comme indiqué par le jugement) contient les mentions exigées par la loi et est accompagné d'un décompte clair et précis des sommes réclamées, le tribunal l'a justement déclaré valable.

Il convient dès lors de confirmer le jugement qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résolution du bail à l'égard de M. Y, et, l'infirmant, de constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à l'égard de M. X.

Les locataires ont quitté les lieux le 16 septembre 2017, la demande d'expulsion est devenue sans objet, en tant que de besoin, le jugement sera confirmé sur les dispositions concernant M. Y et l'expulsion de M. X sera ordonnée, les deux locataires étant tenus au paiement d'une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation ne sera due que jusqu'à la date de l'état des lieux et remise des clefs, le 25 septembre 2017, avec en conséquence, une indemnité de 680 euros pour septembre 2017.

M. et Mme Z réclamaient à M. Y et M. X la somme de 15.906,75 € arrêtée à juillet 2017, dans la note en délibéré, ils ont produit un décompte établi par l'huissier reprenant les montants dus au terme du jugement : 12.757,50 € de loyers et 400 € au titre de l'article 700, outre les frais de procédure et les intérêts de retard au 5 avril 2018.

Les bailleurs réclament le montant de la taxe foncière sans en justifier le montant, ni avoir réclamé les sommes dues à ce titre aux locataires, les montants correspondant (172,72 €, + 165 € + 174,25 € = 511,97 €) seront déduits des sommes demandées par les époux Z.

S'agissant du montant du loyer dû pendant les travaux, les locataires ne démontrent pas que la diminution du montant du loyer à 750 € excédait la durée de six mois, le loyer d'octobre 2013 sera en conséquence de 850 €.

Il résulte des décomptes de l'huissier chargé du recouvrement que des sommes de 475 € et 250 € lui ont été versées.

M. X a bénéficié d'une procédure de surendettement, les mesures recommandées par la commission ont reçu force exécutoire par le juge d'instance de Rouen le 25 avril 2014, mais elles ne prévoyaient aucun effacement, même partiel, de la créance des bailleurs et les versements effectués par M. X dans le cadre du plan sont déduits des sommes dues, à hauteur de 4.500 €.

M. Y a, quant à lui, bénéficié d'un rétablissement professionnel, ouvert par jugement du tribunal de grande instance de Rouen du 10 novembre 2014 et clôturé par décision de ce même tribunal le 16 mars 2015, avec effacement des dettes figurant dans l'état annexé au jugement, dont la créance des époux Z, à hauteur de 11.257,50 € au 10 novembre 2014. Cette créance doit être déduite des sommes dues par M. Y qui reste tenu solidairement au paiement des loyers et indemnités à compter du 10 novembre 2014, à hauteur de 850 euros par mois, et non de 425 euros comme a considéré le tribunal, les deux locataires étant engagés solidairement, sous déduction des versements opérés depuis la même date seulement, y compris les règlements effectués dans le cadre du surendettement soit au total la somme de 5.173,34 €.

L'effacement de la dette, prononcée dans le cadre du rétablissement professionnel, n'a d'effet qu'à l'égard du débiteur concerné, puisque prononcée pour des motifs inhérents à sa seule situation patrimoniale, il ne constitue ni un paiement, ni une remise de dette, ne bénéficie pas au colocataire et ne l'exonère pas de ses obligations, d'autant que le bailleur ne s'était engagé qu'en considération de la clause de solidarité, condition déterminante du bail (pages 9/10). M. X reste donc tenu de l'intégralité de la dette locative.

La créance des époux Z, au vu des pièces produites par les parties, s'établit ainsi :

<tableau>                                                       

Le jugement étant réformé sur le montant des condamnations prononcées, M. X sera condamné à payer à M. et Mme Z la somme de 15.690 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 12.757,50 € et à compter du présent arrêt sur le surplus.

M.O. sera condamné à payer à M. et Mme Z la somme de somme de 5.173,34 €, solidairement avec M. Y à hauteur de ce montant.

Les appelants sollicitent des délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (...) Il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Toutefois, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 indique que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années par dérogation à l'article 1343-5 du code civil.

M. Y perçoit une somme de 766 € par mois, il rencontre des problèmes de santé, M. X, un somme de 1.500 €, ils arguent de difficultés financières, M. X a déposé un nouveau dossier de surendettement. Les appelants n'établissent pas pouvoir régler leur dette dans le délai de trois ans. En outre, la dette est ancienne, puisque les loyers ne sont plus payés, en tout ou partie, depuis août 2012. Les bailleurs, personnes privées, subissent un retard conséquent dans le paiement des loyers depuis plusieurs années, ce qui a pour eux de graves répercussions financières, puisqu'ils ne peuvent plus régler l'emprunt contracté pour acquérir l'immeuble loué.

Le rejet de la demande de délais sera confirmé.

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux indemnités de procédure et dépens de première instance, en cause d'appel MM. X et Y supporteront les dépens et devront verser à M. et Mme Z une indemnité de procédure que l'équité commande de fixer à la somme de 800 €.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement rendu le 3 février 2017 par le tribunal d'instance de Rouen en ce qu'il a :

- déclaré nuls les commandements de payer délivrés les 4 septembre 2013 et 22 juillet 2014,

- rejeté la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire concernant M. Y et en suite la demande d'expulsion à son égard,

Confirme le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées et y ajoutant,

Déclare réguliers les commandements de payer délivrés les 4 septembre 2013 et 22 juillet 2014 ;

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 12 septembre 2008 et portant sur un immeuble à usage d'habitation situé situé [...] sont réunies au 5 novembre 2013 à l'égard de M. Y,

En tant que de besoin, ordonne l'expulsion des lieux par M. Y deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés par M. X dans les lieux aux frais de ce dernier, dans tel garde meuble désigné par celui ci ou à défaut par le bailleur ;

Dit que M. Y sera condamné à payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux ;

Constate que MM. X et Y ont quitté les lieux le 16 septembre 2017 et ont remis les clés le 25 septembre 2017 ;

Réformant le jugement sur le montant de la condamnation prononcée ;

Condamne M. Y à payer à M. Z et Mme Z la somme de 15.690 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 12.757,50 € et à compter du présent arrêt sur le surplus ;

Condamne M. X à payer à M. Z et Mme Z la somme de somme de 5.173,34 €, solidairement avec M. Y à hauteur de ce montant ;

Condamne M. X et M. Y à payer à M. Z et Mme Z la somme de somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Condamne M. X et M. Y aux dépens de la procédure d'appel.