CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 24 janvier 2018, n° 16/08442

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 1987, Mme Aimée C. épouse D., a donné à bail à M. Hugues A., des locaux dépendant d'un immeuble situé [...], pour une activité de sandwicherie et par acte sous seing privé en date du 18 juin 2009, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 20 février 2009.

Par acte d'huissier de justice en date du 4 avril 2013, M. Hubert A. prétend avoir notifié à Mme Aimée C. épouse D., par le truchement de la société Foncia Laporte, son intention de céder son droit au bail à la S.A.R.L Polska Centrala Handlowa moyennant le prix de 130.000 € en application de l'article L145-51 du code de commerce. Dans cet acte, il a été précisé que la S.A.R.L Polska Centrala Handlowa se proposait d'exercer dans les lieux loués l'activité de « billetterie, agence de voyages, vente de produits alimentaires, ventes de périodiques ».

Par acte d'huissier de justice en date du 7 août 2013, M. Hubert A. a fait signifier à Mme Aimée C. épouse D., l'acte de cession du droit au bail en date du 25 juillet 2013 entre lui et la S.A.R.L Polska Centrala Handlowa, moyennant la somme de 135.000 €.

Par acte d'huissier de justice en date du 9 octobre 2013, Mme Aimée C. épouse D., a assigné M. Hugues A., Mme Gisèle C., épouse A., et la SARL Polska Centrala Handlowa devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir prononcer la nullité de la notification de la cession en date du 4 avril 2013 et aux fins de voir prononcer la résiliation du bail aux torts de M. Hubert A.

Par jugement en date du 22 janvier 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :

- Prononcé la mise hors de cause de Mme Gisèle C. épouse A.,

- Dit que la notification en date du 4 avril 2013 est nulle et de nul effet,

- Constaté que la cession du droit au bail intervenue le 25 juillet 2013 entre M. Hugues A. et la SARL Polska Centrala Handlowa, est inopposable à Mme Aimée C. épouse D.,

- Débouté Mme Aimée C. épouse D. de sa demande de résiliation du bail en date du 23 décembre 1987,

- Dit que le présent jugement est opposable à la SARL Polska Centrala Handlowa,

- Débouté M. Hubert A. et la SARL Polska Centrala Handlowa de l'ensemble de leurs demandes,

- Condamné M. Hubert A. et la SARL Polska Centrala Handlowa de l'ensemble de leurs demandes,

- Condamné M. Hubert A. à payer à Mme Aimée C. épouse D. la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

- Condamné M. Hubert A. aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

M. Hubert A. a interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 11 avril 2016.

Par conclusions en date du 2 février 2017, la Société DALAS est intervenue volontairement dans la procédure en qualité d'acquéreur du lot n°7 de l'état de division de l'immeuble situé [...], cédé par Mme D. par acte authentique du 18 décembre 2015.

Par assignation contenant appel provoqué à l'encontre de la Société POLSKA CENTRALA HANDLOWA, en date du 21 septembre 2016, Mme Aimée C. épouse D. lui a fait signifier le jugement de première instance en date du 22 janvier 2015, la déclaration d'appel en date du 11 avril 2016, les conclusions de M. A. du 11 juillet 2016 et ses propres conclusions du 9 septembre 2016.

L'état des créanciers nantis au nom de M. Hubert A., RCS 343 331 799, ne révèle aucun créancier.

L'état des créanciers nantis au nom de la société POLSKA CENTRALA HANDLOWA, RCS 410 129 324, [...] indique comme créancier inscrit : KLESIA retraite Agirc, KLESIA retraite Arrco et L'URSSAF Ile de France.

Par acte d'huissier de justice en date des 13 et 14 septembre 2017, la procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 11 juillet 2016, M. Hubert A. demande à la Cour :

A titre principal,

- D'INFIRMER la décision critiquée rendue par le Tribunal de Grande Instance de PARIS en date du 22 janvier 2015,

- DE FAIRE DROIT aux demandes de M. Hubert A.

- DE DIRE Mme Aimée Chantemesse épouse D. mal fondée en ses demandes

- DE DIRE que la signification l'intention M. Hubert A. de prendre sa retraite, de bénéficier des dispositions de l'article L.145-51du Code de Commerce et de son projet de céder son droit au bail à la S.A.R.L Polska Centrala Handlowa moyennant le prix de 130.000 €, et valable et régulière,

- CONSTATER que la cession du droit au bail intervenue le 25 juillet 2013 entre M. Hugues A. et la S.A.R.L Polska Centrala Handlowa, est opposable à Mme Aimée C. épouse D.,

- DIRE ET JUGER que les significations faites au lieu et demeure de la Société Foncia Laporte, domicile élu de Mme Aimée C. épouse D., est opposable à cette dernière, et que les actes de signification ne sauraient être nuls.

- DIRE ET JUGER la cession du contrat de bail entre M. Hubert A. et la S.A.R.L Polska Centrala Handlowa valable et régulière et opposable à Mme Aimée C. épouse D. et la S.A.R.L Polska Centrala Handlowa

A titre subsidiaire,

- DIRE ET JUGER que Mme Aimée C. épouse D. a renoncé à se prévaloir de la cession irrégulière en acceptant de percevoir les loyers de la SARL Polska Centrala Handlowa et lui adressant des quittances de loyers,

- DE DECLARER la cession du droit au bail entre M. Hubert A. à la S.A.R.L Polska Central Handlowa régulière et valide avec toutes les conséquences de droit et de fait qui en découle avec comme point de départ le 7 août 2013 comme date de ladite cession.

- CONDAMNER Mme Aimée C. épouse D. à payer à M. Hubert A. la somme de 20.000 € au titre de procédure abusive et dilatoire.

- CONDAMNER Mme Aimée C. épouse D. à verser à M. Hubert A. la somme de 5.00 €au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

- CONDAMNER l'intimé aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 14 septembre 2017, Mme Aimée D. née C. et la Société DALAS, intervenante volontaire, demandent à la Cour de :

Vu l'article L145-51 du code de commerce,

Vu les articles 117, 648, 649 et 654 du code de procédure civile,

Vu les articles 1728 et 1741 du code civil,

Vu le contrat de bail commercial du 23 décembre 1987 et son renouvellement du 18 juin 2009,

- Confirmer le jugement du 22 janvier 2015 en ce qu'il a :

* dit que la notification en date du 4 avril 2013 est nulle et de nul effet,

* constaté que la cession du droit au bail intervenue le 25 juillet 2013 entre M. A. et la société POLSKA CENTRALA HANDLOWA est inopposable à Mme D.,

* dit le jugement opposable à la société POLSKA CENTRALA HANDLOWA,

* débouté M. A. et la société POLSKA CENTRALA HANDLOWA de leurs demandes,

* condamné M. A. à payer à Mme D. la somme de 2.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,

- Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme D. de sa demande de résiliation du bail,

ET STATUANT A NOUVEAU,

- Prononcer la résiliation du bail du 23 décembre 1987, renouvelé le 18 juin 2009, aux torts exclusifs de M. A., pour cession du droit au bail en violation des dispositions de l'article L145-51 du code de commerce et des clauses contractuelles, abandon des lieux loués, installation d'un tiers sans autorisation, non-respect de la destination contractuelle, défaut d'exploitation et défaut de garnissement des locaux loués, défaut de paiement des loyers,

- A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour infirmait le jugement en ce qu'il a dit la notification du 4 avril 2013 nulle et la cession du droit au bail du 25 juillet 2013 inopposable à la bailleresse, prononcer alors la résiliation du bail aux torts exclusifs de la Société POLSKA CENTRALA HANDLOWA pour défaut de respect de la destination, défaut d'exploitation et de garnissement des locaux loués, et défaut de paiement des loyers,

- En conséquence, en tout état de cause, ordonner l'expulsion de M. A., de la Société POLSKA CENTRALA HANDLOWA et de tous occupants de leur chef, des locaux loués [...], dès signification de l'arrêt à intervenir, avec l'assistance de la force publique,

- Condamner M. A. au paiement de la somme de 71.710,46€ au titre des loyers, charges, et taxes, allant du 2ème trimestre 2015 au 4ème trimestre 2017 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 juin 2016 à hauteur de la somme de 6.573,73€, à compter des conclusions du 2 février 2017 à hauteur de la somme de 52.283€ et à compter des présentes conclusions pour le surplus,

- Condamner la Société POLSKA CENTRALA HANDLOWA, in solidum avec M. A., au paiement de la somme de 71.710,46€, pour la période du 2ème trimestre 2015 au 4ème trimestre 2017 inclus, à titre principal à titre d'indemnités d'occupation, charges et taxes incluses, à titre subsidiaire au titre des loyers, charges et taxes, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 12 juin 2015 à hauteur de la somme 6.573,73€, à compter des conclusions du 20 février 2017 à hauteur de 52.283€ et à compter des présentes conclusions pour le surplus,

- Condamner in solidum M. A. et la Société POLSKA CENTRALA HANDLOWA au paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer, charges et taxes en sus, à compter de l'arrêt à intervenir et jusqu'à complète libération des locaux,

- Débouter M. A. et la Société POLSKA CENTRALA HANDLOWA de toutes leurs demandes,

- Condamner in solidum M. A. et la société POLSKA CENTRALA HANDLOWA au paiement de la somme de 6.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le montant pourra être recouvré par Maître Jacques B., avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 16 novembre 2016, la Société POLSKA CENTRALA HANDLOWA demande à la Cour de :

Vu l'article L. 145-51 du code de commerce,

Vu la jurisprudence,

- CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris rendu le 22 janvier 2015 en ce qu'il a déclaré la notification adressée par M. A. à la Société FONCIA le 4 avril 2013 nulle et de nul effet.

- CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris rendu le 22 janvier 2015 en ce qu'il a déclaré la cession du bail commercial intervenue entre M. A. et la Société POLSKA inopposable à Mme D.

- DEBOUTER Mme D. de toutes les demandes formulées à l'encontre de la Société POLSKA

A titre incident,

- CONDAMNER M. A. à payer à la Société POLSKA la somme de 6.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile

- CONDAMNER M. A. à payer à la Société POLSKA la somme de 6.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile (sic)

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 8 novembre 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la signification en application de l'article L145-51 du code de commerce :

L'article L145-51 du code de commerce dispose que : 'lorsque le locataire, ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité décès (...), a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal de grande instance. (...)'

Il résulte des pièces produites aux débats que le 4 avril 2013, M. Hubert A. a fait signifier un acte d'huissier de justice à 'Foncia Laporte, société par actions simplifiées au capital de 240.000€, dont le siège social se trouve à [...], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège', intitulé 'notification de cession de bail'. Cet acte indiquait que 'la société FONCIA LAPORTE, société par actions simplifiées est propriétaire de divers lieux dépendant de l'immeuble sis à [...].' Cet acte qui rappelait les termes de l'article L145-51 du code de commerce, précisait le nom du futur acquéreur du fonds de commerce, le prix de la cession et la nouvelle activité devant être exercée dans les lieux, ne fait aucune allusion à Mme C. propriétaire des lieux et bailleresse.

L'acte d'huissier de justice du 7 août 2013, par lequel M. A. a signifié la cession du droit au bail, diffère du précédent dans la mesure où il a pour destinataire 'Mme Aimée C., domiciliée et représentée par la société FONCIA LAPORTE, [...].'

Compte tenu du libellé de l'acte du 4 avril 2013, délivré à la société FONCIA LAPORTE ès qualités de propriétaire du bien sis [...], il n'est pas établi que Mme C. en a eu connaissance, dans un délai lui permettant d'exercer ses droits.

Les premiers juges ont retenu que la signification du 4 avril 2013 est atteinte d'une irrégularité de fond ce qui entraîne sa nullité.

En l'espèce, la mention erronée du destinataire de l'acte, n'est pas une nullité de fond mais une nullité de forme, laquelle conformément à l'article 114 du code de procédure civile entraîne la nullité de l'acte si elle cause un grief.

Mme C. allègue que si elle avait reçu cette notification dans les délais, elle aurait pu se porter acquéreur du droit au bail afin de pouvoir relouer au locataire de son choix, pour la destination de son choix, moyennant un loyer fixé à la valeur locative et le remboursement d'un pas de porte qui lui aurait remboursé le prix réglé, alors que le bien était loué à une valeur inférieure à celle-ci.

La cour relève que le loyer fixé en 1987 à 12.195,92 €, avait été porté à compter du 12 janvier 2005 à 17.381,56 €, puis à 20.000 € à compter du 19 février 2008, dans le cadre du renouvellement du bail intervenu le 18 juin 2009. Dans ces conditions, Mme C. établit qu'elle aurait eu intérêt à se porter acquéreur du droit au bail afin de pouvoir conclure un nouveau bail à la valeur locative.

Le grief étant établi, entraîne le prononcé de nullité de l'acte de signification dressé en application de l'article L145-51 du code de commerce.

En conséquence, la cession du droit au bail intervenue le 25 juillet 2013 entre M. A. et la SARL Polska Centrala Handlowa fondée sur l'article L145-51 du code de commerce est inopposable à Mme Aimée C. épouse D., la bailleresse n'ayant pu comme le prévoit cet article, dans le délai de deux mois soit exercer son droit de rachat, soit saisir le tribunal pour qu'il apprécie si les nouvelles activités envisagées sont compatibles avec la destination et la situation de l'immeuble.

Mme C. épouse D. a fait constater le 17 septembre 2013, que dans les lieux loués à M. A. se trouvait un commerce à l'enseigne Karolina, qui commercialisait notamment des plats préparés ; qu'un ordinateur était posé sur un bureau, ainsi qu'un téléphone et un terminal de carte bleue, un homme et une femme étant assis de part et d'autre dudit bureau ; qu'au dos du bureau se trouvaient des rayonnages avec de nombreuses revues.

La cession de bail étant inopposable à Mme C. épouse D., M. A. ne pouvait introduire dans les lieux la société POLSKA CENTRALA HANDLOWA, ni cesser de régler les loyers, alors que le jugement entrepris n'avait pas prononcé la résiliation du bail.

Le défaut de paiement des loyers est une faute grave qui entraîne la résiliation du bail, le prononcé de l'expulsion et la condamnation à payer une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer appelé, augmenté des charges.

Il est établi que la société POLSKA CENTRALA HANDLOWA a occupé les lieux. Elle est redevable au titre de son occupation des lieux d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer appelé augmenté des charges. Elle prétend avoir restitué les clés du local à la société IMODAM, nouveau gérant des biens le 23 mars 2016. Elle n'en apporte cependant pas la preuve, cette clé remise à titre provisoire à la société IMODAM le 23 mars 2016, lui a en effet été restituée par cette dernière le 21 décembre 2016 (pièce 16 de Mme D.).

Dans ces conditions, elle sera condamnée au paiement de la dette locative et des indemnités d'occupation in solidum avec M. A.

Selon l'attestation notariée versée aux débats, Mme C. épouse D. a vendu le bien immobilier le 18 décembre 2015 à la société DALLAS. Dès lors, elle ne peut solliciter le paiement de la dette locative que jusqu'à cette date.

En conséquence, M. A. et la société POLSKA CENTRALA HANDLOWA seront condamnés, in solidum à payer à Mme C. épouse D. la somme de 23.680,76 € arrêtée au 18 décembre 2015 et à la société DALLAS la somme de 48.029,70 € pour la période écoulée entre le 19 décembre 2015 et le 1er octobre 2017, inclus.

M. A. succombant dans ses prétentions, l'action de Mme C. ne revêt aucun caractère abusif et il convient de le débouter de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté Mme Aimée C. épouse D. de sa demande de résiliation du bail,

L'infirme sur ce point,

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Prononce la résiliation du bail liant Mme Aimée C. à M. Hubert A. à compter de ce jour,

Ordonne l'expulsion de M. A. et celle de tous occupants de son chef, notamment la société POLSKA CENTRALA HANDLOWA des lieux loués, sis à [...], dans les huit jours du présent arrêt, au besoin avec le concours de la force publique,

Fixe au montant du loyer augmenté des charges l'indemnité d'occupation due par la société POLSKA CENTRALA HANDLOWA,

Condamne in solidum M. Hubert A. et la société POLSKA CENTRALA HANDLOWA à payer à Mme C. épouse D. la somme de 23.680 € arrêtée au 18 décembre 2015 montant des loyers, indemnités d'occupation et charges, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2015 sur la somme de 6.573,73 € pour la société POLSKA CENTRALA HANDLOWA et à compter du 16 juin 2015 sur la somme de 6.573,73 € pour M. A. et à compter des conclusions du 2 février 2017 pour le surplus,

Condamne in solidum M. Hubert A. et la société POLSKA CENTRALA HANDLOWA à payer à la société DALLAS la somme de 48.029,70 € montant des loyers, indemnités d'occupation et charges pour la période du 19 décembre 2015 au 1er octobre 2017, inclus, outre les intérêts au taux légal à compter des conclusions du 2 février 2017, sur la somme de 28.603 € et à compter des conclusions du 14 septembre 2017 pour le surplus ;

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. A. aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Jacques B., avocat en application de l'article 699 du code de procédure civile.