Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

A la fin du bail, quelle qu'en soit la cause, le preneur est tenu, aux termes des articles 1730 et 1731 du Code civil, de rendre les lieux loués tels qui les a reçus suivant l’état des lieux, s’il en a été établi un, ou à tout le moins, dans le cas contraire, en bon état de réparations locatives puisqu’il est présumé les avoir reçus tels, sauf preuve contraire. Même si aucune disposition du Code de commerce n'est spécifiquement consacrée à la restitution des locaux, celle-ci constitue une obligation essentielle du locataire . Aussi, à l’expiration du bail commercial, le preneur est-il tenu de la restitution des lieux loués, qui s’entend de leur libération effective de tous les occupants du chef du preneur , ainsi que de tous les biens lui appartenant, sauf à rembourser au bailleur le coût des opérations d’enlèvement . À défaut de restitution des lieux loués, le preneur peut être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation, destinée à rémunérer la jouissance des lieux et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre, jusqu’à la reprise effective des lieux par leur propriétaire . Le preneur, qui ne justifie pas ne pas avoir reçu du bailleur une interpellation suffisante d'avoir à débarrasser les lieux, doit indemniser celui-ci des frais engagés pour y parvenir . En revanche, dès lors qu’il a signifié son départ définitif et qu’il résulte d’un constat d’huissier que les lieux sont dépourvus de toute marchandise, même si quelques meubles sont restés sur place, le preneur a valablement restitué les lieux .

La restitution des lieux loués, qui suppose que le bailleur reprenne possession des locaux, se matérialise par la remise des clés en “mains propres”  au bailleur, à un mandataire dûment habilité à les recevoir , ou à toute personne désignée par lui . La seule résiliation des contrats de fourniture d’eau et d’électricité, indiquant que le preneur n’occupe plus les lieux, n’est pas suffisant pour établir la restitution des lieux . Il importe peu que le bailleur n'ait pas réclamé les clés  ou ait été mis en demeure de les reprendre . Le preneur doit, dans tous les cas, prouver la remise effective des clés  ou le refus du bailleur de les recevoir , la remise des clés étant nécessaire même si le bailleur possède un double de celles-ci . Les locaux sont valablement restitués lorsque le preneur a avisé le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date de libération des lieux, mais que ce dernier ne s’est pas présenté pour la remise des clés et la rédaction de l’état des lieux de sortie, et qu’il a refusé, à deux reprises, par lettre et par acte d’huissier, de recevoir les clés . Il en va de même lorsque les clés sont remises à l’avocat du bailleur, qui n’a pas objecté qu’il ne pouvait les recevoir pour le compte de celui-ci . En revanche, la restitution ne peut résulter de la remise des clés à l’huissier de justice, mandaté par le preneur , même s’il informe le bailleur  qu’il les détient et les tient à disposition en son étude , ni du dépôt des clés dans la boîte aux lettres de la gardienne de l’immeuble sans l’accord du bailleur , à moins que lors de l'entrée dans les lieux les clés aient été données au preneur par le gardien de l’immeuble qu'il a pu légitimement considérer comme mandataire apparent du bailleur pour la réception des clés à sa sortie . Un preneur n’établit pas la remise des clés lorsqu’il soutient avoir informé ses clients par courriels du déménagement de son activité dans ses nouveaux locaux, que son personnel a quitté les locaux loués, laissant sur place le mobilier qu’il a trouvé à son arrivée dans les lieux et mentionné à l’acte de cession, que le matériel informatique faisant l’objet d’une prestation de mise à disposition et maintenance a été restitué, que la facturation de l’électricité ne lui a plus été adressée et que le bailleur a eu connaissance de cette situation . Même s’il a remis les clés au bailleur avant l’expiration du bail, le preneur reste tenu de verser les loyers et les charges  jusqu’à son terme .

Le preneur, qui a quitté les lieux loués, est tenu de les rendre en bon état de réparations locatives  et d'indemniser le bailleur si, en raison des manquements à son obligation de remise en état des lieux, celui-ci a été dans l'impossibilité de récupérer la jouissance normale de son bien et a subi un préjudice financier . Si le maintien en l’état des améliorations apportées par le preneur n’est pas de nature à compenser le préjudice subi par le bailleur au titre du coût de la destruction des ouvrages réalisés par le locataire sans son autorisation , le bailleur n'a pas à faire l'avance du coût des réparations de remise en état des lieux , qui incombent au preneur, et sans lesquelles la relocation est impossible . Il est à noter qu’en présence d’une clause d’accession, insérée au bail, selon laquelle toutes les installations faites par le preneur devront être abandonnées et deviendront la propriété du bailleur en vertu du droit d'accession, ce dernier ne peut exiger la remise en état des locaux et la démolition des installations qu'il a autorisées, sauf si le bail lui confère expressément cette option .

Si l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation , des dommages-intérêts ne peuvent toutefois lui être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle du preneur , dont il est en droit de demander la réparation intégrale . Il appartient dans ce cas aux juges du fond d'évaluer le montant du dommage dont ils constatent l'existence dans son principe . Aussi, un bailleur est-il fondé à demander l’octroi de dommages-intérêts en raison de l’attitude du preneur qui retarde les travaux de réfection, alors que des réparations en nature auraient pu être effectuées avant son départ, et que la non-exécution de ces travaux met le bailleur dans l'impossibilité de relouer les locaux . Il ne peut en revanche prétendre à des dommages-intérêts pour manquement du preneur à l’obligation de restituer les lieux dans un état d’entretien permettant une relocation immédiate et aisée, lorsqu’il a donné à bail commercial des locaux en les déspécialisant tout en sachant que l'installation nécessitait un réaménagement spécifique complet par le nouveau preneur .

Enfin, l'obligation de restitution peut avoir pour cause la nullité du bail. Dans cette hypothèse, l’article 1178 du Code civil, dans sa version issue de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 , précise qu’il est censé n’avoir jamais existé (al. 2). Ainsi, en cas d’exécution d’un contrat nul, les parties doivent être remises dans l’état où elles étaient auparavant , les prestations exécutées donnant lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 (art. 1178, al. 3, C. civ.). Les restitutions réciproques, conséquences nécessaires de la nullité, peuvent être exécutées en nature ou en valeur (art. 1352 C. civ.) . Le bailleur doit, en particulier, restituer les loyers, ainsi que toutes les sommes perçues au titre du bail, incluant les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre ses mains (art. 1352-6). La restitution d’une prestation de services ayant lieu en valeur, laquelle s’apprécie à la date où la prestation est fournie (art. 1352-8 C. civ.), le preneur doit une indemnité d’occupation au bailleur en contrepartie de la jouissance des locaux , sous réserve que ce dernier en fasse la demande , étant précisé que la prescription d’une telle action ne peut courir avant le prononcé de la nullité du bail . Cette indemnité ne peut toutefois pas correspondre à celle fixée conventionnellement entre les parties, le bail commercial n'ayant plus d'existence juridique . Dans le cas de l’annulation d’une clause du bail, qui impose au preneur d’adhérer à une association, à raison de l’atteinte à la liberté fondamentale de ne pas s’associer, celle-ci ne fait pas échec au principe des restitutions réciproques et impose au preneur de restituer à l’association l’équivalent en valeur des prestations qu’il a reçues , restitution qui peut s’effectuer par compensation avec le montant des cotisations .

Cass. 3e civ., 24 septembre 2020, LawLex202300003401JBJ, pour un cas particulier où les parties ont résilié amiablement le bail d’origine et redéfini leurs obligations respectives dans un second bail, qui stipule que le preneur restituera les lieux dans leur état constaté lors de sa signature, l’obligation de restitution étant alors soumises aux seules stipulations de ce nouveau bail.

Cass. 3e civ., 4 février 1986, LawLex202300003232JBJ, Bull. civ. 1986, III, n° 2.

Cass. 3e civ., 3 décembre 2020, LawLex202300003408JBJ, JCP N 2021, 18, obs. MONEGER ; RJDA 2021, 77 ; Loyers et copropr. 2021, 28, obs. MARCET ; Administrer 2021, 36.

Cass. 3e civ., 23 juin 2009, LawLex202300003424JBJ, AJDI 2010, 125.

Cass. 3e civ., 1erjuillet 2003, LawLex202300003395JBJ, RJDA 2014, 10 ; Administrer 2004, 53, note BEDDELEEM. – V. aussi Montpellier, 14 juin 2007, LawLex202300003624JBJ, Loyers et copropr. 2007, comm. 221 : la charge de la preuve de la remise des clés appartient au preneur sortant qui ne saurait être dispensé de cette remise au motif que le bailleur en a gardé un double en sa possession.

Cass. 3e civ., 13 octobre 1999, LawLex202100004612JBJ, Bull. civ. III, n° 202 ; D. 1999, AJ 87, obs. ROUQUET ; AJDI 1999, 1160 ; Gaz. Pal. 1999, 2, pan. jurispr. 275.

Caen, 7 juin 2024, LawLex202400004456JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 7 février 2019, LawLex202300003411JBJ, AJDI 2019, 281 ; AJDI 2019, 288.

Cass. 3e civ., 23 février 2017, LawLex202300003418JBJ : en l’espèce, le contrat de bail prévoyait que la restitution est considérée comme effective à compter du jour où le preneur remet l'ensemble des clés des locaux loués au bailleur lui-même ou à son mandataire.

Bastia, 10 avril 2019, LawLex202300003215JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 13 juin 2001, LawLex202300003394JBJ, Bull. civ. III, n° 74 ; D. 2001, 2084 ; AJDI 2001, 985, obs. BEAUGENDRE ; RJDA 2001, 951 ; Rev. loyers 2001, 400, note CANU.

Cass. 3e civ., 17 novembre 2016, LawLex202300003412JBJ, Loyers et copropr. 2017, 21, obs. CHAVANCE.

Rouen, 4 septembre 2007, LawLex202300003397JBJ.

Lyon, 14 mars 2001, n° 99/06224, AJDI 2022, 844, obs. ANDECHAÏRI-TRIBILLAC.

Paris, 20 novembre 1997, n° 96/81462, Loyers et copropr. 1998, comm. 59, VIAL-PEDROLETTI.

Grenoble, 13 octobre 2022, LawLex202200009431JBJ.

Cass. 3e civ., 23 mai 2012, LawLex202100004639JBJ, AJDI 2013, 35, obs. LIPMAN-W. BOCCARA ; RJDA 2012, 833.

Cass. 3e civ., 17 novembre 2021, LawLex202200010879JBJ, qui casse l’arrêt d’appel exonérant le preneur au motif que le bailleur a refusé de faire connaître le nom de son assureur pour permettre une expertise amiable et n’a jamais justifié avoir régularisé auprès de son assurance la déclaration de sinistre qui aurait permis d’exercer un recours contre le responsable.

Cass. 3e civ., 6 février 2020, LawLex202100004643JBJ, AJDI 2020, 508 ; JCP E 2020, 1269, 33, obs. PANEPINTO ; Administrer 2020, 43, obs. GUILLAUME.

Cass. 3e civ., 29 avril 2002, LawLex202100004623JBJ, Loyers et copropr. 2002, comm. 224.

Cass. 3e civ., 6 février 2020, LawLex202100004643JBJ, préc., pour des travaux rendus nécessaires par le manquement du preneur à son obligation d'entretien.

Cass. 3e civ., 11 décembre 1991, LawLex202100004609JBJ, Bull. civ. III, n° 310 ; JCP G 1992, IV, 526, pour des travaux de remise en état du carrelage.

Caen, 7 juin 2024, LawLex202400004456JBJ.

Cass. 3e civ., 5 novembre 2015, LawLex202300003403JBJ, Gaz. Pal. 2016, 71, obs. BARBIER.

Cass. 3e civ., 3 avril 2001, LawLex202100004620JBJ, JCP E 2020, 1269 ; Loyers et copropr. 2001, comm. 139, obs. VIAL-PEDROLETTI ; Administrer janv. 2002, 35 ; BPIM 5/01, inf. 329. – V. égal. Cass. 3e civ., 11 mars 2014, LawLex202100004641JBJ, AJDI 2014, 776, obs. DE LA VAISSIERE ; AJDI 2015, 114, obs. CHATELLARD ; Gaz. Pal. 2014, 20, obs. BARBIER ; Loyers et copropr. 2014, comm. 153, obs. BRAULT ; Administrer 2014, 37, obs. LIPMAN-W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 3 décembre 2003, LawLex202100004628JBJ, Bull. civ. III, n° 221 ; D.2005, 185, obs. DELEBECQUE, JOURDAIN et MAZEAUD ; AJDI 2004, 204, obs. BEAUGENDRE ; RTD civ 2004, 295, obs. JOURDAIN ; RDC 2004, 280, obs. STOFFEL-MUNCK ; JCP 2004, 163, 4, obs. VINEY ; RJDA 2004, 407 ; Gaz Pal 2004, 525, note RABY ; Contrats Conc. Consom. 2004, 38, obs. LEVENEUR ; Rev. loyers 2004, 77, note VAISSIE ; Administrer avr 2004, 30, obs. B. BOCCARA et D. LIPMAN-W. BOCCARA. – Contra, Cass. civ. 3e, 30 janvier 2002, LawLex202100004622JBJ, Bull. civ. III, n° 17 ; D. 2002, 888, obs. ROUQUET ; D. 2002, 2288, note ELHOUEISS ; D. 2002, 2837, obs. AYNES ; D. 2003, 458, obs. MAZEAUD ; AJDI 2002, 599, note BEAUGENDRE ; RTD civ. 2002, 321, obs. GAUTIER ; RTD civ. 2002, 816, obs. JOURDAIN ; JCP 2002, 186, obs. VINEY ; JCP G 2002, 1425 ; JCP E 2002, 399 ; JCP E 2002, 890, note BONNEAU ; Dr. et patr. 2003, 110, obs. CHABAS ; Contrats conc. et consom. 2002, 98, note LEVENEUR ; Gaz. Pal. 2002, 23 ; LPA 2002, 230 ; CCE, 132, note STOFFEL-MUNCK ; Rev loyers 2002, 210, obs. REMY ; Loyers et copropr. 2002, 83, qui a rendu une solution isolée, non reprise par d’autres juridictions, selon laquelle l'indemnisation du bailleur, en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives, n'est pas subordonnée à la justification d'un préjudice.

Cass. 3e civ., 25 janvier 2006, LawLex202300003392JBJ, Dalloz actualité, 5 mars 2006, obs. ROUQUET ; AJDI 2006, 634, note ZALEWSKI ; JCP N 2006, act. 216, 428 ; Loyers et copropr. 2006, 72, note VIAL-PEDROLETTI.

Cass. 3e civ., 25 janvier 2006, LawLex202300003392JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 2 juin 1999, LawLex202100004567JBJ.

Cass. 3e civ., 3 décembre 2003, LawLex202100004628JBJ, préc.

Ord. 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, art. 2.

Cass. com., 29 février 1972, n° 69-14.728, Bull. civ. IV, n° 77 ; D. 1972, 623.

Cass. 1re civ., 11 juin 2002, LawLex200500005870JBJ, Bull. civ. I, n° 163 ; D. 2002, 3108, note RAKOTOVAHINY ; RTD civ. 2003, 284, obs. MESTRE et FARGES ; RTD com. 2003, 156, obs. BOULOC ; Contrats Conc. Consom. 2002, 156, note LEVENEUR.

Grenoble, 30 juin 2022, LawLex202200004040JBJ.

Cass. 3e civ., 24 juin 2009, LawLex202200008150JBJ, Bull. civ. III, n° 155 ; D. 2009, 1823, obs. ROUQUET ; RTD com. 2009, 685, obs. SAINTOURENS ; JCP 2009, 273, obs. SERINET ; RJDA 2009, 818. – V. aussi Paris, 11 septembre 2008, LawLex202100003499JBJ, qui fixe l’indemnité d’occupation, dont est redevable le preneur, à hauteur de la moitié du loyer global, faisant suite à l’annulation d’un bail pour erreur au regard de troubles importants ayant affecté la jouissance des lieux et imputables au bailleur.

Cass. com., 4 mars 2014, n° 12-19.836, à propos de l’annulation d’un contrat de location avec option d'achat d'un catamaran.

Cass. 3e civ., 14 juin 2018, LawLex202300003330JBJ, Bull. civ. III, n° 65 ; D. 2018, 1312 ; D. 2019, 1129, obs. DAMAS ; AJDI 2019, 201, obs. DAMAS ; JCP E 2018, 1367 ; RJDA 2018, n° 798.

Cass. 3e civ., 30 octobre 2002, LawLex202300003329JBJ, Bull. civ. III, n° 211 ; AJDI 2003, 31, obs. DUMONT ; RTD com. 2003, 56, obs. SAINTOURENS ; RDC 2003, 115, obs. LARDEUX ; JCP G 2002, IV, 3000 ; JCP E 2003, 991, note KEITA ; Dict. perm. dr. aff., bull. 586, 7445 ; RJDA 2003, n° 12 ; Defrénois 2003, art. 37676, 249, obs. LIBCHABER ; Rev. loyers 2003, 81, obs. GALLET.

Cass. 3e civ., 23 novembre 2011, LawLex202300003221JBJ, Bull. civ. III, n° 198 ; D. 2011, 2928, obs. ROUQUET ; D. 2012, 1844, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2012, 263, obs. DUMONT-LEFRAND ; RTD com. 2012, 510, obs. MONEGER ; JCP 2012, 63, obs. SERINET ; JCP E 2012, 1094, obs. KENFACK ; RDC 2012, 515, obs. SEUBE ; Gaz. Pal. 2012, 5, note PIGNARRE ; LPA 2012, 86, GERRY-VERNIERES ; Loyers et copropr. 2012, 4, ROUQUETTE-TEROUANNE. – V. égal. Cass. civ. 1re, 12 juillet 2012, LawLex202300003220JBJ, Bull. civ. I, n° 161 ; D. 2012, 2490, note KENFACK ; RTD com. 2012, 510, obs. MONEGER ; Rev. sociétés 2013, 301, note RODRIGUEZ ; RDC 2013, 36, obs. PERES ; JCP 2012, 1103, note SERINET ; JCP E 2012, 1586, note ROUQUETTE-TEROUANNE ; LPA 2012, 181, note DELANOY ; Loyers et copropr. 2012, 299, note CHAVANCE, qui approuve les juges du fond d’avoir souverainement estimé la valeur égale à celle des cotisations versées.

Cass. 1re civ., 2 octobre 2013, LawLex202300003219JBJ.

Cass. 3e civ., 2 février 2000, LawLex202300003231JBJ, AJDI 2000, 612, obs. BLATTER.

Cass. 3e civ., 5 novembre 2003, LawLex202100004626JBJ, Bull. civ. III, n° 189 ; D. 2003, 2966, obs. ROUQUET ; AJDI 2004, 808, obs. BLATTER ; RTD civ. 2004, 727, obs. MESTRE et FAGES ; RDC 2004, 637, obs. STOFFEL-MUNCK ; Dr. et proc. 2004, n° 2, 84, note SCHÜTZ ; RJDA 2004, 130 ; Gaz. Pal. 2004, 1, somm. 590, note BARBIER ; LPA 24 mai 2004, 14, TEILLIAIS ; Rev. loyers 2004, 24, note DE MAILLARD ; Loyers et copropr. 2004, comm. 9, obs. BRAULT ; Administrer 2004, n° 362, 24, note BARBIER.

Cass. 3e civ., 8 avril 2021, LawLex202300003414JBJ, AJDI 2021, 508 ; Rev. prat. rec. 2022, 35, chron. MORGANTINI et RUBELLIN ; Gaz. Pal. 2021, 59.

Bastia, 10 avril 2019, LawLex202300003215JBJ.

Cass. 3e civ., 5 mars 2020, LawLex202300003415JBJ, Bull. civ. III ; D. actu. 2020, obs. CAYOL ; D. 2020, 924, note PELLIER ; D. 2020, 1917, obs. ANSAULT et GIJSBERS ; RTD civ. 2020, 642, obs. GAUTIER ; RDC 2020, 48, note SEUBE ; RDC 2020, 54, note SEJEAN-CHAZAL ; JCP N 2020, n° 19, 1136, obs. DELEBECQUE ; JCP N 2021, 1140, n° 5, obs. PIEDELIEVRE ; JCP E 2020, 1146 et 185 ; RD bancaire et fin. 2020, 53, obs. LEGEAIS ; Rev. prat. rec. 2020, 9, chron DRAILLARD, LAHER, PROVANSAL, SALATI et JULIEN ; Rev. prat. rec. 2020, 31, chron. GANTSCHNIG ; Gaz. Pal. 2020, n° 23, 33, note ALBIGES ; Defrénois 19 mars 2020, 5, obs. GIJSBERS ; DEF 16 avr. 2020, n° 159k9, 23, obs. GIJSBERS ; LEDB avr. 2020, n° 113c3, 7, obs. MIGNOT.

123. Obligation de restitution