Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

L’article R. 145-8, alinéa 1, du Code de commerce précise que “les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative”, puis ajoute qu’"il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages" . Cependant, le fait qu’un preneur manque à ses obligations inhérentes au bail commercial, telles que l’obligation d’entretien et de paiement des loyers, n'entre pas en ligne de compte dans l'évaluation de la valeur locative .

Ainsi, emporte nécessairement une diminution de la valeur locative eu égard à la restriction apportée à la jouissance des lieux et à l’obligation mise à sa charge, la clause d’un bail commercial qui fait interdiction au preneur d'apposer une enseigne ou une plaque sur les locaux loués . Selon une décision récente , il en est de même de la clause qui oblige le preneur à supporter les travaux urgents dans les locaux loués sans aucune contrepartie, même s’ils excèdent vingt-et-un jours, celle-ci constituant une clause exorbitante du droit commun justifiant une telle diminution. En effet, la valeur locative doit être revue à la baisse lorsque le bail met à la charge du preneur toutes les réparations, notamment celles liées à la vétusté des locaux , ou encore les travaux de mise en conformité , même si ce dernier n’a pas encore eu à les supporter . Les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil constituaient également un facteur de moins-value , jusqu'à la loi 2014-626 du 18 juin 2014  dont les dispositions d'ordre public interdisent dorénavant ce transfert de charge au preneur .

Lorsque le bail commercial met à la charge du preneur le paiement de la taxe foncière, cette obligation constitue une charge exorbitante de droit commun qu’il convient de déduire de la valeur locative . L’absence d’abattement peut toutefois se justifier lorsque les éléments de référence retenus, sur la base desquels le nouveau loyer est fixé, tiennent compte de ce transfert de charge . L’évolution de l'impôt foncier, qui résulte de la loi et des règlements, constitue également un élément à prendre en considération pour sa détermination . La clause stipulant le remboursement, par le preneur au bailleur, de l’assurance des murs de l’immeuble loué, ainsi que des frais de gérance , constitue également un facteur de diminution de la valeur locative . De même, si la stipulation d’un loyer binaire, en ce qu'elle procure au bailleur un avantage sans contrepartie, justifie un abattement sur la valeur locative des locaux loués , même si le bailleur n'a pas perçu la part variable depuis l'origine du bail , la clause qui fixe contractuellement la pondération des locaux, ne peut pas être considérée comme une clause exorbitante imposant une obligation au preneur et permettant une telle réduction .

Certains avantages particuliers conférés au preneur peuvent constituer des facteurs de majoration de la valeur locative . Ainsi, le bail commercial, qui prévoit une durée de jouissance supérieure à neuf ans, procure au preneur un avantage justifiant une majoration de la valeur locative . Il en va de même du bail qui accorde au preneur un droit de préférence, en cas de vente des locaux loués, et le droit de réaliser tous travaux sans autorisation du bailleur , qui n'interdit pas la location-gérance et permet une flexibilité d'exploitation au preneur , ou qui porte sur un restaurant doté d'une terrasse, qui offre au preneur une capacité d’accueil supplémentaire . La faculté de céder le droit au bail librement ou celle de sous-louer en tout ou en partie les locaux, peut également engendrer une majoration de la valeur locative , qui doit toutefois être limitée lorsque le preneur ou locataire principal demeure “garant et répondant solidaire de ses sous-locataires ou cessionnaires pour le bailleur des loyers et l'exécution des conditions du bail” .

L’article R. 145-8, alinéa 1, du Code de commerce précise enfin que “les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge”. Aussi, ce texte ne concerne-t-il que les travaux d’amélioration, à l’exclusion de toute autre modification des lieux ou nouvelle construction, réalisés ou non par le preneur mais financés, de manière directe ou indirecte, par le bailleur . Tel est le cas du bailleur qui s'est privé pendant quinze ans d'un loyer correspondant à la valeur locative des constructions , s'est satisfait d'une absence de loyer, pendant dix ans, sur la partie construite des lieux loués , a accepté, pendant neuf ans, un loyer annuel correspondant à la valeur locative des seuls sous-sol et rez-de-chaussée, sans qu’aucun loyer ne soit prévu pour les étages  ou de la poursuite du bail pendant vingt-sept ans alors que le bail originaire était d’une durée de dix-huit ans, et que le preneur a bénéficié, pendant six ans, d’un loyer constant sans augmentation .

La question du financement des travaux présente un intérêt fondamental dans la mesure où leur incidence sur la valeur locative diffère selon la partie qui les a financés. Lorsque le bailleur a contribué, au cours du bail, au financement de travaux d'amélioration, il est en droit de les invoquer, au titre d’un déplafonnement du loyer, lors du premier renouvellement du bail , mais n’est pas recevable à le faire lors d’un renouvellement ultérieur . A l’inverse, lorsque les travaux d’amélioration sont financés par le preneur, les règles de déplafonnement du loyer doivent se combiner avec celles de l’article 551 du Code civil relatives à l’accession. En effet, selon l'existence ou non d'une clause d’accession, les travaux d'amélioration financés par le preneur deviennent, par l'effet de l'accession, la propriété du bailleur lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation. Cependant, ceux-ci ne se valorisent qu’à l'occasion du second renouvellement suivant leur exécution et sont susceptibles, dans ce cas, d'entraîner le déplafonnement du loyer , sauf si les parties ont prévu conventionnellement de différer leur accession en fin de jouissance .

L’article R. 145-8, alinéa 1, concerne uniquement les travaux d’amélioration, qui se distinguent, lorsqu’ils sont financés par le preneur, des modifications propres aux caractéristiques des lieux loués , lesquelles obéissent à un régime différent et doivent être invoquées, au titre du déplafonnement du loyer, dès le premier renouvellement consécutif à ces modifications . La notion de travaux d’amélioration est définie par les juges du fond comme des travaux d'aménagement, d'embellissement ou des travaux ayant pour conséquence une meilleure adaptation des locaux à la forme de l'activité exercée . Ainsi, constituent des améliorations notables impliquant que le loyer soit fixé à la valeur locative, des travaux qui consistent en la réunion d’une boutique à un magasin et l’annexion de la cour couverte pour améliorer la liaison entre les bureaux et les salles de réunion préexistants , des travaux de réaménagement d'une cour intérieure en cuisine , l'aménagement du rez-de-chaussée, qui permet un accroissement de la surface de vente sans augmentation globale de la surface louée , ou encore la construction d’un hangar . En revanche, ne revêtent pas le caractère d’amélioration, la suppression de deux cloisons entre deux boutiques louées, qui constitue une modification des caractéristiques des deux locaux , ainsi que les travaux de mise en conformité, nécessaires pour rendre les lieux adaptés à leur destination contractuelle .

Si l’article R. 145-8, alinéa 2, du Code de commerce dispose que “les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer” , l’alinéa 3 précise qu'"il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé". Ce dernier alinéa envisage l'hypothèse d’un loyer qui n’aurait pas été fixé à la valeur locative pour des raisons particulières. Ce loyer minoré, qui précède immédiatement le renouvellement, justifie le déplafonnement du nouveau loyer. Ainsi, un tel déplafonnement est justifié lors du second renouvellement lorsque les modalités de fixation du loyer du précédent bail renouvelé, qui a maintenu le loyer initial, s’analysent en une minoration . Pour prétendre au déplafonnement du loyer, le bailleur doit apporter la preuve  d’une minoration notable de la valeur locative lors de la fixation du prix d'origine, laquelle peut consister en un prix anormalement bas , et est tenu de s’expliquer sur les motifs particuliers qui l’ont conduit à consentir au preneur un bail à un prix minoré . L’éventuelle ignorance du bailleur quant à la véritable valeur locative de son bien , ou, plus généralement, son attitude en cours de bail , ne constitue pas une modalité de fixation du prix originaire du bail à renouveler lui ouvrant droit au déplafonnement. Celui-ci n’est par ailleurs possible que s'il est établi que la minoration du loyer, à l'origine, résulte des convenances des deux parties, et non pas du fait du bailleur . Si, pour justifier le déplafonnement, il doit être démontré le caractère minoré du loyer, ainsi que les circonstances particulières qui l’ont entouré, il est nécessaire que la cause de la minoration ait disparu lors du renouvellement . Si la fixation du loyer à un prix anormalement bas s’explique souvent par l’existence d’un lien familial entre les parties , elle peut aussi résulter d’une sous-évaluation du loyer fixé à l'origine, entre le bailleur et le preneur, notamment en raison de restructurations d'immeubles de bureaux qui n'étaient pas encore achevées, empêchant la clientèle de revenir . Il n'en va pas de même lorsque le renouvellement du bail a été offert aux conditions anciennes, même si le loyer mensuel a été fixé à un montant anormalement bas en raison de la prise en charge, par le preneur, des grosses réparations, et que cette circonstance exceptionnelle n’existe plus .

Paris, 28 février 2001, n° 1999/02165, qui précise les charges de copropriété résultant de l’exécution d’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires ne constituent pas les nouvelles obligations au sens de ce texte.

Angers, 28 septembre 2021, LawLex202100006004JBJ.

 Paris, 12 septembre 2018, LawLex202100006005JBJ ; Angers, 30 juin 2020, LawLex202100006006JBJ ; Paris, 13 juin 2024, LawLex202400004533JBJ, considérant que la circonstance que la clause, qui met à la charge du preneur l'impôt foncier et les honoraires de gestion, se retrouve fréquemment dans les baux commerciaux en région parisienne, ne permet pas d'éluder le fait qu'elle procède à un transfert d'une charge tenant à la qualité de propriétaire sur le locataire, sans contrepartie pour ce dernier, et s'analyse dès lors en une clause exorbitante ouvrant droit à un abattement par application de l'article R. 145-8 du Code de commerce.

Douai, 19 avril 2018, LawLex202100006243JBJ, qui précise que les usages invoqués dans les baux commerciaux selon lesquels la taxe foncière serait systématiquement transférée au preneur ne peuvent faire échec aux dispositions particulièrement claires du premier alinéa de l'article R. 145-8 du Code de commerce. – V. égal. Cass. 3e civ., 23 mai 2019, LawLex202100006180JBJ, JCP G 2019, 234 ; RJDA 10/19, n° 610 ; Gaz. Pal. juill. 2019, note BARBIER ; Loyer et copropr. 2019, comm. 150 ; 8 avril 2021, LawLex202100005114JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 25 juin 2008, LawLex202300006237JBJ, Bull. civ. III, n° 112 ; D. 2008, AJ 1897, obs. ROUQUET ; JCP E 2008, 1994 ; RJDA 10/2008, n° 994.

Cass. 3e civ., 24 novembre 2021, LawLex202200002336JBJ, Loyers et copropr. 2022, comm. 11, CHAVANCE ; Douai, 13 juin 2024, LawLex202400004540JBJ.

Aix-en-Provence, 20 janvier 2011, LawLex202100004659JBJ, préc. – V. aussi Orléans, 15 avril 2021, LawLex202100006482JBJ.

 Lyon, 28 juin 2018, LawLex202100006205JBJ, RTD com. 2018, 616 ; Loyers et copropr. 2018, comm. 200, BRAULT.

Caen, 31 mars 2022, LawLex202300006236JBJ, Loyers et copropr. 2022, comm. 82.

Cass. 3e civ., 9 avril 2013, LawLex202100005990JBJ, AJDI 2014, 196, obs. HEUGAS-DARRASPEN ; Loyers et copropr. 2013, comm. 180, note CHAVANCE ; Administrer 6/2013, 41, obs. LIPMAN-W. BOCCARA.

Orléans, 15 avril 2021, LawLex202100006482JBJ, préc., pour une clause stipulant qu’en cas de renouvellement, le bailleur ne pourra se prévaloir des travaux et améliorations faits par le preneur avec son autorisation pour conclure au déplafonnement de son bail, dès lors qu'elle confère un avantage réel au preneur et caractérise un désavantage pour le bailleur.

Paris, 15 septembre 2010, LawLex202300006238JBJ, Loyers et copropr. 2011, comm. 18, obs. CHAVANCE, qui considère en outre que la simple tolérance liée à la pose de deux enseignes ne vaut pas autorisation du bailleur.

Cass. 3e civ., 17 janvier 1984, LawLex202300006233JBJ, Bull. civ. III, n° 12.

Cass. 3e civ., 8 avril 2021, LawLex202300006234JBJ.

 Lyon, 22 novembre 2018, LawLex202300006389JBJ

 Paris, 17 avril 2019, LawLex202300006390JBJ.

Paris, 4 décembre 2019, LawLex202300006388JBJ : en l’espèce, le preneur disposait de la faculté de sous-louer les locaux à une société du même groupe, ce qui constituait un avantage pour lui.

Orléans, 2 avril 2020, LawLex202100006467JBJ.

Cass. 3e civ., 18 octobre 1989, LawLex202200007176JBJ, D. 1990, Somm. 254, obs. Rozès, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour fixer le prix du bail renouvelé à la valeur locative, que les travaux réalisés par le preneur sont acquis au bailleur conformément à une clause d'accession, sans rechercher si ce dernier a directement ou indirectement assumé la charge des travaux.

Cass. 3e civ., 26 janvier 1982, LawLex202300006568JBJ, Bull. civ. III, n° 22 ; Rev. Loyers 1982, 202.

Cass. 3e civ., 20 décembre 1989, LawLex202300006436JBJ, Bull. civ. III, n° 244 ; JCP 1990, IV, 72 : en l’espèce, l’absence de loyer, pendant neuf ans, a permis au preneur de récupérer totalement le coût des travaux qu’il a réalisés.

Agen, 8 décembre 2021, LawLex202300006235JBJ, Loyers et copropr. 2022, comm. 43.

Nancy, 12 novembre 2002, n° 00/00083, Loyers et copropr. 2003, comm. 221, BRAULT ; Administrer févr. 2004, 29, obs. BOCCARA.

Caen, 20 juin 2024, LawLex202400004732JBJ.

Cass. 3e civ., 9 novembre 2010, LawLex202300007092JBJ, RJDA 2011, n° 222 ; Gaz. Pal. 2011, 967, obs. BRAULT ; Loyers et copropr. 2011, n° 12, obs. CHAVANCE

Cass. 3e civ., 14 mars 2019, LawLex202100006499JBJ, Loyers et copropr. 2019, comm. 80, note CHAVANCE ; 27 septembre 2006, LawLex202200007053JBJ, Bull. civ. III, n° 183 ; D. 2006, 2530, obs. ROUQUET ; D. 2007, 1188, note TELLIER ; AJDI 2007, 34, obs. BLATTER ; RD rur. 2007, comm. 177, note CREVEL ; RDC 2007, 371, obs. LARDEUX ; JCP G 2006, IV, 3039 ; JCP G 2007, I, 117, n° 5, obs. PERINET-MARQUET ; Gaz. Pal. 20-22 mai 2007, 15, obs. BARBIER ; Rev. loyers 2007, 128, obs. PRIGENT.

Cass. 3e civ., 21 mars 2001, LawLex202300006438JBJ, Bull. civ. III, n° 35 ; D. 2001, AJ 2039, obs. ROUQUET ; AJDI 2001, 698, note BLATTER ; JCP E 2001, n° 29, 1243, obs. KÉITA ; Rev. loyers 2001, 448, obs. PEIGNOT ; Loyers et copropr. 2001, comm. 149, note BRAULT, qui précise que l’article R. 145-8 du Code de commerce n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger contractuellement et reporter la date d'accession à la fin de la jouissance du preneur, les modifications apportées aux lieux loués par ce dernier restant, dans ce cas, sans incidence sur la fixation de la valeur locative jusqu'à la sortie des lieux de celui-ci ; Paris, 13 juin 2024, LawLex202400004535JBJ.

Caen, 7 juin 2024, LawLex202400004502JBJ.

Cass. 3e civ., 4 novembre 1998, LawLex202300006430JBJ, JCP E 1999, 915, note BRAULT, qui précise que, faute de l'avoir fait lors du premier renouvellement du bail qui a suivi son accomplissement, le bailleur ne peut plus invoquer la modification des caractéristiques du local loué lors d’un renouvellement ultérieur.

Sur l'obligation des juges du fond de constater l'existence de tels travaux avant de fixer le loyer du bail renouvelé : Cass. 3e civ., 24 novembre 1999, LawLex202300006432JBJ, AJDI 2000, 142. – V. aussi Cass. civ. 3e, 14 juin 2005, LawLex202300006431JBJ, Rev. Loyers 2005, 489.

Cass. 3e civ., 3 mai 2006, LawLex202300006434JBJ, pour le réaménagement d'une cour intérieure.

Cass. 3e civ., 3 avril 2012, LawLex202300006433JBJ, Gaz. Pal. 29 et 30 juin 2012, 19, note BARBIER ; Loyers et copropr. 2012, n° 174, obs. CHAVANCE.

Poitiers, 18 décembre 2018, LawLex202100006484JBJ.

Cass. 3e civ., 3 mai 2006, LawLex202300006434JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 17 juillet 1996, LawLex202300006435JBJ.

Cass. 3e civ., 20 décembre 1989, LawLex202300006436JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 4 novembre 1998, LawLex202300006430JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 31 octobre 1989, LawLex202300006437JBJ, Bull. civ. III, n° 203 ; D. 1990, 254, obs. ROZES ; JCP G 1989, IV, n° 52, 419

Paris, 4 avril 2024, LawLex202400002966JBJ.

Cass. 3e civ. 1erdécembre 2016, LawLex202200000462JBJ, Administrer janv. 2017, note BARBIER.

Cass. 3e civ., 21 janvier 2014, LawLex202300006633JBJ, Loyers et copropr. 2014, n° 118, obs. BRAULT : en l’espèce, la preuve de la modicité du bail d’origine n’est pas apportée

Paris, 1erseptembre 2021, LawLex202300006631JBJ.

Cass. 3e civ., 6 février 2020, LawLex202100005985JBJ, Loyers et copropr. 2020, comm. 50, note MARCET ; Administrer mars 2020, note BARBIER.

Cass. 3e civ., 4 novembre 1987, LawLex202300006634JBJ : il importe peu que le loyer ait été maintenu à un prix anormalement bas en raison des conditions particulières tenant à la situation juridique créée par les maladresses procédurales du bailleur, qui a laissé, à deux reprises, se prescrire des actions en révision, et que ces circonstances ne se retrouvent plus.

Cass. 3e civ., 10 juillet 1996, LawLex202300006635JBJ, RJDA 1997, n° 22.

Cass. 3e civ., 13 septembre 2011, LawLex202300006629JBJ, AJDI 2012, 109, note LIPMAN-W. BOCCARA ; JCP E 2012, 1094, n° 10, obs. KENFACK ; Gaz. Pal. 21 oct. 2011, 35, note BRAULT ; Loyers et copropr. 2012, comm. 208 ; Administrer 2011, 24, note BARBIER.

Cass. 3e civ., 1erdécembre 2016, LawLex202300006632JBJ, AJDI 2017, 427, obs. LIPMAN et W. BOCCARA. – V. égal. Paris, 1er février 2012, LawLex202300006630JBJ.

Paris, 1erseptembre 2021, LawLex202300006631JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 3 avril 1996, LawLex202300007093JBJ.

Aix-en-Provence, 20 janvier 2011, LawLex202100004659JBJ.

Cass. 3e civ., 8 avril 2021, LawLex202100005114JBJ, RJDA 8-9/21, n° 555 ; Loyers et copropr. 2021, comm. 144. – V. aussi Aix-en-Provence, 15 septembre 2022, LawLex202300006232JBJ.

 L. 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, JORF 0140.

Agen, 8 décembre 2021, LawLex202300006235JBJ.

154. Obligations respectives des parties