CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 27 juin 2018, n° 16/20048

Par acte sous seing privé du 26 décembre 1980, les époux I., aux droits desquels se trouvent aujourd'hui MM. François et Alain I., ont donné à bail à la société GERARD B. COIFFURE un local commercial situé [...] 1er à destination de "commerce de coiffure, manucure, esthétique, parfumerie'. Ce contrat a fait l'objet d'avenants relatifs au montant du loyer, les autres clauses du contrat initial étant maintenues.

Par arrêt du 17 janvier 2007, la cour d'appel de Paris a confirmé un jugement du tribunal de grande instance de Paris ayant fixé le prix du loyer renouvelé à compter du 1er juin 2002 au montant annuel de 2.546,51 euros.

M. Gérard B., gérant majoritaire de la société GERARD B. COIFFURE, ayant liquidé ses droits à la retraite, a consenti, par acte sous seing privé du 11 décembre 2012, à la société ARENCIA une promesse de vente de son droit au bail sur le commerce en cause, moyennant un prix de 200.000 euros, pour l'exercice des activités de 'articles chaussures, cuir, mode, accessoires, habillement et tout l'équipement hommes femmes enfants, la maison, la télécommunication en France et à l'étranger'.

Cette promesse était faite sous les conditions suspensives, d'une part, d'obtention d'un prêt par le bénéficiaire, d'autre part, de l'absence d'exercice par le bailleur de son droit de préemption et de l'absence d'engagement par lui de procédure ayant pour objet de contester la cession du bail.

La société GERARD B. COIFFURE ayant notifié cette cession à M. et Mme François I. par acte d'huissier en date du 17 décembre 2012, l'avocat des bailleurs, par lettres recommandées avec accusé de réception du 4 février 2013 adressées à la société GERARD B. COIFFURE et à la société ARENCIA, s'est opposé fermement à la cession au motif qu'elle violait les clauses du bail.

Par lettre du 13 février 2013, la société ARENCIA prenant acte de l'opposition du bailleur, a écrit à la société GERARD B. COIFFURE que ses engagements du 11 décembre 2012 étaient caducs faute pour la condition suspensive d'être réalisée.

Par acte d'huissier du 25 février 2013, la société GERARD B. COIFFURE a fait citer M. et Mme I. en paiement de dommages et intérêts aux fins de réparer le préjudice résultant de leur opposition fautive à la cession de bail.

Par jugement du 15 septembre 2014, le tribunal de grande instance de Paris a :

- Ordonné la réouverture des débats à l'audience collégiale du 23 septembre 2014 à14h00

- Invité les parties à :

- se prononcer par conclusions valablement signifiées,

- d 'une part, sur la compatibilité de la despécialisation envisagée dans le projet de cession de bail avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble,

- d'autre part, sur la réalisation de la condition suspensive de la promesse de cession au regard des dispositions de l'article L145-5 selon lequel, faute de saisine du tribunal de grande instance par le bailleur dans un délai de deux mois, il est réputé avoir accepté la cession contenant déspécialisation,

- prendre position sur la mesure de médiation proposée par le Tribunal conformément aux dispositions de l'article 131-1 du code de procédure civile,

- Ordonné la comparution en personne des parties lors de l'audience collégiale de renvoi du 23 septembre 2014 a 14h00';

- Sursis à statuer sur l'ensemble des demandes,

- Réservé les dépens.

Par jugement du 7 octobre 2014, un médiateur a été désigné aux fins de trouver une solution amiable au litige.

Par acte d'huissier de justice du 11 février 2015, la société GERARD B COIFFURE a mis en cause M. Alain I., en sa qualité d'ayant droit de Mme Pilar C. épouse I., décédée. La jonction a été ordonnée avec l'instance initiale.

Par ordonnance du 13 juillet 2015, le juge de la mise en état a déclaré la mesure de médiation commune à M. Alain I..

Cette mesure n'a pas permis aux parties de parvenir à un accord.

Par jugement du 6 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :

- Dit qu'en s'opposant à la cession du bail faisant l'objet de la promesse du 11 décembre 2012 les consorts I. ont engagé leur responsabilité à l'égard de la société GERARD B. COIFFURE,

- Condamné in solidum M. François I. et M. Alain I. à payer à la société GERARD B. COIFFURE une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- Condamné in solidum M. François I. et M. Alain I. à payer à la société GERARD B. COIFFURE une somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Débouté M. François I. et M. Alain I. de leur demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

- Rejeté les autres demandes,

- Condamné solidairement M. François I. et M. Alain I. aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître M., Avocat en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 7 octobre 2016, la SARL GERARD B COIFFURE a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions signifiées par le RPVA le 6 décembre 2016, la SARL GERARD B. COIFFURE demande à la cour de':

Vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce

Vu l'article L 145-51 du même code,

Vu l'article 1382 du Code Civil,

- dire la société GERARD B COIFFURE recevable et bien fondée en son appel,

- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé qu'en s'opposant à la cession du bail faisant l'objet de la promesse du 11 décembre 2012, les consorts I. ont engagé leur responsabilité à l'égard de la société Gérard B Coiffure,

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum M. François I. et M. Alain I. à payer à la société Gérard B Coiffure une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts,

En conséquence,

- dire qu'en présence d'une opposition injustifiée notifiée par lettre d'avocat, ni le cédant, ni le cessionnaire ne pouvait réitérer la vente par acte authentique,

- dire que la société ARENCIA avait reçu l'accord financier de sa banque pour réitérer l'acte authentique et que la condition suspensive était remplie,

- dire que seule l'opposition notifiée par les époux I. injustifiée et fautive au sens du statut des baux commerciaux et subsidiaire au sens de l'article 1382 du code civil a empêché la vente du fonds de commerce,

- fixer le préjudice subi par la société GERARD B COIFFURE à la somme de 200.000 €,

- condamner in solidum MM. Alain I. et François I. à payer à la société GERARD B COIFFURE la somme de 200.000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 5.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum MM. Alain I. et François I. en tous les dépens dont distraction au profit de la SCP M. & ASSOCIES qui en a fait l'avance par application de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par le RPVA le 22 janvier 2018, MM. François et Alain I. demandent à la cour de':

Vu les articles 1134 et suivants du code civil,

Vu l'article L 145-1 du code de commerce,

Vu les pièces versées aux débats,

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 septembre 2016 par le tribunal de grande instance de Paris,

- débouter la société GERARD B COIFFURE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société GERARD B COIFFURE à payer à MM. François I. et Alain I. la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société GERARD B COIFFURE à payer à MM. François I. et Alain I. les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Frédéric L., conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l'exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 25 janvier 2018.

MOTIFS

Sur la responsabilité des bailleurs

L'appelante fait valoir que M. B. ayant liquidé ses droits à la retraite, elle avait le droit d'opérer une despécialisation de l'activité prévue au bail qui en l'espèce n'était pas contraire à la destination, le caractère, et la situation de l'immeuble ; que pour s'y opposer les consorts I. ont seulement fait état du fait que les nouvelles activités n'étaient pas prévues au bail, ce qui ne constitue pas un motif valable de refus. Elle considère que la lettre recommandée de leur avocat par laquelle cette opposition lui a été notifiée sous peine de l'engagement de procédure judiciaire en cas de réitération de la vente, ainsi qu'à la société ARENCIA, est claire et précise, même en l'absence de saisine du tribunal de grande instance dans les deux mois par les bailleurs. Elle ajoute qu'en recevant cette lettre d'avocat, le cessionnaire a renoncé à son acquisition, ce qui a empêché la condition suspensive de se réaliser.

Les intimés prétendent que dès lors qu'ils n'ont pas saisi le tribunal de grande instance dans le délai de deux mois de la signification qui a été faite le 17 décembre 2012 de la promesse de cession du fonds de commerce, leur accord était acquis ; que la condition suspensive de la promesse concernant l'absence de procédure intentée par les bailleurs s'est donc réalisée. Ils ajoutent que la lettre recommandée de leur conseil ne constitue pas une contestation devant le tribunal de la cession envisagée ; que les cédants et le cessionnaire ne prenaient aucun risque à réitérer la vente puisque l'accord du bailleur était réputé acquis. Ils considèrent que l'appelante n'établit pas que le cessionnaire avait un accord de principe concernant le prêt sollicité de sorte que la condition suspensive liée au financement ne s'est pas réalisée et qu'en considérant la promesse caduque, la société cessionnaire a commis une erreur dont ils n'entendent pas supporter les conséquences.

La cour rappelle que par application de l'article 145-51 du code de commerce, 'Lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal de grande instance.

La nature des activités dont l'exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble.(...)'.

Il s'ensuit, comme l'a relevé le jugement entrepris, qu'en cas de départ à la retraite du locataire la despécialisation est autorisée nonobstant les termes du contrat de bail si l'activité du cessionnaire du bail remplit les conditions de compatibilité précitée et que l'absence de saisine du tribunal par le bailleur pendant le délai de deux mois de la notification qui lui est faite vaut acquiescement.

M. B., gérant majoritaire de la société GERARD B. COIFFURE, ayant liquidé ses droits à la retraite, les dispositions de l'article L145-51 du code de commerce sont applicables.

Selon le contrat de bail du 26 décembre 1980, le locataire ne peut exercer dans les lieux que 'le commerce de coiffures, manucure, esthétique, parfumerie '.

La 'promesse synallagmatique de vente de bail commercial', consentie suivant acte sous seing privé du 11 décembre 2012, par la société GERARD B. COIFFURE à la société ARENCIA moyennant le prix de 200 000 euros vise les dispositions de l'article L145-51 du code du commerce et prévoit la notification par la société GERARD B. COIFFURE aux bailleurs des activités que le cessionnaire du bail entend exercer à savoir celles de 'articles chaussures, cuir, mode, accessoires, habillement et tout l'équipement hommes femmes enfants, la maison, la télécommunication en France et à l'étranger'.

La promesse était faite sous plusieurs conditions suspensives dont celles relatives au fait que le propriétaire n'engage aucune procédure ayant pour objet de contester la cession et que l'acquéreur obtienne un prêt bancaire de 100.000 euros avec un intérêt maximum de 4%. En cas de non-réalisation des conditions suspensives à la date du 1er avril 2013, la promesse devenait caduque et les parties libérées de toutes obligations, sans indemnités de part et d'autre.

Par acte d'huissier du 17 décembre 2012, la société GERARD B. COIFFURE a notifié la promesse de cession à M. et Mme Francois I., précisant qu'elle se prévalait des dispositions de l'article L145-51 du code du commerce et que le bailleur disposait d'un délai de préemption de deux mois passé lequel son accord est réputé acquis. Ce délai de deux mois expirait le 17 février 2013.

Par lettre recommandée du 4 février 2013 adressée à la société GERARD B. COIFFURE, le conseil des consorts I. a notifié leur opposition à la cession du droit au bail indiquant qu'elle intervenait en violation totale des clauses contractuelles interdisant toute autre activité que celle prévue au bail initial, soit 'le commerce de coiffures, manucure, esthétique, parfumerie'. Il était précisé dans ce courrier que si la cession intervenait en fraude des droits du bailleur, ce dernier poursuivrait la locataire et le cessionnaire 'pour préserver ses droits et obtenir toutes condamnations financières, résiliation et expulsions subséquentes'.

Par lettre du 4 février 2013 adressée à la société ARENCIA, le conseil des consorts I. s'opposait 'fermement à ladite cession qui intervient en violation totale des clauses du bail', précisant que 'si la promesse de cession devait être réitérée, nonobstant le refus express du propriétaire, celui-ci retrouverait son entière liberté d'action à votre encontre pour assurer la préservation de ses droits'. Il était indiqué dans cette lettre qu'il était joint copie de l'opposition notifiée à la société locataire.

Le 13 février 2013, la société ARENCIA prenant acte de l'opposition du bailleur, écrivait à la société GERARD B. COIFFURE : 'n'entendant pas acquérir un procès, mais seulement le bail des lieux loués pour de nouvelles activités, nous devons donc, à notre grand regret devoir constater que la condition suspensive dont nous étions convenus n'étant pas réalisée, les engagements que nous avions souscrits à votre égard le 11 décembre 2012, sont désormais caduques.' . Elle précisait également que bien que n'ayant pas encore reçu l'offre définitive de la banque, elle avait eu l'accord de principe de sa banque sur le financement et qu'elle adressait en pièces jointes les propositions de financement pour justifier de sa bonne foi.

Comme ils l'indiquent, les consorts I. n'ont pas saisi le tribunal dans le délai de deux mois de la notification de cession, en application de l'article L145-51 du code du commerce. Par conséquent le délai prévu à la promesse de vente expirant le 1er avril 2013, la condition suspensive relative au fait que 'le propriétaire n'engage aucune procédure ayant pour objet de contester la cession' était réalisée.

Toutefois, comme le jugement entrepris l'a retenu, selon les dispositions de l'article 1134 du code civil les conventions doivent être exécutées de bonne foi, de sorte que si l'une des parties fait preuve de malice, de mauvaise foi dans le cadre de l'exécution du contrat, son cocontractant peut en demander réparation.

A l'instar du jugement entrepris, la cour relève que les bailleurs ont refusé de faire application des dispositions de l'article L145-51 du code du commerce dont les conditions étaient remplies, ce, sans motif légitime. En effet, le motif de leur opposition, à savoir que l'activité envisagée par le cessionnaire était en 'violation totale des clauses contractuelles interdisant toute autre activité que celle prévue au bail initial', est contraire aux dispositions de l'article précité qui permet justement au locataire qui fait valoir ses droits à la retraite de céder son droit au bail avec un changement d'activité et les bailleurs ne prétendent pas que ce changement d'activité aurait été incompatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble.

De surcroît les bailleurs ont adressé par l'intermédiaire de leur avocat une menace circonstanciée d'engager une procédure judiciaire visant à contester la cession, alors même que la promesse de cession comportait la condition suspensive d'absence de procédure judiciaire, non seulement à la société locataire mais également au cessionnaire, ce sans motif légitime.

C'est donc de manière justifiée que le jugement de première instance a relevé que la menace de procédure judiciaire a amené la bénéficiaire de la promesse à considérer que la clause suspensive résultant de l'absence de procédure n'était pas réalisée. S'il est vrai que cette conclusion était prématurée de la part de la société ARENCIA au regard du délai résultant de la promesse, il n'en demeure pas moins que l'attitude des bailleurs consistant à nier le droit légitime de leur locataire en le menaçant par l'intermédiaire d'un avocat, ainsi que le bénéficiaire de la promesse, d'une procédure judiciaire en cas de réitération de la promesse, est constitutive de mauvaise foi et a engagé leur responsabilité.

En effet, leur attitude consistant à menacer de procédure judiciaire tant le cédant que le cessionnaire a eu pour effet de dissuader la société ARENCIA d'affronter une telle procédure, le fait que la société ARENCIA ait ou non obtenu un prêt étant sans incidence sur la responsabilité des bailleurs alors que le processus s'est trouvé interrompu du fait de leur attitude déloyale et que la société ARENCIA justifie par ailleurs des démarches effectuées pour obtenir un financement en vue de l'acquisition du fonds de commerce.

Sur le préjudice de la SARL GERARD B. COIFFURE

L'appelante considère que son préjudice est certain puisque seule l'opposition des bailleur a fait échec à la réalisation de la cession, ce sans motif légitime et alors que le cessionnaire avait obtenu un prêt, raison pour laquelle elle réclame la réparation intégrale de son préjudice à hauteur de 200 000 euros.

Les consorts I. considèrent que dés lors qu'il n'est pas démontré que la société cessionnaire avait rempli la condition de financement, l'opposition des bailleurs ne saurait être considéré comme ayant causé un préjudice à la SARL GERARD B. COIFFURE.

L'attitude des bailleurs consistant à nier le droit légitime de leur locataire en le menaçant par l'intermédiaire d'un avocat, ainsi que le bénéficiaire de la promesse, d'une procédure judiciaire en cas de réitération de la promesse a provoqué le retrait de la société ARENCIA de la cession qui était envisagée selon les termes du courrier précité en date du 13 février 2013 de ladite société qui a joint à ce courrier la proposition de financement qui lui avait été faite le 9 février 2013 par la banque BNP PARIBAS d'un prêt de 100 000 euros conformément à la promesse de cession.

Par conséquent le préjudice subi par la société locataire, consistant dans la perte de la perception du prix de la cession envisagée, est directement en lien de causalité avec l'attitude déloyale des bailleurs. Il ne s'agit cependant que de la perte d'une chance, les éléments précités ne suffisant pas à établir de manière certaine que si les bailleurs avaient donné leur accord, la cession se serait faite, qui sera réparée, compte tenu des circonstances en l'espèce, à hauteur de la moitié du prix de cession, soit 100.000 euros.

Le jugement entrepris sera donc infirmé sur le quantum des dommages et intérêts accordés à la SARL GERARD B. COIFFURE. MM. François I. et M. Alain I. seront donc condamnés à lui à payer la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il n'est pas inéquitable de condamner in solidum les consorts I. à régler la somme de 2 500 euros à la SARL GERARD B. COIFFURE.

Les consorts I. qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP M. & ASSOCIES qui en a fait l'avance par application de l'article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris sauf sur le quantum des dommages et intérêts alloués à la SARL GERARD B. COIFFURE,

Statuant à nouveau et y ajoutant

Condamne in solidum M. François I. et M. Alain I. à payer à la société GERARD B. COIFFURE une somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum M. François I. et M. Alain I. à régler la somme de 2 500 euros à la société GERARD B. COIFFURE

Condamne in solidum M. François I. et M. Alain I. aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP M. & ASSOCIES qui en a fait l'avance par application de l'article 699 du code de procédure civile.