CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 15 octobre 2020, n° 18/09150

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 5 mars 2004 Mme H K a vendu à M. A X et Mme C S épouse X la nue propriété d'un appartement et de ses dépendances sis Résidence LE CORFU, ..., le vendeur se réservant l'usufruit.

Par acte sous seing privé en date du 19 mars 2003, Mme H K a confié à la S. A.R. L. BOUMANN IMMOBILIER un mandat de gestion locative de l'appartement sus visé. Suivant contrat en date du 28 novembre 2008, Mme H K a, par l'intermédiaire de son mandataire, la S. A.R. L. BOUMANN IMMOBILIER donné le dit appartement à bail à Mme R J moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 500 euros et d'une provision pour charges de 90 euros. La locataire a versé lors de son entrée dans les lieux un dépôt de garantie de 500 euros. Mme R J a cessé d'acquitter son loyer à compter du mois de novembre 2010.

Faisant grief à la S. A.R. L. BOUMANN IMMOBILIER de n'avoir pas donné suite à ses demandes de délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, de lui avoir tardivement communiqué le compte locataire, de ne lui avoir pas remis le contrat de bail signé pour son compte, Mme H K, M. A X et Mme C S épouse X ont, par acte d'huissier en date du 7 octobre 2011, assigné la S. A.R. L. BOUMANN IMMOBILIER et Mme J devant le Tribunal d'instance de CANNES aux fins principales d'obtenir la résiliation du bail et la résiliation du mandat de gestion et la condamnation solidaire de la SARL BOUMANN IMMOBILIER et de Mme R J à lui payer diverses sommes. La procédure a été enregistrée sous le numéro ....

Invoquant avoir cédé ses mandats de gestion immobilière à la S. A.R. L. CRGI, la S. A.R. L. BOUMANN IMMOBILIER a, par acte d'huissier en date du 7 mars 2012, attrait à la cause la S. A.R. L. CRGI aux fins principales de voir déclarées irrecevables les demandes formées par Mme H K, M A X et Mme C S épouse X à son encontre, à titre subsidiaire de voir la S. A.R. L. CRGI la relever de condamnations prononcées à son encontre et obtenir sa condamnation à des dommages et intérêts. La procédure a été enregistrée sous le numéro 11 12-258.

Mme R J a quitté les lieux le 31 mars 2012. Le 13 mai 2013 Mme I K est décédée.

Suivant acte d'huissier en date du 21 septembre 2015, la S. A.R. L. BOUMANN IMMOBILIER constatant qu'une procédure de liquidation judiciaire avait été ouverte à. 1'encontre de la S. A.R. L. CRGI a attrait à la cause Me T E et Me Z Y respectivement en qualités d'administrateur judiciaire et de liquidateur judiciaire de la S. A.R. L. CRGI. La procédure a été enregistrée sous le numéro 11 15-975.

Par jugement en date du 23 mai 2017, le tribunal d'instance de CANNES a statué ainsi :

- ORDONNE la jonction des procédures ..., 11 12-258 et 11 15-975 sous le numéro unique ...

- CONSTATE le désistement d'instance de M. A X et Mme C S épouse X

- DECLARE les interventions volontaires de Mme O K épouse N et M. P K assisté de son curateur, l'UDAF LOIRE ATLANTIQUE 44 recevables

- DIT que le Tribunal d'instance de CANNES est compétent

- CONDAMNE Mme Q G J à payer à Mme O K épouse N et M. P K la somme de 9 825,38 euros au titre de loyers et charges arrêtés au 31 mars 2012

- CONDAMNE la SARL BOUMANN IMMOBILIER à payer à Mme O K épouse N et M. P K la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts

- REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires

- ORDONNE l'exécution provisoire

- CONDAMNE Mme Q G J à payer à Mme O K épouse N et M. P K la somme de la somme de 500 euros au titre de 1'artic1e 700 du code de procédure civile

- CONDAMNE la SARL BOUMANN IMMOBILIER à payer à Mme O K épouse N et M. P K la somme de 500 euros au titre de 1'artic1e 700 du code de procédure civile

- CONDAMNE Mme R J et la SARL BOUMANN IMMOBILIER aux dépens de l'instance

Par déclaration en date du 5 juillet 2017, la S. A.R. L. BOUMANN IMMOBILIER a relevé appel de cette décision.

Par ordonnance en date du 26 octobre 2017, l'appel a été déclaré caduque faute de signification de la déclaration d'appel. Par arrêt déféré en date du 24 mai 2018, cette ordonnance a été infirmée.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 4 octobre 2017 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la S. A.R. L. BOUMANN IMMOBILIER demande de :

- INFIRMER le présent jugement en ce qu'il a :

- condamné la SARL BOUMANN IMMOBILIER à payer à Mme O K épouse N et à Monsieur P K la somme de 3.000 € de dommages et intérêts,

- condamné la SARL BOUMANN IMMOBILIER à payer à Mme O K épouse N et à Monsieur P K la somme de 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné la SARL BOUMANN IMMOBILIER aux entiers dépens,

- débouté la SARL BOUMANN IMMOBILIER des demandes qu'elles formulait à l'encontre de la société CRGI,

ET STATUANT A NOUVEAU :

A titre principal,

- CONSTATER que la SARL CRGI s'est portée acquéreur de l'intégralité des mandats de gestion immobilière détenus par la SARL BOUMANN IMMOBILIER en ce compris celui de Madame K,

- CONSTATER que Madame K avait été informée de ladite cession et l'avait acceptée,

- CONSTATER que la S. A.R. L. CRGI s'est comportée en véritable gestionnaire de ce bien,

- DIRE ET JUGER que les demandes des consorts K à l'endroit de la S. A.R. L.

BOUMANN IMMOBILIER sont irrecevables pour défaut de droit d'agir,

A titre subsidiaire,

- CONSTATER la responsabilité de la S. A.R. L. CRGI est engagée en ce qu'elle a commis diverses fautes et en ce qu'elle s'est comportée en véritable gestionnaire de ce bien,

- METTRE hors de cause la société BOUMANN IMMOBILIER,

- CONDAMNER la S. A.R. L. CRGI à relever et garantir la S. A.R. L. BOUMANN IMMOBILIER des condamnations qui ont été prononcées à son encontre en première instance,

- CONSTATER que l'image commerciale de la S. A.R. L. la BOUMANN IMMOBILIER a nécessairement été affectée par les fautes commises par la S. A.R. L. CRGI,

- CONDAMNER la S. A.R. L. CRGI au paiement de la somme de 7500 € à titre de légitimes dommages et intérêts pour atteinte à l'image commerciale et préjudice moral,

- FIXER la créance au passif de la S. A.R. L. CRGI à la même somme de 7.500 €,

- DÉBOUTER les consorts K de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

- CONDAMNER in solidum la S. A.R. L. CRGI, les consorts K, au paiement de la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700, ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la S. A.R. L. BOUMANN indique avoir transféré son activité de gestion locative en ce compris le mandat de gestion du bien de Mme K à la S. A.R. L. CRGI ce dont Mme K était informée, cette cession rendant les demandes des consorts K à son égard irrecevables. A défaut d'irrecevabilité, elle demande que la S. A.R. L. CRGI la garantisse des condamnations à venir du fait de la cession intervenue et des fautes contractuelles commises par la S. A.R. L. CRGI à son égard. Elle sollicite réparation de son préjudice généré par les fautes de la S. A.R. L. CRGI.

Les intimés ont été assignés et les conclusions d'appelant et pièces leur ont été signifiées :

- à personne le 6 octobre 2017 à M. X A,

- à domicile le 6 octobre 2017 à Mme S C épouse X

- à étude le 6 octobre 2017 à Mme K O épouse N

- à domicile le 6 octobre 2017 à M. K P

- par procès verbal de recherches infructueuses le 6 octobre 2017 à Mme R J

- à personne le 6 octobre 2017 à la S. A.R. L. CRGI

- à domicile à Maître Y ès qualités de liquidateur de la S. A.R. L. CRGI.

Ils n'ont pas constitué avocat.

L'affaire a été fixée à l'audience du 27 mai 2020.

Par avis valant clôture en date du 18 mai 2020, les parties ont été avisées de ce que l'affaire serait jugée selon la procédure sans audience de l'article 8 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25.3.2020 et ne s'y sont pas opposées dans le délai de quinze jours.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par acte en date du 19 mars 2003, Mme K H a confié un mandat de gestion immobilière à la S. A.R. L. BOUMANN IMMOBILIER rendant ainsi l'action des consorts K à son égard recevable.

Il résulte désormais des pièces produites aux débats par la S. A.R. L. BOUMANN IMMOBILIER que suivant acte sous seing privé en date du 27 janvier 2010, la société CRGI a cédé à la société LGP l'intégralité des parts sociales qu'elle détenait dans la S. A.R. L. BOUMANN IMMOBILIER et que la société LGP est devenue l'associé unique de la S. A.R. L. BOUMANN. Préalablement et par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2009 enregistré à la recette des impôts de CANNES le 13 janvier 2010, la S. A.R. L. BOUMANN IMMOBILIER a vendu à la société CRGI la branche d'activités incluse dans l'ensemble du fonds de commerce définie 'activité de gestion immobilière' et comprenant la clientèle et l'achalandage y attachés ainsi que le fichier de clientèle. Cette annonce a fait l'objet d'une publication légale.

Le fait qu'un contrat ait été conclu en considération de la personne du cocontractant ne fait pas obstacle à ce que les droits et obligations de ce dernier soient transférés à un tiers dès lors que l'autre partie y a consenti. En l'espèce, il résulte des courriers adressés à compter du 15 avril 2011 par Mme H M exclusivement à la S. A.R. L. CRGI et des courriers adressés par le conseil de Mme H M exclusivement à la S. A.R. L. CRGI également qu'elle avait consenti à ce transfert de mandat dont elle avait été nécessairement informée préalablement. Cependant, et en l'absence de consentement exprès préalable, il convient de considérer que Mme K n'a consenti à ce transfert qu'en avril 2011, la cession des mandats étant intervenue en décembre 2009.

Le tribunal a relevé la faute de la S. A.R. L. BOUMANN dans la gestion locative et l'absence de procédure adéquate diligentée et de communication à la bailleresse et à son conseil du bail et du compte de la locataire comme ils le demandaient à compter d'avril 2011, les premiers impayés locatifs ayant commencé en novembre 2010. Dans ces conditions, au vu de la date du transfert de mandat et de la date du consentement de Mme K, la S. A.R. L. CRGI sera tenue de relever et garantir la S. A.R. L. BOUMANN des condamnations prononcées en première instance.

La S. A.R. L. BOUMANN ne rapporte pas la preuve d'une atteinte à son image commerciale du fait du comportement de la S. A.R. L. CRGI et sera déboutée de sa demande formée de ce chef. La somme de 2 000 euros lui sera attribuée en application de l'article 700 du code de procédure civile et la S. A.R. L. CRGI sera tenue aux dépens. Il n'y a pas lieu, au vu de la décision, de condamner les consorts K et X aux frais irrépétibles et aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt de défaut, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté toutes autres demandes plus amples et contraires.

CONDAMNE la S. A.R. L. CRGI prise en la personne de son liquidateur judiciaire à garantir la S. A.R.L. BOUMANN IMMOBILIER des condamnations prononcées à son encontre par le jugement du tribunal d'instance de CANNES en date du 23 mai 2017.

FIXE ainsi la créance de la S. A.R. L. BOUMANN au passif de la de la S. A.R. L. CRGI. à la somme de 3 500 euros.

Y AJOUTANT,

DÉBOUTE la S. A.R. L. BOUMANN du surplus de ses demandes.

CONDAMNE Maître Y ès qualités de liquidateur judiciaire de la S. A.R. L. CRGI à payer la somme de 2 000 euros à la S. A.R. L. BOUMANN IMMOBILIER en application de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Maître Y ès qualités de liquidateur judiciaire de la S. A.R. L. CRGI aux dépens.