CA Aix-en-Provence, ch. 11 a, 21 juin 2016, n° 15/10056

La SAS Odalys Résidences exploite une résidence de tourisme dont l'ensemble des lots appartiennent à des investisseurs privés qui les lui ont donnés à bail commercial.

C'est ainsi que par acte sous seing privé en date du 24 septembre 2003, à effet du 21 décembre 2004, Monsieur et Madame D... ont donné à bail commercial pour 11 années et 9 mois à la SAS Odalys Résidences, un appartement situé dans la résidence Les Chalets De l'Arvan, située à Saint Sorlin d'Arves (73), en vue de sa sous-location, moyennant un loyer de 4 584 euros hors taxes outre TVA, se décomposant en une part payable en numéraire de 3 224 euros TTC et une part payable en nature à concurrence de 1 612 euros TTC, par la mise à disposition de l'usage d'un appartement de vacances.

S'agissant de la révision du loyer, le bail prévoit que celui-ci est révisable tous les trois ans, proportionnellement à la variation de l'indice du coût de la construction (base 1953) publié par l'INSEE, à la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Par lettre du 21 juin 2007, la SAS Odalys Résidences a fait savoir aux bailleurs son opposition à la revalorisation triennale des loyers telle que prévue au bail au motif du déséquilibre que lui causerait l'exécution de la convention et a proposé aux bailleurs qui l'ont refusée, la réduction de l'indexation triennale plafonnée à 2 % par an avant de procéder à la révision du loyer sur la base de l'indice de référence des loyers au lieu de l'ICC.

La SAS Odalys Résidences appliquant une revalorisation minorée du loyer, Monsieur et Madame D... l'ont assignée en paiement de diverses sommes devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence qui, par jugement du 23 avril 2015, les a déboutés de leurs demandes pour n'avoir pas fait déposer de dossier au soutien de leurs prétentions mais a également débouté la SAS Odalys Résidences de sa demande tendant à faire application de la théorie de l'imprévision. Monsieur et Madame D... ont interjeté appel du jugement.

Par conclusions déposées et notifiées le 11 février 2016, les époux D... ont conclu à la réformation du jugement et à la condamnation de la SAS Odalys Résidences au paiement de la somme de 1 574,96 euros HT au titre de la deuxième période triennale, de janvier 2008 à décembre 2010, de 1 648,77 euros HT au titre de la troisième période triennale de janvier 2011 à décembre 2013 et de 1 038,82 euros HT au titre de la quatrième période triennale à compter de janvier 2014. Ils ont sollicité également le paiement des sommes de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts et de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Les appelants rappellent que la SAS Odalys Résidences était le rédacteur des conditions contractuelles qui ne peuvent être modifiées que d'un commun accord conformément aux dispositions de l'article 1134 du Code civil.

Monsieur et Madame D... ajoutent que les difficultés économiques alléguées par la locataire ne sont justifiées par aucun élément et que les hypothèses de variation du loyer sont prévues par des procédures spécifiques par le statut des baux commerciaux, dont il appartient aux parties de faire usage.

Concernant la prescription de leurs demandes soulevée par l'adversaire, les appelants répondent ne formuler aucune prétention au titre de l'année 2007. Ils répondent également que l'indice à prendre en compte est, conformément aux clauses du bail, l'indice du trimestre de la prise d'effet du bail, étant indifférent à la cause la publication ou non de l'indice à la date de souscription du bail. Concernant leurs conclusions prises devant le juge des loyers commerciaux saisi par la SAS Odalys Résidences d'une procédure fondée sur l'article L. 145-39 du Code de commerce, Monsieur et Madame D... contestent avoir sollicité l'application d'un indice conventionnel de 2% comme soutenu par la locataire, indiquant avoir demandé l'application de l'indice contractuel, sans qu'aucune contradiction de motif ne puisse leur être opposée.

Par conclusions notifiées le 2 février 2016, la SAS Odalys Résidences a demandé à la cour de dire et juger que l'augmentation de l'ICC entre la prise d'effet du bail et la date d'échéance de la première révision triennale constitue un bouleversement de l'économie du contrat au vu de la situation respective des parties contractantes, que le refus de Monsieur et Madame D... de renégocier les modalités d'indexation du loyer en considération de l'augmentation disproportionnée de l'indice conventionnel constitue une exécution fautive du contrat de bail et a conclu au débouté des appelants de leurs demandes.

Subsidiairement, l'intimée a demandé à la cour de dire et juger que les sommes sollicitées au titre des arriérés de loyer sont erronées car afférentes à une période pour laquelle la prescription est acquise et prenant en compte un indice de référence erroné, omettant de tenir compte de l'augmentation du loyer en fonction de l'IRL à laquelle elle a procédé et en raison de la confusion entre les loyers payables en nature et ceux payables en numéraires, et en conséquence, de dire et juger que les sommes dues résultant de l'indexation conventionnelle se décomposent comme suit au titre du loyer en numéraire :

- 697,49 euros HT pour la période d'avril 2008 à décembre 2010

;- 963,99 euros HT pour la période de janvier 2011 à décembre 2013;

- 763,62 HT pour la période de janvier 2014 à septembre 2015,

dire et juger que la part de loyer payable en nature par l'octroi d'un budget vacances doit être indexée de manière identique à la part payable en numéraire, que la part de loyer payable en nature ne peut donner lieu à une condamnation pécuniaire mais seulement à une condamnation à l'octroi d'un budget vacances supplémentaires.

En tout état de cause, la SAS Odalys Résidences a conclu au rejet de la demande de dommages et intérêts formée par les époux D... et à leur condamnation au paiement de la somme de 1 500 euros à titre d'indemnité pour frais de procès.

Elle a fait notamment valoir que le coût de la construction a 'littéralement explosé' entre la prise d'effet du bail et la date d'échéance de la première révision triennale, en ce qu'il entraîne une augmentation de loyer de 13,25 % et indiquant qu'une proposition a été faite à chacun des propriétaires bailleurs de substituer l'IRL à l'ICC, non adapté comme indice de référence pour la révision des loyers des baux commerciaux puisqu'un projet de loi n°1338 du 21 août 2013 relatif à l'artisanat et au commerce prévoit la mise en place d'un indice de référence plus lisible et plus stable pour réévaluer les loyers des baux commerciaux.

La SAS Odalys Résidences a ajouté que de plus, dans l'instance pendante devant le juge des loyers commerciaux, les époux D... ont, à titre principal, sollicité l'application de l'indice 'conventionnel' de 2% qu'ils contestent aujourd'hui, en violation du principe de l'Estoppel. Elle a soulevé le moyen tiré de la prescription des demandes au titre des arriérés de loyers réclamés depuis 2007 et jusqu'en avril 2008, au rappel de ce que l'assignation a été délivrée le 9 avril 2013.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L'imprévision :

1. La SAS Odalys Résidences demande à la cour de considérer que l'augmentation de l'indice du coût de la construction (ICC) de manière imprévisible et démesurée entre la prise d'effet du bail et la date d'échéance de la première révision triennale constitue un bouleversement de l'économie du contrat qui doit faire admettre pour juste l'application qu'elle a faite de la théorie de l'imprévision en substituant l'indice de référence des loyers à l'ICC.

2. Invoquant le caractère inadapté de l'indice du coût de la construction (ICC), la SAS Odalys Résidences fait valoir qu'un projet de loi du 21 août 2013 relatif à l'artisanat et au commerce prévoit la substitution d'autres indices à cet indice.

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 a effectivement substitué à l'ICC, l'indice des loyers commerciaux ou des loyers des activités tertiaires, pour les contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014.

De plus, si l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations consacre la possibilité pour les parties d'adapter leur contrat en cas de changement imprévisible de circonstances et la suppression par le juge de la clause qui créé un déséquilibre significatif entre leurs droits et obligations, il convient de noter que cette ordonnance n'entrera en vigueur qu'à compter du 1er octobre 2016.

3. En l'espèce, les bailleurs ont agi dans le respect du bail que leur a proposé la SAS Odalys Résidences et auquel ils ont adhéré sans pouvoir influer sur le contrat, aucune faute d'exécution du dit contrat ne pouvant leur être reprochée du fait de l'application du mécanisme de revalorisation du loyer en application de l'indice du coût de la construction choisi comme indice de référence par la société preneur.

Au regard des dispositions de l'article 1134 du code civil, une partie à un contrat ne peut modifier unilatéralement les conditions contractuelles initiales librement acceptées par les contractants et le juge ne peut modifier ces conditions et leur substituer de nouvelles.

Enfin, sur la contradiction alléguée par la locataire, aucune pièce n'est produite permettant de soutenir que les bailleurs ont accepté l'indice de 2% proposé par la SAS Odalys Résidences laquelle produit les conclusions déposées par Monsieur et Madame D... devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d'Alberville par lesquelles ceux-ci concluent à la fixation du loyer conformément au jeu de l'indice contractuel.

La SAS Odalys Résidences sera par conséquent déboutée de ses demandes tendant à faire constater l'existence d'un déséquilibre économique de la convention des parties. La prescription :

4. Nonobstant les mentions du jugement, les parties font état d'une assignation délivrée le 9 avril 2013.

C'est donc à bon droit que la SAS Odalys Résidences soulève la fin de non recevoir tirée de la prescription pour la première échéance trimestrielle de l'année 2008 au regard de la date de l'assignation, la cour relevant qu'aucune demande n'est faite pour l'année antérieure. Les arriérés de loyers :

5. Le bail prévoit que le loyer est scindé en deux, se décomposant en une partie en numéraire, et l'autre en nature, pour un montant de 1 612 euros TTC, payable par compensation de l'usage d'un appartement de la résidence 'Les Chalets de l'Arvan' ou dans un appartement de la brochure d'ODALYS hiver/été. La SAS Odalys Résidences fait reproche aux bailleurs de solliciter une condamnation pécuniaire pour l'intégralité du loyer notamment pour la partie du loyer en nature qui ne peut être révisée que par une augmentation du budget vacances.

La révision de ce loyer payable en nature, conformément aux clauses du bail, fera l'objet d'une compensation en nature par augmentation de la valeur d'usage d'hébergement consentie aux bailleurs.

6. Concernant le calcul du loyer en numéraires, la SAS Odalys Résidences fait grief aux bailleurs d'avoir pris comme indice de référence celui du 4ème trimestre 2004 pour procéder à la révision du loyer au lieu de l'indice du 2ème trimestre 2004, dernier indice publié lors de la prise d'effet du contrat tel que prévu aux articles 7 et 3 du bail qui ne mentionne pas l'indice retenu par les bailleurs, ajoutant qu'il est matériellement impossible de prendre en compte l'indice du 4ème trimestre 2004 à la date de prise d'effet du bail.

La clause du bail intitulée 'Révision du loyer' prévoit que pour le calcul de la variation du loyer, il est expressément convenu que l'indice de base sera celui du trimestre de la prise d'effet du bail qui est le 21 décembre 2004, soit l'indice du 4ème trimestre 2004(1269), le bail n'indiquant en effet pas qu'il devra s'agir de l'indice publié au moment de sa prise d'effet et, s'agissant d'une révision triennale, aucune impossibilité ne résultant de l'application dudit indice nécessairement publié à la date de la révision triennale.

Enfin, Monsieur et Madame D... reconnaissent que ne leur sera due que la différence entre les loyers effectivement versés par la locataire en application de l'IRL et ceux qui lui sont dus et produisent un décompte en ce sens.

7. Au regard de ces éléments, il y a lieu d'établir les solde et compensation restant dûs aux époux D... comme suit : 2ème période triennale, avril à décembre 2010 3ème période triennale, janvier 2011 à décembre 2013 4ème période triennale à compter de janvier 2014 à septembre 2015 Total Loyer en numéraire HT 961,01 1 062,08 661,31 2 684,40 Loyer en nature HT 481,30 586,69 352,14 1 420,13

En définitive, la SAS Odalys Résidences est condamnée à payer à Monsieur et Madame D... au titre du loyer payable en numéraire, la somme de 2 684,40 euros HT et devra accorder aux bailleurs une compensation supplémentaire de l'usage d'hébergement pour la valeur de 1 420,13 euros HT. Demandes accessoires :

8. Monsieur et Madame D... sollicitent la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, demande non explicitée et qui sera en conséquence rejetée.

La SAS Odalys Résidences est par contre condamnée à payer à Monsieur et Madame D... la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort, Infirme le jugement prononcé le 23 avril 2015 par le tribunal de grande instance d'Aix-en Provence ;

Statuant à nouveau :

Déboute la SAS Odalys Résidences de ses demandes tendant à faire constater l'existence d'un déséquilibre économique de la convention des parties en raison de l'augmentation de l'indice du coût de la construction ;

Condamne la SAS Odalys Résidences à payer à Monsieur et Madame D... la somme de 2684,40 euros HT au titre du loyer payable en numéraire, et à leur accorder une compensation supplémentaire de l'usage d'hébergement pour la valeur de 1 420,13 euros HT au titre du loyer payable en nature ;

Y ajoutant

: Déboute Monsieur et Madame D... de leur demande de dommages et intérêts ; Condamne la SAS Odalys Résidences à payer à Monsieur et Madame D... la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SAS Odalys Résidences aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile