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Baux commerciaux

L’article L. 145-14, alinéa 2, du Code de commerce précise que l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession. Plusieurs méthodes fondées sur des données financières, telles que le chiffre d’affaires moyen réalisé au cours des trois dernières années , mais également sur les caractéristiques du fonds et la branche d’ …

Valeur du fonds de commerce

L’article L. 145-14, alinéa 2, du Code de commerce précise que l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession. Plusieurs méthodes fondées sur des données financières, telles que le chiffre d’affaires moyen réalisé au cours des trois dernières années , mais également sur les caractéristiques du fonds et la branche d’activité considérée, permettent d’évaluer la valeur du fonds. La Cour de cassation a récemment précisé que, pour calculer l’indemnité d’éviction, le juge peut retenir que l’éviction s’est accompagnée d’une perte de clientèle et de chiffre d’affaires, adopter le mode de calcul proposé par l’expert pour évaluer la valeur du fonds au regard de ce chiffre et constater que le bailleur n'apporte pas la preuve, qui lui incombe, que le préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail, qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, était moindre . Rejetant un calcul en fonction de différentes approches (usages, état du marché, références judiciaires, excédent brut retraité), la Cour d’appel de Paris a considéré qu’il convient de se référer à une méthode de valorisation du fonds par le chiffre d'affaires conforme aux usages en la recoupant éventuellement de l'approche par l'excédent brut retraité .

La valeur du fonds de commerce est souvent déterminée en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le preneur au cours des trois dernières années avant son éviction , et non en considération du chiffre d'affaires réalisé par ce dernier au cours des meilleures années d’exploitation, affecté éventuellement d’un pourcentage de progression purement hypothétique . Selon la Cour de cassation, l'obligation des juges de rechercher les modalités d’évaluation des fonds de commerce en usage dans la profession ne les empêchent pas de prendre en considération des éléments comptables arrêtés toutes taxes comprises, même si l'indemnité d'éviction constitue une indemnité réparatrice qui n'est pas soumise à une taxe sur la valeur ajoutée . Dans ce cas, ils doivent rechercher si l’usage de la profession n’est pas d’inclure la taxe à la valeur ajoutée dans le montant du chiffre d’affaires servant de base au calcul de l’indemnité d’éviction .

Les juges peuvent aussi appliquer au chiffre d'affaires un taux sur recette, issu de barèmes définis par branches d’activités. Cette méthode est principalement utilisée pour les exploitations les plus modestes, mais peut également recouper d’autres approches de la valeur du fonds. En particulier, pour les baux ayant pour objet l’exploitation d’un hôtel et d’un café-restaurant dans le même immeuble, la Cour d’appel de Pau a considéré qu’il convient d’appliquer la méthode d'évaluation des fonds de commerce sur le chiffre d'affaires, qui est la plus couramment admise et la plus fiable, pour retenir un chiffre d'affaires toutes taxes comprises moyen sur les trois dernières années, et ensuite une recette journalière, laquelle est également conforme à la nature de l'activité considérée .

Lorsque le fonds comporte plusieurs branches d’activités, l’évaluation peut s'avérer plus complexe. En effet, la valeur du fonds dépend dans cette hypothèse de la somme des estimations par branche d’activité considérée, selon des modes de valorisation différents. Ainsi, pour l’évaluation d’un fonds de café-bar-brasserie, il est d'usage de recourir à la moyenne du chiffre d’affaires toutes taxes comprises sur les trois dernières années, mais pour la branche limonade du fonds, il sera tenu compte de la recette journalière toutes taxes comprises . Le mode d’évaluation de chaque branche peut aussi être identique, mais être affecté d'un coefficient différent . Dans l’hypothèse où le fonds est déficitaire, il n’en résulte pas pour autant que ce résultat négatif fasse obstacle au versement au preneur évincé de l’indemnité d’éviction. Celle-ci doit, selon la Cour d’appel de Paris, être réduite à la valeur du droit au bail, élément du fonds de commerce, cette valeur économique existant indépendamment du fait que le bail comporte une clause interdisant la cession du droit au bail sans celle du fonds de commerce . Enfin, la Cour de cassation a précisé que le mandataire-liquidateur, désigné à la liquidation judiciaire du preneur, peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction lorsqu’il ressort des éléments comptables produits aux débats que, tant à la date d’effet du congé, qu’à celle où le mandataire-liquidateur a libéré les locaux et remis les clés au bailleur, le fonds en cause, s’il n’y avait eu éviction, aurait eu encore une valeur marchande .

Montpellier, 12 mars 2024, LawLex202400002318JBJ.

Cass. 3e civ., 15 juin 2023, LawLex202400001731JBJ.

Cass. 3e civ., 15 juin 2010, LawLex202300012298JBJ, AJDI 2010, 639 ; RJDA 2010, n° 1045 ; Loyers et copropr. 2010, comm. 227, CHAVANCE.

Paris, 3 juin 2015, LawLex202300012214JBJ, Administrer juin 2015, 29.

Paris, 20 juin 2024, LawLex202400004822JBJ.

Cass. 3e civ., 20 mars 2007, LawLex202300012215JBJ, Rev. loyers 2007, 229.

Cass. 3e civ., 5 février 2014, LawLex202200004433JBJ, Bull. civ. III, n° 15 ; D. 2014, Actu. 420, obs. ROUQUET ; JCP G 2014, 262 ; JCP E 2014, 1198, note BRAULT ; Gaz. Pal. 18-19 avr. 2014, 31, obs. BRAULT ; Rev. loyers 2014, 112, obs. DE LACGER ; Loyers et copropr. 2014, comm. 83, BRAULT ; Administrer avr. 2014, 42, note BARBIER, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour fixer à une certaine somme l’indemnité d’éviction, que seul le montant hors taxe sur la valeur ajoutée du chiffre d’affaires doit être pris en considération, l’indemnité attribuée s’inscrivant dans la réparation d’un préjudice et non dans une transaction imposable.

Cass. 3e civ., 27 avril 2017, LawLex202200004443JBJ, AJDI 2017, 671, obs. LIPMAN-W. BOCCARA ; Gaz. Pal. 11 juill. 2017, 67, obs. BRAULT.

Pau, 20 décembre 2011, LawLex202300012216JBJ, Administrer mars 2012, 36.

Paris, 30 juin 2010, LawLex202300012217JBJ.

Paris, 13 janvier 2016, LawLex202300012297JBJ, qui tient compte de la moyenne du chiffre d’affaires des trois dernières années et retient un pourcentage de 100 % pour la seule activité de coiffure sur une fourchette allant de 65 % à 130 %, un pourcentage de 80 % sur une fourchette de 50 à 100 % indemnisant l’activité de soins esthétiques et un autre de 85 % sur une fourchette allant de 45 à 100 % pour celle de vente de produits de beauté.

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275. Valeur du fonds de commerce

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