Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

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Le préjudice subi par le preneur du fait du refus de renouvellement du bailleur doit être évalué à la date de son éviction ou la plus proche de son départ s’il quitte volontairement les lieux .  En revanche, la valeur de l’indemnité doit être appréciée à la date à laquelle les juges statuent, lorsque preneur n’a pas libéré les lieux  ou lorsque le preneur a cédé le droit au bail dès lors que l’évi …

Date d'appréciation

Le préjudice subi par le preneur du fait du refus de renouvellement du bailleur doit être évalué à la date de son éviction ou la plus proche de son départ s’il quitte volontairement les lieux .  En revanche, la valeur de l’indemnité doit être appréciée à la date à laquelle les juges statuent, lorsque preneur n’a pas libéré les lieux  ou lorsque le preneur a cédé le droit au bail dès lors que l’éviction n’est pas encore réalisée . Toutefois, l’abus, la fraude ou des manœuvres dilatoires peuvent faire écarter la règle normale de l'évaluation du préjudice au jour de l'éviction du locataire .

Les juges du fond doivent tenir compte de l'évolution du fonds de commerce, ce qui suppose l’examen des résultats d’exploitation postérieurs à l’échéance du bail, de même qu’à la date du dépôt du rapport d’expertise, dans le but de procéder à un calcul actualisé de l’indemnité d’éviction . Toute réactualisation de la valeur des éléments du fonds par majoration forfaitaire ou par application d’un coefficient d’actualisation, même retenu par l’expert, lorsque ceux-ci ont connu une évolution avant la date à laquelle les juges du fond statuent, est cependant interdite . Les chiffres d’affaires qui correspondent à la période de la crise sanitaire liées au Covid-19, qui a perturbé l’activité économique au cours de l’année 2020, sont écartés .

Cass. 3e civ., 21 janvier 1998, LawLex202200005204JBJ, Bull. civ. III, n° 12 ; D. affaires 1998, 325, obs. ROUQUET ; RD imm. 1998, 308, obs. DERRUPPE ; Gaz. Pal. 28 mars 1999, 27, obs. BARBIER ; Rev. loyers 1998, 236, obs. TEILLAIS ; Loyers et copropr. 1998, comm. 130, obs. BRAULT, , qui précise que la valeur du fonds qui sert de base au calcul de l'indemnité d'éviction s'apprécie au jour du départ du locataire ;  10 juillet 2002, LawLex202300012209JBJ, RJDA 11/02, n° 1122, qui retient que le montant de l'indemnité d'éviction s'apprécie à la date la plus proche possible du départ des locataires, en tenant compte, pour évaluer la valeur du fonds de commerce, des usages de la profession ; 14 mars 2019, LawLex202200004437JBJ, D. 2019, 1521, DUMONT ; JCP E 2019, 38, 1426 ; Gaz. Pal. 16 juill. 2019, 69, note BRAULT ; Loyers et copropr. 2019, comm. 76, note CHAVANCE ; Loyers et copropr. 2019, comm. 127, note BRAULT, selon laquelle le préjudice causé par le refus de renouvellement du bailleur est évalué à la date du départ du preneur s’il quitte volontairement les lieux ; Montpellier, 12 mars 2024, LawLex202400002318JBJ.

Cass. 3e civ., 28 septembre 2011, LawLex202300012212JBJ.

Cass. 3e civ., 2 juin 1982, LawLex202300012210JBJ, Bull. civ. III, n° 134, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour limiter le montant de l’indemnité d’éviction due par le bailleur à l’actuel preneur, à qui l’ancien locataire avait cédé son fonds de commerce postérieurement à la date d’effet du congé, qu’au sens de l’article L. 145-14 du Code de commerce, l’expression “ le locataire évincé ” s’entend nécessairement de celui auquel a été refusé le renouvellement, que c’est au regard du préjudice subi par celui-ci que doit s’apprécier l’indemnité d’éviction, et qu’il n’y a donc lieu de ne tenir compte que de la seule évolution qu’aurait pu apporter le cédant à l’exploitation des lieux et non de l’extension qu’a pu lui imprimer le cessionnaire. – V. aussi Cass. 3e civ., 20 octobre 2016, LawLex202200004442JBJ.

Cass. com., 20 décembre 1965LawLex202300012211JBJ, Rev. loyers 1966, 177.

Cass. 3e civ., 8 mars 2011, LawLex202200004820JBJ, AJDI sept. 2011, 623 ; JCP E 2005, 359, BRAULT ; Ann. loyers 2011, 1670 ; Loyers et copropr. 2011, comm. 220, obs. BRAULT, qui casse l’arrêt qui, pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction, se réfère aux conclusions de l'expert commis par les premiers juges, alors que la valeur du fonds de commerce doit être appréciée à la date à laquelle les juges statuent et que le preneur affirme, dans ses conclusions d’appel, que les résultats d’exploitation traduisent une augmentation de son chiffre d'affaires. – V. égal. Cass. 3e civ., 28 septembre 2011, LawLex202300012212JBJ, pour un preneur qui soutient dans ses conclusions d'appel, la nécessaire prise en compte des bilans des trois exercices qu'il produisait en vue d'un calcul actualisé de l'indemnité d'éviction, par référence à la marge brute d'autofinancement.

Cass. 3e civ., 19 juin 1991, LawLex202200004822JBJ, Bull. civ. III, n° 182 ; JCP N 1991, II, 59 ; JCP E 1991, pan. 983 ; RJDA 1991, 610, n° 193 ; RJDA 8-9/91 n° 694 ; Gaz. Pal. 1992, 1, somm. 29 ; Administrer mars 1992, 25, qui casse l’arrêt d’appel qui, tout en constatant que le chiffre d'affaires a fortement augmenté pour les années 1986, 1987 et 1988, évalue le fonds de commerce au 1er janvier 1985 en se référant au chiffre d'affaires moyen des années 1983, 1984 et 1985 et en affectant la valeur retenue d'une majoration de 10 %. – V. aussi Cass. 3e civ., 2 juin 1993, LawLex202300011634JBJ, Bull. civ. III, n° 76 ; AJDI 1993, 860 et 861 ; Administrer déc. 1993, 26, note BARBIER, qui casse l’arrêt d’appel qui évalue l’indemnité d’éviction avec majoration d'un coefficient d'actualisation de 10 %.

Paris, 30 mars 2022, LawLex202200004731JBJ, JCP E 2022, 1273, comm. BRAULT. – V. égal. Chambéry, 18 janvier 2022, LawLex202200005141JBJ.

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