CA Nancy, 1re ch. civ., 10 avril 2018, n° 17/00884

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon promesse synallagmatique de vente du 4 octobre 2013, la société Sogimm a cédé à la société Finaport, au prix de 70 000 €, un ensemble immobilier situé à Toul, classé monument historique, dénommé << Porte de Metz >>, et faisant partie de l'enceinte fortifiée de la ville. Cet acte était conclu sous la condition suspensive que le bien soit divisé en deux volumes, le premier volume devant être attribué à la Ville de Toul, le second au vendeur, et il y était stipulé que l'acquéreur acceptait de supporter seul le coût et la responsabilité de la rénovation du bien, étant précisé que des négociations étaient en cours avec la Ville au sujet de la prise en charge par celle-ci d'une quote-part des travaux de restauration. Il était encore convenu que l'acquéreur serait propriétaire du bien à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique, et que la signature de celui-ci aurait lieu au plus tard le 30 novembre 2013.

Préalablement à la conclusion de cet acte, la société Sogimm avait fait réaliser des études et les avait cédées à la société Les Ateliers de la Fusterie, le 15 octobre 2012, au prix de 175 000 €.

La société Sogimm a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Lyon du 29 octobre 2013, et la société MDP, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société Alliance, a été désignée en qualité de liquidateur.

Par ordonnances des 20 novembre 2013 et 11 février 2015, le juge commissaire a autorisé successivement le liquidateur à vendre le bien, objet de l'avant-contrat, à la société Finaport, puis à la société Hôtel Charriere en application de la faculté de substitution prévue dans l'acte, avec obligation pour cette dernière de consigner la somme de 50 000 € au titre des engagements de l'acquéreur envers la Ville de Toul.

Le 30 août 2015, un incendie s'est déclaré qui a détruit la toiture de l'immeuble, et le maire de la ville a pris, le 9 septembre suivant, un arrêté de péril imminent.

La société Hôtel Charriere ayant notifié au liquidateur sa volonté de renoncer à la vente, et d'obtenir le remboursement de la somme de 50 000 €, la société MDP l'a fait assigner, par acte du 29 septembre 2015, devant le tribunal de grande instance de Nancy pour la voir condamner sous astreinte à signer l'acte authentique de vente au motif que toutes les conditions suspensives étaient levées, et que les parties à l'avant-contrat avaient décidé de transférer les risques à l'acquéreur.

La société Hôtel Charriere a formé une demande reconventionnelle tendant à voir prononcer la nullité de la vente, la restitution de la somme de 50 000 € séquestrée entre les mains du notaire en vue de garantir la réalisation des travaux, et se voir allouer des dommages-intérêts pour perte de marge sur la revente du bien.

Reprochant au liquidateur de n'avoir pas assuré le bien à sa juste valeur, la société Ateliers de la Fusterie est intervenue volontairement à la procédure pour demander sa condamnation, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, à lui payer des dommages-intérêts en réparation de ses préjudices.

Par jugement contradictoire du 6 mars 2017, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal ainsi saisi a :

- constaté la résolution de la promesse de vente du 4 octobre 2013 par l'effet de la renonciation de la société Hôtel Charriere à acquérir le bien ;

- débouté la société MDP, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Sogimm, de sa demande tendant à voir condamner la société Hôtel Charriere à signer l'acte authentique de vente ;

- ordonné la restitution à la société Hôtel Charriere de la somme de 50 000 € séquestrée entre les mains du notaire instrumentaire ;

- débouté la société Hôtel Charriere de sa demande de dommages-intérêts ;

- débouté la société Les Ateliers de la Fusterie de ses demandes de dommages-intérêts ;

- condamné la société MDP, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Sogimm, outre aux dépens, à payer à la société Hôtel Charriere la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses motifs, le tribunal a considéré qu'il n'était pas justifié de l'établissement d'un acte authentique ayant attribué le volume 2 à la société Sogimm conformément aux modalités de la condition suspensive prévue dans la promesse de vente, et qu'en application tant de l'article 1182 du code civil que des clauses de l'avant-contrat, la société Sogimm demeurait propriétaire jusqu'à la signature de l'acte authentique, et devait supporter les risques de la chose vendue. Il a par ailleurs rappelé que le créancier de l'obligation contractée sous une condition suspensive ne pouvait demander des dommages-intérêts au débiteur que si celui-ci avait commis des fautes, ce qui n'était pas le cas en l'espèce, règle qui s'imposait tant à la société Hôtel Charriere qu'à la société les Ateliers de la Fusterie.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 12 avril 2017, la société Hôtel Charriere et la société les Ateliers de la Fusterie ont relevé appel de ce jugement, et la société Alliance a elle-même interjeté appel, le 24 avril suivant. Par ordonnance de mise en état du 6 septembre 2017, les deux procédures ont été jointes.

Au soutien de leur recours, la société Hôtel Charriere et la société les Ateliers de Fusterie font valoir :

- que la condition suspensive liée à l'attribution au vendeur du lot volume n° 2 préalablement à la signature de l'acte authentique n'a jamais été réalisée, et qu'elles n'ont renoncé à aucune des conditions suspensives stipulées dans l'avant-contrat ;

- qu'il était convenu dans la promesse de vente que le transfert de propriété n'interviendrait qu'au jour de la signature de l'acte authentique, ce qui impliquait que le transfert des risques devait se faire le même jour ;

- qu'ainsi, en application des articles 1182 et 1601 du code civil, la société Hôtel Charriere était en droit de renoncer à la vente qui se trouvait résolue en application du premier de ces textes, ou annulée en application du second, ainsi que les contrats qui en constituaient l'accessoire ;

- que le mandataire liquidateur a manqué à son obligation de conservation du monument historique appartenant à la société Sogimm en souscrivant une assurance inadaptée (garantie plafonnée à 250 000 €) après avoir résilié le précédent contrat qui garantissait une reconstruction à l'identique ;

- qu'à la suite de la destruction du bien, le dossier d'études que la société Les Ateliers de Fusterie avait acheté au prix de 175 000 € a perdu toute valeur alors qu'une promesse de vente avait été signée, le 1er juillet 2015, avec M. O. qui acquérait l'immeuble au prix de 75 250 €, et le dossier d'études à celui de 200 000 €.

En conséquence, elles demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a fait partiellement droit à leurs prétentions, mais de l'infirmer pour le surplus, et de condamner la société Alliance MJ, à titre personnel, à payer :

- à la société Les Ateliers de la Fusterie la somme de 175 000 € correspondant au prix du dossier d'études, et celle de 24 999 € au titre de la perte de chance de percevoir une marge sur la revente de ce dossier ;

- à la société Hôtel Charriere, la somme de 5 249 € au titre de la perte de chance de percevoir une marge sur la revente du bien.

Elles ont encore sollicité la condamnation de la société Alliance MJ, tant à titre personnel qu'en qualité de mandataire liquidateur de la société Sogimm, outre aux entiers dépens, à payer à chacune d'elles la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Alliance MJ réplique qu'il n'existe plus de condition suspensive dont la non-réalisation entraînerait la caducité de la promesse de vente, la réitération de la promesse de vente par acte authentique ne pouvant être considérée comme une condition suspensive. Elle soutient par ailleurs que les parties ont entendu transférer les risques à l'acquéreur dès la signature de l'avant-contrat, et avant même le transfert de propriété en stipulant que l'acquéreur serait tenu de prendre le bien dans l'état où il se trouverait au moment de la réitération de la vente, sans garantie pour quelque cause que ce soit. Elle ajoute qu'en l'état de ce transfert immédiat des risques à l'acquéreur, le vendeur n'était tenu que d'une simple obligation de moyen de conserver la chose.

Elle rappelle enfin qu'elle est partie à l'instance en sa seule qualité de mandataire de justice avant de conclure à titre principal, à l'infirmation du jugement et, en conséquence :

- à l'obligation pour la société Hôtel Charriere de se présenter à l'étude de Me M. B., notaire chargé de la vente, pour signer l'acte authentique, et ce sous astreinte de 10 000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- à l'irrecevabilité des demandes dirigées contre elle à titre personnel.

Subsidiairement, elle conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté les autres parties de leurs demandes de dommages-intérêts.

En tout état de cause, elle demande la condamnation de chacune des deux appelantes à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'affaire a été clôturée par ordonnance de mise en état du 23 janvier 2018.

MOTIFS DE LA DECISION :

1) La demande principale

En vertu de l'article 1583 du code civil, la propriété est acquise de droit à l'acheteur dès que l'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée, ni le prix payé. En principe, dès l'échange des consentements sur les éléments essentiels de la vente, le vendeur perd ses prérogatives de propriétaire, et le bien objet de la vente quitte son patrimoine pour accroître celui de l'acheteur. Le transfert immédiat de la propriété à l'acheteur emporte pour celui-ci l'obligation simultanée de supporter les risques de la perte de la chose ou de la détérioration du bien vendu, ainsi que le précise l'article 1138 du même code.

Ces règles qui ne sont pas d'ordre public peuvent être aménagées selon la volonté des parties en recourant aux mécanismes du terme ou de la condition. C'est ainsi que le transfert de la propriété et des risques peut être retardé jusqu'à la survenance d'un événement futur et certain appelé terme suspensif, par exemple la signature de l'acte authentique de vente en matière immobilière, une date butoir étant le plus souvent prévue, qui constitue l'échéance du terme. Il peut aussi être suspendu à la survenance d'un événement futur et incertain appelé condition suspensive. Tant que la condition est pendante, le vendeur demeure propriétaire, et il supporte la charge des risques, ainsi que l'énonce l'article 1182 du code civil, de sorte que si la chose périt par cas fortuit, le contrat est caduc. Lorsque la condition s'accomplit, son caractère rétroactif a pour conséquence que l'acquéreur est réputé propriétaire à compter du jour de la conclusion du contrat, à moins que les parties n'en décident autrement. Il y a alors dissociation entre le transfert de la propriété qui rétroagit à la date de la conclusion du contrat, et le transfert des risques qui n'intervient qu'à compter de la réalisation de la condition. Ainsi, en cas de perte partielle de l'immeuble vendu par le fait d'un incendie qui survient avant l'accomplissement de la condition, le vendeur conserve le bénéfice de l'indemnité d'assurance.

En l'espèce, il était stipulé dans la promesse bilatérale de vente du 4 octobre 2013, d'une part que l'acquéreur serait propriétaire du bien objet de la vente à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique, d'autre part qu'en cas de réalisation des conditions suspensives énoncées dans l'acte, la signature de l'acte authentique aurait lieu au plus tard le 30 novembre 2013.

Par ailleurs, il était convenu que la vente était assortie de plusieurs conditions suspensives, notamment celle ainsi libellée :

<< Qu'il soit attribué au vendeur le lot-volume numéro 2 sus-désigné préalablement à la réitération des présentes par acte authentique à recevoir par Me M. B., notaire à Nancy, ledit acte devant comporter :

- reconnaissance de limites cadastrales entre la propriété de la Ville de Toul et la propriété du vendeur ; avec reconnaissance par la Ville de Toul que l'ouvrage dit de la 'Porte de Metz' dépend bien de sa propriété ;

- division en deux volumes immobiliers ;

- attribution d'un lot-volume au vendeur (bâti sur porche et passage public) et attribution d'un lot-volume à la commune de Toul (passage et porche à usage du public). >>

Il résulte de ces stipulations que les parties ont entendu d'une part reporter le transfert de propriété à la date de la signature de l'acte authentique devant intervenir au plus tard le 30 novembre 2013, d'autre part dissocier la charge des risques du transfert de propriété en convenant qu'elle serait transmise à l'acquéreur au moment de la réalisation de la condition.

La société Alliance MJ soutient en premier lieu que les parties étaient convenues de dissocier le transfert de la propriété et celui des risques, et de mettre ceux-ci à la charge de l'acquéreur dès la signature de l'avant-contrat. Elle se réclame en ce sens des termes contenus dans les conditions générales de la promesse de vente :

<< La vente, si elle se réalise, aura lieu aux conditions ordinaires et de droit et, notamment, sous celles suivantes auxquelles l'acquéreur sera tenu :

1° de prendre le bien ci-dessus désigné dans l'état où il se trouvera au moment de la réitération de la vente, sans garantie pour quelque cause que ce soit (...) >>.

Cette stipulation se comprend en ce sens que le transfert des risques s'effectuant au moment de la réalisation de la condition, l'acquéreur doit supporter ceux qui se concrétisent avant la date à laquelle le transfert de propriété a été reporté, c'est-à-dire celle de la signature de l'acte authentique. En revanche, sauf à la dénaturer, elle ne signifie nullement que le transfert des risques doit se faire dès la conclusion de l'avant-contrat.

Elle soutient en second lieu que toutes les conditions suspensives étaient levées avant la survenance du sinistre de sorte que les risques se sont trouvés, par l'effet de la réalisation de ces conditions, transférés à l'acquéreur.

Cependant, ainsi que l'a relevé le tribunal, il n'est pas justifié de l'établissement d'un acte authentique ayant attribué le lot-volume 2 à la société Sogimm conformément aux modalités de la condition suspensive prévue dans la promesse de vente, et précédemment rappelée. Dès lors, il ne peut être soutenu que le transfert des risques ait pu s'effectuer par le jeu de l'accomplissement de toutes les conditions suspensives avant la survenance du sinistre, le 30 août 2015.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a considéré que l'acquéreur, créancier de l'obligation de délivrance, pouvait prétendre à sa résolution en application de l'article 1182 du code civil, et que le vendeur devait subir les conséquences de la perte partielle du bien sinistré, tout en étant bénéficiaire de l'indemnité d'assurance. Il le sera également en ce qu'il a débouté la société MDP, en sa qualité de liquidateur de la société Sogimm, de sa demande tendant à voir condamner la société Hôtel Charriere à réitérer par acte authentique la promesse de vente du 4 octobre 2013.

Il le sera encore en ce qu'il a constaté que les parties devaient être remises dans la situation où elle se trouvaient avant cette date, et ordonné la restitution à la société Hôtel Charriere de la somme de 50 000 € qu'elle avait versée au titre de sa quote-part des travaux de rénovation exigée par la Ville de Toul.

2) Les autres demandes

La société Hôtel Charriere et la société Ateliers de la Fusterie versent aux débats le contrat d'assurance de dommages aux biens qui avait été conclu auprès de la société Allianz, le 14 mai 2013, par la société Sogimm, et qui garantissait le risque que représentait l'immeuble litigieux. Selon le tableau récapitulatif des garanties annexées aux conditions générales, l'assureur garantissait, en cas d'incendie, la valeur de reconstruction à neuf ou le montant des réparations.

Il est aussi produit le certificat de garantie établi, le 16 septembre 2015, par la société de courtage MVRA Assurances, selon lequel l'immeuble situé [...], est assuré après du Lloyd's de Londres, pour le risque incendie, la garantie étant limitée à la somme de 250 000 €.

Il est encore produit une estimation de la remise en état de l'immeuble sinistré, document selon lequel le coût total des travaux s'élève à la somme de 463 596,13 € toutes taxes comprises.

La société Hôtel Charriere fait valoir que sans la faute de la société MDP qui a résilié le contrat d'assurance souscrit par la société Sogimm pour en souscrire un autre qui ne permet de garantir que très partiellement le coût des travaux de reconstruction, elle n'aurait pas opté pour la résolution de la vente, mais aurait cédé l'immeuble à M. O., lui-même signataire d'une promesse de vente du 1er juillet 2015, au prix de 75 250 €.

La société Ateliers de la Fusterie se réclame de la même promesse de vente du 1er juillet 2015, et fait valoir que sans la faute de la société MDP, elle aurait revendu à M. O., au prix de 200 000 € le dossier d'études qu'elle avait acquis de la société Sogimm, au prix de 175 000 €, et qui se trouve aujourd'hui dépourvu de toute valeur, le projet de réhabilitation de l'immeuble n'étant plus d'actualité.

Alors que la société MDP avait saisi le tribunal de grande instance de Nancy en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Sogimm, la société Hôtel Charriere, partie défenderesse, et la société Ateliers de la Fusterie, partie intervenante, ont sollicité sa condamnation à lui payer des dommages-intérêts en réparation des préjudices qu'elle leur avait causés, sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil.

Les mêmes demandes étant présentées en cause d'appel, la société Alliance MJ conclut à leur irrecevabilité au motif qu'elles sont dirigées contre elle à titre personnel, et qu'elle ne figure pas à la procédure en cette qualité. Les autres parties répliquent que cette fin de non-recevoir n'ayant pas été soulevée en première instance, elle ne peut l'être en cause d'appel sans que celui qui s'en réclame ne se contredise au détriment d'autrui pour tenter d'échapper aux demandes dirigées contre lui.

Cependant, les fins de non-recevoir pouvant être, selon l'article 123 du code de procédure civile, proposées en tout état de cause, la partie qui soulève pour la première fois un tel moyen en cause d'appel ne peut être considérée comme se contredisant au détriment d'autrui au motif qu'en s'abstenant de le soulever devant le premier juge, elle en avait reconnu l'inanité.

En conséquence, la faute quasi-délictuelle qu'il est reproché à la société MDP d'avoir commise étant une faute personnelle, la société Alliance MJ, venant aux droits de cette société, aurait dû être appelée à la cause à titre personnel.

Les actions en responsabilité dirigées contre la société Alliance MJ sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil seront en conséquence déclarées irrecevables.

3) L'application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aucune des parties n'obtenant la pleine satisfaction de ses prétentions, le jugement sera infirmé en ce qu'il a alloué à la société Hôtel Charriere la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et les demandes formées sur ce même fondement en cause d'appel seront rejetées.

Pour le même motif, chacune des parties supportera la charge des dépens qu'elle a exposés tant en première instance qu'en appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société Hôtel Charriere et la société Les Ateliers de la Fusterie de leurs demandes de dommages-intérêts, et condamné la société MDP, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Sogimm, outre aux dépens, à payer à la société Hôtel Charriere la somme de deux mille euros (2 000 €) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau ;

Déclare irrecevables les demandes de dommages-intérêts formées par la société Hôtel Charriere et la société Les Ateliers de la Fusterie à l'encontre de la société Alliance MJ à titre personnel ;

Déboute la société Hôtel Charriere de sa demande formée en première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Confirme pour le surplus la décision entreprise et, y ajoutant ;

Rejette les demandes formées en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel.