CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 19 février 2020, n° 17/12494

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 1991, M. Pascal L. a donné à bail à la SOCIÉTÉ D'ETUDE ET D'EXPLOITATION DE MATÉRIEL MÉDICAL ET ELECTRO-RADIOLOGIQUE (ci-après la SARL SEEMME) divers locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé [...], pour une durée de 12 ans à compter du 1er décembre 1991, moyennant un loyer annuel, en principal, de 70.126,55 euros, hors taxes et hors charges.

Par avenant du 29 mai 2000, le loyer a été réduit à la somme de 64 028,59 euros.

Par acte extrajudiciaire du 28 mai 2003, M. Pascal L. a délivré à la SARL SEEMME un congé pour le 30 décembre 2003 , avec offre de renouvellement pour le 1er décembre 2003, pour une nouvelle période de douze années, et moyennant un loyer annuel de 82.500 euros, en principal.

Par courrier daté du 29 juillet 2003, la SARL SEEMME a accepté l'offre de renouvellement et contesté le montant du loyer proposé.

Par acte extrajudiciaire du 5 février 2004, M. Pascal L. a fait délivrer à la SARL SEEMME un commandement de payer, en principal, la somme de 4 715,33 euros, au titre des loyers et charges restant dus à l'échéance du premier trimestre 2004.

Par arrêt du 28 septembre 2006, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement rendu le 1er septembre 2005 par le tribunal de grande instance de Paris et déclaré le commandement de payer délivré le 5 février 2004 nul et de nul effet.

Par jugement du 17 décembre 2007, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise judiciaire et désigné M. R. pour y procéder.

Par acte extrajudiciaire en date du 3 avril 2008, M. L. a rétracté son offre de renouvellement du bail commercial, avec refus de paiement d'une indemnité d'éviction.

Par acte d'huissier de justice du 23 février 2010, la SARL SEEMME a fait assigner M. Pascal L. devant le tribunal de grande instance de Paris en fixation d'une indemnité d'éviction.

Par jugement du 17 novembre 2011, le tribunal a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, dit que le congé sans offre de renouvellement délivré le 28 mai 2003 par M. Pascal L. à la SARL SEEMME avait mis fin, à compter du 30 novembre 2003, au bail du 22 novembre 1991 portant sur les locaux situés [...] et, avant-dire droit au fond, sur le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, désigné Mme Françoise M.-G. en qualité d'expert.

Par arrêt du 9 octobre 2013, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement du 17 novembre 2011.

Par arrêt du 16 décembre 2014, la Cour de cassation a déclaré le pourvoi formé par M. L. à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 9 octobre 2013 non admis.

Mme M.-G., expert désigné par jugement du 17 novembre 2011, a déposé son rapport au greffe le 10 janvier 2014.

Par ordonnance du 18 juin 2014, le juge de la mise en état a condamné M. L. à payer à la SARL SEEMME par provision la somme de 125.000 euros, toutes taxes comprises, au titre du remboursement du trop-versé d'indemnités d'occupation par la société locataire pour la période courant du 1er décembre 2013 au 31 mars 2014.

Par jugement en date du 2 mars 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

- Débouté M. L. de sa demande en résiliation judiciaire du bail,

- Déclaré M. L. irrecevable en sa demande tendant à voir dire et juger que la SARL SEEMME n'a pas droit au paiement d'une indemnité d'éviction,

- Rappelé que le bail liant M. Pascal L. à la SARL SEEMME a pris fin le 30 novembre 2003, suite à la délivrance d'un congé avec offre de renouvellement en date du 28 mai 2003 et exercice de son droit de rétractation par le bailleur le 3 avril 2008,

- Dit que l'éviction entraîne le transfert du fonds de commerce exploité par la SARL SEEMME dans les locaux appartenant à M. Pascal L. et situés [...],

- Fixé à la somme de 46.950 euros le montant de l'indemnité d'éviction, toutes causes confondues, due par M. Pascal L. à la SARL SEEMME, outre les frais de licenciement qui seront payés sur justificatifs,

- Dit que la SARL SEEMME est redevable à l'égard de M. Pascal L. d'une indemnité d'occupation à compter du 1er décembre 2003,

- Fixé le montant de cette indemnité d'occupation à la somme annuelle de 49.600 euros, outre les taxes et charges,

- Dit que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité l'occupation s'opérera de plein droit,

- Condamné M. Pascal L. à payer à la SARL SEEMME la somme de 266.444,94 euros en remboursement d'un trop-versé d'indemnité d'occupation par la société locataire,

- Débouté M. Pascal L. de sa demande de condamnation de la SARL SEEMME au paiement des intérêts au taux légal sur l'indemnité d'occupation à compter de chacune des échéances, et de sa demande de capitalisation des intérêts,

- Condamné M. Bernard L. à la SARL SEEMME la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- Dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision,

- Condamné M. Bernard L. aux dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 22 juin 2017, M. Pascal L. a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 18 septembre 2019, M. L. demande à la cour de :

Vu l'article 1184 du Code Civil.

Vu les articles L. 143-51 et L. 145-28 du Code de Commerce.

Vu le bail commercial du 22 novembre 1991.

Vu le Rapport de Madame Françoise M.-G. du 10 janvier 2014.

Vu le jugement rendu le 2 mars 2017 par la 18 ème Chambre 2 ème Section du Tribunal de Grande Instance de PARIS.

Vu l'appel INCIDENT formé par les conclusions de la SEEMME signifiées par le RPVA le 17 novembre 2017.

- RECEVOIR Monsieur Pascal L. en son APPEL et le déclarer FONDÉ.

En conséquence INFIRMER le jugement rendu le 2 mars 2017 par la 18 ème Chambre 2ème Section du Tribunal de Grande Instance de PARIS en toutes ses dispositions.

- CONSTATER qu'en raison des travaux effectués par la société SEEMME touchant le gros-œuvre et la toiture sans autorisation du bailleur, ni de la copropriété, la locataire a été à l'origine de plusieurs procédures dans lesquelles Monsieur Pascal L. s'est trouvé injustement impliqué.

- CONSTATER que la société SEEMME n'a jamais communiqué qu'un seul des permis de construire qu'elle a sollicités auprès de l'administration grâce à l'incident de communication de pièces formé par M. L..

- CONSTATER qu'en réalisant ses travaux, sans la moindre autorisation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [...], la société SEEMME a créé au sein du local du rez-de-chaussée de cet immeuble une mezzanine qui s'avère aujourd'hui être une partie commune de 12,30 mètres carrés.

- CONSTATER que la réalisation desdits travaux a abouti à une diminution de superficie des lieux loués de 11,27 mètres carrés.

En conséquence, DIRE et JUGER que la société SEEMME doit réparer la préjudice ainsi créé à Monsieur Pascal L., lequel doit être estimé à la somme de 692.265,98 € toutes causes confondues.

- CONDAMNER la société SEEMME à payer cette somme de 692.265,98 €.à Monsieur Pascal L. en réparation de l'ensemble des préjudices qu'il a subis.

- CONSTATER que bien avant le 5 janvier 2017, date à laquelle a été plaidée l'affaire qui a abouti au jugement entrepris du 2 mars 2017, la société SEEMME avait quitté les lieux qu'elle occupait à [...], sans même informer Monsieur Pascal L. et sans respecter le moindre préavis.

- CONSTATER que le 30 janvier 2017 les Docteurs Pascal H. et Christian L. ont mis fin à leur collaboration en prononçant la dissolution anticipée de la société SEEMME et de la Société Civile de Moyens CLINIQUE RADIOLOGIQUE ET D'IMAGERIE DIAGNOSTIQUE.

- CONSTATER que le Docteur Christian L., gravement malade et qui avait pris sa retraite à compter du 1er janvier 2017, a malheureusement été emporté par la maladie le 25 février 2017.

En conséquence, CONSTATER que la société SEEMME a donc quitté volontairement les lieux et DIRE et JUGER qu'elle se trouve aujourd'hui privée de tout droit à une indemnité d'éviction.

- DIRE et JUGER qu'en application des dispositions de l'article L. 145-28 du Code de Commerce, la société SEEMME était tenue, pendant la période de son droit au maintien dans les lieux, de respecter les clauses et conditions du contrat de bail expiré.

- CONSTATER que la société SEEMME a néanmoins maintenu dans les lieux la Société Civile de Moyens CLINIQUE RADIOLOGIQUE ET D'IMAGERIE DIAGNOSTIQUE à qui elle avait consentie une SOUS-LOCATION irrégulière ce qu'avait jugé le Tribunal de Grande Instance de PARIS le 29 janvier 2015 et ce qu'avait confirmé la Cour par son Arrêt rendu le 1er mars 2017.

- CONSTATER que la société SEEMME n'a pas respecté la DESTINATION stipulée par le bail du 22 novembre 1991 en procédant à la vente de films, en procédant surtout à des locations diverses strictement prohibées par ce bail et en assurant des prestations de services non autorisées par ce bail au profit de la Société Civile de Moyens CLINIQUE RADIOLOGIQUE ET D'IMAGERIE DIAGNOSTIQUE.

- CONSTATER que la société SEEMME, pendant le déroulement de la procédure, n'a pas respecté la CLAUSE D'INDEXATION stipulée dans le bail du 22 novembre 1991 à compter du 1er décembre 2008 alors qu'elle l'avait appliquée jusqu'à cette date.

- DIRE et JUGER qu'en application de cette clause contractuelle la société SEEMME est redevable à l'égard de Monsieur Pascal L. d'une somme de 83.195,99 €.

- CONDAMNER la société SEEMME à payer cette somme de 83.195,99 € à Monsieur Pascal L..

- CONSTATER que la société SEEMME s'est abstenue de rembourser à Monsieur Pascal L. les Taxes relatives aux Ordures Ménagères des années 2008 à 2017 inclus et qu'à ce titre elle doit payer à Monsieur Pascal L. une somme de 6.898,00 €.

- CONDAMNER la société SEEMME à payer cette somme de 6.898,00 € à Monsieur Pascal L..

- CONSTATER que la société SEEMME s'est abstenue de rembourser à Monsieur Pascal L. la totalité des charges telle que stipulée par le bail ainsi que les dépenses relatives à l'EAU alors qu'elle s'était engagée vis-à-vis de la copropriété à les régler.

- CONSTATER qu'elle est redevable à l'égard de Monsieur Pascal L. d'une somme de 43.627,99 € et la CONDAMNER à lui payer cet arriéré au titre de la période qui s'est écoulée de l'exercice 2003/2004 à l'exercice 2016/2017.

- CONSTATER que la société SEEMME, par des manœuvres dolosives et déloyales, a abusé la religion du Juge de la Mise en État et obtenu le 18 juin 2014 une Ordonnance condamnant par provision Monsieur Pascal L. à lui payer la somme de 125.000,00 € Toutes Taxes Comprises au titre du remboursement du trop-versé d'indemnité d'occupation pour la période du 1 er décembre 2013 au 31 mars 2014.

Comme conséquence des infractions commises par la société SEEMME visées ci-dessus la Cour ne pourra que PRONONCER la résiliation judiciaire du bail.

EN L'ABSENCE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU BAIL

SUR L'INDEMNITÉ D'ÉVICTION

- CONSTATER que la société SEEMME a quitté spontanément les lieux le 1er février 2017 après le prononcé de sa dissolution le 30 janvier 2017 par ses associés.

En conséquence, DIRE et JUGER que la société SEEMME ne peut prétendre à aucune indemnité d'éviction et la DÉBOUTER de sa demande.

- CONSTATER que la société SEEMME, alors qu'elle est aujourd'hui dissoute, qu'ayant sous-loué irrégulièrement en tout état de cause son droit au maintien était limité aux seuls locaux non sous-loués, ne craint pas de solliciter, sans le moindre justificatif réel en se référant seulement aux pièces communiquées à l'Expert dont la plus grande partie concerne la SCM CLINIQUE RADIOLOGIQUE ET D'IMAGERIE DIAGNOSTIQUE, la somme totale de 918.371,00 €.

Somme se ventilant comme suit :

- une indemnité principale de 46.500,00 €

- des frais de remploi à hauteur de 11.000,00 €

- la réparation d'un trouble commercial s'élevant à 12.400,00 €

- des réfactions diverses et communication pour 5.000,00 €

- des indemnités pour double loyer de 17.750,00 €

- des frais de déménagement à hauteur de 149.239,00 €

- des frais de réinstallation pour un montant de 676.482,00 €

- des frais de licenciement mémoire

TOTAL : 918.371,00 €

- CONSTATER que l'expert, dans son RAPPORT du 10 janvier 2014, s'agissant des frais de déménagement, indique que certains devis sont libellés au nom de la SCM, que le local de transfert n'est pas identifié, que les contrats de mise à disposition ne sont pas produits et, s'agissant des travaux de rééquipement d'un Cabinet de RADIOLOGIE, aucun devis détaillé par des professionnels n'est produit.

- CONSTATER que l'intimée ne produit pas davantage aujourd'hui une quelconque pièce relative à ses frais de déménagement et de réinstallation.

En conséquence, DIRE et JUGER son APPEL INCIDENT non fondé et la DÉBOUTER de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

SUR L'INDEMNITÉ D'OCCUPATION

- FIXER l'indemnité d'occupation annuelle due par la SARL SEEMME à Monsieur L., à compter du 1 er décembre 2003, à la somme de 70.672,51 € Hors Taxes et Hors Charges, soit une somme mensuelle de 5.889,38 €.

- CONDAMNER la société SEEMME à payer à Monsieur Pascal L. la somme mensuelle de 5.889,38 € Hors Taxes et Hors Charges à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er décembre 2003, somme qui sera chaque année actualisée en fonction de l'indice INSEE du coût de la construction et ce jusqu'à la date du 1er février 2017 date à laquelle elle a complètement libéré les lieux avec restitution des clés.

- CONDAMNER la SARL SEEMME à verser à Monsieur L., la différence entre les indemnités d'occupation fixées par la Cour et les indemnités d'occupation payées par la SARL SEEMME depuis le 1 er décembre 2003.

- DIRE que cette différence portera intérêts au taux légal jusqu'au parfait paiement à compter de chacune des échéances.

- ORDONNER la capitalisation des intérêts.

A TIRE SUBSIDIAIRE

-JUGER que la SARL SEEMME n'a pas droit à une indemnité d'éviction en raison des motifs graves et légitimes énumérés ci-dessus pour justifier la résiliation du bail, et notamment en raison de la seconde sous-location irrégulière consentie à la SCM CLINIQUE RADIOLOGIQUE ET D'IMAGERIE DIAGNOSTIQUE des Docteurs H. et L. qu'il faut distinguer de la première sous-location irrégulière consentie par la société SEEMME à la SCM CLINIQUE RADIOLOGIQUE ET D'IMAGERIE DIAGNOSTIQUE des Docteurs B. et H..

- CONDAMNER la SARL SEEMME à verser à Monsieur L., la différence entre les indemnités d'occupation fixées par la Cour et les indemnités d'occupation payées par la SARL SEEMME depuis le 1 er décembre 2003.

- DIRE que cette différence portera intérêts au taux légal jusqu'au parfait paiement à compter de chacune des échéances.

- ORDONNER la capitalisation des intérêts.

EN TANT QUE DE BESOIN, pour y parvenir, DÉSIGNER tout expert qu'il plaira à la Cour pour arrêter les comptes entre les parties.

SUR LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES ET LES DÉPENS

- Monsieur Pascal L., qui, à l'occasion de cette procédure, doit exposer de nouveaux frais irrépétibles pour faire valoir ses droits, demande la condamnation de la SARL SEEMME à lui payer la somme de 15.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

SUR LES DÉPENS

- La société SEEMME ne pourra qu'être condamnée aux entiers dépens, en ceux compris les frais de l'Expertise de Madame Françoise M.-G., lesquels pourront être recouvrés directement par la SELARL BDL AVOCATS , représentée par Maître Frédéric L., Avocat au barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 19 avril 2019, la SOCIÉTÉ D'ETUDE ET D'EXPLOITATION DE MATÉRIEL MÉDICAL ET ELECTO-RADIOLOGIQUE, "SEEMME", SARL, demande à la cour:

Vu les articles L. 145-14 et 145-28 du Code de commerce,

Vu le bail,

Vu le rapport de Madame M.-G.,

Vu la vente des lieux intervenue le 7 mars 2018,

Il est demande à la Cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement du TGI de Paris en date du 2 mars 2017, sauf en ce qu'il a fixé l'indemnité d'éviction due à la SEEMME à la somme de 49.950 €.

Statuant à nouveau :

- Juger Monsieur L. irrecevable et tout cas mal fondé en l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,

- L'en débouter,

- Fixer le montant de l'indemnité d'éviction due à la société SEEMME à la somme de 918.371 €, sous réserve des frais de licenciement qui seront remboursés par le bailleur sur justificatif,

- Condamner monsieur L. à payer à la société SEEMME la somme de 918.371 € au titre de l'indemnité d'éviction, outre les frais de licenciement de son personnel sur présentation d'un justificatif,

- Fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la SEEMME à compter du 1er décembre 2003 à la somme annuelle de 49.600 €HT,

- Condamner monsieur L. au paiement de la somme de 420.421,30 €HT, au titre du trop verse d'indemnité d'occupation pour la période comprise entre le 1er décembre 2003 et le 31 janvier 2017, de laquelle il conviendra de déduire la provision allouée à ce titre à la SEEMME suivant ordonnance du 18 juin 2014,

- Condamner monsieur L. au paiement de la somme de 73.200 €HT correspondant au montant des provisions sur charges réglées par la SEEMME depuis 2007, sans qu'elles aient régularisées ni justifiées,

- Condamner monsieur L. aux frais d'expertise, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel que Maître N.-V., Avocat au Barreau de Paris, pourra recouvrer directement conformément à l'article 699 du Code de procédure civile,

- Le condamner au paiement d'une somme de 20.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 1er octobre 2019.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l'article 1184 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, à le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et

intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.'.

- sur les sous-locations

M. L. rappelle que le principe d'une autorisation à la sous-location contenue dans le bail ne dispense pas le locataire d'appeler le bailleur à concourir à l'acte comme le prescrit l'article L. 145-31 du Code de Commerce. Il fait valoir que :

- la première sous-location consentie par la société SEEMME à la SCM CLINIQUE RADIOLOGIQUE ET D'IMAGERIE DIAGNOSTIQUE dont les associés étaient les Docteurs H. et B. était autorisée par le bail du 22 novembre 1991,

- mais la SARL SEEMME ne l'ayant pas invité à concourir à l'acte, cette sous location est irrégulière,

- la seconde sous-location consentie par la société SEEMME à la SCM CLINIQUE RADIOLOGIQUE ET D'IMAGERIE DIAGNOSTIQUE alors que ses associés, étaient désormais les Docteurs H. et L., n'était pas autorisée par le bail dans la mesure où le départ de la SCM du docteur B. rendait caduque l'autorisation qui avait été accordée et il n'a pas davantage été invité à concourir à l'acte, sous-location irrégulière qui a perduré pendant la période de maintien dans les lieux,

- il conteste avoir eu connaissance lors de la délivrance du congé avec offre de renouvellement en 2003 de la seconde sous-location consentie à la SCM des docteurs H. et L. contrairement à ce qui a été retenu par le jugement entrepris,

- en tout état de cause la seule connaissance de la sous-location n'emporte pas en l'absence de manifestation non équivoque de volonté renonciation à se prévaloir de l'infraction pour solliciter la résiliation du bail,

- la SEEMME ne peut se prévaloir d'une quelconque tolérance du bailleur par laquelle il aurait renoncé à concourir aux actes de sous-location ou autorisé la sous-location à la SCM ne comprenant pas le docteur B. rappelant le bail précise qu'une tolérance relative à l'application de clauses et conditions ne peut être considérée comme une modification ou suppression des clauses et conditions.

La SARL SEEMME rappelle que le bail l'autorise à sous louer une partie des locaux à la Société Civile de Moyens Clinique Radiologique et d'Imagerie Diagnostique ; que M. L. avait connaissance de la sous-location à la SCM lorsqu'il a offert le renouvellement du bail au locataire principal, ce qui a été retenu par l'ensemble des décisions rendues entre les parties de sorte qu'il ne peut venir maintenant soutenir une violation grave du bail de ce chef.

La cour rappelle qu'aux termes de l'article L.145-31 du code de commerce, 'Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.

(...)

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre'.

Le contrat de bail en date du 22 novembre 1991 stipule que 'Par dérogation unique à la présente clause' [à savoir la clause intitulée cession et sous-location], 'le preneur est expressément autorisé à sous-louer une partie des lieux à la Société Civile de Moyens 'Clinique Radiologique et d'Imagerie Diagnostique' des docteurs B. ET H.- laquelle société pourra avoir d'autres associés- ou tout autre personne morale dont lesdits docteurs B. et H. seraient associés'.

Il résulte de ladite clause que la dérogation s'entend au profit de la SCM Clinique Radiologique et d'Imagerie Diagnostique (ci-après dénommée SCM) ayant pour associés les docteurs B. et H. lesquels pourront être rejoints par d'autres associés.

La cour renvoie à la motivation du jugement entrepris sur les sous-locations en ce qu'il rappelle que le manquement allégué quant aux sous-locations a déjà été examiné par plusieurs décisions qui ont considéré que les sous-locations consenties par la SARL SEEMME à la SCM étaient irrégulières.

La cour rappelle en effet que :

- la sous location consentie à la SCM dont les docteurs B. et H. étaient associés est autorisée par le bail mais le bailleur n'a pas été appelé à concourir à l'acte en contravention avec les dispositions précitées du code de commerce,

- la sous-location consentie à la SCM dont les docteurs H. et L. sont associés, suite au départ du docteur B., est irrégulière en ce que la clause précitée n'autorise pas la sous-location au profit de la SCM qui ne comprendrait plus le docteur B. comme associé, outre le fait que le bailleur n'a pas été appelé à concourir à l'acte.

Il ressort du protocole d'accord conclu le 20 juillet1995 entre le docteur B. et le docteur H. que la SCM a été constituée le 5 décembre 1980 entre plusieurs médecins ; que le docteur B. est associé à ladite SCM depuis au moins 1988 ; que le docteur H. a acquis des parts sociales le 3 avril 1990 ; que suite à diverses cessions de parts sociales, le capital social de la SCM s'est trouvé réparti en 1991 entre le docteur H. et le docteur B., lesquels étaient également associés dans la SARL SEEMME.

Suite au protocole d'accord, M. H. a acquis les parts sociales par acte du 14 décembre 1995 enregistré le 18 février 1996 que M. B. détenait dans la SARL SEEMME. Le protocole prévoyait également que le docteur B. cède ses parts dans la SCM au docteur H..

Par acte enregistré au tribunal de commerce du 28 novembre 1996, le docteur H. a cédé la moitié des parts sociales qu'il détenait dans la SARL SEEMME au docteur L..

Il n'est pas discuté que le docteur L. a également acquis des parts sociales dans la SCM, postérieurement au départ du docteur B..

Par courrier en date du 5 octobre 1993, versé aux débats par M. L., celui-ci déclarait avoir appris que ' la SEEMME avait consenti une sous-location à la Clinique Radiologique et d'Imagerie Diagnostique des docteurs B. et H.' sans qu'il ait été appelé à concourir à l'acte ; que la sous-location lui était inopposable et qu'il réservait à ce sujet tous ses droits et actions ; que toutefois M.L. a proposé le renouvellement du bail le 28 mai 2003 en dépit du caractère irrégulier qu'il n'ignorait pas de la sous-location.

Il résulte des termes de l'arrêt de la cour d'appel du 9 octobre 2013 (qui a fait l'objet d'un pourvoi non admis) que 'M. L. a été partie aux différentes instances judiciaires qui ont opposé dès 1994 M. B. à son confrère H. à l'occasion de la cession des parts sociales de la SARL et de la SCM avec effet rétroactif au 6 octobre 1993" ; 'qu'il a notamment été partie à une expertise judiciaire dont le rapport lève toute obscurité sur les nécessaires relations entre la SARL et le SCM Clinique Radiologique et d'Imagerie Diagnostique' et sur 'le conflit opposant M. B. et M. H.' ; 'qu'au vu des pièces versées aux débats il ne peut sérieusement prétendre n'avoir pu imaginer un seul instant l'existence d'un sous-bail a fortiori verbal au profit de la SCM Clinique Radiologique et d'Imagerie Diagnostique ; que c'est en parfaite connaissance de cause et sans s'en prévaloir qu'il a offert en mai 2003 à la société Seemme le renouvellement de son bail'. La cour précise que le rapport d'expertise judiciaire visé dans l'arrêt précité a été produit par l'appelant qui était partie à cette expertise, ledit rapport, daté du 22 septembre 1994, ayant pour objet de faire les comptes entre les associés dès lors que le docteur B. a souhaité quitter la SARL SEEMME et la SCM à la date du 6 octobre 1993 comme indiqué dans le rapport.

Si le protocole d'accord du 20 juillet 1995 conclu entre les docteurs B. et H. mentionne qu'il 'n'a été signé aucune convention de sous-location entre la SARL et la SCM', cela n'établit pas l'absence de sous-location entre elles mais l'absence d'un acte écrit, la sous-location étant verbale comme relevé par les décisions judiciaires précédemment rendues. Il est enfin versé aux débats des courriers de M. L. adressés à la 'CLINIQUE RADIOLOGIQUE' 'docteur H.' le 15 septembre 1999, le 22 janvier 2001, le 8 novembre 2001, ce qui démontre que ce dernier avait des contacts directs avec la sous-locataire.

Il s'ensuit que comme l'a relevé le jugement entrepris, M. L. avait connaissance de la sous-location consentie par la SARL SEEMME à la SCM à la date de la délivrance du congé portant renouvellement du bail le 28 mai 2003 ainsi que de son caractère irrégulier ; que toutefois, il n'a pas considéré ce motif comme étant suffisamment grave pour faire obstacle au renouvellement du bail.

M. L. soutient qu'il n'avait pas connaissance du fait que la SCM comportait comme associé le docteur L.. Toutefois il avait bien connaissance de la séparation intervenue entre le docteur B. et H. eu égard aux termes repris ci-dessus de l'arrêt du 9 octobre 2013 et de ce que M. B. n'était plus associé au sein de la société sous-locataire ; M. L. ne fait pas la démonstration que M. L. aurait été associé de la SCM postérieurement à la délivrance du congé en 2003.

En tout état de cause, à la date de l'offre de renouvellement le 28 mai 2003 de M. L., la sous-location existante avec la SCM était irrégulière, que les associés en soient les docteurs B. et H. ou les docteurs B. et L., en ce que le bailleur n'a jamais été appelé à l'acte.

Et la cour observe que l'autorisation de sous-location visée par le bail a certes été donnée à la SCM personne morale ayant comme associés les docteurs B. et H.; que toutefois, la sous-locataire, personne morale, est présente dans les lieux depuis le début du bail sans changement de son activité ; que le docteur H. est toujours resté associé au sein de la SCM depuis le début du bail.

Enfin, M. L. prétend que le maintien de la sous-locataire dans les locaux en dépit du jugement du 29 janvier 2015, confirmé par la cour d'appel le 1er mars 2017, est un nouveau motif justifiant la résiliation judiciaire.

Le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 29 janvier 2015, confirmé par l'arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 1er mars 2017, a débouté la SCM de sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction faute de rapporter la preuve qu'elle bénéficiait d'un droit au renouvellement direct du bail. Toutefois la SCM est sous locataire de la SARL SEEMME, étant relevé que si la sous-location est irrégulière à l'égard de M. L., elle est régulière entre la SCM et la SARL SEEMME qui a droit au maintien dans les lieux par application des dispositions de l'article L145-28 du code de commerce. Par conséquent, il n'y a pas de manquement de la part de la SARL SEEMME en lien avec le jugement du 29 janvier 2015.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, les manquements tirés de la méconnaissance des stipulations du bail précisant la nécessité que MM. B. et H. demeurent, tous deux associés de la SCM pour qu'une sous-location lui soit consentie et le défaut d'autorisation du bailleur aux sous-locations à la SCM ne constituent pas un manquement suffisamment grave pouvant justifier la résiliation du bail.

- sur les griefs tirés du non respect de la clause de destination contractuelle

M. L. prétend que la mise à disposition de matériels radiologiques par la SARL SEEMME à la SCM , tiers titulaire d'un contrat de sous-location verbal irrégulier ne peut pas entrer dans le champ de la destination contractuelle ; qu'en outre la vente de films ne fait pas partie des activités autorisées par le bail, ni des activités de la SARL SEEMME au vu de son extrait Kbis et que les locations diverses sont prohibées par la clause de sous-location. Enfin, il critique le jugement qui a retenu qu'il n'énumérait pas les prestations de service qu'il estimait fautives faisant valoir que la prestation fautive tient au fait que la SARL SEEMME a sous-loué à la SCM la totalité ou la plus grande partie des locaux. Il ajoute que l'activité de la SCM est de nature purement civile, son objet étant de mettre en commun les moyens matériels nécessaires à l'exercice de la profession de ses membres. Il en conclut que pendant la période de maintien dans les lieux, la SARL SEEMME a ainsi exercé des activités non autorisées par le bail.

La SARL SEEMME réplique que la destination contractuelle large autorise l'étude et l'exploitation de matériel médical et électroradiologique ; que la mise à disposition de matériels radiologiques entre le champ de la destination contractuelle.

Le contrat de bail stipule aux termes d'un article intitulé 'Destination', que le Preneur devra occuper les lieux par lui-même, paisiblement conformément aux dispositions des articles 1728 et 7729 du code Civil, et pour l'activité exclusive d'ETUDE et d'EXPLOITATION de matériel médical et électroradiologigue à l'exclusion de toute autre activité commerciale non liée à l'exploitation de son fonds de commerce'.

La mise à disposition de matériels radiologiques par la SARL SEEMME à la SCM CLINIQUE RADIOLOGIQUE ET D'IMAGERIE DIAGNOSTIQUE constitue une modalité d'exploitation de matériel médical et électroradiologique prévue au bail et est, en conséquence, conforme à la clause de destination du bail, le fait que la sous-location à la SCM soit irrégulière étant sur ce point sans incidence.

Il en est de même de la vente de films dans la mesure où M. L. ne démontre pas en quoi elle serait sans lien avec l'étude et l'exploitation de matériel médical et électroradiologique qui comprend nécessairement l'imagerie médicale, étant relevé que contrairement à ce que prétend l'appelant, l'extrait Kbis de la SARL SEEMME mentionnant comme activités 'l'étude, la mise au point, la fabrication, la vente de tout matériel médical et plus particulièrement du matériel d'électro-radiologie et plus généralement toutes opérations industrielles, commerciales et mobilières et immobilières se rattachant à cet objet ou de nature à favoriser le développement de la société ' ne vient pas en contradiction avec cette activité.

S'agissant des locations diverses qui apparaissent comme recettes dans le chiffre d'affaires, faute de précision des parties sur lesdites locations qui en tout état de cause ne concernent pas la sous-location des locaux puisqu'il n'est pas contesté qu'il n'y a qu'un seul sous-locataire, la SCM pour lesquelles la SARL SEEMME perçoit des sous-loyers qui sont une recette distincte des 'locations diverses' , la cour relève que la clause de destination est relativement large notamment en ce qu'elle vise 'l'exploitation' de matériel, ce qui peut prendre diverses formes.

S'agissant de la fourniture de prestations de services que M. L. reproche à la SARL SEEMMEE, la cour peine à comprendre en quoi la sous-location totale ou de la plus grande partie des locaux à la SCM serait une violation de la clause de destination. Quoiqu'il en soit M. L. ne rapporte pas la preuve de ce que la SARL SEEMME aurait donné en sous-location la totalité des locaux, la refacturation à titre de sous-loyer d'un montant égal au loyer versé au bailleur n'établissant pas cette preuve alors qu'au vu de l'extrait Kbis de la SARL SEEMME, celle-ci a son siège social et son établissement principal à l'adresse des locaux donnés à bail et elle y occupe d'ailleurs, au vu du rapport d'expertise judiciaire, un local. Enfin peu importe que la SCM occupe la partie la plus importante des locaux, le bail ne précisant pas la superficie pouvant être affectée à la sous location des locaux ou qu'elle soit le cas échéant de nature civile s'agissant d'une société civile de moyens, le bail étant conclu avec la SARL SEEMME qui exerce une activité commerciale et qui a été autorisée lors de la conclusion du bail à louer à la SCM, société civile de moyens, par dérogation à la clause de sous location.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, M. L. sera débouté des manquements allégués à la clause de destination du bail.

- sur la violation de la clause d'indexation pendant la période de maintien dans les lieux

L'appelante fait valoir que tant que l'indemnité d'occupation n'est pas fixée, le maintien dans les lieux s'opère aux clauses et conditions du bail expiré et que le preneur devait donc régler au bailleur les sommes qu'il lui versait précédemment au titre des loyers et accessoires comprenant l'indexation du loyer depuis le 1er décembre 2008 ; que le non paiement du complément dû au titre des indexations annuelles à compte du 1er décembre 2008 constitue un manquement grave entraînant la résiliation du bail.

L'intimée fait valoir qu'aucune disposition du statut des baux commerciaux ne prévoit l'indexation de l'indemnité d'occupation ; qu'à partir du moment où le bailleur a rétracté son offre de renouvellement, elle est devenue débitrice d'une indemnité d'occupation et non du loyer contractuellement indexé ; qu'en outre le jugement entrepris a fixé une indemnité d'occupation sans l'indexer. Elle ajoute que M. L. n'a subi aucun préjudice du fait de l'absence d'indexation de l'indemnité d'occupation depuis 2008 qu'il n'a pas réclamée, étant relevé qu'il a perçu pendant cette période des montants supérieurs à l'indemnité d'occupation fixée par le jugement.

Le bail prévoit une clause d'indexation annuelle du loyer telle qu'elle est reprise dans le jugement entrepris. Toutefois contrairement à ce que le jugement de première instance a indiqué, cette clause d'indexation ne vaut que pour le loyer et non pour l'indemnité d'occupation statutaire, faute de disposition expresse en ce sens et alors que la fixation de l'indemnité d'occupation se fait non par référence au bail expiré mais par référence à la valeur locative et que la loi ne prévoit aucune obligation d'indexation de cette indemnité. Il s'ensuit que l'indexation de l'indemnité d'occupation statutaire est une simple faculté du juge.

Le preneur maintenu dans les lieux n'est plus tenu au paiement d'un loyer mais de l'indemnité expressément prévue par l'article L.145-28 du code de commerce, déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

L'indemnité d'occupation a été fixée rétroactivement par le jugement de première instance à la date du 1er décembre 2003 à la somme annuelle de 49.600 euros, outre les taxes et charges. La cour relève que le jugement de première instance n'a pas prévu dans son dispositif l'indexation de l'indemnité d'occupation.

Le jugement mixte du 17 novembre 2011 qui a ordonné une expertise judiciaire pour déterminer les montants des indemnités d'éviction et d'occupation n'a pas statué sur le montant de l'indemnité d'occupation provisoire en l'attente de sa fixation.

Toutefois, le maintien dans les lieux s'opérant "aux conditions et clauses du contrat de bail expiré" selon les termes de l'article L145-28 du code de commerce, il s'ensuit qu'aussi longtemps que l'indemnité d'occupation n'a pas été fixée, le preneur doit, à titre provisoire, respecter les "conditions et clauses" financières du contrat de bail expiré et par conséquent s'acquitter d'une indemnité 'provisoire' fixée au montant du loyer, charges et taxes en sus, la clause d'indexation annuelle devant dès lors s'appliquer conformément au bail.

Il résulte des termes du courrier en date du 29 janvier 2009 produit par l'appelant, qu'il a sollicité en vain un complément au titre de l'indexation annuelle et par lettre recommandée en date du 4 janvier 2013, M. L. a procédé au calcul du loyer indexé annuellement depuis le 1er décembre 2008 et réclamé à ce titre un complément aux sommes versées par la SARL SEEMME.

Comme indiqué précédemment, la SARL SEEMME aurait dû régler le loyer indexé annuellement à titre d'indemnité d'occupation provisoire en attente de sa fixation dès lors que le bailleur a procédé à ladite indexation du loyer. Il s'agit par conséquent d'un manquement à la clause d'indexation du loyer applicable pendant la période de maintien dans les lieux en l'attente de la fixation de l'indemnité d'occupation statutaire.

Toutefois, si le preneur aurait dû régler à titre d'indemnité d'occupation provisoire le loyer indexé annuellement à compter du 1er décembre 2008, il n'en demeure pas moins que l'indemnité d'occupation étant fixée rétroactivement à compter du 1er décembre 2003 et ce pour un montant très inférieur au montant du loyer contractuel qui a été appelé auprès du locataire pendant la période de maintien dans les lieux, l'absence de paiement du complément du loyer correspondant à l'indexation ne saurait constituer un manquement suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail.

Par ailleurs, la SARL SEEMME ne peut être condamnée à régler à M. L. la somme de 83 195,99 euros à compter du 1er décembre 2008 au titre de l'indexation du loyer pendant la période de maintien dans les lieux alors que l'indemnité d'occupation statutaire est fixée à la valeur locative rétroactivement à compter du 1er décembre 2003 pour un montant très inférieur, comme cela résulte des développements ci-après, de sorte que s'il est fait droit à une indexation annuelle de ladite indemnité, cette indexation ne peut être calculée qu'au vu du montant de l'indemnité d'occupation statutaire.

- sur le non paiement de la taxe sur les ordures ménagères

L'appelant fait valoir en cause d'appel que la SARL SEEMME n'a pas réglé la taxe relative aux ordures ménagères depuis 2008 alors qu'elle avait jusque là réglé cette taxe sans la contester; qu'elle lui doit donc la somme de 6 998 euros pour la période allant de 2008 à 2017.

L'intimée expose que ladite taxe n'est pas expressément prévue par le bail et qu'elle n'en est donc pas redevable.

Le bail stipule au titre des 'IMPÔTS ET TAXES' qu'indépendamment des remboursements qu'il aura à effectuer au Bailleur, le Preneur devra payer tous impôts, contributions ou taxes lui incombant et dont le Bailleur pourrait être responsable à titre quelconque et il devra en justifier à toute réquisition du bailleur notamment à l'expiration du bail, avant tout déménagement'.

Au titre des 'CHARGES, PRESTATIONS et TAXES', il est prévu que le preneur 'doit rembourser au bailleur sa quote-part des charges, prestations et taxes ci après :

- chauffage des lieux loués,

- nettoyage des parties communes,

- éclairage et chauffage des parties communes,

- consommation d'eau chaude et froide

- taxes municipales.'.

La répartition s'effectue selon les modalités du règlement de copropriété.

Le bail stipule également que le bailleur doit rembourser la totalité des charges, prestations, taxes et contributions diverses incombant à l'immeuble et relative aux lots de la copropriété lui appartenant.

Il est admis que la taxe d'ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation expresse du bail. Il est de jurisprudence constante que les clauses relatives aux charges font l'objet d'une interprétation restrictive.

Dès lors que la taxe d'ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire qu'en vertu d'une stipulation expresse et qu'elle ne constitue pas une charge afférente à l'immeuble ni une taxe 'municipale' alors qu'elle est recouvrée par le trésor public et non directement par la commune, le bailleur ne peut pas récupérer cette taxe auprès de la SARL SEEMME.

Le fait que la locataire ait réglé pendant plusieurs années cette taxe est sans incidence dès lors qu'elle n'est pas prévue par le bail.

Par conséquent le manquement invoqué en cause d'appel par M. L. relatif à l'absence de paiement de la TEOM ne sera pas accueilli.

Enfin, M. L. reproche en cause d'appel à la SARL SEEMME de ne pas avoir payé en totalité les charges prévues au bail et ce pour un montant de 43 627,99 euros au titre des exercices 2003/2004 jusqu'à 2016/2017 faisant état de ce que 'comme en témoigne la deuxième résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2013, la société SEEMME s'est engagée à régler pour l'avenir les consommations d'eau telles qu'elle résultent de son compteur', expliquant que la SARL SEEMME n'a pas respecté son engagement au titre des exercices 2003/2004 à 206/2017.

L'intimée réplique que le bailleur ne justifie ni du quantum ni de la réalité des charges ainsi réclamées ; qu'il ne produit aucune régularisation des charges qu'il a appelées sous forme de provisions et que le bailleur est au contraire redevable à ce titre de la somme de 73 000 euros HT correspondant au montant des provisions sur charges réglées par la locataire.

Le bail prévoit que le remboursement au bailleur de sa quote-part des charges, prestations et taxes se fait en même temps que le loyer au moyen d'acompte provisionnel, le compte étant soldé une fois l'an.

La cour observe que M. L. n'a pas estimé utile avant l'instance d'appel de réclamer le paiement de charges ; qu'il sollicite la somme de 43 43 627,99 sur la base d'un tableau allant de l'exercice 2003/2004 jusqu'à l'exercice 2016/2017, soit sur une période de prés de 14 ans. La cour peine à comprendre, faute d'explication donnée dans les écritures, le tableau produit en pièce 105 qui ne fait pas apparaître si les provisions pour charges ont fait l'objet d'une régularisation annuelle auprès de la locataire étant relevé que les près de 90 pièces jointes à ce tableau sont des pièces établies par le syndic concernant le compte de copropriété de M. L. mais pas les appels de charges et de travaux faits par celui-ci auprès de la locataire sur toute la période réclamée, ni les régularisations annuelles qui auraient été effectuées des appels de charges et travaux, le cas échéant, par M. L. auprès de la SARL SEEMME. La cour relève que si dans ses écritures, M. L. fait état des consommations d'eau qui seraient dues par la SARL SEEMME, le tableau n'individualise pas les consommations d'eau.

Par conséquent le manquement tiré de l'absence de paiement des charges et de la consommation d'eau invoqué en cause d'appel par M. L. ne sera pas accueilli.

Par ailleurs, la SARL SEEMME produit une attestation de M. B. expert comptable en date du 15 mai 2019, accompagné d'un tableau établi par l'expert comptable, selon lequel elle a réglé au titre des provisions pour charges de 2006 à 2016 la somme totale de 84 878,30 euros, étant relevé qu'elle réclame dans ses écritures la somme de 73 000 euros à compter de 2007, 'à parfaire'.

Il est constant que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges, dont le locataire peut dès lors obtenir remboursement.

Dès lors, faute de régularisation annuelle des charges appelées, les provisions pour charges ne sont pas causées et la société locataire est bien fondée à solliciter le remboursement des provisions sur charges qu'elle a indûment payées pour la période écoulée entre 2007 et 2016 à hauteur de la somme de 73.000 euros, somme qu'elle réclame dans le dispositif de ses écritures.

- sur les affirmations mensongères de la SEEMME quant au trop perçu par le bailleur au titre des indemnités d'occupation

Le bailleur maintient en cause d'appel que la SARL SEEMME a produit devant le juge de la mise en état un tableau erroné ayant induit en erreur le juge de la mise en état quant aux sommes réellement réglées par la SARL SEEMME.

La cour renvoie à la motivation du jugement entrepris sur ce point.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, les manquements du bailleur pris isolément ou ensemble tendant à l'irrégularité des sous-locations à la SCM et à l'absence de paiement de complément de l'indemnité d'occupation provisoire correspondant à l'indexation du loyer contractuel pendant la période de maintien dans les lieux ne constituent pas un manquement suffisamment grave justifiant la résiliation du bail, la cour renvoyant aux développements qui précèdent sur lesdits manquements et étant rappelé que le bail a expiré depuis plus de 15 ans et que le bailleur a vendu le bien immobilier en 2018.

2. Sur l'indemnité d'éviction

L' indemnité d'éviction doit réparer le préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement. L'article L145-14, alinéa 2, du code de commerce dispose que l'indemnité d'éviction compensant le préjudice causé par le défaut de renouvellement comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation et autres frais, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

- Sur l'indemnité principale

M. L. fait valoir que la SARL SEEMME serait privée de toute indemnité d'éviction (tant principale qu'accessoire) du fait de son départ volontaire des lieux sans l'en avoir informé préalablement et sans préavis et en raison de la dissolution anticipée de la SEEMME et de la SCM le 30 janvier 2017, M. L. étant décédé le 25 février 2017. L'intimée réplique que la dissolution caractérise la perte du fonds de commerce, l'activité n'ayant pu être transférée faute de pouvoir matériellement assurer une réinstallation dans de nouveaux locaux avec la clinique radiologique en l'absence de tout paiement par le bailleur et alors qu'elle devait s'acquitter d'un loyer pendant la période de maintien dans les lieux plus important que l'indemnité d'occupation statutaire ; qu'elle a droit à une indemnité principale d'éviction pour perte de fonds ne pouvant être inférieure à 35% du chiffre d'affaires moyen, soit la somme de 46 500 euros.

La cour relève que selon le procès-verbal de l'assemblée extraordinaire du 30 janvier 2017, la SARL SEEMME a fait l'objet d'une dissolution anticipée au 30 janvier 2017 avec mise en liquidation amiable à cette date, la société ne subsistant que pour les besoins de sa liquidation jusqu'à la clôture de celle-ci, la dénomination de la société étant suivie de la mention 'société en liquidation'. M. H. et Mme L. ont été désignés en tant que liquidateurs amiables. La mention de la dissolution figure à l'extrait Kbis publié au 17 avril 2017.

La SARL SEEMME a notifié par acte d'huissier de justice en date du 20 janvier 2017 son départ au bailleur au 1er février 2017 comportant convocation à un état des lieux de sortie. L'état des lieux de sortie a été établi de manière contradictoire à cette date avec remise des clés au bailleur.

Il s'agit d'éléments nouveaux dont n'avait pas connaissance le tribunal de grande instance de Paris qui a rendu sa décision le 2 mars 2017, les conclusions des parties remontant au 19 février et 29 mars 2016.

Il s'ensuit que l'indemnité d'éviction doit être appréciée au plus près de l'éviction, soit le 1er février 2017.

La cour rappelle que par application de l'article L145-28 du code de commerce, le locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction; que pour autant aucune disposition légale ou réglementaire ne fait obligation au preneur de poursuivre ses activités dans les locaux dont il est évincé, postérieurement à l'échéance du bail, par l'effet du congé. En outre le bailleur est particulièrement malvenu de se plaindre d'un départ précipité alors que par l'effet de la rétraction, le bail est expiré depuis le 30 novembre 2003.

La cour observe toutefois que si la SARL SEEMME met en cause le comportement du bailleur qui l'aurait contraint à procéder à sa dissolution anticipée alors qu'elle ne pouvait supporter le coût d'une réinstallation en l'absence de paiement de l'indemnité d'éviction ; qu'elle devait s'acquitter d'un loyer élevé et qu'elle avait des difficultés à trouver de nouveaux associés, la dissolution anticipée résulte du choix des associés et est intervenue peu avant que le jugement de première instance ne se prononce sur l'indemnité d'éviction, la locataire ne justifiant pas qu'elle était dans l'impossibilité de continuer son activité dans les locaux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ou en tout cas sa fixation en première instance. La cour relève que les trois attestations datées du 5 janvier 2016 établies par les docteurs E., P. et B. sont rédigées dans des termes identiques et que le fait que ceux-ci aient déclaré avoir renoncé à s'associer avec les docteurs H. et L. en 'raison de la position du propriétaire des locaux sis [...] 'qui entend en évincer la SEEMME sans indemnité' n'établit pas l'impossibilité pour la SARL SEEMME de continuer à exploiter les locaux comme elle le faisait depuis la rétractation de l'offre de renouvellement.

Comme l'a retenu le jugement entrepris au terme de sa motivation que la cour adopte, l'indemnité principale qui est due est une indemnité de transfert et non de perte de fonds de commerce, le fait que la SARL SEEMME ait été dissoute le 30 janvier 2017 ne rapportant pas la preuve de ce que l'éviction était de nature à entraîner la perte du fonds de commerce alors que le fonds était transférable.

La cour renvoie à la motivation du jugement quant à l'évaluation du droit au bail, la méthode du différentiel appliquée par l'expert pour calculer la valeur du droit au bail et retenue par le jugement n'étant pas contestée par les parties, ni d'ailleurs la valeur locative de marché et le loyer déplafonné théorique en renouvellement après indexation.

C'est de manière justifiée que le jugement a retenu qu'en l'absence de différentiel à capitaliser, le montant du loyer théorique de renouvellement étant supérieur à la valeur locative, la valeur du droit au bail était nulle de sorte que le jugement qui n'a alloué à la SARL SEEMME aucune indemnité principale d'éviction sera confirmé.

- Sur les indemnités accessoires

* l'indemnité de remploi

En principe, les frais de remploi sont dus, sauf s'il est établi que le locataire ne se réinstallera pas.

La SARL SEEMME ayant été dissoute et placée en liquidation amiable le 30 janvier 2017 et ayant restitué les lieux le 1er février 2017, elle a cessé toute activité de sorte qu'il est établi qu'elle ne se réinstallera pas.

Par conséquent elle ne saurait prétendre à une indemnité de remploi de sorte que le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

* le trouble commercial

L'indemnité en réparation du trouble commercial, n'est pas due en cas de cessation d'activité du locataire à la date de l'évaluation de l'indemnité d'éviction et en l'absence de réinstallation.

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.

* les frais divers et les frais de double loyer

Eu égard à la cessation d'activité de la SARL SEEMME en raison de sa dissolution anticipée et de sa liquidation amiable en janvier 2017, il n'y a pas lieu d'accorder de frais de double loyer, aucune réinstallation n'étant susceptible d'intervenir , ni de frais liés au transfert de l'activité. Le jugement sera infirmé de ce chef.

* les frais de déménagement et de réinstallation

Les indemnités accessoires peuvent comprendre les frais de déménagement et de réinstallation, sauf s'il est établi que le preneur n'a pas l'intention de se réinstaller.

En l'espèce, en raison de la dissolution anticipée de la SARL SEEMME le 30 janvier 2017 ayant pour conséquence l'arrêt de son activité à la date d'évaluation de l'indemnité d'éviction, il est établi que celle-ci ne se réinstallera pas.

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.

Les frais de licenciement seront réglés sur justificatifs.

La SARL SEEMME sera déboutée de sa demande de paiement des indemnités accessoires, sauf pour ce qui relève des frais de licenciement.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, le jugement sera infirmé en ce qu'il a accordé la somme de 46.950 euros au titre de l'indemnité d'éviction.

Sur l'indemnité d'occupation

L'appelant conteste le montant de l'indemnité d'occupation fixé par le jugement de première instance au motif que l'indemnité d'occupation est due par application des clauses et conditions du bail expiré, à savoir la somme de 70 672,51 euros tel que résultant de l'indexation au 1er décembre 2003 ; que cette somme est d'autant plus justifiée que l'expert amiable du preneur avait évalué la valeur locative à la somme de 70 800 euros. M. L. conteste l'abattement de 20% appliqué par le jugement de première instance au motif que la durée de la procédure est imputable à la SARL SEEMME.

L'intimée demande la confirmation du jugement entrepris rappelant la durée de la procédure et la précarité en résultant pour son activité.

La cour rappelle que le preneur maintenu dans les lieux n'est pas tenu au paiement d'un loyer mais de l'indemnité d'occupation expressément prévue par l'article L.145-28 du code de commerce, déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Le montant de 70 672 euros au 1er décembre 2003 avancé par M. L. correspond au montant du loyer contractuel indexé à cette date et ne peut servir de fondement à l'indemnité d'occupation statutaire laquelle est fixée par application des dispositions précitées du code de commerce, à savoir à la valeur locative, et non par application des dispositions du bail expiré.

L'indemnité d'occupation statutaire est fixée rétroactivement à compter du 1er décembre 2003 et elle est due jusqu'au 1er février 2017 date de la restitution des lieux à M. L..

La cour renvoie au descriptif des locaux repris dans le jugement et résultant des constatations objectives de l'expert judiciaire et relève qu'en cause d'appel, la surface des locaux retenue par l'expert judiciaire pour le calcul de la valeur locative, à savoir une surface totale de 205,28 m² non pondérée, n'est pas discutée par les parties.

La cour constate que dans le rapport amiable établi à la demande de la locataire et versé aux débats par M. L., M. P. a évalué la valeur locative au 1er décembre 2003 au prix de 400 euros/m².

Toutefois cette valeur locative est manifestement excessive au vu des caractéristiques des locaux car les références retenues par M. P. ne concernent que des premières locations alors qu'il y a lieu de prendre en considération, outre les locations nouvelles, les renouvellements amiables et les fixations judiciaires.

Eu égard aux références locatives visées de manière détaillée dans le rapport d'expertise judiciaire, de l'implantation recherchée au sein d'un quartier d'affaires, d'une situation dépréciative en rez-de-chaussée sur cour, de locaux presque totalement privés d'éclairage naturel et l'absence de clauses exorbitantes de droit commun, la valeur locative unitaire de 350 euros/m² proposée par l'expert judiciaire pour la partie rez-de-chaussée, de 100 euros/m² pour le bureau et la kitchenette et de 35 euros/m² pour les caves est justifiée.

Il s'ensuit que la valeur locative totale de 62 000 euros au 1er décembre 2003 proposée par l'expert et retenue par le jugement entrepris sera confirmé.

S'agissant de l'indemnité pour précarité, la cour renvoie à la motivation du jugement entrepris qui a considéré qu'elle devait être de 20%. La cour précise que si comme l'indique M. L., c'est la SARL SEEMME qui l'a assigné en paiement d'une indemnité d'éviction le 23 février 2010, cette assignation fait suite à la rétractation 5 ans après par M. L. de son offre de renouvellement, ce sans offrir le paiement d'une indemnité d'éviction ; que M. L. a dénié l'application du statut des baux commerciaux, fait valoir des motifs graves et légitimes pour s'opposer au paiement de l'indemnité d'éviction, ce dont il a été débouté par arrêt définitif de la cour d'appel du 9 octobre 1993 ; qu'à la suite du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, il a soulevé de multiples manquements, dont certains avaient déjà été évoqués comme étant des motifs graves et légitimes pour refuser le paiement d'une indemnité d'éviction, afin d'obtenir la résiliation du bail ; qu'il s'ensuit que la durée de la procédure n'est pas imputable comme il le prétend au preneur. La durée particulièrement longue de la procédure a nécessairement fragilisé la SARL SEEMME qui n'a pas pu en raison de la précarité résultant de l'éviction et de la durée de la procédure procéder à des investissements ou développer son activité étant rappelé que par l'effet de la rétractation, le bail est expiré depuis le 30 novembre 2003.

Par conséquent, le jugement entrepris qui a fixé après abattement le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 49.600 euros, taxes et charges en sus sera confirmé, la cour rappelant que la TVA s'applique à l'indemnité d'occupation statutaire.

M. L. demande que l'indemnité d'occupation fasse l'objet d'une indexation annuelle. L'indemnité d'occupation étant fixée rétroactivement à compter du 1er décembre 2003 jusqu'au 1er février 2017, il convient de faire droit à la demande d'indexation annuelle laquelle se fera selon les modalités prévues au bail expiré.

Sur le paiement du trop versé au titre de l'indemnité d'occupation

La SARL SEEMME soutient qu'elle a réglé la somme de 1 003 174,97 euros entre le 1er décembre 2003 et le 31 mars 2016 alors qu'elle était redevable sur cette période d'une indemnité d'occupation de 611 730, 03 euros ; que le trop versé s'établit donc à la somme de 391 444,94 euros dont il convient de déduire la provision de 125 000 euros versée par M. L., soit la somme restant due de 266 444,94 euros retenue par le jugement de première instance. Elle ajoute qu'actualisée au 31 janvier 2017 , ce trop perçu s'élève à la somme de 429 421,30 euros.

M. L. conteste que la SARL SEEMME se soit acquittée de la somme de 1 003 174,97 euros faisant valoir que celle-ci ne justifie pas des paiements.

L'attestation en date du 15 avril 2019 de M. B., expert comptable, versée aux débats par la SARL SEEMME mentionne les règlements intervenus à partir de l'année 2006 jusqu'en 2016. Elle est accompagnée d'un tableau détaillé, année par année, mentionnant le montant du loyer TTC provisions pour charges incluses et individualisant le montant de le TVA, le montant des provisions pour charges et le montant des loyers HT. L' attestation est probante dès lors qu'elle n'émane pas du service comptable de la SARL SEEMME mais d'un expert comptable et qu'elle est étayée par un tableau détaillé également établi par l'expert comptable.

La cour n'est toutefois pas en mesure de vérifier le montant du trop perçu réclamé par la SARL SEEMME étant observé que les calculs doivent se faire sur la base d'une indemnité d'occupation TVA et indexation annuelle comprises, hors provisions pour charges le remboursement des provisions indûment versées étant ordonné par ailleurs, la cour relevant que les calculs auxquels a procédé la SARL SEEMME dans ses écritures sont hors TVA et hors indexation annuelle de l'indemnité d'occupation.

Il convient par conséquent de désigner un consultant pour établir les comptes entre les parties pour la période du 1er décembre 2003 jusqu'au 1er février 2017 selon les modalités visées au dispositif.

Sur la demande d'indemnisation formée par le bailleur en raison de divers préjudices

En cause d'appel M. L. sollicite la somme totale de 692 265,98 euros au titre de divers préjudices.

Il soutient avoir subi un préjudice en raison de la disparition des embellissements améliorations et installations devant lui faire accession, la SARL SEEMME ayant procédé à la dépose des installations radiologiques lors de son départ ; que les travaux effectués par la SARL SEEMME ont abouti à supprimer une surface de 11,27m² et à ajouter une mezzanine de 12,30m² ; que la création d'une mezzanine non autorisée dans les parties communes nécessite de ce fait la création d'un nouveau lot de copropriété ; que cette situation lui a été préjudiciable en ce qu'il a dû diminuer le prix de vente du bien immobilier.

La SARL SEEMME expose que les travaux entrepris sont anciens et avaient pour objet d'adapter les locaux à l'activité ; que l'expert désigné à l'initiative de la copropriété n'a émis aucune observation critique sur ces travaux réalisés en 1992 et que M. L. ne justifie pas en quoi ils auraient entraîné la diminution du prix de vente.

L'appelant se fonde sur des plans datant de 1953 mentionnant une superficie de 183 m² alors que l'expert judiciaire a relevé une superficie de 171,73 m² au rez-de-chaussée, outre une mezzanine reliée de 12,30m², Mme M. G. ayant considéré que les plans produits à l'appui de la superficie de 183 m² étaient de moindre qualité que ceux produits par la locataire. La cour relève que les plans produits par M. L. datent de 1953 ; que les locaux ont été donnés à bail en 1991 ; qu'aucun plan n'étant annexé au bail, M. L. ne rapporte pas la preuve qu'à la date du bail la superficie était de 183 m².

La SARL SEEMME a procédé à des travaux lors de son entrée dans les lieux courant 1992, sans justifier d'une autorisation préalable du bailleur, visant la création d'une mezzanine au rez-de chaussée et la modification partielle de la toiture pour la pose d'une verrière sur cour, travaux qui ont fait l'objet d'un permis de construire déposé le 6 avril 1992 et d'un certificat de conformité délivré le 16 janvier 1995.

La cour relève que l'assemblée générale des copropriétaires a, le 22 avril 1992, constaté, sur le rapport de l'architecte de la copropriété, que la SARL SEEMME avait effectué des travaux touchant au gros oeuvre de l'immeuble (suppression d'une colonne, démolition partielle d'un mur porteur) et modifiant la toiture sans autorisation de la copropriété et a décidé d'assigner M. L. et son locataire en référé expertise.

Il résulte du rapport d'expertise judiciaire en date du 30 décembre 1992 que les travaux touchant aux parties communes ont consisté en la suppression d'une colonne fonte dans un local situé sous la cour, l'élargissement d'une baie dans un mur de refend, l'installation d'une verrière sur couverture. Les travaux ainsi effectués n'ont pas entraîné de nuisances ou de malfaçons et l'installation d'appareils lourds sur le plancher des locaux a fait l'objet d'une validation par le bureau de contrôle SOCOTEC.

Il ne ressort pas de ce rapport , ni du procès- verbal précité de l'assemblée générale que la création de la mezzanine nécessiterait la création d'un nouveau lot de copropriété.

Enfin l'assemblée générale des copropriétaires a décidé de mettre fin à la procédure en cours liée aux travaux effectués par la SARL SEEMME et décidé que 'le syndic donnera les autorisations nécessaires', cette décision ayant été adoptée à l'unanimité des présents.

Par conséquent M. L. ne justifie pas en quoi les travaux effectués par la SARL SEEMME auraient été préjudiciables à la vente.

Par ailleurs s'il ressort du procès- verbal de sortie du 1er février 2017 que les locaux ont été restitués sans le matériel radiologique, étant observé qu'il s'agit de matériel démontable, M. L. ne démontre pas davantage en quoi la présence de ces installations aurait bénéficié à la vente.

Par conséquent M. L. sera débouté de ses demandes d'indemnisation au titre de la diminution du prix de vente et de la diminution de surface.

M. L. sollicite également la somme de 100 000 euros au titre de la remise en état des locaux et de 80 000 euros au titre du non respect du droit de préavis de six mois.

La cour rappelle que le bail est expiré depuis le 30 novembre 2003 ; qu'il ne stipule pas que le preneur doit donner un préavis de six mois avant de quitter les lieux suite à l'expiration du bail ; qu'il ne peut être sérieusement reproché à la SARL SEEMME un départ précité 15 ans après l'expiration dudit bail, ce d'autant qu'aucune disposition légale ou réglementaire ne fait obligation au preneur de poursuivre ses activités dans les locaux dont il est évincé, postérieurement à l'échéance du bail par l'effet du congé ou du refus de renouvellement, ni qu'il doive donner un préavis de six mois avant de restituer les locaux dans le cadre d'une procédure d'éviction.

M. L. prétend que faute d'avoir remis les locaux dans leur état primitif comme elle y était tenue, la SEEMME lui a occasionné un préjudice qu'il évalue à la somme de 100 000 euros.

Le bail stipule que 'Tous embellissements, améliorations et installations faits par le Preneur dans les locaux loués resteront à la fin du bail la préparait du Bailleur sans indemnité de sa part. Ce dernier se réservant le droit, si bon lui semble de demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif.

Il est exact que suite à la restitution des locaux par la SARL SEEMME le 1er février 2017, le bailleur a réclamé la remise des locaux en leur état primitif.

Toutefois, la remise en leur état primitif des locaux avant travaux nécessitait l'accord de la copropriété puisque les travaux ont porté atteinte aux parties communes; que les travaux n'auraient donc pas pu intervenir rapidement, ce qui paraît peu compatible avec le fait que le bailleur a confié un mandat de vente du bien immobilier dès le 7 mars 2017 et en tout état de cause M. L. ne justifie pas du quantum allégué à ce titre faute de produire le moindre devis de remise en leur état primitif des locaux. Il sera donc débouté de sa demande formée à ce titre.

Les autres postes d'indemnisation concernent les sommes réclamées au titre de l'indexation du bail, de la TEOM et du solde de charges non réglées auxquels il a déjà été répondu, la cour renvoyant aux développements qui précèdent.

Par conséquent M. L. sera débouté de sa demande d'indemnisation formée à hauteur de la somme totale de 692 265,8 euros.

Sur les demandes accessoires

L'équité commande de confirmer la condamnation prononcée en première instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient également de confirmer la condamnation de M. L., qui succombe principalement en première instance, aux dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire, la cour renvoyant sur ce point à la motivation du jugement de première instance.

En raison de la consultation ci dessous ordonnée, il sera sursis aux demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les dépens d'appel seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a accordé la somme de 46 950 euros au titre de l'indemnité d'éviction toutes causes de préjudices confondues, en ce qu'il a condamné M. Pascal L. à payer à la SARL SEEMME la somme de 266.444,94 euros en remboursement d'un trop-versé d'indemnité d'occupation par la société locataire et en ce qu'il a débouté M. L. de sa demande de condamnation de la SARL SEEMME au paiement des intérêts au taux légal sur l'indemnité d'occupation avec capitalisation des intérêts,

L'infirme sur ces dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant

Dit que l'indemnité principale est une indemnité de transfert,

Constate que la valeur du droit au bail est nulle,

Déboute en conséquence la SARL SEEMME de sa demande formée au titre de l'indemnité principale,

Constate que la SARL SEEMME a fait l'objet d'une dissolution anticipée et d'une liquidation amiable au 30 janvier 2017,

Constate que la SARL SEEMME a restitué les locaux à la date du 1er février 2017,

Déboute par conséquent la SARL SEEMME de ses demandes formées au titre des indemnités accessoires, sauf l'indemnité de licenciement qui sera due sur justificatifs

Dit que l'indemnité d'occupation fixée par le jugement entrepris fera l'objet d'une indexation annuelle, selon les stipulations du bail en ce qui concerne l'application des indices ;

Déboute M. L. de sa demande de paiement de la somme de 43 627,99 euros au titre du solde des charges impayées et des consommation d'eau faute de justifier de la régularisation annuelle desdites charges et des sommes réclamées au titre des consommations d'eau,

Condamne M. L. à rembourser à la société SEEMME la somme de 73 000 euros au titre des provisions pour charges dépourvues de cause ;

Déboute M. L. de sa demande de condamnation de la société SEEMME à lui payer la somme de 692.265,98 € en réparation de l'ensemble des préjudices qu'il a subis,

Avant dire droit sur la demande de paiement de la SARL SEEMME du trop perçu au titre de l'indemnité d'occupation et sur la demande de M. L. en paiement des intérêts au taux légal sur l'indemnité d'occupation avec capitalisation des intérêts,

Sur le compte à faire entre les parties, institue une consultation et commet pour y procéder :

Me Jacky D., huissier de justice,

[...]

[...]

portable : [...]

fax : [...],

en qualité de consultant, avec mission, après avoir convoqué les parties et dans le respect du principe du contradictoire ;

- de procéder au calcul pour la période du 1er décembre 2003 au 1er février 2017 des sommes dues par la SARL SEEMME au titre de l'indemnité d'occupation statutaire fixée à la somme annuelle de 49 600 euros en principal, TVA et indexation annuelle en sus, selon les stipulations du bail expiré ;

- de procéder au calcul des sommes réglées par la SARL SEEMME, TVA comprise, entre le 1er décembre 2003 et le 1er février 2017,

- d'établir le différentiel entre les montants ainsi calculés et de faire les comptes entre les parties,

Dit que Me Jacky D. pourra solliciter des parties la communication de tous documents qu'il estimera utile pour accomplir la mission,

Dit que la SARL SEEMME devra consigner avant le 17 avril 2020, entre les mains de Me Jacky D., la somme de 1000 euros à valoir sur les honoraires et frais du consultant sous peine de caducité de sa désignation;

Dit que le consultant devra déposer son rapport au greffe de cette chambre avant le 17 juillet 2020 ;

Désigne le magistrat de la mise en état pour suivre les opérations de consultation ;

Dit que l'affaire sera appelée à l'audience de mise en état du 7 mai 2020 pour vérification de la consignation ou constatation de la caducité de la mesure de consultation ;

Sursoit à statuer sur la demande de la SARL SEEMME de paiement du trop perçu au titre de l'indemnité d'occupation et sur la demande de M. L. en paiement des intérêts au taux légal sur l'indemnité d'occupation avec capitalisation des intérêts, en l'attente de l'avis du consultant,

Sursoit à statuer sur les demandes formées en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Réserve les dépens d'appel.