CA Aix-en-Provence, 4e ch. b, 19 juin 2014, n° 13/17941

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 18 juin 2001 reçu par Maître F.-L. la SCI du Ginestal ( la SCI) a vendu à Monsieur Johan H. et son épouse, Madame Hannelore K., les lots 21 et 23 du [...]. Il est expressément rappelé dans le titre des époux H. la clause insérée à l'acte reçu par Maître G. le 14 février 1941 :

' Il sera créé une zone non aedificandi d'une largeur de 22 mètres le long de l'[...] et parallèle à cette limite, sur cette zone non aedificandi il ne pourra être édifié, non seulement aucune construction, mais encore on ne pourra planter aucun arbre dont la hauteur excéderait 3 mètres au-dessus du niveau du sol.'

Il est encore rappelé que cette clause a été modifiée par acte reçu le 3 octobre 1990 par Maître I. à l'occasion du projet d'extension de la villa appartenant à la SCI :

'La zone non aedificandi de 22mètres est ramenée à 15 mètres conformément au nouveau projet d'implantation dressé par Monsieur B., architecte, le 4 juillet 1990 qui demeurera ci-joint et annexé après mention et auquel les parties déclarent se référer expressément (...)

Dans la zone non aedificandi qui subsiste, Monsieur D. nom et ès-nom concède à Madame T. qui accepte, le droit d'élever : terrasse ou piscine à 0,60m environ au-dessus des terres naturelles ne dépassant pas le muret de séparation mitoyen des lots 22 et 23'.

Par jugement du 4 septembre 2007, confirmé par arrêt du 22 février 2010, le tribunal de grande instance de Toulon a constaté que la servitude non aedificandi n'avait pas été respectée et condamné les consorts H. à ramener la hauteur de leur terrasse et de leur piscine au niveau du muret séparatif des lots 21 et 22 et à dédommager les consorts D., propriétaires du fonds dominant, de leur préjudice.

Les époux H. ont ensuite assigné leur vendeur, la SCI et le notaire rédacteur de l'acte, la SCP F.-L. (la SCP), aux fins de les entendre solidairement condamnés à leur payer la somme de 248.329,86 € en remboursement de la valeur de la partie de terrain dont ils sont évincés et celle de 640.921,29€ à titre de dommages et intérêts.

La SCP et la SCI ont appelé à la procédure Monsieur B., architecte chargé de réaliser le projet.

Par jugement du 15 juillet 2013 le tribunal de grande instance de Toulon a :

    débouté les époux H. de l'ensemble de leurs demandes,

    ordonné la mise hors de cause de la SCI, de la SCP et de Monsieur B.,

    condamné les époux H. à payer à la SCI et à la SCP la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

    débouté la SCI, la SCP et Monsieur B. de leurs demandes reconventionnelles,

    condamné les époux H. aux entiers dépens.

Les époux H. ont interjeté appel de ce jugement le 4 septembre 2013.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 mai 2014 .

POSITION DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions déposées le 16 avril 2014 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, les époux H. demandent à la cour, au visa des articles 1382 et 1625 du code civil :

    de réformer le jugement,

    de constater leur éviction et dire que les intimés sont responsables des préjudices par eux subis,

    de les condamner solidairement au paiement de la somme globale actualisée de 590.795,37 € à titre de dommages et intérêts,

    d'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

    de les condamner solidairement aux entiers dépens et à leur payer la somme de 5.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile,

    dire que dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l'exécution forcée devrait être réalisée par l'office d'un huissier, le montant des sommes retenues par l'huissier en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret n° 96/1080 du 12 décembre 1996 (tarif des huissiers) devra être supporté par le débiteur en sus des frais irrépétibles prévus à l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 12 mai 2014 auxquelles il est également renvoyé pour l'exposé des moyens, la SCI du Ginestal demande à la cour :

    de confirmer le jugement,

    de condamner les consorts H. aux dépens et à lui payer la somme de 5.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile,

    de dire l'action des consorts H. irrecevable tant eu égard à l'article 331 du code de procédure civile qu'eu égard à l'article 1640 du code civil,

    de faire application des articles 1627 et suivants du code civil, dire que l'exclusion de garantie doit s'appliquer,

    de déclarer prescrite au visa de l'article 2224 du code civil l'action engagée à son encontre,

    à titre subsidiaire, dire que la SCI sera relevée et garantie par la SCP ainsi que par Monsieur B., architecte, auteur du projet litigieux,

    de débouter la SCP de sa demande de garantie en tant qu'elle est dirigée contre la SCI et débouter Monsieur B. de ses demandes,

    à titre encore plus subsidiaire, de débouter les époux H. de leurs demandes chiffrées qui sont exorbitantes et fantaisistes,

    de condamner les époux H. aux entiers dépens et à lui payer une somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 5.000 € complémentaires en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures déposées le 29 avril 2014 la SCP F.-L. demande à la cour :

    de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux H. de toutes leurs demandes à son encontre,

    de déclarer irrecevables les demandes de Monsieur B. à l'encontre de la SCP,

    de débouter la SCI et Monsieur B. de toutes leurs demandes dirigées contre la SCP,

    à titre subsidiaire, de déclarer irrecevables les demandes de Monsieur B. à son encontre, débouter la SCI et Monsieur B. de l'intégralité de leurs demandes,

    de condamner la SCI et Monsieur B. in solidum à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

    en toutes hypothèses, de condamner tous succombants, et notamment les époux H., la SCI et Monsieur B. aux entiers dépens et à lui payer une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures déposées le 29 janvier 2014 Monsieur B. demande à la cour, au visa des articles 122 du code de procédure civile, 1792-3 et 4 du code civil :

    de constater que la réception du chantier est intervenue le 30 mars 1992, que l'appel en garantie lui a été signifié le 9 mars 2011 et que cet appel en garantie est prescrit,

    en conséquence de confirmer le jugement et rejeter toutes les demandes formées à son encontre,

    à titre subsidiaire, de condamner la SCP à le relever et garantir de toutes éventuelles condamnations,

    en toute hypothèse de condamner tout succombant aux entiers dépens et à lui payer une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* sur la garantie d'éviction

Aux termes des articles 1625 et 1626 du code civil le vendeur doit garantir à l'acheteur la possession paisible de la chose vendue. Quoique lors de la vente il n'ait été faite aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

En application de ce texte la découverte d'un droit invoqué en justice par un tiers sur la chose vendue, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l'acheteur, constitue un trouble actuel obligeant de ce fait le vendeur à en garantir l'acquéreur.

Dans le cas présent la servitude non aedificandi grevant le bien vendu aux époux H. était rappelée à l'acte. Toutefois l'éviction dont souffrent les époux H. ne résulte pas de l'existence de cette servitude qui avait été portée à leur connaissance au jour de la vente et qui se trouve mentionnée dans leur titre, mais de la violation de ladite servitude. Or, les époux H. ignoraient que les travaux réalisés par leur vendeur dans le courant de l'année 1990 ne respectaient pas la servitude conventionnelle et cette transgression de la servitude ne leur a pas été déclarée. Ils ne pouvaient d'autant moins soupçonner que les travaux réalisés violaient la servitude que celle-ci avait justement été modifiée le 9 novembre 1990 pour tenir compte du projet de l'architecte, Monsieur B..

Aux termes de l'article 2224 du code civil l'action en garantie principale d'éviction se prescrit par cinq ans à compter du jour de l'éviction. Le point de départ de ce délai est celui de la réalisation du dommage, et donc en cas d'éviction le jour de la décision prononçant cette éviction. L'action des époux H. ne saurait être prescrite dès lors qu'elle a été engagée le 28 septembre 2010, soit dans les cinq ans du jugement du 4 septembre 2007 et de l'arrêt confirmatif du 22 février 2010 prononçant leur éviction.

La SCI n'est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l'article 331 du code de procédure civile selon lesquelles le tiers doit être appelé en temps utile dès lors que la victime d'une éviction n'est pas tenue d'appeler en garantie son vendeur au cours du procès qui l'oppose au tiers revendiquant mais peut attendre que cette éviction soit consommée pour engager ensuite une action principale en garantie.

La SCI ne saurait invoquer l'article 1640 du code civil énonçant que la garantie d'éviction cesse lorsque l'acquéreur s'est laissé condamner par un jugement en dernier ressort, ou dont l'appel n'est plus recevable, sans appeler son vendeur, si celui-ci prouve qu'il existait des moyens suffisants pour faire rejeter la demande puisque les époux H. ont interjeté appel du jugement prononçant leur éviction, puis saisi un avocat auprès de la cour de cassation avant de renoncer sur ses conseils à former un pourvoi. La SCI ne justifie pas que les époux H. se seraient mal défendus face à la demande d'éviction et qu'il existait des moyens propres à faire rejeter la demande du tiers puisqu'elle se contente d'indiquer que si les époux H. l'avait appelée en garantie elle leur aurait conseillé de supprimer leur canisses, aurait pu critiquer les attestations produites et solliciter une expertise ce qui n'était pas de nature à éviter l'éviction pour transgression de la servitude, étant en outre noté que le tribunal de grande instance de Toulon a, dans son jugement du 6 novembre 2006, rejeté la demande d'expertise. Par ailleurs rien ne permet d'affirmer que la présence de la SCI à l'instance engagée par le tiers aurait permis de clore définitivement le litige par un accord amiable.

Enfin la clause de style insérée en page 10 de l'acte de vente aux termes de laquelle l'acquéreur souffrira des servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues pouvant grever le bien vendu à ses risques et périls, sans aucun recours contre le vendeur, ne saurait valoir renonciation à la garantie d'éviction que doit tout vendeur.

Le jugement sera donc infirmé et la SCI sera condamnée à garantir les époux H. des conséquences de l'éviction dont ils souffrent.

* sur les préjudices

Le jugement rendu le 4 septembre 2007 par le tribunal de grande instance de Toulon , confirmé par l'arrêt de cette cour du 22 février 2010, condamne les époux H. à ramener la hauteur de leur terrasse et de leur piscine au niveau d'un muret séparatif.

Le SCI n'est pas fondée à soutenir que les factures produites aux débats ne font l'objet d'aucune explication et que les travaux réalisés n'étaient pas indispensables.

En effet, il ressort d'une note technique dressée par Monsieur B., architecte DPLG et expert agréé près la cour de cassation, que les travaux ordonnés impliquaient la démolition des ouvrages contrevenants et une reconstruction respectant le niveau altimétrique de la terrasse et de la piscine par rapport au muret séparatif des lots 21 et 22, que ces travaux nécessitaient la suppression complète de la terrasse aménagée côté est et la plus grande partie de la piscine, soit une superficie de 192,50 m², le décaissement du sol d'assise dans la zone garage, chambres et salles de bains pour permettre ensuite la reconstruction, l'arasement des constructions existantes, et des frais annexes correspondant aux déconnextions des installations électriques, démontage de divers aménagements, soit une dépense totale de démolition de 67.597,37 € TTC. Il résulte des constatations de Monsieur B. que les frais engagés par les époux H., qui ont d'ores et déjà exécuté les travaux ordonnés, sont tout à fait justifiés.

L'expert évalue à 329.250 € HT le coût des travaux de reconstruction correspondant à la finition des travaux de décaissement, la reprise des réseaux, la reconstruction du garage et du vide sanitaire, de la zone habitation et de la piscine.

L'expert évalue à 4.658 € la valeur locative mensuelle de la villa des époux H. et à 1.553 € le préjudice de jouissance subi du fait de la perte partielle de jouissance durant les travaux. Toutefois la preuve d'une perte locative n'est pas rapportée.

Au vu de ce rapport qui n'est contredit par aucun avis contraire autorisé le préjudice subi par les époux H. sera fixé ainsi qu'il suit :

frais de démolition...........................................................................67.597,37 € TTC

frais de reconstruction.........................................................................393.783 € TTC

frais de dossier reconstruction.....................................................................3.500,00 €

perte de jouissance......................................................................................40.000,00 €

frais de procédure, d'expertise, de géomètre, de consultation...................38.643,55 €

soit .......................543.523,92€

En conséquence, la SCI sera condamnée à payer cette somme aux époux H..

* sur la garantie de l'architecte

- sur la prescription

Aux termes de l'article 26 de la loi du 17 juin 2008 lorsqu'aucune instance n'a été introduite avant le 19 juin 2008 et que la loi nouvelle conduit à une réduction de la prescription, la loi nouvelle s'applique aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi de 2008, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

La loi nouvelle a apporté une modification au mécanisme légal des prescriptions applicables en matière de construction en disposant dans l'article 1792-4-3 du code civil : 'En dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2 les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux'. La réforme a donc homogénéisé les délais de prescription des actions engagées contre les constructeurs, qu'il s'agisse d'actions fondées sur la garantie légale ou d'actions fondées sur le droit commun de la responsabilité en généralisant le délai de prescription à dix ans, y compris aux actions contractuelles de droit commun, lesquelles relevaient auparavant de la prescription trentenaire en l'absence de tout dommage à l'ouvrage.

Elle a également homogénéisé le point de départ de la prescription en le fixant, dans tous les cas, à la date de réception de l'ouvrage.

Dans le cas présent la loi du 17 juin 2008 est applicable à la cause puisque l'action a été engagée contre Monsieur B. par acte du 9 mars 2011, soit postérieurement à son entrée en vigueur. L'action dirigée contre l'architecte ne concerne pas un dommage affectant l'ouvrage dans sa solidité mais un défaut d'implantation. Dans le droit antérieur, l'action aurait donc pu être engagée dans les trente ans à compter de la manifestation du dommage. La loi nouvelle réduisant le délai de prescription, la prescription réduite commence à courir du jour d'entrée en vigueur de la loi. En conséquence, l'action engagée le 9 mars 2011 soit dans les dix ans de la promulgation de la loi nouvelle, n'est pas prescrite.

- sur le bien fondé de la demande

Il résulte des motifs du jugement et de l'arrêt ayant ordonné la démolition de l'ouvrage que l'architecte s'est rendu coupable d'un défaut d'implantation en édifiant l'ouvrage litigieux sans respecter la servitude non aedificandi grevant le terrain de la SCI. Il est encore acquis aux débats que Monsieur B. avait connaissance de la servitude transgressée puisqu'il a présenté un avenant au permis de construire initial afin de tenir compte de ladite servitude ainsi qu'il le reconnaît dans un écrit daté du 7 septembre 1990.

En conséquence, la faute commise par Monsieur B. se trouvant à l'origine du dommage, ce dernier sera condamné à relever et garantir la SCI de toutes les condamnations prononcées à son encontre par le présent arrêt.

* sur la garantie du notaire

En sa qualité de professionnel du droit le notaire est tenu d'assurer l'efficacité des actes qu'il instrumente. S'il est tenu de vérifier l'étendue des droits faisant l'objet de l'acte qu'il établit au moyen de tous actes et documents nécessaires, il n'a pas à vérifier leur adéquation avec la configuration réelle des lieux par une visite sur place.

Dans le cas présent il ne saurait être reproché au notaire, qui n'a pas négocié la vente et qui n'avait pas à se rendre sur les lieux, d'avoir manqué à son devoir de conseil en ne procédant pas à des vérifications techniques et matérielles in situ dès lors qu'il détenait la convention de servitude, le permis de construire et le certificat de conformité de sorte que rien ne lui laissait suspecter que les travaux réalisés en 1990 violait la servitude non aedificandi.

Il ne saurait davantage lui être reproché de n'avoir pas inséré à l'acte une clause excluant toute garantie de quelque nature que ce soit contre le vendeur dès lors qu'une telle clause, inhabituelle, n'a jamais été sollicitée par le vendeur.

En conséquence les époux H., la SCI et Monsieur B. seront déboutés de leur appel en garantie dirigé contre la SCP.

* sur la demande de dommages et intérêts

La discussion instaurée ne révélant aucun abus de la part des époux H. dans l'exercice de leur droit d'agir en justice, et ce d'autant plus qu'il est accédé à l'essentiel de leurs demandes, la SCI sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

* sur les dépens et frais irrépétibles

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. Les dépens de première instance et d'appel seront supportés par la SCI qui succombe en cause d'appel.

La SCI sera déboutée de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile, condamnée à payer à ce titre une somme de 3.000 € aux époux H. et celle de 2.000 € à la SCP et Monsieur B. sera condamné à la relever et garantir de ces condamnations .

L'article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale prévoit que lorsque les huissiers recouvrent ou encaissent, après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet, des sommes dues par un débiteur, il leur est alloué, en sus éventuellement du droit visé à l'article 8, un droit proportionnel dégressif à la charge du créancier et aucune disposition ne permet de transférer cette charge au débiteur.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré.

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI du Ginestal à payer à Monsieur Johan H. et Madame Hannelore K. épouse H. la somme de cinq cent quarante-trois mille cinq cent vingt-trois euros et quatre-vingt-douze centimes (543.523,92 €) au titre de la garantie d'éviction.

Déboute la SCI du Ginestal de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Déboute les époux H., la SCI du Ginestal et Monsieur B. de leurs demandes dirigées contre la SCP F.-L..

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI du Ginestal à payer une somme de trois mille euros (3.000,00 €) aux époux H. et celle de deux mille euros (2.000,00 €) à la SCP F.-L..

Condamne la SCI du Ginestal aux dépens de première instance et d'appel et dit que ceux d'appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Dit que ces dépens ne comprendront pas le droit proportionnel dégressif que l'article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale met à la charge du créancier.

Condamne Monsieur René B. à garantir la SCI du Ginestal de toutes les condamnations prononcées à son encontre par le présent arrêt, y compris celles relatives aux dépens et frais irrépétibles.