CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 26 février 2014, n° 12/05634

Par acte du 28 juillet 1997 , la société Interfinexa a pris à bail commercial des locaux à usage exclusif de bureaux situés [...], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 378.000 F (57.625,73 €).

Par acte extrajudiciaire du 21 février 2006, la sci Vendome Tridor aux droits de laquelle est venue la sci Vendome Croidor à présent dénommée Vendome Bureaux, bailleresse, lui a donné congé pour le 31 août 2006 avec offre de renouvellement au prix de 108.500 € par an en principal.

Les parties restant en désaccord sur le prix du bail renouvelé au 1er septembre 2006, la société bailleresse a, le 19 novembre 2008, assigné la société Interfinexa Paris en fixation du loyer.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 25 novembre 2008, la société Interfinexa Paris a alors exercé son droit d'option, renoncé au renouvellement du bail et donné congé pour le 31 décembre suivant.

Le 15 octobre 2010, la société bailleresse a assigné la société Interfinexa Paris en paiement de l'indemnité d'occupation qui lui est due.

L'expert, M. Fruchter, préalablement désigné en référé pour l'estimation de cette indemnité, a déposé son rapport le 28 février 2011 concluant, pour la période du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2008, et en fonction de la solution donnée, à une indemnité d'occupation de nature statutaire de 235.000 € et à une indemnité d'occupation de droit commun de 316.000 €.

Par jugement rendu le 16 février 2012, le tribunal de grande instance de Paris a :

- dit que le congé délivré le 21 février 2006 a mis fin au bail à la date du 31 août 2006,

- dit que par suite de l'exercice du droit d'option, l'indemnité d'occupation due pour la période du 1er septembre 2006 au 30 novembre 2008 est une indemnité d'occupation statutaire correspondant à la valeur locative des lieux,

- fixé l'indemnité d'occupation pour la période postérieure au congé à la somme de 235.000 €,

- condamné la sarl Interfinexa Paris, déduction étant faite des sommes acquittées, à payer la somme de 63.218,34 € au titre du solde de l'indemnité d'occupation,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par chacune des parties et qui comprendront le coût de l'expertise confiée à M. Fruchter,

- ordonné l'exécution provisoire.

La SCI Vendome Bureaux a relevé appel de cette décision le 26 mars 2012. Par ses dernières conclusions du 17 septembre 2013, elle demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a opéré une réfaction pour précarité sur la somme de 260.869 € H.T. correspondant à l'indemnité d'occupation retenue pour la période courant du 1er septembre2006 au 31 décembre 2008, et condamné l'intimée au paiement d'une somme de 63.218,34 € au titre du solde d'indemnités d'occupation au 31 décembre 2008 d'une part, et sans mentionner qu'il s'agit d'une somme hors taxes à laquelle il convient d'ajouter le montant de la TVA, d'autre part et de :

- dire que l'indemnité d'occupation due pour la période courant du 1er septembre 2006 au 25 novembre 2008 est une indemnité d'occupation "statutaire" et que l'indemnité d'occupation due à compter du 26 novembre 2008 jusqu'au 31 décembre 2008 est une indemnité d'occupation "de droit commun".

- fixer l'indemnité d'occupation due par la société Interfinexa, pour la période courant du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2008, à la somme globale de 260.869 € H.T et H.C., correspondant à la valeur locative proposée par l'expert, et dire n'y avoir lieu à application d'une réfaction pour précarité,

- constater qu'elle reconnaît avoir perçu, pendant la période considérée, la somme de 154.187,32 € hors taxes et hors charges et qu'elle détient un dépôt de garantie d'un montant de 17.594,34 €, représentant ensemble la somme de 171.781,66 € H.T,

- condamner, en conséquence, la société Interfinexa Paris, après compensation, au paiement de la somme résiduelle de 106.548,45 € TTC, au titre de solde des indemnités d'occupation restant dû pour la période courant du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2008 (260.869 € HT et HC ' 171.781,66 € HT et HC = 89.087,34 € HT, soit après application de la TVA, 106.548,45 €), et ce avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2012 (date du jugement) jusqu'au 3 juillet 2012 (date du versement intervenu) sur la somme de 63.218,34 € et à compter de la date de l'arrêt à intervenir sur la somme complémentaire de 43.330,11 €,

- condamner la société Interfinexa Paris au paiement d'une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que les dépens comprenant le coût de l'expertise judiciaire seront supportés par moitié par chacune des parties.

- condamner la société Interfinexa Paris aux dépens d'appel dont distraction.

Par ses dernières conclusions du 5 septembre 2013, la société Interfinexa Paris demande à la cour de :

- débouter la SCI Vendome Bureaux de l'intégralité de ses demandes,

- confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2008 à un montant de 235.000 € HT et l'a condamnée à payer à la SCI Vendome Bureaux la somme de 63.218,34 €,

- condamner la SCI Vendome Bureaux à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel dont distraction.

SUR CE,

Considérant qu'il sera relevé à titre liminaire que les parties s'accordent sur le fait que l'indemnité d'occupation due par la locataire, depuis l'expiration du bail par l'effet du congé délivré pour le 31 août 2006, au 25 novembre 2008, date de l'exercice par la société Interfinexa Paris du droit d'option qui lui était ouvert par l'article L 145-57 du code de commerce, est une indemnité d'occupation de nature statutaire ;

Qu'elles s'opposent en revanche sur la nature de l'indemnité d'occupation due pour la seule période allant de l'exercice par la société Interfinexa Paris de son droit d'option à la libération des lieux ainsi que sur l'application d'un abattement de 10% pour précarité sur les indemnités d'occupation dues, dont elles conviennent cependant qu'elles s'élèvent, en tout état de cause à la somme de 260.689 € au total, hors abattement ;

Considérant qu'ayant régulièrement exercé son droit d'option le 25 novembre 2008 et renoncé au renouvellement du bail qui lui avait été offert par le congé délivré, la société Interfinexa Paris est devenue occupante sans droit ni titre ; que si l'indemnité d'occupation due pour la période antérieure à cette date tire bien sa nature de l'article L 145-57 du code de commerce et dès lors du statut des baux commerciaux, il n'en va pas de même de l'indemnité due au titre de l'occupation postérieure à l'exercice de ce droit d'option, cette indemnité ne trouvant son fondement que dans les règles du droit commun ; que contrairement à ce que soutient la société Interfinexa Paris, l'indemnité d'occupation due pour la période s'étendant du 26 novembre 2008 au 31 décembre 2009, date de la libération effective des lieux, est donc une indemnité d'occupation dite de droit commun dès lors que l'occupation des lieux a eu lieu en dépit de l'exercice qu'elle a fait, en sa qualité de locataire, de son droit d'option ;

Considérant qu'il n'y a pas lieu de pratiquer une quelconque réfaction pour précarité sur le montant de l'indemnité d'occupation de droit commun ; que par ailleurs, l'indemnité d'occupation de nature statutaire est née de l'exercice par la société locataire du droit d'option qui lui était ouvert et résulte de son seul choix ; que l'abattement de précarité n'est pas non plus justifié à ce stade ;

Considérant que les parties s'accordent sur un montant global d'indemnités d'occupation, hors abattement pour précarité dont il a été vu qu'il n'a pas à être appliqué, de 260.869 € ; que ce montant correspond à la valeur locative arrêtée, en page 30 de son rapport, par l'expert judiciaire qui retient notamment une valeur locative de 9.112 € par mois, et non de 6.835,25 € comme indiqué à tort par la sci Vendome Bureaux, pour la période du 1er octobre 2008 au 31 décembre 2008 ; que la part de l'indemnité d'occupation de droit commun dans le montant global avancé par les parties, s'élève donc pour les 5 jours de novembre 2008 et le mois de décembre, à la somme de 10.630 € ;

Considérant que la sci Vendome Bureaux reconnaît avoir été réglée, hors exécution du jugement, de la somme de 171.781,66 € hors taxes ce qui établit, après compensation le solde dû par la société Interfinexa Paris à la somme de 89.087,34 € hors taxes ;

Considérant que la sci Vendome Bureaux est bien fondée à voir majorer l'indemnité d'occupation statutaire de la tva au taux de 19,60 % à laquelle le loyer était assujetti ; qu'une telle majoration n'est en revanche pas justifiée pour l'indemnité d'occupation de droit commun ; que la société Interfinexa Paris lui reste en conséquence redevable au total de la somme de 104.465 € ttc (78.457,34 € HT + TVA + 10.630 €) au paiement de laquelle elle sera condamnée ; que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt ; que la sci Vendome Bureaux sera déboutée du surplus de sa demande ;

Considérant que la société Interfinexa Paris qui succombe supportera la charge des dépens d'appel, le sort des dépens de première instance étant confirmé ; que vu l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 3.000 € sera allouée à la sci Vendome Bureaux pour ses frais irrépétibles ;

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement, sauf le sort des dépens de première instance comprenant le coût de l'expertise,

Statuant à nouveau,

Dit que par suite de l'exercice par la société Interfinexa Paris de son droit d'option, celle-ci est redevable à la sci Vendome Bureaux d'une indemnité d'occupation de nature statutaire pour la période du 1er septembre 2006 au 25 novembre 2008 puis d'une indemnité d'occupation de droit commun jusqu'au 31 décembre 2008 ;

Condamne la société Interfinexa Paris à payer à la sci Vendome Bureaux, après déduction des sommes de 154.187,33 € et de 17.594,34 € versées, la somme de 104.465 € TTC au titre du solde des indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Déboute la sci Vendome Bureaux du surplus de sa demande ;

Déboute la société Interfinexa Paris de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamne à payer à ce titre à la sci Vendome Bureaux la somme de 3.000 € ;

Condamne la société Interfinexa Paris aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.