CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 4 octobre 2017, n° 15/21267

Par acte sous seing privé du 30 avril 1972, les consorts G. ont donné à bail à la SAS LE MERCURE GALANT des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [...], pour une durée de douze ans à compter du 10 avril 1972.

Ce bail a été renouvelé pour la dernière fois par acte authentique du 8 avril 2005, pour une durée de neuf ans à effet du 10 avril 2002 pour expirer le 9 avril 2011, moyennant un loyer annuel de 51 878,18 €, hors taxes et hors charges, à destination de bar-restaurant.

Par acte extrajudiciaire du 21 juin 2011, la SAS MERCURE GALANT a fait signifier aux consorts G. une demande de renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2011.

Le 25 octobre 2011, la SCI EMN INVESTISSEMENT a acquis les locaux objets du bail.

Par acte du 10 mai 2012, la SCI EMN INVESTISSEMENT a assigné la SAS LE MERCURE GALANT aux fins de voir fixer le prix du bail renouvelé à la valeur locative, soit la somme annuelle de 225 600 € au 1er juillet 2011.

Par jugement du 11 mars 2013, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Paris a notamment ordonné une mesure d'expertise et désigné en qualité d'expert Mme Florence V. avec mission de rechercher la valeur locative des lieux loués.

L'expert a déposé son rapport le 1er juillet 2014, concluant à une valeur locative de 161 280 € au 1er juillet 2011 et à l'absence de motifs de déplafonnement du loyer.

Le 12 mai 2015 la SCI EMN INVESTISSEMENT a notifié à la SAS LE MERCURE GALANT l'exercice de son droit d'option.

Par jugement en date du 28 septembre 2015, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Paris'a :

- Débouté la SAS LE MERCURE GALANT de sa demande de remboursement des frais d'expertise amiable qu'elle a engagés ;

- Condamné la SCI EMN INVESTISSEMENT à payer à la SAS LE MERCURE GALANT la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais d'avocat exposés pour sa défense dans le cadre de la présente procédure

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- Dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision ;

- Condamné la SCI EMN INVESTISSEMENT aux dépens qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire.

La SAS LE MERCURE GALANT a interjeté appel de la décision par déclaration en date du 23 octobre 2015.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 18 janvier 2016 au visa des articles L145-57 al 2 du Code de commerce et 700 du Code de procédure civile, la SAS LE MERCURE GALANT demande à la Cour de':

- Réformer le jugement entrepris rendu par le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Paris le 27 septembre 2015 (N°RG 12/07739) en ce qu'il a débouté la société LE MERCURE GALANT de sa demande de remboursement des frais d'expertise amiable et n'a retenu qu'une somme de 5 000 € allouée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

- Condamner la société EMN INVESTISSEMENT à payer à la société LE MERCURE GALANT la somme de 23 746,44 € TTC au titre des frais d'avocat exposés pendant le cours de l'instance et la somme de 2 990 € TTC du chef des frais d'expertise amiable.

- Condamner la société EMN INVESTISSEMENT à payer à la société LE MERCURE GALANT la somme de 5 000 € au titre des frais d'avocat exposés en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 11 mars 2016 au visa de l'article 145-57 du Code de commerce et de l'article 700 du Code de procédure civile, la SCI EMN INVESTISSEMENT demande à la Cour de':

- Voir constater que les frais visés par cet article ont été acquittés par la SCI EMN,

- Voir en conséquence déclarer la société LE MERCURE GALANT irrecevable en sa demande de remboursement ou d'indemnisation au visa de cet article.

- Voir constater que les conditions d'allocation d'une indemnisation ne sont pas réunies en considération de la légitimité du procès, de son cadre statutaire, et de la régularité de l'exercice du droit d'option,

- Voir en tout état de cause constater qu'une indemnité de cette nature n'a pas vocation à rétribuer une prestation complète, a fortiori lorsqu'elle n'est pas impliquée directement par la procédure engagée (expertise V. DA C.) ou lorsqu'elle porte sur des interventions indépendantes du procès ou extérieures à celui-ci (référé préventif, expertise travaux, assignation')

- Voir encore constater que la société LE MERCURE GALANT récupère la TVA dans les conditions lui interdisant d'en réclamer l'indemnisation,

- La voir en conséquence déclarée irrecevable et en tout cas mal fondée en ses demandes indemnitaires et l'en débouter, et subsidiairement rapporter la mesure l'indemnisation a minima, par voie de confirmation à 5 000 €

- Voir en conséquence confirmé le jugement entrepris et déclarer la société LE MERCURE GALANT irrecevable et en tout cas mal fondée en ses autres demandes indemnitaires et l'en débouter.

- Voir condamner le défendeur aux dépens.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 avril 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le bailleur qui a exercé son droit d'option doit en application de l'article L145-57 du code de commerce 'supporter tous les frais'. Les frais mis à la charge du bailleur qui exerçant son droit d'option refuse le renouvellement du bail sont exclusivement les frais exposés avant l'exercice de ce droit.

Le preneur demande la condamnation du bailleur à lui régler à ce titre 23.746,44€TTC correspondant aux honoraires de son avocat ainsi qu'une somme de 2.990€TTC au titre de la rémunération de M. V. DA C., expert amiable, à quoi s'oppose le bailleur .

S'agissant du coût de l'expertise amiable, la cour note que cette mesure a été demandée par le preneur qui était défendeur à une procédure en fixation du loyer du bail renouvelé dans laquelle le bailleur sollicitait un déplafonnement en raison d'une modification alléguée des facteurs locaux de commercialité. La preuve de la modification des facteurs locaux n'incombait donc pas à la société preneuse. Une mesure d'expertise judiciaire étant toujours mise en oeuvre dans ce type de procédure, la mesure d'expertise amiable n'était donc pas une mesure indispensable pour le preneur. Cette dépense dans ces conditions n'entre pas dans les frais devant être mis à la charge du bailleur.

S'agissant des honoraires d'avocat, ceux-ci doivent être mis à la charge du bailleur, pour autant qu'ils se rattachent à la procédure de fixation du loyer. En l'espèce, le preneur verse aux débats douze factures correspondant aux honoraires de son avocat dont elle demande la prise en charge par le bailleur. La cour relève que ces honoraires concernent pour partie le suivi de l'expertise V. DA C. qui n'a pas à être supporté par le bailleur, ainsi que le suivi d'autres procédures concernant notamment des problèmes de nuisances, de travaux 'ELOGIE', ainsi qu'une procédure de référé. Les honoraires concernant ces procédures ne peuvent faire parties des frais mis à la charge du bailleur exerçant son droit d'option. En conséquence, le montant des honoraires devant à être mis à la charge du bailleur doit être ramené à la somme de 13.896,67€HT.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le premier jugement en ce qu'il a débouté la SAS LE MERCURE GALANT de sa demande de remboursement des frais d'expertise amiable qu'elle a engagés et condamné la SCI EMN INVESTISSEMENT aux dépens qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire,

l'INFIRME pour le surplus,

statuant à nouveau,

CONDAMNE la SCI EMN INVESTISSEMENT à payer à la SAS MERCURE GALANT une somme de 13.896,67€ HT au titre des honoraires d'avocat,

y ajoutant,

DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI EMN INVESTISSEMENT aux dépens de l'appel.