CA Reims, ch. civ. sect. 1, 16 février 2009, n° 08/1200

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Février 2009 et signé par Monsieur Yves MAUNAND, Président de Chambre, et Madame THOMAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous seing privé du 27 novembre 1990, M. Victor Latte a donné à bail commercial à la S.A. Etablissements Choupay des locaux situés à l'[...] moyennant un loyer initial de 210.000 francs (32.014 euros) hors taxes et hors charges par an pour une durée de trois, six et neuf années ayant commencé à courir le 1er janvier 1991 pour se terminer le 31 décembre 1999. Le bail aurait fait l'objet d'un renouvellement.

Par acte sous seing privé du 4 juillet 1991, la S.A. Etablissements Choupay a signé avec la S.A. Maaf Assurances un contrat de sous-location à usage commercial pour divers locaux, dits 'magasin 3", d'un contenance de 125 m² environ (72,85 m² au rez-de-chaussée et 52,15 m² au sous-sol), et ce, pour une durée de neuf ans et six mois ayant commencé à courir le 1er juillet 1991 pour se terminer le 30 décembre 2000, moyennant un droit d'entrée de 550.000 francs et un loyer initial annuel de 192.000 francs (29.270 euros) hors taxes et hors charges.

Par acte extra-judiciaire du 6 juin 2002, la S.A. Maaf Assurances, qui avait vainement interrogé la S.A. Etablissements Choupay sur ses intentions quant à son maintien dans les lieux en qualité de sous-locataire, a sollicité le renouvellement du contrat de sous-location pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter de son échéance et demandé que le loyer soit fixé à la valeur locative et ramené à la somme de 20.000 euros.

Par acte du 29 juillet 2002, la S.A. Etablissements Choupay a notifié à la S.A. MaafAssurances qu'elle acceptait le principe du renouvellement du contrat de sous-location, mais qu'elle contestait la réduction du loyer, lequel devait être fixé suivant la stricte application de l'évolution de l'indice Insee du coût de la construction.

La Maaf Assurances a saisi le 20 août 2003 la commission départementale de conciliation des baux commerciaux qui, dans un avis émis le 21 novembre 2003, a indiqué que le sous-locataire ne rapportait pas la preuve d'une modification notable, survenue au cours du bail à renouveler, des éléments déterminant la valeur locative et a, en conséquence, considéré que le principe du plafonnement devrait être appliqué en référence à l'évolution de l'indice du coût de la construction observée entre le 1er juillet 1991 et le 1er juillet 2002. La commission a conclu à la fixation d'un loyer à la somme de 35.050 euros par an à compter du 1er juillet 2002.

La S.A. Maaf Assurances a notifié à la S.A. Etablissements Choupay un mémoire exposant ses moyens le 26 juillet 2004.

Par acte du 4 novembre 2004, la S.A. Maaf Assurances a fait assigner la S.A.S. Compagnie mobilière de gestion de participations, venant aux droits de la S.A. Etablissements Choupay, (ci-après la CMGP) devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Reims .

Par mémoire notifié le 30 novembre 2004, la CMGP a demandé que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme de 35.050 euros, hors taxes et hors charges.

Par jugement définitif du 6 janvier 2005, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Reims a ordonné une expertise et fixé le loyer provisionnel à la somme de 35.050,21 euros hors taxes par an.

L'expert judiciaire, M. Jean Appert, - lequel avait été désigné en remplacement de M. Jean-Patrice Masclet - a déposé son rapport le 18 octobre 2005 et fixé la valeur locative des lieux loués à compter du 1er juillet 2002 à la somme de 18.096 euros par an, hors taxes et hors charges.

La S.A. Maaf Assurances a notifié à la CMGP son mémoire en ouverture de rapport tendant à la fixation du loyer annuel à la somme de 18.096 euros et au remboursement du trop perçudepuis le 1er juillet 2002.

La CMGP, qui a entendu exercer son droit d'option, a fait signifier le 28 mars 2006 à la S.A. Maaf Assurances un congé avec refus de renouvellement.

Par jugement du 7 décembre 2006, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Reims a pris acte de l'exercice du droit d'option par la CMGP et a déclaré l'instance en fixation du loyer renouvelé sans objet.

Par acte du 22 mars 2007, la S.A. Maaf Assurances a fait assigner la CMGP devant le Tribunal de grande instance de Reims afin de voir fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par le bailleur.

Par jugement du 18 mars 2008, le Tribunal de grande instance de Reims a :

- constaté que le contrat de sous-location conclu le 4 juillet 1991 entre la S.A. MaafAssurances et la S.A. Etablissements Choupay a pris fin le 30 juin 2002 ;

- fixé en conséquence l'indemnité d'occupation due par la S.A. Maaf Assurances à la somme de 18.096 euros par an, hors taxes et hors charges ;

- condamné la CMGP à payer à la S.A. Maaf Assurances le trop perçu des loyers depuis le 1er juillet 2002, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

- débouté la S.A. Maaf Assurances de sa demande de fixation d'indemnité d'éviction et de sa demande subsidiaire de désignation d'expert aux fins de déterminer cette indemnité ;

- rejeté la demande subsidiaire de la CMGP tendant à la désignation d'un expert pour calculer l'indemnité d'occupation et les frais annexes ;

- rejeté les demandes présentées au titre des frais irrépétibles ;

- laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

- ordonné l'exécution provisoire.

La S.A. Maaf Assurances a relevé appel de ce jugement par déclarations remises au greffe les 24 avril et 14 mai 2008.

Les instances ont été jointes par le magistrat chargé de la mise en état.

Par dernières conclusions notifiées le 23 décembre 2008, la S.A. Maaf Assurances demande à la Cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que le contrat de sous-location commerciale a pris fin le 30 juin 2002, fixé l'indemnité d'occupation due par elle à la somme de 18.096 euros par an, hors taxes et hors charges, depuis le 1er juillet 2002 et jusqu'à la libération des lieux et condamné la CMGP à lui payer le trop perçu des loyers depuis le 1er juillet 2002 avec intérêts au taux légal à compter de chaque paiement trimestriel intervenu ;

- infirmer le jugement pour le surplus et fixer l'indemnité d'éviction que devra lui payer la CMGP à la somme de 500.000 euros à parfaire ;

- à titre subsidiaire, ordonner une expertise afin de déterminer l'indemnité d'éviction dans le cas d'une perte de fonds et dans l'hypothèse d'un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et en toute hypothèse le coût d'un tel transfert ;

- condamner la CMGP au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 31 octobre 2008, la S.A.S. Compagnie mobilière de gestion de participations demande à la Cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la S.A. Maaf Assurances de sa demande de paiement d'une indemnité d'éviction ;

- l'infirmer pour le surplus et fixer l'indemnité d'occupation des locaux due par la S.A. MaafAssurances à compter du 30 juin 2002 à la somme de 42.944 euros hors taxes et hors charges ;

- condamner la S.A. Maaf Assurances au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

SUR CE, LA COUR,

Sur l'indemnité d'occupation

Attendu qu'en vertu de l'article L. 145-28 du code de commerce, le locataire auquel le renouvellement est refusé est redevable d'une indemnité d'occupation qui doit être déterminée conformément aux articles L. 145-33 et suivants compte tenu de tous les éléments d'appréciation ;

Attendu que la CMGP poursuit l'infirmation du jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 18.096 euros par an, hors taxes et hors charges, l'indemnité d'occupation due par la S.A. MaafAssurances depuis le 1er juillet 2002 et jusqu'à la libération des lieux ; qu'elle fait valoir à cette fin que ce chiffre a été fixé en fonction du rapport de M. Appert qui est plus que contestable et qui doit être écarté ;

Que la CMGP fait grief à l'expert judiciaire d'avoir complètement changé son calcul de la superficie des locaux en quelques mois alors qu'il avait retenu une surface pondérée de 122 m² dans son pré-rapport, pour ne retenir, trois mois plus tard, qu'une surface pondérée de 104 m² ; que l'intimée conteste en toute hypothèse la possibilité d'effectuer une pondération en matière de bureaux ;

Que la CMGP reproche également à l'expert judiciaire d'avoir fixé un prix au mètre carré de 174 euros alors que le bail du local contigu a été renouvelé sur la base de 352 euros le m² ;

Attendu que, dans son rapport, M. Appert, après avoir effectué le métré des locaux, a retenu une surface totale de 125 m², soit 72,85 m² pour le rez-de-chaussée constitué d'un bureau d'accueil (41,80), d'un bureau (8,65), de dégagements ( 16 ,40) et de sanitaires (6) et 52, 16 m² pour le sous-sol constitué de la trémie de l'escalier (5,23 m² pour mémoire), d'un entresol (5,50) d'un accès et d'un dégagement ( 16 ,96) et d'une salle d'archives (29,70) ;

Attendu que, dans son pré-rapport, M. Appert avait appliqué un coefficient de pondération (0,40) aux seuls sanitaires et à l'entresol (anciens sanitaires) et avait retenu une surface pondérée de 122 m² ;

Que c'est en vain que la CMGP conteste la pondération (0,40) opérée par l'expert judiciaire dans son rapport définitif pour la salle d'archives du sous-sol alors que cette salle, qui est davantage utilisée comme lieu de stockage pour les matériels et comme vestiaires pour le personnel que comme salle d'archives, n'a de toute évidence pas la même utilité pour le preneur que les bureaux du rez-de-chaussée ;

Que c'est donc à juste titre que le tribunal a retenu une surface pondérée de 104 m² ;

Attendu que la valeur locative, à laquelle doit correspondre l'indemnité d'occupation, est, en application de l'article L. 145-33 du code de commerce, déterminée d'après les caractéristiques du local loué, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Que le local loué par la S.A. Maaf Assurances est, comme rappelé ci-dessus, composé d'un bureau principal servant à l'accueil de la clientèle, largement ouvert par deux grandes vitrines et une porte vitrée, d'un bureau secondaire et d'une salle

d'archives en sous-sol ; que la largeur de la vitrine et de la porte est de 8,70 mètres sur une largeur totale de 8,85 mètres ; que la surface des locaux, en bon état d'entretien, est de 125 m², pondérée à 104 m² ;

Qu'aux termes de la clause de destination des lieux insérée au sous-bail commercial du 24 juillet 1991, les locaux loués doivent 'servir au preneur à l'exercice d'une activité d'assurances, Iard, opérations d'épargne et toutes activités s'y rapportant directement ou indirectement, sous réserve de la mise en œuvre des dispositions des articles 34 à 34-8 du décret (...) du 30 septembre 1953 ouvrant au preneur la possibilité d'adjoindre à l'activité ci-dessus prévue des activités connexes ou complémentaires. Pour ce faire, le preneur devra faire connaître son intention au bailleur par acte extra-judiciaire en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé, cette formalité valant mise en demeure du bailleur de faire connaître dans un délai d'un mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités' ;

Que le sous-bail commercial ne contient aucune clause exorbitante, le preneur devant verser, en sus du loyer, une provision pour charges et ne pouvant céder son droit au bail ni sous-louer les locaux sans le consentement exprès et écrit du bailleur si ce n'est à son successeur dans son activité ;

Qu'il ressort des constatations de l'expert judiciaire au titre de la période devant être prise en compte que, si la place du Forum a vu son cadre de vie amélioré par les travaux entrepris (reprise des trottoirs et des entourages des arbres, aménagements de la place et des possibilités de stationnement, augmentation de la rotation des véhicules), elle a perdu son attractivité commerciale ; qu'en effet, M. Appert a relevé que le gain de places de stationnement pour les véhicules automobiles n'a pas compensé la suppression de la gare routière ; que l'expert judiciaire a estimé à six cents le nombre des personnes qui ne transitent plus chaque jour par la place du Forum à la suite du transfert de la gare routière place Saint-Symphorien ;

Que c'est en vain que l'intimée conteste la somme de 174 euros le mètre carré retenue par le tribunal au regard des prix couramment pratiqués dans le voisinage alors qu'elle ne peut se prévaloir utilement du seul prix qu'elle applique au sous-bail commercial qu'elle a conclu pour les locaux contigus à ceux occupés par la S.A. Maaf Assurances ; que, dans son rapport, l'expert judiciaire fait état des références suivantes qui concernent pour la plupart d'entre elles des commerces ; que des locaux à usage de café, bar, journaux et débit de tabac d'une superficie de 100 m² en rez-de-chaussée sont loués 81,72 euros le mètre carré [...] ; que des locaux à destination d'un commerce d'instruments de musique, d'une superficie de 60 m² au rez-de-chaussée, sont loués, suivant bail du 6 décembre 2001, sur la base de 118,50 euros le mètre carré [...] ; que des locaux d'une superficie de 50 m² environ situés [...] et dans lesquels est exploitée une agence immobilière sont loués, suivant renouvellement en 2003, sur la base de 90 euros le mètre carrés ; qu'une agence commerciale d'apporteurs d'affaires, située [...], d'une superficie d'environ 50 m², est louée sur la base de 90 euros le mètre carré suivant renouvellement à compter du 1er octobre 2003 ; que des locaux, d'une surface de 39,50 m² en rez-de-chaussée et de 49,50 m² au premier étage, situés à l'[...], et dans lesquels est exploitée une agence immobilière sont loués 174,15 euros le mètre carré suivant bail du 30 avril 2003 ; que les six locaux situés [...], à usage de commerces et de bureaux, situés dans un immeuble de cinq étages sur rez-de-chaussée et d'une superficie allant de 60 à 140 m² sont loués de 95,38 à 159,07 euros le mètre carré, cette dernière somme concernant les locaux du rez-de-chaussée d'une superficie de 90 m² ; qu'enfin, les locaux situés [...] dans lesquels sont exploités une banque, un salon de coiffure et un salon de thé sont loués sur la base de 230 euros le mètre carré ; qu'il s'ensuit que c'est à juste titre que le tribunal a retenu la proposition de l'expert judiciaire, fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 174 euros le mètre carré et condamné la CMGP à payer à la S.A. Maaf Assurances le trop perçu des loyers depuis le 1er juillet 2002 ;

Que le jugement déféré sera confirmé de ce chef ;

Sur l'indemnité d'éviction

Attendu qu'à l'appui de sa demande tendant au paiement d'une indemnité d'éviction, la S.A. Maaf Assurances fait valoir que le bailleur ne peut refuser le renouvellement du bail qu'en payant une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; qu'elle rappelle qu'en vertu de l'article L. 145-14 du code de commerce, l'indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée des frais liés au déménagement et la réinstallation du locataire évincé, outre les frais de mutation pour un fonds de même valeur ; que l'appelante fait valoir que, la destination des lieux étant à usage exclusif de bureaux, cette qualification a pour objet d'entraîner un déplafonnement de la valeur locative lors du renouvellement du bail, mais n'a pas pour conséquence de la priver de son droit à indemnisation pour la perte de clientèle attachée à l'agence exploitée dans les lieux sous-loués, ainsi que les frais annexes ; que la S.A. Maaf Assurances, qui ne se prévaut pas de la perte du fonds de commerce, estime que l'indemnité d'éviction doit être égale au droit au bail et rappelle, à cette fin, qu'il peut exister une différence entre la valeur locative en renouvellement et la valeur locative du marché pour une première location, laquelle doit être prise en compte dans le calcul de l'indemnité d'éviction ; que l'appelante demande à la Cour d'appliquer la méthode du différentiel de loyers afin de fixer l'indemnité principale d'éviction à laquelle s'ajoutent les indemnités accessoires, aux chefs des autres préjudices résultant de la perte des locaux ;

Que la S.A. Maaf Assurances fait valoir que l'indemnité d'éviction, que la CMGP offrait de lui payer dans le congé délivré le 28 mars 2006, peut être évaluée au regard des recherches qu'elle a effectuées pour trouver un site de remplacement à Reims afin de poursuivre son activité ; qu'elle indique avoir signé un compromis de cession du droit au bail avec la société Adrénaline les 9 et 17 juin 2008 pour des locaux situés [...] d'une surface de 265 m² utiles, soit 140 m² en rez-de-chaussée et 125 m² au premier étage, outre 30 m² de cave, pour un loyer de 42.000 euros hors charges par an ; qu'elle fait observer que l'article L. 145-14 du code de commerce n'impose pas une réinstallation à l'identique pour que le locataire soit indemnisé des frais liés à son éviction, les frais de réinstallation pour des locaux plus vastes étant dans ce cas évalués sur devis et retenus au prorata des nouvelles surfaces prises à bail par rapport aux surfaces précédemment louées ; que l'appelante précise qu'un pas de porte de 380.000 euros devait être payé entre les mains d'un séquestre au jour de la réitération de la cession qui devait intervenir avant le 1er décembre 2008 ; que cette somme doit s'ajouter aux frais de remploi, de déménagement et d'aménagement ; que, par ailleurs, les frais versés aux notaires s'élèvent à la somme de 458,80 euros TTC et les frais de déménagement à celle de 2.500 euros hors taxes ; qu'enfin, les travaux d'aménagement (maçonnerie, menuiserie, électricité, peinture ...) sont estimés à la somme de 352.729,10 euros TTC ; que la Maaf Assurances indique, cependant, que ce transfert n'a pas pu se faire car la commune de Reims a exercé son droit de préemption par arrêté du 8 novembre 2008 pour les locaux du [...] et qu'elle doit engager de nouvelles recherches ;

Attendu que les locaux étant loués à usage exclusif de bureaux et que les activités qui y sont exercées sont par nature transférables, le droit au bail constitue seule l'indemnité principale d'éviction ; que le déplafonnement de principe du loyer de cette catégorie de locaux a pour conséquence que le loyer du bail renouvelé aurait été fixé à la valeur locative du marché de sorte qu'il ne subsiste pas de différentiel à capitaliser ; qu'en l'espèce, le montant de l'indemnité d'occupation, fixée à la valeur locative, est inférieur de près de moitié au loyer payé par la S.A. Maaf Assurances ; que cette dernière ne démontre pas qu'il existerait une différence entre la valeur locative en renouvellement et la valeur locative du marché pour une première location et qu'elle pourrait, par conséquent, prétendre à l'existence d'un différentiel à capitaliser ; que ses développements sur ce point ne sont pas étayés par le moindre élément probant et sont, à tout le moins, en totale contradiction avec ceux qu'elle soutenait pour voir confirmer le jugement sur le montant de l'indemnité d'occupation ; que, par ailleurs, ne sont pas opérantes les recherches effectuées par l'appelante dans un autre quartier que celui de la place du Forum, la commercialité de la [...] étant celle de la [...] qui constitue le centre de la ville de Reims comme l'a relevé M. Appert dans son rapport ; qu'il s'ensuit que l'indemnité d'éviction doit être limitée aux coûts du transfert ;

Attendu que la S.A. Maaf Assurances, qui ne saurait prétendre à l'organisation d'une mesure d'instruction qui n'aurait pour objet que de suppléer sa carence dans l'administration de la preuve des préjudices qu'elle invoque, ne justifie, au titre des indemnités accessoires, que des frais de déménagement et des frais de rédaction d'acte, soit une somme totale de 3.448,80 euros TTC ;

Que cette somme sera allouée à la S.A. Maaf Assurances et le jugement déféré réformé en ce sens ;

Sur les autres demandes

Attendu que chacune des parties succombant partiellement dans ses prétentions conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel ;

Qu'aucune considération d'équité ne commande l'application aux parties des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire ;

Confirme le jugement déféré à l'exception de sa disposition relative à l'indemnité d'éviction ;

Le réformant de ce seul chef et statuant à nouveau ;

Condamne la S.A.S. Compagnie mobilière de gestion de participations à payer à la S.A. MaafAssurances la somme de 3.448,80 euros TTC à titre d'indemnité d'éviction ;

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;

Rejette les demandes formées par les parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel.