CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 13 janvier 2016, n° 13/22989

Par acte sous seing privé du 16 décembre 1999, la société Crédit agricole Indosuez, aux droits de laquelle vient la société [...] APS, a donné à bail à la SARL les Triplés divers locaux dépendant d'un immeuble situé [...], pour neuf ans à compter du 1er janvier 2000, à usage d' « exploitation de tout salon de coiffure dames, messieurs ou coiffure mixte, parfumerie, salon de beauté, esthétique, manucure, pédicurie, articles de coiffure », moyennant un loyer annuel en principal de 510.000 francs, payable par quart à terme échu.

Par acte d'huissier du 27 novembre 2008, la SARL les Triplés a sollicité le renouvellement du bail et par acte d'huissier en date du 26 février 2009, la société [...] APS a refusé le renouvellement en offrant le paiement d'une indemnité d'éviction à la société locataire.

La SARL les Triplés a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 26 novembre 2010, a désigné M Thierry B. en qualité d'expert.

L'expert a déposé son rapport d'expertise le 5 juin 2012 estimant l'indemnité d'éviction à la somme de 1.998.942 euros, sans prendre en compte les frais de réinstallation, et à la somme de 2.198.942 euros en prenant en compte ces frais de réinstallation et proposant une indemnité d'occupation d'un montant de 142.000 euros hors taxes hors charges, à compter du 1er janvier 2009.

Par acte d'huissier du 5 janvier 2011, la société [...] APS a saisi le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 235.000 euros à compter du 26 février 2009, date d'effet du refus de renouvellement, et aux fins de voir condamner la société locataire au paiement de cette somme tandis que le même jour la société Les Triplés a assigné la société [...] en fixation de l'indemnité d'éviction.

Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 13 novembre 2012

Par un jugement du 26 septembre 2013, la 18ème chambre du tribunal de grande instance de Paris a :

-dit que par l'effet du refus de renouvellement signifié le 26 février 2009 par la société [...] APS, le bail a pris fin le 26 février 2009,

-dit que l'éviction entraîne la perte du fonds exploité par la SARL les Triplés dans les locaux appartenant à la société [...] APS situés [...],

-fixé à la somme de 2.795.619,41 euros le montant de l'indemnité d'éviction toutes causes confondues due par la société [...] APS à la SARL les Triplés, outre le solde des frais de licenciement qui seront payés sur justificatifs,

-dit que la SARL les Triplés est redevable à la société [...] APS d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2009,

-fixé le montant de cette indemnité d'occupation à la somme annuelle de 134.300 euros, outre les taxes et charges, à compter du 26 février 2009,

-dit que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation s'opérera de plein droit,

-condamné la société [...] APS à payer à la SARL les Triplés la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné la société [...] APS aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, les frais de traduction en danois de la demande de renouvellement du bail, de l'assignation en référé, de l'assignation pour un montant de 1.340 euros HT et des frais d'huissiers relatifs à la signification de la demande en renouvellement du bail, de l'assignation en référé et de l'assignation au fond pour un montant de 1.638,91 euros HT, avec distraction,

-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire

La société [...] APS a relevé appel de ce jugement le 2 décembre 2013.

Par ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 23 juin 2014, elle demande à la cour de :

-infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

et statuant à nouveau,

-fixer l'indemnité d'éviction due à la société les Triplés de la manière suivante :

-indemnité principale : 1.220.450 euros,

-indemnités accessoires :

* indemnité de remploi :

122.045 euros,

* trouble commercial (3 mois de BE) :

44.000 euros,

* perte sur stock :

34.172 euros,

* frais administratifs :

1.000 euros,

-débouter la société les Triplés de toutes autres demandes,

-le cas échéant, désigner à nouveau M B. en qualité d'expert avec mission de donner un complément d'expertise sur les évaluations retenues,

-fixer l'indemnité d'occupation due par la société les Triplés à compter du 1er janvier 2009 à la somme de 213.300 euros HT/HT/an,

-statuer ce que de droit sur les dépens.

Par ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 15 juin 2015, la SARL Les Triplés demande à la cour de :

-déclarer la société [...] APS irrecevable et mal-fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

-confirmer le jugement dont appel entrepris en ce qu'il a dit que l'éviction entraîne la perte du fonds exploité par la SARL les Triplés dans les locaux appartenant à la société [...] APS, situés [...],

-l'infirmer pour le surplus,

et statuant à nouveau-voir fixer l'indemnité d'éviction due par la société la société [...] APS à la société les Triplés à la somme de 3.685.000 euros décomposée comme suit :

-indemnité principale :

2 350 000 euros

-indemnités accessoires :

*indemnité de remploi :

235 000 euros,

*frais de réinstallation :

790 264 euros,

*frais de déménagement :

2 000 euros,

*trouble commercial :

211 689 euros,

*perte sur stocks : 94 189 euros,

*réfactions diverses :

2 000 euros,

*frais de licenciement du personnel (comprenant les indemnités de licenciement ainsi que les indemnités de préavis et charges y afférentes) : pour mémoire sur justificatifs,

* total : 3 685 142 euros arrondie à 3 685 000 euros (sauf à parfaire), au besoin, l'y condamner,

-voir fixer l'indemnité provisionnelle pour frais de licenciement due par la société [...] APS à la société les Triplés à la somme de 185.000 euros,

-dire et juger que la société [...] APS devra payer à la société les Triplés, concomitamment au paiement de l'indemnité d'éviction, l'indemnité provisionnelle de 185.000 euros à valoir sur les frais de licenciement, le solde devant être réglé par la société [...] APS à la société les Triplés dès communication par la société les Triplés des justificatifs correspondants,

-fixer l'indemnité d'occupation due par la société les Triplés à la société [...] APS à la somme de 114.155 euros par an å compter du 26 février 2009, date d'effet du refus de renouvellement, jusqu'à libération des lieux,

-dire et juger que les sommes que la société les Triplés a continué à verser à la société [...] APS sur la base du montant du loyer contractuel indexé durant sa période de maintien dans les lieux courant depuis le 26 février 2009 s'imputeront sur l'indemnité d'occupation fixée,

à titre subsidiaire,

-voir désigner à nouveau M Thierry B. en qualité d'expert judiciaire avec pour mission de réactualiser son rapport d'expertise judiciaire sur la base des chiffres réalisés par la société les Triplés au titre des trois derniers exercices,

-dire et juger que la provision sur la rémunération de l'expert sera à la charge de la société [...] APS,

-surseoir à statuer dans l'attente de la réactualisation de son rapport,

en tout état de cause,

-débouter la société [...] APS de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions,

-voir condamner la société [...] APS å payer à la société les Triplés une somme de 30.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-confirmer le jugement dont appel entrepris en ce qu'il a condamné la société [...] APS aux entiers dépens de première instance avec distraction, en application des

dispositions de l'article 699 du CPC,

-dire et juger que ces dépens comprennent les dépens habituels et notamment les frais suivants :

-les frais d'expertise judiciaire,

-les frais de traduction en danois de la demande en renouvellement de bail, de l'assignation en référé et de l'assignation au fond d'un montant de 1.340 euros HT,

-les frais d'huissiers afférents à la signification de la demande en renouvellement de bail, de l'assignation en référé et de l'assignation au fond d'un montant de 1.63 8,91 euros,

-condamner la société [...] APS aux entiers dépens d'appel.

SUR CE

L'expert décrit les locaux comme situés dans le [...] délimité par l'[...], l'[...] et l'[...], quartier de prestige qui accueille les plus grandes enseignes internationales, les restaurants et hôtels de luxe, de nombreux établissements financiers, sièges d'entreprises et ambassades.

La [...] est une voie secondaire à double sens de circulation, qui relie l'[...] à l'[...]; le commerce sous expertise est implanté dans la partie de la rue la plus proche de l'[...] laquelle dispose d'une commercialité de premier ordre matérialisée par les enseignes du prêt -à- porter de luxe et de la haute couture .

La [...] a essentiellement une vocation résidentielle et de bureaux; elle a une commercialité limitée à quelques boutiques de prêt-à-porter dont les enseignes Apostrophe et Villebrequin, trois restaurants et une agence immobilière .

Le stationnement y est difficile mais le quartier dispose de plusieurs parcs de stationnement .

Les locaux sont situés dans un immeuble haussmannien de bonne facture à usage mixte élevé sur sous sol et de quatre étages droits, d'un 5ème étage avec balcon filant et d'un 6ème mansardé. Ils disposent d'un linéaire de façade de 17 mètres avec 5 baies vitrées. L'ensemble des locaux est en très bon état d'entretien. La superficie pondérée de 158, 39m² n'est pas contestée .

I-Sur l'indemnité d'éviction :

Les parties s'accordent sur le fait que l'éviction entraîne la perte du fonds et que l'indemnité destinée à réparer le préjudice en résultant est une indemnité de remplacement supérieure, quelque soit le mode de calcul utilisé, à la valeur du droit au bail apprécié par l'expert à la somme de 870 000€ .

I-1-Sur l'indemnité principale

La société [...] appelante reproche au jugement entrepris d'avoir admis le retraitement de l'excédent brut d'exploitation (EBE) de 2011 en suivant les données fournies par la société locataire, alors que l'EBE ainsi retraité présente une augmentation de 30 % par rapport à l'année précédente sans augmentation correspondante du chiffre d'affaires; elle conteste la méthode de retraitement en faisant valoir que ne doit pas être réintégrée la totalité de la rémunération des associés mais seulement la part de leur rémunération représentant le salaire lié à la force de travail de l'associé, que la réintégration de la totalité des honoraires facturés par la société Points communs dans l'EBE étant largement supérieure au montant des seules rémunérations et des charges afférentes à ces rémunérations, le résultat qui en découle est nécessairement surévalué.

Elle souligne que le tribunal a en définitive écarté à tort la méthode dite de l'EBE au motif de l'existence de l'utilisation coûteuse de la marque Carita alors que c'est précisément cette marque qui permet au commerce de réaliser des chiffre d'affaires aussi élevés; elle conteste par ailleurs le pourcentage de chiffre d'affaires retenu par le jugement entrepris à hauteur de 100% alors que selon elle, ce coefficient ne saurait excéder 90% aux motifs que la masse salariale est importante et ne permet pas un bon niveau de rentabilité, que les aménagements sont devenus obsolètes ; elle fait valoir que la valorisation du fonds à hauteur de 2 466 476, 67€ est supérieure de plus de 500 000€ à la valeur retenue par l'expert.

En définitive, l'appelante demande à la cour de ramener l'indemnité principale à une moyenne comprise entre l'indemnité principale dégagée selon la méthode de l'EBE (1.220.450 euros) et celle calculée à partir du chiffre d'affaires (1.843.175 euros), soit 1.531.812 euros.

La société Les Triplés intimée réplique qu'elle est détenue à 100 % par une société Points communs qui a trois associés dont sa gérante Mme J., M J. qui est coiffeur, et M D. également coiffeur et que l'expert a justement retraité l'EBE en intégrant les honoraires perçus par les trois associés et en déduisant la part de rémunération correspondant à leur travail effectif au sein du commerce, charges comprises ;

Rappelant que l'indemnité destinée à réparer le préjudice lié à l'éviction doit être calculée à la date la plus proche du départ des lieux, elle propose de la même façon sur la base des chiffres qu'elle fournit en appel pour les trois dernières années d'exploitation, soit 2012, 2013 et 2014, de calculer l'EBE retraité en se fondant sur un coefficient de capitalisation de 7, de retenir une valeur de fonds de 1 446 571€ mais demande en définitive que la méthode dite du chiffre d'affaires soit privilégiée dans la mesure où le coût de l'utilisation de la marque Carita impacte fortement la rentabilité,

Elle fait valoir que, selon l'expert, la valeur du fonds doit être appréciée entre 50 et 100% du chiffre d'affaires HT pour la partie coiffure, entre 50 et 100% du chiffre d'affaires HT pour la partie esthétique et entre 45 et 100% du chiffre d'affaires pour la vente de parfums et produits esthétiques ; que le tribunal a cependant justement estimé que les pourcentages retenus par l'expert s'agissant d'un salon haut de gamme, exploité sous l'enseigne de luxe Carita dont la renommée est fondée sur le savoir faire et l'ancienneté du personnel étaient trop faibles, que l'usage en matière de vente de fonds de commerce de coiffure est de raisonner en chiffres d'affaires TTC, qu'il conviendra de retenir en conséquence les valeurs calculées en tenant compte de 120% du chiffre d'affaires TTC pour la partie coiffure, de 100% du chiffre d'affaires TTC pour la partie institut de beauté, de 100% du chiffre d'affaires TTC pour la vente de produits de beauté, que suivant les chiffres d'affaires TTC des trois dernières années 2012, 2013 et 2014, certifiés par l'expert comptable, il conviendra d'apprécier la valeur du fonds à la somme de 2 350 000€ ;

Subsidiairement, elle demande à ce que l'expert soit désigné à nouveau, afin de réactualiser son rapport sur la base des chiffres d'affaires réalisés par la société les Triplés lors de ses trois derniers exercices.

Ceci étant rappelé, il convient de retenir d'une part que l'indemnité réparant le préjudice né de l'éviction doit être appréciée à la date la plus proche de celle-ci , que les deux parties contestent les chiffres de l'excédent brut d'exploitation retraité, la locataire au motif que cet excédent brut d'exploitation ne reflète pas parfaitement la rentabilité du fonds en ce que le coût de la marque impacte les résultats de manière importante et la bailleresse au motif que le retraitement compte tenu des déductions des honoraires réglés à la société Points communs sont bien supérieurs aux seules sommes rémunérant le travail fourni par les associés ;

A cet égard, la méthode de retraitement de l'excédent brut d'exploitation n'est pas critiquable, l'expert B. ayant réintégré les sommes versées à la société gestionnaire et déduit les rémunérations revenant aux associés en contrepartie de leur travail ; la critique procède en réalité de la différence importante entre les deux chiffres, les rémunérations versées étant sensiblement moindres que les honoraires et c'est donc davantage le mode de gestion du preneur qui est critiquée, étant observé néanmoins que la rémunération de la gérante est faible et si les deux coiffeurs de la société Les Triplés n'étaient pas en même temps associés, leurs rémunérations seraient vraisemblablement plus importantes, ce qui limite le portée de la critique .

Dans ces conditions, le choix par la cour comme le tribunal de la méthode d'évaluation du fonds par le chiffre d'affaires est cependant préférable outre que, comme le souligne l'expert, la marque de produits de beauté Carita impacte fortement la rentabilité du fonds alors qu'il n'est pas démontré que la clientèle au moins concernant l'activité coiffure, soit attirée par la marque Carita.

La société Les Triples a produit ses derniers bilans comptables et la répartition opérée entre les différentes activités bien que non validée par l'expert pour les années considérées 2012, 2013 et 2014 ne souffre pas de critique sérieuse, étant observé que la part de chaque activité par rapport au chiffre d'affaires global varie peu d'une année à l'autre. Il n'est donc pas utile de saisir à nouveau l'expert.

L'usage pratiqué en matière de cession de fonds de commerce de coiffure est de ternir compte du chiffre d'affaires TTC ; néanmoins, les pourcentages proposés par l'expert B. appliqués aux chiffres d'affaires hors taxes les plus récents procurent nécessairement des résultats au moins égaux voire supérieurs à ceux appliqués aux mêmes chiffres d'affaires TTC de telle sorte que la contestation sur ce point est assez vaine .

Il convient de souligner que la rentabilité du fonds est bonne, et que si pour un chiffre d'affaires de plus de 2 millions d'euros, la société ne dégage qu'un bénéfice réduit, c'est en raison du versement des honoraires à la société de gestion (pour un montant de 373 331 euros en 2012, de 395 881 euros en 2013, 358 893 euros en 2014) qui sont à intégrer dans l'excédent brut d'exploitation, étant observé que les charges de personnel nombreux sont inhérentes à l'offre de services haut de gamme .

En conséquence, compte tenu de la qualité à la fois de l'emplacement et du commerce considéré, des chiffres d'affaires réalisés, de la présence d'une clientèle à fort pouvoir d'achat mais aussi de la demande de la société Les triplés qui tout en revendiquant une valeur du fonds de 2 785 940€ calculée sur la base du chiffre d'affaires TTC, sollicite une indemnité principale de 2 350 000€, il convient de retenir :

-un pourcentage de 100 % pour la seule activité de coiffure sur une fourchette allant de 65 % à 130%,

-celui de 80 % sur une fourchette de 50 à 100 % indemnisant l'activité de soins esthétiques et celui de 85 % sur une fourchette allant de 45 à 100% celle de vente de produits de beauté ;

La valeur du fonds, en tenant compte de la moyenne du chiffre d'affaires des trois dernières années 2012, 2013 et 2014 pour chaque activité :

soit 1 618 259 € pour la partie coiffure

581 993, 50 € pour la partie soins esthétiques

262 036 € pour la partie vente de produits de beauté

S'établit à la somme de : 1 618 259 + 465 594, 80 + 222 730, 60 = 2 306 584, 40 € au total .

L'indemnité principale d'éviction s'élève ainsi à la somme de 2 300 000 €.

I-2 - Sur les indemnités accessoires :

Sur les frais de remploi : le tribunal doit être approuvé en ce qu'il a évalué ces frais à 10% du montant de l'indemnité principale, ce qui établit le montant desdits frais à la somme de 230 000 €

Sur les frais de réinstallation :

Le tribunal doit être également approuvé en ce qu'il a estimé que l'éviction entraîne l'obligation pour le preneur de se réinstaller et de procéder, compte tenu de la nature de son activité de coiffure et de soins esthétiques, à des travaux d'aménagements spécifiques, qu'il exerce ou non en l'espèce son activité sous la marque Carita .

L'expert a proposé à titre subsidiaire un agencement fondé sur un prix de 900€ /m² sur la base de la surface utile accessible à la clientèle, quand la société Les Triplés demande une somme de 790 264€ en se fondant sur un devis qu'elle produit aux débats, le tribunal ayant arbitré le montant à la somme de 237 000€ soit un prix unitaire de 1500€ /m² pour une surface de 158m² .

Or, si la qualité des aménagements réalisés dans les lieux n'est pas en cause, force est de constater au visa des constatations de l'expert que ces aménagements sont totalement amortis et qu'ils ne sont plus au goût du jour en matière de décoration et d'espaces de beauté, qu'ils devraient donc en tout état de cause pour répondre aux goûts de la clientèle qui fréquente l'établissement et au confort que celle-ci est en droit d'attendre être totalement refaits ;

Il convient en conséquence de fixer le montant des frais de réinstallation en retenant un prix unitaire de travaux de 1800 € appliqué à la surface utile de 228m² soit 410 400€ affecté d'un coefficient de vétusté de 50%, ce qui représente une somme de 205 000€ .

Sur le trouble commercial :

La société Les Triples demande la confirmation du jugement en ce qu'il a estimé que l'indemnité devait correspondre à trois mois d'excédent brut d'exploitation retraité ;

Or celui-ci est destiné à apprécier la capacité d'autofinancement de la société, l'usage étant d'indemniser le preneur de deux ou trois mois d'excédent brut d'exploitation réalisé dans les conditions d'exploitation existantes et hors retraitement, ce qui équivaut à la somme de 27 680, 50€ en 2014 ; néanmoins la bailleresse offre une somme de 44 000€ qui sera alloué à la société locataire en indemnisation du trouble commercial subi.

Sur les pertes sur stocks :

La société Les Triplés soutient qu'elle perdra le stock des produits Carita à concurrence de 60% de sa valeur, les produits de la marque n'étant repris qu'à concurrence d'un abattement de 60% sur leur prix d'achat HT et qu'elle perdra totalement les produits autres que ceux de la marque Carita. Elle estime ainsi la perte sur stocks à la somme de 49 168, 95€+ 45 019, 93€ = 94 189€.

La bailleresse soutient que la perte sur stocks ne peut excéder la somme de 34 172, 41€ sans indiquer précisément comment elle parvient à ce résultat au seul motif qu'il n'est pas démontré que les stocks ne peuvent être revendus' .

L'inventaire 2014 produit aux débats par le société Les Triplés pour un montant de 126 968, 19€ incluant une somme de 81 948, 26€ au titre des seuls produits Carita ne correspond pas à la somme inscrite en valeur du stock au bilan 2014 pour 110 010€ ; c'est donc cette somme qu'il convient de retenir ; le préjudice subi par la société Les Triplés du fait de la vente à perte sera fixé à un montant de 66 006€, diminué de la dépréciation inscrite au bilan qu'elle aurait subie en tout état de cause de 16 958€ , soit la somme de 49 048€.

La société bailleresse ne discute pas la somme de 1000€ allouée au titre des frais administratifs ni celle de 2000€ réclamée au titre des frais de déménagement .

En revanche, elle conteste toute provision pour frais de licenciement réclamés à hauteur de 175 000€ par la société les triplés en se fondant sur une estimation des indemnités de licenciement.

Or le principe même de l'indemnisation n'est pas certain dés lors que la société [...] peut exercer son droit d'option et offrir le renouvellement du bail de sorte qu'il n'y a pas lieu d'ordonner, dés à présent, le versement d'une provision pour un risque encouru mais dont la réalisation n'est pas certaine .

L'indemnité globale d'éviction s'établit à la somme de :

2 300 000€ + 531 048€ = 2 833 048€ arrondie à 2 800 000€ .

III-Sur l'indemnité d'occupation :

La société [...] demande la fixation d'une valeur unitaire de 1500€ /m² en soulignant la qualité de l'emplacement tandis que la société Les Triplés demande de la fixer à la valeur de 850€ /m² ;

L'indemnité d'occupation correspond à la valeur locative de renouvellement hors plafonnement ; elle est déterminée en application de l'article L 145.28 du code de commerce, conformément aux sections VI et VII du chapitre 'statut des baux commerciaux' du code de commerce ;

Les deux parties tout en contestant la proposition de l'expert de fixer cette valeur à 1000€/m² suivie par le tribunal n'oppose aucune critique véritablement sérieuse aux éléments de référence choisis par l'expert qui a estimé la valeur locative de marché à la somme de 1500€ /m² qui, elle, n'est pas discutée sérieusement, les références de prix plus élevés concernant des rues de plus grand prestige ayant une commercialité de premier ordre alors que la [...] est une voie secondaire et que les loyers de renouvellement dans cette rue vont de 700 à 1000€ /m² .

Le tribunal doit être approuvé en ce qu'il a fixé la valeur locative de renouvellement à 1000€/m² soit au total la somme de 158 000€ par an HT et HC;

S'agissant de l'abattement de précarité, la société Les triples n'expose aucune circonstance exceptionnelle pouvant justifier un montant plus élevé que celui traditionnellement alloué de 10% pour tenir compte de la précarité des conditions d'exploitation qui ne tiennent en l'espèce qu'à difficulté de faire des investissements qui ne pourraient être amortis avant le départ des lieux et de ne pouvoir céder le fonds .

L'indemnité de renouvellement s'établit à la somme de 142 200€/an à compter du 26 février 2009

IV-Sur les autres demandes :

Chaque partie qui succombe partiellement supportera les frais irrépetibles qu'elle a exposés, les dépens d'appel étant à la charge de la société appelante tandis que ceux de première instance incluant l'ensemble des frais d'assignation et d'expertise resteront à la charge de la société [...] .

PAR CES MOTIFS

Réformant le jugement en ses dispositions relatives à la fixation de l'indemnité d'éviction, l'indemnité d'occupation et à la provision pour fais de licenciement.

Fixe le montant de l'indemnité d'éviction due par la société [...] à la société Les Triplés pour les locaux sis [...] 8ème à la somme de 2 800 000€, outre les frais de licenciement sur justificatifs .

Fixe l'indemnité d'occupation due par la société Les triplés à la société [...] à la somme de 142 200€ par an à compter du 26 février 2009 et jusqu'à son départ effectif des lieux.

Déboute la société Les Triplés de sa demande de provision pour frais de licenciement.

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la société [...] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.