CA Aix-en-Provence, 11e ch. b, 2 octobre 2014, n° 13/19065

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 août 2001, la société AGF VAL D'EZE aux droits de laquelle se trouve la SCI VAL d'EZE a donné à bail à usage commercial à Mme Cortese aux droits de laquelle vient la SA PARFUMERIES FRAGONARD des locaux situés à [...] pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er septembre 2001 moyennant un loyer annuel de 78 000 fr. pour la première période triennale, outre impôts et taxes.

Par acte du 19 février 2010, la SCI VAL d'EZE a donné congé au preneur pour le 31 août 2010 avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction.

Par ordonnance du 26 novembre 2010 une mesure d'expertise a été ordonnée pour détermination du montant des indemnités d'éviction et d'occupation respectivement due par les parties.

L'expert a déposé son rapport le 27 janvier 2012.

La SA PARFUMERIES FRAGONARD a sollicité dans ses dernières conclusions:

- la condamnation de la SCI VAL d'EZE au paiement à titre d'indemnité d'éviction, d'une somme de: 550. 000 €

subsidiairement de 433. 609,39 euros calculée sur la moyenne des chiffres d'affaires des boutiques Fragonard

très subsidiairement de 120 000 € à titre d'indemnité d'éviction principale égale à la valeur du droit au bail,

somme augmentée en toute hypothèse de celles de :

-63. 750 € d'indemnité de remploi

-de perte du stock établie au 31 août 2010 ou au départ des lieux

- du trouble commercial

-des frais de licenciement de Mme Canadell

-desfrais de déménagement et de réinstallation sur facture

outre intérêts légaux à compter des conclusions, capitalisation des intérêts

-la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme annuelle de 15. 232 €

-la condamnation de la SCI VAL d'EZE au paiement de la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI VAL d'EZE a sollicité la fixation de l'indemnité d'éviction due par le preneur à la somme de 40. 902 € et le rejet de sa demande d'indemnité de remploi.

Subsidiairement

le séquestre de l'indemnité de remploi jusqu'à justification de la réinstallation effective et la restitution de la somme à défaut de justification dans un délai de 6 mois.

En toute hypothèse :

-la fixation de l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 2. 265 € à compter du 1er septembre 2010 outre charges, taxes et prestations

-la compensation des créances réciproques des parties

-la désignation d'un séquestre pour l'indemnité d'éviction

-la restitution des lieux dans un délai de 3 mois suivant la notification à la locataire du versement de l'indemnité d'éviction

-la condamnation de la SA PARFUMERIES FRAGONARD au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 12 août 2013, le tribunal de grande instance de Nice a :

-condamné la SCI VAL d'EZE à payer à la SA PARFUMERIES FRAGONARD une indemnité d'éviction de 120 000 € (100.000 euros sur la base du chiffre d'affaires des 3 dernières années avec application d'un coefficient de 6,5 %, 10 000 € à titre d'indemnité de remploi, 10 000 € à titre d'indemnité de déménagement)

-dit que la SA PARFUMERIES FRAGONARD doit être indemnisée des indemnités versées à sa salariée, Mme Canadell du fait de la rupture de son contrat de travail

-dit que la SCI VAL d'EZE remboursera à la SA PARFUMERIES FRAGONARD lesdites indemnités sur production de calcul certifié par un expert-comptable et après justificatif de son paiement effectif à l'intéressé

-condamné la SA PARFUMERIES FRAGONARD à payer à la SCI VAL d'EZE une indemnité d'occupation mensuelle de 1.848 euros par mois outre charges et taxes à compter du 1er septembre 2010 sous déduction des acomptes versés

-ordonné la compensation entre les créances des parties

-désigné la CARPA de Nice en qualité de séquestre avec pour mission de recevoir l'indemnité d'éviction due par la SCI VAL d'EZE à la SA PARFUMERIES FRAGONARD, de procéder aux formalités de publicité, de recevoir les oppositions ou saisies des créanciers et de remettre le montant de ladite indemnité à la SA PARFUMERIES FRAGONARD après réalisation des conditions visées à l'article L145-29 alinéa2 du code de commerce

-dit que la SA PARFUMERIES FRAGONARD devra restituer les locaux à la SCI VAL d'EZE dans un délai de 3 mois suivant la date de notification qui lui sera faite du versement de l'indemnité au séquestre

-condamné la SCI VAL d'EZE à payer à la SA PARFUMERIES FRAGONARD la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SA PARFUMERIES FRAGONARD a relevé appel de la décision le 30 septembre 2013.

Par conclusions déposées et notifiées le 27 décembre 2013, elle conclut à l'infirmation de la décision déférée et réitère ses demandes de première instance, sollicitant en outre en cause d'appel la somme de 2. 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle estime que l'indemnité d'éviction allouée ne répare pas l'intégralité du préjudice qu'elle a subi, insiste sur la particularité de l'espèce en ce qu'elle n'a pu exploiter le local sous sa propre enseigne compte tenu de la procédure prévisible d'éviction dont elle a fait l'objet, que la bailleresse est détenue par des personnes physiques également actionnaires des parfumeries Gallimard, son concurrent majeur dans la région sur le marché des parfums, que lors de la vente du fonds de commerce de L'Artisan du Cristal à FRAGONARD, la bailleresse a tout fait pour refuser la vente à son concurrent, que son refus d'agrément a été déclaré abusif par ordonnance de référé du 6 juin 2007, que le preneur n'a donc eu d'autre choix que celui de continuer l'activité de cristallerie dans l'attente de connaître l'attitude de la société Gallimard lors du renouvellement du bail, que le jugement déféré n'a pas pris en compte cette particularité , que les écritures de la bailleresse démontre le motif légitime justifiant le fait que la société Fragonard n'ait pas exploité une boutique Fragonard de vente de produits de parfumerie dans les lieux loués.

Elle soutient en outre que la configuration particulière de l'immeuble l'aurait empêchée d'obtenir l'autorisation de travaux pour la transformation de la boutique de cette façade, qu'elle s'est ainsi vue contrainte de s'adresser à une clientèle de particuliers sous la dénomination exclusive de l'artisan du cristal et non pas sous sa propre enseigne.

À titre subsidiaire, elle se prévaut d'une indemnité de remplacement fondée sur la moyenne des chiffres d'affaires réalisés par les parfumeries Fragonard dans la région et non ceux réalisés par l'artisan du cristal seul (433. 609,39 euros).

À titre très subsidiaire elle se prévaut du calcul du droit au bail par la méthode du différentiel et compte tenu d'un fort coefficient de situation (120 000 €).

Elle invoque une indemnité de remploi fixée à 15 % du prix de réinstallation, (63. 750 €), précise que le tribunal a omis de retenir dans l'appréciation de son préjudice, la perte de stock établie à la date du départ des lieux, sollicite 3 mois de chiffre d'affaires à titre de trouble commercial, demande confirmation de la décision au titre des frais de licenciement, mais indemnisation de ses frais de déménagement et de réinstallation sur le coût réel de ces derniers justifiés à la remise des clés.

S'agissant de l' indemnité d'occupation, elle maintient qu'elle doit être fixée à 15. 232 € après application d'un abattement de 30 % sur la valeur locative fixée judiciairement et de 20 % pour tenir compte de la précarité de son occupation.

Par conclusions d'appel incident déposées et signifiées le 14 janvier 2014, la SCI VAL d'EZE conclut à la réformation du jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a désigné la CARPA de Nice en qualité de séquestre et ordonné la restitution des lieux dans les 3 mois suivant la notification du versement de l'indemnité au séquestre.

Elle conclut à la fixation de l'indemnité d'éviction à la somme globale de 40. 902 € et au rejet de la demande adverse relative au paiement des indemnités de remploi et du trouble commercial en l'état de l'impossibilité avérée de réinstallation effective de celle-ci à un autre emplacement commercial dans le voisinage des locaux loués et distinct des établissements que celle-ci exploite d'ores et déjà.

À titre subsidiaire elle entend voir juger que le montant des indemnités de remploi et de trouble commercial alloué à la SA PARFUMERIES FRAGONARD soit consigné chez le séquestre désigné jusqu'à ce qu'il ait été dûment justifié à la SCI VAL d'EZE de la réinstallation effective de la SA PARFUMERIES FRAGONARD à un autre emplacement commercial situé dans le voisinage des lieux et distincts des lieux d'ores et déjà exploités.

Elle sollicite la restitution définitive de cette indemnité par le séquestre, à défaut de justification de cette situation dans les 6 mois de la libération des lieux loués.

Elle sollicite en toute hypothèse:

- que l'indemnisation de la SA PARFUMERIES FRAGONARD des indemnités versées à sa salariée soit fixée au vu d'un calcul certifié par un expert-comptable et après justification de son paiement effectif à l'intéressée à l'exclusion des indemnités de préavis et de congé payé

-la fixation de l'indemnité d'occupation mensuelle due par la locataire à compter du 1er septembre 2010 jusqu'à son départ effectif à la somme de 2. 425,50 euros outre charges taxes et prestations

-la compensation des créances réciproques des parties

-la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle conteste à titre principal le recours à la méthode du chiffre d'affaires pour la fixation de l'indemnité principale en présence de ce qu'elle a toujours considéré comme une cession de droit au bail déguisée à laquelle elle s'est légitimement opposée. la SA PARFUMERIES FRAGONARD reconnaissant n'avoir pas cherché à exploiter une activité de fabrication et vente de verre mais son activité classique de parfumerie.

Elle préconise de calcul de l'indemnité de valeur de droit au bail par l'application de situation et non d'un coefficient de capitalisation qui rend mieux compte de la réalité économique qu'elle propose de fixer à 5,5 qui permet d'aboutir à une valeur de droit au bail de 81. 803, 70 € diminuée de 50 % du fait de l'existence de la clause de cession. Elle conclut par conséquent à une valeur de droit au bail de 40. 902 €.

Elle affirme l'impossibilité effective de toute possibilité de réinstallation ultérieure pour conclure au rejet de la demande d'indemnité de remploi ou subsidiairement au séquestre de celle-ci dans l'attente de la justification d'une réinstallation effective de la locataire.

Elle conclut au rejet de la demande au titre des frais de déménagement des lors que seul le déménagement du logement de l'exploitant , inexistant en l'espèce, ouvre droit à indemnisation.

Elle conclut également au rejet de la demande d'indemnité du trouble commercial des lors que le preneur évincé cessera définitivement son activité ou subsidiairement à sa limitation à 3 mois de résultat d'exploitation sur la moyenne des 3 derniers exercices et à son séquestre jusqu'à la justification d'une réinstallation effective.

S'agissant des frais de licenciement elle conclut à l'exclusion des indemnités pour congés payés et indemnités de préavis et à l'exigence d'une justification du paiement effectif à l'intéressé.

Elle conclut également au rejet de la demande au titre de la perte sur stock faute de communication de la moindre pièce relative à l'existence de cette perte éventuelle.

S'agissant des frais de réinstallation, elle conclut au rejet de la demande à ce titre en l'absence d'aménagements spécifiques indispensables à l'activité exploitée dans les lieux loués, cette indemnisation étant au surplus déjà incluse dans l'indemnité principale d'éviction et en présence d'une clause d'accession au profit du bailleur des travaux et aménagements réalisés par la locataire.

Sur l'indemnité d'occupation, elle invoque un abattement de précarité maximale de 10 % en l'absence de circonstances spécifiques et exceptionnelles démontrant la perturbation de l'exploitation commerciale du preneur dans des proportions dépassant la norme usuelle.

Elle soutient que la clause de destination tout commerce justifie l'application d'une majoration de 10 à 20 % du montant de la valeur locative de sorte qu'après compensation avec l'abattement de précarité , l'indemnité d'occupation mensuelle doit être majorée de 5 % et aboutir à la somme de 2. 425,50 euros.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 septembre 2014.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant de l'indemnité d'éviction.

Le premier juge a rappelé les dispositions de l'article L 145-14 du code de commerce définissant les modalités d'évaluation de l'indemnité revenant au locataire évincé.

La SA PARFUMERIES FRAGONARD réitère, s'agissant de l'indemnité principale, l'argumentation développée devant le premier juge aux termes de laquelle elle aurait acquis, au prix de 550 000 €, le fond de commerce de L'Artisan du Cristal qui exploitait une cristallerie, dans le but d'y substituer une exploitation Fragonard, ce dont elle aurait été empêchée dès lors que la bailleresse , détenue par ses concurrents directs , s'y serait abusivement opposée, qu'elle aurait donc été contrainte de poursuivre l'activité de cristallerie aux lieu et place de la boutique Fragonard dans l'attente de l'attitude de la bailleresse au moment de renouveler le bail, qu'elle devrait donc être indemnisée sur la valeur d'acquisition du fonds de commerce ou à défaut sur la base du chiffre d'affaires moyen des boutiques Fragonard.

Or, le premier juge a justement rappelé que la SA PARFUMERIES FRAGONARD a sciemment décidé d'acquérir un fonds de commerce de cristallerie et d'en poursuivre l'exploitation , l'objectif de modifier, à terme, l'activité initiale en une activité de parfumerie étant susceptible de s'analyser en une cession déguisée de droit au bail permettant au bailleur d'engager une procédure en résiliation de ce dernier. Il a justement considéré que le preneur n'a pas pris le risque de défendre à une telle procédure et que sa stratégie d'exploitation dans de telles circonstances , dont il connaissait exacte mesure, n'est pas de nature à modifier les règles applicables.

Le choix par le preneur de poursuivre l'exploitation de l'activité commerciale de cristallerie de son prédécesseur a donc eu pour conséquence de soumettre la détermination de son indemnité d'éviction aux seuls chiffres d'affaires réalisés dans les locaux loués.

Le premier juge a des lors justement écarté la demande de la SA PARFUMERIES FRAGONARD tendant être indemnisée par référence aux prix d'acquisition du fonds de commerce ou aux chiffres d'affaires des boutiques Fragonard.

Il a par ailleurs rappelé que les chiffres d'affaires des lieux litigieux sur les 3 années précédant le dépôt du rapport de l'expert dégageaient une valeur inférieure à celle du droit au bail dont la valeur a donc été légitimement calculée suivant la méthode du différentiel.

La SCI VAL D'EZE se prévaut pour la détermination de l'indemnité de valeur de droit au bail d'un coefficient de situation par préférence à un coefficient de capitalisation et préconise en l'espèce eu égard à la commercialité « relativement bonne » des locaux loués, un coefficient de 5,5 aboutissant à une valeur de droit au bail de 81. 803,70 euros.

Or, le jugement déféré a rappelé que l'expert avait précisément retenu un coefficient de situation se confondant avec le coefficient de capitalisation . Il a justement estimé que le coefficient de situation tenant compte de la nature de l'activité et de la commercialité de l'emplacement devait être fixé à 6,5 sans qu'aucun motif sérieux ne permette de le minorer.

Il est d'autre part insuffisamment démontré compte tenu de la situation locative favorable des lieux et de la rareté de locaux de cette nature, dont le bailleur se prévaut au demeurant à d'autres titres, que la clause obligeant le preneur à ne céder son droit au bail qu'à l'acquéreur de son fonds de commerce et après obtention préalable de l'accord écrit du bailleur puisse justifier l'abattement de 50 % invoqué par ce dernier. La valeur de 100.000 euros retenue par le premier juge au vu des analyses de l'expert sera par conséquent confirmée.

Le premier juge a d'autre part exactement retenu, s'agissant des indemnités accessoires que la SA PARFUMERIES FRAGONARD ne pouvait se voir refuser une indemnité de remploi aux motifs de la rareté des locaux commerciaux dans la commune. Il a justement évalué cette indemnité à la somme de 10 000 € :il n'y a pas lieu de conditionner le paiement de cette somme à la justification d'une réinstallation effective dont l'impossibilité n'est pas démontrée par le bailleur.

Le jugement déféré sera par conséquent réformé en ce qu'il a ordonné le séquestre de la somme allouée.

Il n'y a pas lieu en revanche de faire droit à la demande de la SA PARFUMERIES FRAGONARD au titre des frais de réinstallation, en l'absence de constatation préalable d'aménagements spécifiques dans les locaux objets de l'éviction et susceptibles d'être réinstallés dans des locaux de remplacement, la SCI VAL D'EZE objectant en outre à juste titre que le bail liant les parties contient une clause d'accession au profit du bailleur des travaux et aménagements réalisés par le locataire.

Le fait que le bail liant les partie ne soit pas un bail mixte n'est pas , seul, de nature à priver le preneur évincé de tout droit à indemnisation de ses frais de déménagement dès lors que le principe de cette dépense n'est pas contestable.

La somme de 10.000 euros allouée par le premier juge sur la base de l'estimation forfaitaire de l'expert en l'absence de devis, sera donc confirmée.

Le jugement déféré sera par conséquent réformé sur ce point.

Le jugement déféré a en outre rappelé que l'indemnité du trouble commercial s'apprécie au regard du dernier résultat que la SA PARFUMERIES FRAGONARD n'avait pas produit, se contentant de communiquer le chiffre d'affaires. Il y a lieu de confirmer la décision en ce qu'elle a rejeté la demande à ce titre, la SA PARFUMERIES FRAGONARD n'ayant toujours pas produit la justification demandée ni même de prévisionnel permettant d'anticiper une évaluation sérieuse du préjudice allégué .

La décision critiquée sera également confirmée en ce qu'elle a dit que la SCI VAL D'EZE devra rembourser à la SA PARFUMERIES FRAGONARD les indemnités versées à sa salariée Mme Canadell sur production de calcul certifié par un expert-comptable et après justification de son paiement effectif à l'intéressée, étant précisé que la somme allouée ne comportera pas les indemnités pour congés payés ni de préavis.

Le tribunal a omis de statuer sur la demande d'indemnisation de la perte sur stock formée par la SA PARFUMERIES FRAGONARD.

Pour autant, cette dernière n'a pas apporté la preuve de l'importance de son stock ni de la nécessité de le vendre à perte ni de la dépréciation comptable de ceux-ci.

La demande d'indemnisation à ce titre sera par conséquent écartée.

Le montant de l'indemnité d'éviction allouée au locataire soit 120.000 €, sera par conséquent confirmé, le jugement déféré étant confirmé en ce qu'il a jugé que les intérêts légaux courront sur l'indemnité à compter du 27 janvier 2012.

Sur l'indemnité d'occupation.

Les parties s'accordent sur la valeur locative retenue par le premier juge sur la base de l'évaluation de l'expert soit 27.720 €.

Elles s'opposent en revanche sur le coefficient de précarité : le premier juge a retenu un coefficient de 20%, le preneur sollicitant 30 %, le bailleur soutenant que le coefficient de précarité ne peut excéder 10% .

Le preneur ne démontre en effet ni même n'allègue les raisons particulières qui, en sus du refus de renouvellement, seraient susceptibles de perturber son activité .Il n'y a pas lieu des lors de retenir un abattement de précarité supérieur à 10 %.

La clause de destination tous commerces du bail justifie l'application d'une majoration de 10%.

L'indemnité d'occupation sera par conséquent fixée par voie de réformation, au montant de 27.720 € par an soit 2.310 € par mois outre charges et taxes.

Cette somme à la charge de la SA PARFUMERIES FRAGONARD sera due à compter du 1er septembre 2010 date d'effet du congé, sous déduction des acomptes versés, le jugement déféré étant également confirmé en ce qu'il a ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties, au titre précisé, de l'indemnité d'éviction et du différentiel d'indemnité d'occupation due par l'intimée.

La décision critiquée sera également confirmée en ce qu'elle a ordonné la restitution des lieux par le preneur dans un délai de 3 mois suivant la date de notification du versement de l'indemnité au séquestre.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Le jugement déféré sera réformé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance.

La somme de 4.000 € lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas en revanche équitable de faire application des mêmes dispositions en cause d'appel.

La SCI VAL D'EZE sera enfin condamnée aux dépens en ceux compris les frais d'expertise, par voie de confirmation.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement.

Réforme le jugement déféré sur le montant de l' indemnité d'occupation , le séquestre de l'indemnité de remploi et sur l'article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau de ces chefs:

Condamne la SA PARFUMERIES FRAGONARD à payer à la SCI VAL D'EZE une indemnité d'occupation mensuelle de 2.310 € par mois outre charges et taxes à compter du 1er septembre 2010 sous déduction des acomptes versés.

Condamne la SCI VAL D'EZE à payer à la SA PARFUMERIES FRAGONARD une somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Confirme le jugement déféré pour le surplus.

Y ajoutant :

Dit que la somme allouée au titre des indemnités versées à Mme Canadell ne comportera pas les indemnités pour congés payés et de préavis et que la compensation ordonnée entre les créances réciproques des parties, aura lieu au titre de l'indemnité d'éviction et du différentiel d'indemnité d'occupation due par l'intimée

Rejette toute autre demande.

Condamne la SCI VAL D'EZE aux dépens, ceux d'appel, distraits au profit de la SCP Cohen-Guedj, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.