Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

L’indemnité d’éviction, qu’elle soit de transfert ou de remplacement du fonds, ne peut pas être inférieure à la valeur du droit au bail. Ce droit constitue le capital correspondant à l’intérêt d’être situé à un emplacement donné pour exercer une activité déterminée moyennant un loyer défini. Plus l’emplacement est bon, la destination contractuelle large et le loyer modéré, plus sa valeur est élevé …

Valeur du droit au bail

L’indemnité d’éviction, qu’elle soit de transfert ou de remplacement du fonds, ne peut pas être inférieure à la valeur du droit au bail. Ce droit constitue le capital correspondant à l’intérêt d’être situé à un emplacement donné pour exercer une activité déterminée moyennant un loyer défini. Plus l’emplacement est bon, la destination contractuelle large et le loyer modéré, plus sa valeur est élevée . Lorsque l’emplacement possède une qualité exceptionnelle, les juges du fond ne peuvent pas s’abstenir de rechercher si la valeur du droit au bail n’est pas supérieure à celle du fonds qu’ils ont retenue . Le fait que le preneur ait transféré son fonds de commerce dans d’autres locaux ne permet pas d’exclure la prise en considération de la valeur du droit du bail dans le calcul de l’indemnité d’éviction .

L’évaluation du droit au bail doit tenir compte de la perte du bénéfice de ce droit, en cas de refus du bailleur de renouveler le bail, sur la base des caractéristiques des locaux dont le preneur a été évincé. Les juges du fond doivent se référer à la méthode et au mode de calcul les plus appropriés à l’ensemble des locaux donnés à bail en vertu du principe d’indivisibilité, même s’il s’agit de locaux mixtes . Le fait que la majeure partie des locaux soit destinée à l’habitation et que la surface, dédiée à l’usage commercial, soit réduite à l’utilisation d’un local accessoire du local principal, est indifférent 

La valeur du droit au bail se calcule selon la méthode du différentiel de loyer qui consiste en la différence entre la valeur locative de marché des locaux et le loyer effectivement acquitté ou qui aurait été acquitté en cas de renouvellement de bail . A cette valeur il est d'usage d'appliquer un coefficient de capitalisation en fonction de l'attractivité commerciale de la zone où sont situés les locaux, de la nature des lieux et de leur destination . Ainsi, lorsque le bail a été résilié à l’issue d’une période triennale, l’évaluation du droit au bail, si elle doit se faire en fonction des caractéristiques des locaux, de leur intérêt commercial et de leur état d'entretien, doit également prendre en considération le loyer déplafonné résultant d’une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné, par elle-même, une variation de plus de 10 % de la valeur locative .

Dans certaines situations, il n’existe pas de valeur du droit au bail à indemniser, notamment en cas d’absence de différence entre la valeur locative et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé . La preuve de l’existence d’un différentiel entre le loyer en renouvellement et le loyer d’un futur local pèse sur le preneur. Faute de l’établir, celui-ci doit être débouté de sa demande en paiement d’une indemnité principale d’éviction, laquelle peut être limitée aux indemnités accessoires .

Lorsque les locaux sont à usage exclusif de bureau, la valorisation du droit au bail constitue l’exception. En effet, pour de tels locaux, il est impossible de dégager un différentiel entre le montant du loyer si le bail avait été renouvelé et le prix du marché pour un local équivalent . En effet, le loyer en renouvellement des locaux à usage de bureaux échappe à la règle du plafonnement et doit être fixé à la valeur locative en application des articles L. 145-36 et R. 145-11 du Code de commerce . En l’absence de différence entre le loyer renouvelé et la valeur locative de marché, la valeur du droit au bail est nulle . Ce principe s’applique notamment à l’activité exclusive d’agence immobilière . Par conséquent, l’indemnité d’éviction est limitée aux coûts de transfert, sans que le preneur ne puisse subir aucun surcoût financier en transférant son fonds . La valeur du droit au bail peut cependant être admise pour des locaux à usage de bureau, lorsqu’elle correspond à la différence entre le loyer de renouvellement théorique du bail et la valeur locative du marché . En particulier, le montant de l’indemnité d’éviction principale due au preneur doit être à la mesure de la valeur de droit au bail selon la méthode dite du différentiel de loyers lorsque le preneur justifie avoir acquis les droits au bail des locaux litigieux, à usage de bureaux, du locataire précédent . La valeur du droit au bail est également nulle pour les locaux monovalents, puisque l’article R. 145-10 du Code de commerce précise que “le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée”.

Paris, 5 juillet 2017, LawLex202300012099JBJ.

Cass. 3e civ., 11 juin 1992, LawLex202300012299JBJ, Bull. civ. III, n° 195 ; AJDI 1993, 514 ; RDI 1993, 436, obs. BRIERE DE L'ISLE et DERRUPPE ; RTD com. 1994, 249, obs. PEDAMON.

Cass. 3e civ., 4 février 2009, LawLex202300012340JBJ.

Paris, 24 juin 2020, LawLex202300012344JBJ.

Versailles, 2 juin 2022, LawLex202200008441JBJ, Loyers et copropr. 2022, comm. 162, obs. CHAVANCE.

Versailles, 2 juin 2022, LawLex202200008441JBJ, préc., qui précise que l’activité d’agence immobilière relève de prestations intellectuelles sans dépôt de marchandises de sorte que les locaux litigieux doivent être considérés comme des locaux à usage de bureaux.

Cass. 3e civ., 20 juin 1995, LawLex202300012345JBJ.

Cass. 3e civ., 12 novembre 2008, LawLex202300012346JBJ.

Cass. 3e civ., 13 octobre 2009, LawLex202300011698JBJ.

Cass. 3e civ., 28 mars 2019, LawLex202200004446JBJ, AJDI 2020, 34, obs. HAAS ; Gaz. Pal. 16 juill. 2019, n° 357s7, 72, obs. BRAULT ;  13 octobre 2021, LawLex202100006472JBJ, D. actu. 8 nov. 2021, obs. ANDJECHAÏRI-TRIBILLAC ; D. 2021, Actu. 1918 ; RJDA 1/22, n° 3 ; BRDA 22/21, inf. 13 ; Lettre d'actualité Cabinet Blatter, sept. 2021, obs. BLATTER ; Lexbase Hebdo éd. Aff. n° 696, 25 nov. 2021, note BRIGNON ; Loyers et copropr. 2021, comm. 183, obs. CHAVANCE.

Cass. 3e civ., 1er avril 2009, LawLex202300012301JBJ, Loyers et copropr. 2009, comm. 126, note CHAVANCE.

Cass. 3e civ., 1er octobre 1997, LawLex202100006506JBJ, Bull. civ. III, n° 177 ; D. 1997, IR 213 ; D. affaires 1997, 1277 ; Dr. affaires 1997, 1348 ; JCP E 1997, pan. 1172 ; Loyers et copropr. 1998, comm. 72 ; Administrer 1997, n° 295, 28.

Paris, 11 septembre 2013, LawLex202200004416JBJ, selon laquelle la valeur du droit au bail est calculée selon la méthode dite du différentiel de loyer résultant de la comparaison entre le loyer qui aurait été payé si le bail a été renouvelé et le loyer dit de marché ; 5 juillet 2017, LawLex202300012099JBJ ; 4 avril 2024, LawLex202400002966JBJ.

Paris, 6 février 2019, LawLex202300011746JBJ ; 30 novembre 2022, LawLex202300011610JBJ ; 19 avril 2023, LawLex202300009197JBJ.

Cass. 3e civ., 25 juin 1997, LawLex202300012302JBJ, Loyers et copropr. 1997, comm. 265, obs. BRAULT.

Paris, 17 septembre 2014, LawLex202300012337JBJ.

Paris, 4 mai 2011, LawLex202300012339JBJ.

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