CA Montpellier, 1re ch. B, 5 septembre 2018, n° 16/01183

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FAITS ET PROCÉDURE

Le 2 septembre 2008, Olivier et Anne F. ont donné à bail à quatre colocataires le bien immobilier sis 122 chemin des Bessons à Marseille dont ils avaient fait l'acquisition le 2 septembre 2004 et pour le financement duquel ils avaient obtenu le 30 juillet 2004 de la CAISSE D'EPARGNE le prêt de la somme de 280 000 € remboursable en 300 échéances de 1 676.16 €.

Le 10 décembre 2008, à la suite de leur nomination outre-mer, ils en ont confié la gestion à la SARL ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER.

Arguant de l'ignorance dans laquelle les a tenus l'agent immobilier de la situation de leur immeuble à la suite du congé donné par les colocataires le 24 février 2009, Olivier F. et Anne W., depuis lors divorcés, ont assigné l'agent immobilier le 26 octobre 2010, puis le 17 mai 2011 son assureur, la SA ALLIANZ IARD devant le tribunal de commerce de Marseille, lequel selon jugement rendu le 8 février 2012 les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes et condamnés à payer à la SARL ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER la somme de 800 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

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A la suite de l'appel élevé par Olivier F. et Anne W., la cour d'appel d'Aix en Provence, par arrêt du

7 mai 2014, a confirmé le jugement déféré et les a condamnés à payer à la SARL ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER et à la SA ALLIANZ IARD la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Au résultat du pourvoi ensuite élevé par Olivier F. et Anne W., la Cour de Cassation, selon arrêt rendu le 12 novembre 2015, casse et annule cet arrêt en toutes ses dispositions au visa des articles 1991 à 1993 du code civil, remet en conséquence la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et les renvoie devant la Cour d'Appel de Montpellier, laquelle a été régulièrement saisie le 15 février 2016 par Olivier F. et Anne W. dans le délai légal.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions dernières en date du 29 mars 2017, Olivier F. et Anne W. reprochent au mandataire de s'être totalement désintéressé du bien à compter du 4 avril 2009 au point de ne plus les tenir informés, de ne pas répondre à leurs courriels et de ne prendre aucune mesure pour sécuriser le bien à la suite du départ des colocataires, sans procéder notamment à un état des lieux alors que le mandat n'avait pas pris fin ni n'avait été dénoncé.

Ils considèrent que le mandataire a ainsi manqué à ses devoirs de diligence, de sauvegarde de leurs intérêts, d'information et de conseil, et de reddition de compte.

Cette faute a entraîné la dégradation du bien, vandalisé et devenu impropre à la location, et l'obligation de le vendre après qu'il ait fait l'objet d'une saisie immobilière du fait de leur incapacité à honorer les échéances de remboursement du prêt ayant permis son acquisition.

Poursuivant l'infirmation de la décision déférée, ils demandent de dire que la SARL ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER a failli à son mandat de gestion, que la SA ALLIANZ IARD doit sa garantie, et en conséquence de les condamner solidairement à leur payer les sommes de 250 000 € au titre du préjudice subi du fait de la perte de valeur de l'immeuble avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2011, de 15 000 € en réparation du préjudice économique et financier matériel et moral, de 16 500 € correspondant à la commission de l'agent immobilier, de 44 443.36 € représentant le montant des indemnités dues à la banque avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2011, de 35 000 € au titre des sommes déboursées pour la défense de leurs intérêts, de 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour la violation du mandat, de 20 000 € à chacun au titre du préjudice matériel et moral, de 10 000 € à chacun pour résistance abusive et de 30 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Par conclusions dernières en date du 18 juillet 2016, la SARL ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER et à la SA ALLIANZ IARD leur opposent leur propre incurie, d'abord en s'abstenant d'informer l'agent immobilier de l'état de délabrement de la toiture à l'origine du congé donné par les colocataires, ensuite en ne répondant pas à ses demandes d'instruction, s'agissant notamment de la réalisation des travaux nécessaires à la conservation et à la relocation de l'immeuble, l'empêchant ainsi d'exécuter son mandat.

L'agent immobilier conteste avoir commis une faute de gestion alors qu'il a régulièrement informé ses mandants de la situation, par courriels puis par courrier recommandé du 27 février 2009, en faisant établir un devis de recherche de fuites, en relançant les locataires dès le premier impayé et en faisant établir un devis de remise en état.

Il conteste de même avoir commis une faute lors de la libération des lieux alors qu'il ne possédait pas les clefs de l'immeuble, ne pouvait donc y accéder pour dresser un état des lieux et que ses mandants étaient parfaitement informés de l'obligation de s'assurer personnellement de la conservation du bien en cas de libération des locaux ainsi que le prévoit l'article 3 du mandat qui institue en pareil cas le mandant gardien juridique du bien.

L'agent immobilier et son assureur soutiennent que les préjudices allégués sont dépourvus de lien avec l'exécution du mandat, ainsi la perte de valeur de l'immeuble alors que la toiture était déjà dans un état de délabrement avancé, que l'état des lieux d'entrée démontre l'existence de dégradations et de non-achèvement du bien et que ne suffit pas à faire la démonstration d'une moins-value l'attestation d'un agent immobilier remontant à 2004, soit sept ans avant la vente.

Concluant à la confirmation de la décision entreprise, sauf à dire que la SA ALLIANZ IARD n'est garante des condamnations qui seraient mises à la charge de son assurée que déduction faite de la franchise contractuelle applicable de 10 % avec un minimum de 75 € et un maximum de 9 000 €, elles sollicitent la condamnation des appelants à leur payer la somme de 7 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Attendu que le mandat de gérance confié par Olivier et Anne F. à la SARL ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER le 10 décembre 2008 donne mission à cette dernière d'accomplir tous actes d'administration et notamment la gestion courante, de gérer le bien, rechercher des locataires, louer le bien, le relouer après avoir avisé le mandant de la vacance du logement, renouveler les baux au prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos, dresser ou faire dresser tous constats des lieux, encaisser, percevoir loyers et toutes sommes ou valeur relativement au bien géré... et au titre des prestations supplémentaires, louer le bien, établir le bail de location et les états des lieux d'entrée et de sortie du locataire, faire exécuter tous travaux importants après accord écrit, sauf urgence, du mandant, en régler les factures, intervenir auprès des compagnies d'assurance en cas de sinistre... en cas de difficultés et à défaut de paiement exercer toutes poursuites judiciaires faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous les tribunaux... ;

Que le mandat précise encore qu'en cas de libération des locaux et de non relocation par le mandant comme par exemple en cas de non reprise des locaux ou de vente, celui ci deviendra gardien juridique du bien et devra prendre toutes dispositions pour assurer la conservation de son bien et souscrire toute assurance qu'il estimerait nécessaire ;

Et qu'il est donné pour une durée de trois années, renouvelable par tacite reconduction d'année en année sauf résiliation par les parties exprimant cette volonté par lettre recommandée trois mois avant la date anniversaire de la signature ;

Attendu que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ; qu'il est tenu d'une obligation générale de diligence et de loyauté, doit veiller à la conservation du bien, doit rendre compte alors qu'il pèse encore sur lui une obligation d'information et de conseil ;

Et que le mandant, tenu à un devoir de coopération en vertu de l'obligation de bonne foi contractuelle, doit mettre le mandataire en mesure d'exécuter sa mission ;

Attendu qu'il ressort au cas précis des éléments régulièrement produits par les parties qu'à la suite du courrier du 29 décembre 2008 par lequel l'un des colocataires a signifié son congé, au motif que les infiltrations d'eau en toiture rendaient sa chambre inhabitable depuis plus de deux mois, le mandataire s'est rendu sur place et en a rendu compte à Anne W., a fait établir un devis de recherche de fuite qu'il a communiqué à cette dernière, l'a informée de la volonté des locataires de quitter les lieux et sollicité des instructions, tant pour l'acceptation du devis que pour la réduction de loyer réclamée par les colocataires ;

Qu'après que ces derniers aient le 24 février 2009 notifié leur congé pour le 25 mai 2009 aux motifs de 'l'état de délabrement avancé de la maison... de la volontaire absence totale de réaction de la propriétaire afin d'y remédier [alors qu'elle avait] connaissance des faits depuis mai 2007, et de l'absence absolue de concession de la propriétaire quant à une réduction de loyer...', la SARL ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER a transmis cette information aux époux F. par courrier recommandé du 27 février 2009 en insistant sur le fait que le bien ne pourrait être remis à la location qu'une fois les travaux exécutés et en sollicitant de nouveau des instructions ;

Qu'il s'ensuit du tout que la société ACCORD a effectué les diligences qui lui incombaient dans le cadre du mandat de gestion locative qui lui avait été confié, se heurtant à l'inertie d'Anne W., puis à son désintérêt, illustré par son message du 20 février 2009 aux termes duquel elle demande de contacter son conjoint afin de 'voir avec les différentes décisions à prendre', sans pour autant fournir à l'agent immobilier qui la réclamait l'adresse électronique lui permettant de communiquer utilement avec celui-ci ;

Attendu toutefois que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé ;

Et que le mandat était toujours en cours lorsque les locataires ont quitté les lieux, le 25 mai 2009 faute par la société ACCORD d'avoir informé son mandant par lettre recommandée qu'elle entendait mettre fin à sa mission, ni notifié à celui-ci, d'une quelconque manière, qu'elle renonçait au mandat ;

Qu'elle ne pouvait davantage se considérer comme étant déchargée de son obligation de prendre les mesures nécessaires à la conservation du bien lors de ce départ au prétexte que les époux F. n'avaient pas pris de décision quant à la réalisation de travaux sur la toiture, ni répondu au courrier recommandé du 27 février 2009 ;

Qu'il lui appartenait en revanche de les informer de la date du départ effectif des locataires et des conditions de ce départ, comme d'attirer leur attention sur les dispositions de l'article 3 du mandat de gestion les instituant gardien juridique du bien du fait de la libération des locaux par les locataires et faute de relocation, et de les mettre ainsi à même d'assurer cette garde qui leur imposait de prendre toute disposition pour en assurer la conservation, alors que cette information présentait un caractère impératif en raison de leur éloignement ;

Qu'il lui appartenait encore de faire dresser un procès-verbal d'état des lieux, puis au constat que celui-ci n'avait pu l'être contradictoirement de prendre les précautions nécessaires pour prévenir toute dégradation du bien après le départ des locataires au mois de mai 2009, comme encore d'aviser sans délai ses mandants des risques de détérioration et d'occupation illicite que cette nouvelle situation provoquait ;

Que de fait la société ACCORD a cessé toute diligence après leur avoir adressé, le 4 avril 2009, un compte rendu trimestriel de gestion et rappelé leurs obligations aux colocataires par courrier du 28 avril 2009 consistant notamment à fixer le rendez-vous permettant l'établissement de l'état des lieux ;

Qu'elle a ainsi failli à son obligation de conservation du bien qui lui avait été confié et privé ses mandants des informations qui les auraient alertés sur les mesures conservatoires nécessaires pour éviter la dévalorisation de leur bien ;

Attendu toutefois que seul est sujet à réparation le préjudice actuel, direct et certain ;

Attendu que les consorts F./W. réclament tout d'abord la somme de 250 000 € au titre de la perte de valeur de l'immeuble qu'ils imputent à la fois à la détérioration de l'immeuble et au contexte de cette vente forcée, dont ils tiennent l'agent immobilier pour responsable ;

Qu'ils ne peuvent toutefois sérieusement soutenir que les manquements de ce dernier, tels que relevés plus haut, aient entraîné le prononcé de la déchéance du terme et la saisie immobilière engagée par la banque, alors que si le loyer de 1 800 € représentait un montant proche de l'échéance de remboursement (1 676.16 €) ils ne fournissent aucun élément permettant de connaître leur situation de ressources et d'apprécier en conséquence leur éventuelle incapacité à assumer leurs obligations à compter de l'échéance du 5 avril 2009, ni à répondre à la mise en demeure de la banque le 9 juin suivant contrainte de prononcer la déchéance du terme en raison de leur inertie alors que seules deux échéances étaient arréragées ; et que si le contexte d'une saisie immobilière n'est pas des plus favorables à la cession d'un immeuble qui s'en trouve frappé, il importe de noter qu'ils auront en l'occurrence disposé de près d'une année pour vendre amiablement le bien, à la suite du commandement de payer qui leur a été signifié le 20 mai 2010 ;

Attendu en revanche que si le constat d'état des lieux d'entrée du 31 août 2008 livre un état général médiocre du bien, illustré par des plafonds en partie troués et affectés de moisissures, des murs fissurés, tachés ou marqués par des éclats, des sols et des menuiseries abîmés, un jardin non entretenu, le constat dressé à leur requête le 20 octobre 2009 fait état de dégradations autrement plus importantes tel des équipements manquants, des interrupteurs, plinthes, baguettes, portes, rambarde, programmateurs de radiateurs arrachés, de traces de coups portés sur les murs et les velux, et un sol jonché de détritus, débris et d'immondices ;

Que cet état, conséquence de l'abandon de l'immeuble à la suite du départ des locataires ainsi livré à des squatters du fait de l'absence de mesure conservatoire découlant de la défaillance du mandataire constitue le préjudice directement causé au mandant du fait de cette faute ;

Que celui-ci ne produit toutefois aucune évaluation du coût de la remise en état à laquelle il aurait procédé, ni a fortiori de facture correspondante, de telle sorte qu'il ne met pas la cour en état d'apprécier l'état que présentait effectivement l'immeuble lors de sa cession le 5 avril 2011 pour le prix de 300 000 € ;

Et qu'au delà de considérations totalement inopérantes sur un emplacement prétendument magnifié par l'oeuvre de Marcel P. - alors que le bien en cause n'a qu'un très lointain rapport avec le château de la Buzine et que le doute subsiste sur la confrontation des souvenirs d'enfant de l'auteur avec la réalité - il convient de constater plus prosaïquement que les appelants ne produisent, pour en voir fixer la valeur à 550 000 €, que l'estimation faite par l'agence Jacquemot Lombardo le 5 mai 2004 comprise entre 404 000 et 426 000 €, sans toutefois livrer le prix qu'ils en ont eux-mêmes donné quatre mois plus tard, en s'abstenant de produire l'acte d'achat du 2 septembre 2004 ;

Qu'au total et alors qu'il ne fait aucun doute que les dégradations causées au bien et la destruction de ses équipements ont eu une incidence sur sa valeur vénale, la dépréciation découlant directement de la faute du mandataire et non mieux illustrée que par le constat du 20 octobre 2009 doit être fixée à la somme de

20 000 €, l'assureur étant en droit d'opposer la franchise prévue au contrat la liant à l'agent immobilier ;

Attendu en revanche que le prix de 16 500 € correspondant à la commission de l'agent immobilier ne saurait constituer un préjudice réparable dès lors qu'elle aurait du être réglée en tout état de cause ;

Et que pour les raisons déjà dites, en l'absence de lien de causalité entre la faute et leur défaillance à honorer leur obligation de remboursement auprès de l'organisme prêteur, le mandataire ne saurait être tenu de supporter la somme de 44 443.36 € représentant le montant des indemnités dues à la banque ni davantage les conséquences du préjudice économique, financier, matériel et moral, qui est résulté de leur inscription au FICP et des problèmes que cela a pu engendrer dans la gestion de leurs affaires respectives ;

Que la réclamation formée pour 35 000 € au titre des sommes déboursées pour la défense de leurs intérêts se confond avec la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Qu'enfin les sommes réclamées à titre de dommages et intérêts pour la violation du mandat et en réparation du préjudice matériel et moral qui, à défaut d'une claire partition à laquelle ne se livrent pas les appelants, se confondent entre elles, ne peuvent qu'être écartées, d'abord car le seul préjudice matériel établi est celui réparé ci-dessus, ensuite car ils ne caractérisent aucun préjudice moral en raison du comportement rappelé ci-dessus et justement qualifié d'erratique par leur adversaire ;

Qu'enfin n'est pas davantage établi l'abus du droit des intimés de se défendre en justice ;

Attendu que la SARL ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER et la SA ALLIANZ IARD qui succombent doivent les dépens ainsi que le paiement à Olivier F. et Anne W. divorcée F. chacun de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Vu l'arrêt rendu par la Cour de Cassation le 12 novembre 2015,

Infirme le jugement rendu par le tribunal de commerce de Marseille le 8 février 2012,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la SARL ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER a failli à son mandat de gestion,

Condamne solidairement la SARL ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER et la SA ALLIANZ IARD à payer en réparation à Olivier F. et Anne W. divorcée F. la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts,

Dit que la SA ALLIANZ IARD n'est garante de cette condamnation que déduction faite du montant de la franchise contractuelle soit 10 % de ce montant avec un maximum de 9 000 €,

Rejette toute autre demande et dit inutiles ou mal fondées celles plus amples ou contraires formées par les parties,

Condamne la SARL ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER et la SA ALLIANZ IARD aux dépens ainsi qu'à payer à Olivier F. et Anne W. divorcée F., chacun la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Accorde à la SCP Negre, avocats, le bénéfice de l'article 699 du Code de Procédure civile.