Cass. 3e civ., 17 mars 2016, n° 14-25.412

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 mai 2014), que, par acte du 6 janvier 1986, M. Charles X..., aux droits duquel se trouvent MM. Geoffroy, Guy, Emmanuel, Alban X...et Mmes Anne-Laure, Fabienne et Amicie X...(les consorts X...), a donné à bail en renouvellement, pour une durée de vingt ans, à la société Aérodrome de Saint-Tropez des terrains nus destinés à l'exploitation d'un aérodrome et d'une activité commerciale (de bar, restaurant, hôtel, piscine et station service) ; que, par avenant du 1er décembre 1998, le bail a été prorogé pour trois ans ; que la société Aéroport du Golfe de Saint-Tropez a, avec l'autorisation des bailleurs, fait édifier, entre 2000 et 2010, sur les terrains, les constructions nécessaires à l'exercice de son activité ; que, le 29 avril 2009, les bailleurs lui ont donné congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel tenant compte des constructions ; qu'en l'absence d'accord sur le montant du loyer renouvelé, les bailleurs l'ont assignée en fixation du loyer à la somme de 160 000 euros ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les consorts X...font grief à l'arrêt de fixer à la somme de 77 358 euros le loyer annuel du bail renouvelé, alors, selon le moyen, qu'aux termes de l'article R. 145-8 du code de commerce, les travaux réalisés par le preneur au cours du bail à renouveler, lesquels constituent des améliorations apportées aux lieux loués, ne sont prises en considération que si directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ; que l'acceptation d'un loyer réduit n'est que l'une des modalités selon lesquelles le bailleur assume directement ou indirectement la charge desdites améliorations ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour d'appel que le bail initial du 17 avril 1970 d'une durée de dix-huit ans a été renouvelé le 6 janvier 1986 pour une durée de vingt ans se terminant au 31 décembre 2006 puis prorogé d'une durée de trois ans pour se terminer le 31 décembre 2009 ; que si le loyer révisé pour l'année 1999 a été fixé à la somme de 180 836 francs (soit 25 568, 27 euros), les augmentations de loyer intervenues par avenants des 28 juin et 4 juillet 2000 et du 11 décembre 2001 ne l'ont été que parce que la surface louée avait été augmentée pour être portée à la somme annuelle de 31 219, 04 euros pour une surface totale de 29 ha 92 a et 36 ca ; que comme le rappelaient les consorts X...dans leurs dernières conclusions d'appel du 18 octobre 2013 (et non 27 novembre 2013 comme indiqué par erreur par la cour), ces augmentations successives résultant de l'élargissement de l'assiette du bail ont été calculées en fonction de la superficie additionnelle sur les bases contractuelles définies antérieurement ; que, pour calculer la valeur locative des terrains loués selon les modalités de l'article R. 145-9 du code de commerce, la cour d'appel a décidé que la seule durée des baux successifs et notamment du second bail de 1986 d'une durée de vingt ans prorogée de trois années ne pouvait suffire à retenir que les bailleurs avaient participé indirectement au financement des constructions nécessaires à l'exercice de l'activité commerciale en ayant permis au locataire d'en amortir le coût par un loyer réduit, les bailleurs ne prouvant pas que le loyer avait été fixé à un faible montant pour permettre précisément l'étalement ou l'amortissement du coût des constructions, rénovations ou réparations ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme elle y était invitée, si, outre l'absence de dépôt de garantie, le fait de faire bénéficier depuis la dernière révision de loyer intervenue pour l'année 1999 le preneur d'un loyer constant pendant dix ans, les seules augmentations de loyer n'étant liées qu'à l'augmentation progressive des surfaces, et de renoncer également pendant trois ans à l'accession des constructions édifiées avant cette date par le preneur, les consorts X...n'avaient en réalité pas indirectement assumé la charge des améliorations litigieuses, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article R. 145-8 du code de commerce, ensemble l'article 555 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'aux termes du bail, le bailleur avait expressément autorisé le locataire à édifier, sur les terrains nus qu'il lui avait donnés à bail, les constructions nécessaires à l'exercice de son activité sans que le sort de celles-ci en fin de bail ne fût réglé et qu'à défaut de clause d'accession, la seule durée du bail de vingt ans prorogé de trois ans ne pouvait suffire à caractériser la participation indirecte du bailleur aux améliorations alors que ce dernier ne démontrait pas que le loyer avait été fixé à un faible montant pour permettre au locataire d'amortir le coût des constructions et que l'intention des parties de prévoir le financement des constructions par la signature de ces baux de longue durée ne se déduisait d'aucun élément, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu en déduire que ces constructions ne pouvaient être considérées comme ayant fait accession aux bailleurs lors du premier renouvellement suivant leur édification et que la valeur locative devait être appréciée en fonction des dispositions de l'article R. 145-9 du code de commerce ;

Sur le second moyen :

Attendu que le rejet du premier moyen rend sans portée le second, qui invoque une cassation par voie de conséquence ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.