CA Versailles, 14e ch., 5 novembre 2020, n° 20/02776

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé en date du 20 avril 2006, la société Mercialys a donné à bail à la société Feu Vert un local à usage commercial sis [...]. Ce bail a été consenti pour une durée de 10 ans moyennant un loyer de base de 99 276 euros HT par an et un loyer variable de 3,60 % HT du chiffre d'affaires hors taxe.

La société Feu Vert ayant formulé une demande de renouvellement du bail, la société Mercialys a, le 10 février 2016, accepté le principe du renouvellement moyennant un loyer de 130 000 euros hors taxes et charges par an, loyer variable additionnel, charges et TVA en sus.

Suivant courrier en date du 25 avril 2016, la société Feu Vert a refusé le loyer proposé et a proposé une expertise amiable afin de déterminer la valeur locative du bien.

Par acte d'huissier de justice délivré le 23 décembre 2019, la société Mercialys a fait assigner en référé la société Feu Vert aux fins d'obtenir principalement la désignation d'un expert statuant comme amiable compositeur avec pour mission de déterminer le montant du loyer de renouvellement du bail dans les termes de l'article IV-I) du bail au 1er janvier 2016.

Par acte d'huissier de justice délivré le 23 décembre 2019, la société Feu Vert a fait assigner en référé la société Mercialys aux fins d'obtenir la désignation d'un expert statuant comme amiable compositeur et en dernier ressort afin de fixer le montant du loyer du bail renouvelé.

La jonction des causes enregistrées au répertoire général sous les références 19/360 et 20/9 a été effectuée par mention au dossier.

Par ordonnance de référé contradictoire rendue le 15 juin 2020, le président du tribunal judiciaire de Chartres, après avoir ordonné une réouverture des débats le 16 mars 2020, a :

- déclaré être incompétent au profit du juge des loyers de ce tribunal,

- dit que le dossier sera transmis au greffe de cette juridiction avec une copie de la présente décision sur présentation d'un certificat de non-appel par la partie la plus diligente,

- réservé les dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 25 juin 2020, la société Mercialys a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle s'est déclaré incompétente au profit du juge des loyers.

Autorisée par ordonnance rendue le 25 juin 2020, la société Mercialys a fait assigner la société Feu Vert pour l'audience fixée au 23 septembre 2020.

Copie de l'assignation a été déposée le 20 juillet 2020.

Dans ses dernières conclusions déposées le 20 juillet 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Mercialys demande à la cour de :

- réformer l'ordonnance du 15 juin 2020 en ce qu'elle a dit :

- se déclarer incompétent au profit du juge des loyers de ce tribunal,

- que le dossier sera transmis au greffe de cette juridiction, avec une copie de la présente décision sur présentation d'un certificat de non-appel par la partie la plus diligente,

- réserver les dépens ;

et, statuant à nouveau,

- désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission de fixer le montant du loyer de base de renouvellement à la valeur locative dans les termes de l'article IV-1) du bail au 1er janvier 2016,

- dire que l'expert ainsi désigné statuera comme amiable compositeur et en dernier ressort,

- dire que les frais d'expertise seront partagés par moitié entre les parties.

Dans ses dernières conclusions déposées le 2 septembre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Feu Vert demande à la cour de :

- réformer l'ordonnance du 15 juin 2020 en ce que le juge des référés s'est déclaré incompétent au profit du juge des loyers commerciaux du tribunal de Chartres,

et statuant à nouveau,

- désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission de fixer le montant du loyer de base de renouvellement à la valeur locative dans les termes de l'article IV-1) du bail au 1er janvier 2016,

- dire que l'expert ainsi désigné statuera comme amiable compositeur et en dernier ressort,

- dire que les frais d'expertise seront partagés par moitié entre les parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le juge initialement saisi a relevé d'office son incompétence en application de l'article R. 145-23 du code du commerce au profit du tribunal judiciaire juge des loyers commerciaux sur le prix du bail à l'occasion du renouvellement.

sur la compétence

La société Mercialys comme la société Feu Vert demandent l'infirmation de l'ordonnance dont appel au motif qu'il n'est nullement demandé la fixation du prix du loyer du bail renouvelé, et qu'elles sollicitent la désignation d'un expert. Les parties sont d'accord pour dire que le juge des référés est compétent.

Sur ce,

Le prononcé d'une mesure d'expertise par le juge des référés répond aux exigences de l'article 145 du code de procédure civile qui dispose que, "s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées, à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé".

Le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque au soutien de sa demande d'expertise puisque cette mesure in futurum est destinée à les établir, mais il doit toutefois justifier d'éléments rendant crédibles les griefs allégués, sachant par ailleurs que l'existence du motif légitime s'apprécie à la lumière des éléments de preuve produits mais aussi de l'utilité des mesures d'instruction sollicitées.

Un procès doit être susceptible d'être ultérieurement engagé.

Il ressort de l'exposé des faits constants et de la chronologie des échanges ci-dessus rapportée, que les parties sont en désaccord sur le prix du loyer au renouvèlement du bail.

Elles n'ont pas davantage trouvé d'accord sur le nom d'un expert (page 4 des conclusions du bailleur et pages 2, 3 et 5 du preneur) ce qui ne suffit pas néanmoins, à caractériser l'existence d'un procès en germe, nécessaire à l'application de ce texte et ce d'autant qu'il est demandé que l'expert désigné, puisse 'statuer' 'comme amiable compositeur'.

La preuve n'est donc pas rapportée de l'existence d'un 'litige en germe' avec l'évidence requise en référé.

L'article R.145-23 du code de commerce qui est dès lors alors applicable, donne compétence au juge des loyers pour fixer le loyer du bail révisé ou renouvelé. Aux termes de ce texte, le juge des loyers est le président du tribunal de grande instance devenu le tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il a une compétence exclusive pour statuer sur les litiges relatifs à la fixation des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés. S'il est saisi, il peut ordonner une expertise.

Le président du tribunal de grande instance devenu le tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, contrairement aux allégations des parties n'est pas le juge des référés.

La cour est aussi tenue d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation n'en est nécessaire. En l'espèce, le contrat de bail est conforme au texte qui précède.

Ainsi, sur le loyer de base, la clause IV1) intitulée 'LOYER' est rédigée dans ses 3ème et 4ème paragraphe, dans les termes qui suivent :

'Il est expressément convenu entre les parties à titre de condition essentielle et déterminante qu'à l'occasion de chacun des éventuels renouvellements successifs du présent bail, le loyer global par application éventuelle du loyer variable additionnel sera fixé à la valeur locative des lieux apprécié par application des dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce et des articles 23 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953 out tout texte qui leur sera substitué, toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

À défaut d'accord (entre) les parties conviennent de s'en remettre à l'avis d'un expert inscrit sur la liste de la cour d'appel dans le ressort de laquelle se situe l'immeuble objet des présentes, désigné d'un commun accord entre les parties (ou à défaut, à la requête de la partie la plus diligente, par le président du tribunal de grande instance) lequel statuera comme amiable compositeur'.

En l'espèce, les parties ne se prévalent que d'un désaccord entre elles sur le nom de l'expert. Elles ne pouvaient pas en application de l'article 145 du code de procédure civile saisir le juge des référés. Elles ne pouvaient en application de l'article R.145-23 du code de commerce et de la clause IV1) du bail, que saisir le président du tribunal de grande instance, de sorte que l'ordonnance qui a déclaré le juge des référés incompétent et ordonner la transmission du dossier sera confirmée.

Il n'est pas décidé l'évocation du litige, au regard de l'utilité du double degré de juridiction pour les parties.

Les dépens seront laissés à la charge de chacune des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme l'ordonnance rendue le 15 juin 2020,

Y ajoutant,

Rejette toute autre demande,

Dit que chacune des parties supportera la charge des dépens engagés.