Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

Aux termes de l’article 1118, alinéa 1, du Code civil, “ l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre ”. Aussi, ce dernier doit-il exprimer clairement son intention de s’engager dans les termes de l’offre, le simple fait d’apposer sa signature sous la mention “ vu et pris connaissance ” de l’offre ne suffisant pas à traduire la réalité de son consentement . Le destinataire de l’offre doit avoir accepté purement et simplement les termes de l’offre  sans émettre une quelconque réserve ou contre-proposition. Ainsi, un bail ne peut être renouvelé lorsque les parties sont en désaccord sur son point de départ, la date du point de départ du nouveau loyer, qui figure dans l’offre, différant de celle indiquée par les preneurs dans l’acte signifiant leur acceptation . L’alinéa 3 dispose que “ l’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet ” et n’entraîne pas la conclusion du bail commercial, “ sauf à constituer une offre nouvelle ”. La nouvelle offre, constitutive d’une contre-proposition, doit, pour entraîner la formation du bail aux conditions proposées par le destinataire de l’offre initiale, être acceptée purement et simplement par l’offrant initial. Il a été considéré que lorsqu’un bailleur délivre au preneur un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel, ce dernier, qui répond en proposant un loyer inférieur à celui de l’offre, émet une nouvelle offre, l’avenant de renouvellement adressé par la suite au preneur, aux conditions proposées par celui-ci, valant acquiescement de la part du bailleur .

L’acceptation de l’offre, tout comme l’offre elle-même, n’est soumise à aucune exigence de forme, même si l’écrit reste préférable à titre de preuve. Elle peut “ résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur ” . Elle résulte d’un comportement non équivoque, constitutif d’une acceptation tacite, lorsque son auteur exécute tout simplement le bail, objet de l’offre . La volonté de s’engager résultant d’un comportement non équivoque, le silence ne vaut pas acceptation, sauf si la loi, les usages, les relations d’affaires ou des circonstances particulières  en décident autrement et permettent de donner à ce silence la signification d’une acceptation .

L’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 a consacré la théorie de la réception . Désormais, aux termes de l’article 1121 du Code civil, “ le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant ”. Il est toutefois possible, lorsque l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, de librement rétracter celle-ci, “ pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation ” . L’article 1122 du même code permet cependant de prévoir, dans le contrat, “ un délai de réflexion, qui est le délai avant l’expiration duquel le destinataire de l’offre ne peut manifester son acceptation ou un délai de rétractation, qui est le délai avant l’expiration duquel son bénéficiaire peut rétracter son consentement ”. Quoiqu’il en soit, si le bail commercial est conclu dès lors que l’acceptation est parvenue à l’offrant, l’acceptant ne disposant d’aucun droit de repentir, les parties conservent la faculté de révoquer le bail d’un commun accord ou pour les causes que la loi autorise .

A compter de la formation du contrat, si l’une des parties n’exécute pas son engagement, ou ne l’exécute qu’imparfaitement, l’article 1217 du même code permet à l’autre partie de “ refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ”, de “ poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ”, d’« obtenir une réduction du prix », de “ provoquer la résolution du contrat ”, ou encore de “ demander réparation des conséquences de l’inexécution ”.

Cass. 3e civ., 19 octobre 2011, LawLex202100003230JBJ, JCP N 2012, 1120, n° 1, obs. PIEDELIEVRE ; Contrats, conc. consom. 2012, comm. 2, obs. LEVENEUR, à propos de la vente d’un groupe d’immeubles.

Cass. 3e civ., 16 septembre 2003, LawLex202100003227JBJ, en matière de vente immobilière.

Cass. 3e civ., 22 avril 1980, LawLex202100003219JBJ, Bull. civ. III, n° 82 ; JCP G 1980, IV, 246 ; Rev. loyers 1980, 354.

Cass. 3e civ., 2 décembre 1998, LawLex202100003221JBJ, RJDA 3/1999, n° 292.

Cass. 3e civ., 12 décembre 1990, LawLex202100003220JBJ, qui précise que la seule acceptation du preneur suffit, peu important l’absence de signature du bail.

Cass. 1er civ., 24 mai 2005, n° 02-15.188, Bull. civ. I, n° 223 ; D. 2006, 1025, note BENSAMOUN ; AJDA 2005, 1919 ; RTD civ. 2005, 588, obs. MESTRE et FAGES ; RDC 2005, 1007, obs. MAZEAUD ; JCP 2005, I, 194, n° 1 s., obs. PERES-DOURDOU ; JCP G 2005, IV, 2536 ; CCC 2005, n° 165, note LEVENEUR.

Ord. 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, art. 2.

79. Acceptation de l’offre