CA Poitiers, 2e ch. civ., 20 octobre 2020, n° 19/02978

Après travaux réalisés en 1979 par les preneurs, (création d'une deuxième salle de restaurant et aménagement d'une cuisine), les parties ont conféré à l'ensemble du premier étage du local un usage exclusivement commercial et révisé le loyer à compter du 1er juin 1979. Le bail a été renouvelé le 23 septembre 1983 par acte sous seing privé entre les parties, à effet au 1er janvier 1984 puis aux termes d'un acte en date du 15 avril 1994 reçu par Me Jean-Louis D., notaire à Rochefort-Sur-Mer, le bail a été renouvelé à effet rétroactif au 1er janvier 1993 (l'acte étant signé par M. André S., seul héritier des bailleurs initiaux), au profit des mêmes preneurs.

Le fonds de commerce incluant le droit au bail a été cédé par les preneurs par acte authentique reçu par Me Jean-Claude D., notaire à Chalais (Charente) le 30 avril 1996, à M. Christophe P. qui l'a lui-même cédé à M. Joël S. et son épouse Mme Madeleine B., par acte notarié enregistré à Saintes par Me S. le 29 mars 1999.

Le bail a été renouvelé entre les mêmes parties le 19 décembre 2001 par acte authentique pris en l'étude de Me Daniel N., notaire à Rochefort-sur-Mer, avec effet le 1er janvier 2002, soit un terme fixé au 31 décembre 2010. Le loyer annuel était alors fixé à 8162,09 €, soit 680,17 € par mois.

Au cours de ce bail et par acte notarié reçu par Me N., notaire à Rochefort sur Mer, les époux S. ont cédé le fonds de commerce incluant droit au bail à M. José G., le 27 octobre 2005.

Le 27 novembre 2012, le preneur a fait délivrer par exploit d'huissier une demande de renouvellement du bail commercial, remise à personne, et restée sans réponse. Le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2013 pour expirer au 31 décembre 2021.

Enfin, par acte du 16 octobre 2013, reçu par Me Patrick M., notaire à Marennes, la SCI Marie a acquis de M. André S. le bien objet du bail commercial au prix de 150 000 euros.

Par courrier (mentionné comme étant adressé selon la voie recommandée avec accusé de réception) daté du 18 juin 2018, la SCI Marie a sollicité auprès de son locataire la révision du loyer commercial pour un montant de 3.500 € HT par mois compte tenu de l'échéance de la première période triennale du bail et en application de l'article L.145-38 du code de commerce. Cette révision a été refusée par courrier du conseil de M. G. en date du 5 juillet 2018 distribué le 11 juillet 2018.

Le bailleur a notifié le 8 mars 2019 un mémoire aux fins de révision du loyer à 2500 euros par mois et subsidiairement de désignation d'un expert, puis saisi le juge des loyers commerciaux par voie d'assignation en date du 18 avril 2019.

Par mémoire en date du 2 mai 2019, le preneur s'est opposé aux prétentions de la bailleresse, qui a maintenu ses prétentions par mémoires du 15 mai 2019. Après nouveau mémoire du preneur du 17 juin 2019, l'affaire a été plaidée devant le juge des loyers commerciaux le 18 juin 2019.

Par jugement du 30 juillet 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de La Rochelle a :

- déclaré recevable la demande en révision du loyer formée par la SCI Marie ;

Avant dire droit,

- ordonné une expertise et commis pour y procéder M. Thierry A., [...], en qualité d'expert avec mission de :

- se rendre sur les lieux loués, les décrire et les photographier,

- procéder à l'examen des faits allégués par les parties relatifs à un éventuel déplafonnement du loyer,

- donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date du 18 juin 2018, au vu des éléments mentionnés aux articles L 145-33 et suivants du code de commerce et aux articles 23-1 à 23-5 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953, en s'attachant aux prix du marché locatif et non au seules références judiciaires,

- dit que l'expert déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal de grande instance de La Rochelle avant le 1er février 2020, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle ;

- dit que l'expert devra, lors de l'établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d'expertise ;

- dit que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport de ses observations et constatations ;

- dit que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelé qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

- désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ;

- dit que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

- fixé à la somme de 3000 € la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra étre consignée par la SCI Marie entre les mains de Mme le régisseur d'avances avant le 1er septembre 2019, sans autre avis ;

- dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

- fixé le loyer provisionnel au montant du loyer actuel payé, jusqu'à fixation définitive ;

- réservé les dépens ;

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.

Par déclaration au RPVA du 9 septembre 2019, M. José G. a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions expressément énoncées.

Par conclusions du 28 novembre 2019, l'appelant demande à la cour de :

Vu les dispositions de l'article L 145-38 du code de commerce,

- réformer la décision du juge des loyers commerciaux de La Rochelle en date du 30 juillet 2019 ;

En conséquence

- dire et juger recevable mais mal fondées les demandes formulées par la SCI Marie ;

- dire et juger qu'en l'absence de démonstration d'une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une modification de plus de 10 % de la valeur locative, la demande en révision doit nécessairement être rejetée ;

En conséquence

- débouter la SCI Marie de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions ;

Très subsidiairement, dire et juger que dans l'hypothèse où le prix du loyer serait révisé, il sera faitapplication des dispositions relatives aux augmentations de 10 % annuels du loyer tel que prévu par l'article L 145-38 du code de commerce ;

- condamner la SCI Marie à verser à M. G. la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens.

Il fait valoir que la bailleresse, sur qui repose la charge de la preuve, conformément à l'article L.145-38 du code de commerce, de ce que l'évolution prétendue des facteurs locaux de commercialité a une incidence de plus de 10 % de la valeur locative est défaillant dans cette charge, le jugement de première instance étant taisant sur ladite incidence et ne pouvant suppléer cette carence par l'organisation d'une expertise.

Subsidiairement, il fait valoir qu'à la date du 1er janvier 2013, à laquelle il convient de se situer, la bailleresse ne prouve pas la réalité d'une variation des facteurs locaux de commercialité des locaux objets du bail, situés loin de l'hyper-centre, non concernés par la rénovation de la [...], qui sont en tout état de cause antérieurs à cette date, que les marchés dont elle se prévaut sont anciens et ont connu une baisse de fréquentation les mardis et jeudis, notamment en face de la brasserie, et que le cinéma, dont la mise en place a entraîné la disparition de la gare routière, n'a entraîné aucune hausse de fréquentation.

Plus subsidiairement, il demande la limitation de la hausse du loyer à 10 % annuels conformément à l'article L.145-38 du code de commerce dans sa version issue de la loi du 18 juin 2014 applicable dès lors que la demande de révision a été formée en 2018, soit postérieurement à son entrée en vigueur.

La SCI Marie, dans ses dernières conclusions du 3 janvier 2020, demande à la cour :

Vu les dispositions des articles L.145-1 et suivants, L.145-37, L.145-38 et suivants et R.145-1 et suivants du code de commerce,

Vu les articles 145, 696 et 700 du code de procédure civile,

- de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris.

Y ajoutant,

- de condamner M. José Manuel G. à payer à la société Marie la somme de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles en cause d'appel.

- de condamner M. José Manuel G. aux entiers dépens d'appel.

Elle expose à cette fin sur le fondement de l'article L. 145-38 du code de commerce que le centre-ville de Rochefort a subi de très nombreuses mutations depuis 2001, se traduisant par la rénovation de la [...] située à 260 mètres, pour un investissement de 2,2 millions d'euros, la mise à l'eau de l'Hermione le 6 juin 2012 et sa conservation à quai à Rochefort (visité par 1000 touristes par jour) à 550 mètres de la brasserie soit 7 minutes à pied, l'organisation d'un marché classé deuxième meilleur marché du département trois fois par semaine, changements certes antérieurs au renouvellement mais dont les effets se sont poursuivis après, de sorte qu'il peut en être tenu compte, ainsi que l'édification du cinéma Apollo 8 en face de l'immeuble donné à bail en avril 2015, avec la rénovation du cours Roy-Bry en parking gratuit (à la différence des autres stationnements du centre-ville), avec le maintien d'un quai spécial pour les bus nonobstant la suppression de la gare routière. Elle fait valoir que l'évolution du chiffre d'affaires, conséquence de la gestion du preneur, n'est pas une preuve de l'absence de changement des facteurs locaux de commercialité.

Elle estime rapporter la preuve de ce que la cote du m² de location à Rochefort (entre 18 et 20 euros en centre-ville) est de plus de 10 % plus élevée que le loyer actuel de 7,28 euros au mètre carré.

Elle soutient que l'article 21 II de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 prévoit que l'augmentation par paliers annuels de 10 % n'est applicable qu'aux contrats conclus ou renouvelés au 1er septembre 2014, et donc pas au contrat en cause renouvelé le 1er janvier 2013 entre les parties.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 août 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé

Selon l'article L.145-37 du code de commerce, les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.

L'article L.145-38 du code de commerce dispose que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé ; de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours

Selon l'article L.145-34 du code de commerce, dans sa version antérieure à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

La version de ce texte issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 comporte un dernier alinéa précisant qu'en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. En application de l'article 21 II de cette loi, cet alinéa est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi.

L'article R.145-6 du code de commerce prévoit que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Il est nécessaire, pour ordonner le déplafonnement du loyer que l'évolution des facteurs locaux de commercialité concerne le fonds de commerce en cause, la juridiction saisie devant au besoin d'office rechercher si les modifications retenues présentaient un intérêt pour l'activité exercée dans les lieux par le preneur, l'intérêt de la modification devant s'apprécier au regard de la ou des activités commerciales exercées dans les lieux loués, et d'autre part, que ces modifications présentaient un caractère notable. L'addition de plusieurs modifications, éventuellement secondaires, peut constituer la modification notable justifiant le déplafonnement

L'évaluation est globale et peut prendre en considération des facteurs négatifs pour rechercher si la modification des facteurs locaux de commercialité a eu une incidence sur l'activité exercée par le preneur.

En l'espèce, dès lors que le propriétaire n'a pas, lors de la demande de renouvellement, sollicité la fixation d'un nouveau loyer, les parties ont fixé amiablement et de façon tacite le prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2013, date de renouvellement, au prix antérieur. Dès lors, la révision triennale est subordonnée à la preuve depuis cette date correspondant à la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer, d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

La propriétaire justifie en premier lieu, de la rénovation de la [...], située à proximité immédiate des locaux loués (260 mètres selon la pièce n°20) pour 2,2 millions en 2006; cette modification matérielle est toutefois antérieure à la fixation conventionnelle du loyer lors du renouvellement, et aucun élément produit ne démontre que cette modification ait produit de nouveaux effets notables postérieurement à cette date.

De même, si elle démontre la visite de plus de 1 000 personnes par jour sur le [...] (situé à 550 mètres de la brasserie) à la date du 26 juillet 2018 (pièce n°8), elle n'établit pas, faute de mention dans l'article produit d'une hausse de fréquentation ou de tout élément antérieur de comparaison, de modification matérielle intervenue à ce titre depuis 2013, alors au contraire que les festivités de mise à l'eau auxquelles fait référence la décision produite en pièce n°5 sont intervenues le 6 juillet 2012, de sorte que le loyer renouvelé a été fixé postérieurement en pleine connaissance par les parties de l'impact médiatique et de la singularité touristique ainsi conférée à la ville de Rochefort.

La désignation, par un vote des lecteurs organisé sur le site internet du journal Sud-ouest, du marché de Rochefort comme deuxième « plus beau marché » de Charente-maritime derrière Royan selon un article du 29 janvier 2018 n'implique aucune modification matérielle des critères locaux de commercialité, en l'absence de tout changement établi des conditions d'organisation de ce marché, de sa fréquence, ou de sa fréquentation.

En revanche, l'intimée démontre que l'ouverture d'un complexe de cinéma Apollo Ciné 8 est intervenue en février 2015 (pièce n°11), à proximité immédiate des lieux objet du bail (en face de l'établissement, et avec une projection de fréquentation passant de 95 000 spectateurs à 260 000 spectateurs annuels, l'article de presse relevant que l'implantation en centre-ville devrait drainer un large public, et avait entraîné un nouvel agencement de la place. Cette implantation au cours de la période de référence, même si elle s'est accompagnée de la fermeture de la gare routière qui y était implantée, accroît de façon importante la clientèle potentielle de l'établissement, s'agissant d'une brasserie-café-glacier dont l'activité est complémentaire de celle du cinéma et crée un attrait particulier, à la différence de la gare routière, pour l'activité exercée, compte tenu d'une clientèle de proximité commune et d'un aménagement plus propice à une activité de commerce de bouche; il s'en évince que la modification matérielle a eu une incidence notable sur l'activité effective du preneur.

Or, la propriétaire justifie avec sa demande de renouvellement d'un local commercial en location à 1170 euros charges comprises à l'angle de l'[...] le 28 février 2019, mais dont la superficie est inconnue (pièce 6), d'une évaluation à 18 euros /m² en Charente-Maritime selon le site « bail à céder » au 28 février 2019 (pièce 7), d'un local commercial en location pour 1 000 euros hors taxes correspondant à 50 m² pour une boutique neuve sur la [...] à la même date (pièce 12), soit 20 euros par mètre carré, d'un local commercial de 45,04 m² à louer pour 520 euros par mois charges comprises, soit 11,54 euros du mètre carré.

L'ensemble de ces éléments pour des locaux de nature comparable à ceux du bail et dans un secteur situé à proximité immédiate démontre, malgré l'écart existant entre ces éléments, que la valeur locative moyenne dépasse de façon très importante la valeur du loyer majoré de 10 %, soit 8,008 euros par mètre carré (dès lors qu'en tenant compte de la surface cadastrale de 133 m², le loyer actuel 2018 est de 968,60 euros, soit 7,28 euros du mètre carré).

Eu égard à l'ampleur de la différence relevée, cette variation de la valeur locative est occasionnée par la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité liée à l'implantation du cinéma Apollo 8.

C'est donc à bon droit que le premier juge a retenu que l'action de la bailleresse en révision triennale était fondée, et qu'au regard de la divergence dans les divers éléments de comparaison de la valeur locative ne le mettant pas en mesure de disposer d'éléments suffisants pour fixer la valeur locative à la date de la demande, il a ordonné, avant de statuer sur la fixation du loyer révisé, une expertise.

La décision entreprise a également à juste titre relevé que dès lors que le renouvellement du bail était intervenu le 1er janvier 2013, les dispositions du dernier alinéa de l'article L.135-34 issu de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, applicables uniquement aux baux conclus ou renouvelés à compter du troisième mois suivant la promulgation de la loi du 18 juin 2014 (1er septembre 2014) - et non aux demandes introduites à compter de cette date, et prévoyant l'augmentation du loyer par paliers annuels de 10 % ne sont pas applicables.

Le jugement, non contesté sur ce point par l'intimé, sera confirmé en ce qu'il a réservé les dépens de première instance; l'appelant succombant sera en outre condamné aux entiers dépens d'appel ainsi qu'à payer une somme de 3 000 euros à l'intimé au titre des frais engagés pour assurer sa défense et non compris dans les dépens, qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement du 30 juillet 2019 du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de La Rochelle en toutes ses dispositions;

Y ajoutant,

- Condamne M. José G. à payer à la SCI Marie la somme de 3 000 € (trois mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :

- Condamne M. José G. aux dépens de l'instance d'appel.