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Aux termes de l’article L. 145-14, alinéa 2, du Code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend les “ frais normaux de déménagement et de réinstallation ”. Ces frais s’entendent du coût d’aménagement indispensable pour adapter des locaux à l’activité exercée, sans comprendre le matériel nécessaire à l’activité qui fait partie intégrante du fonds . La réparation intégrale ne suppose toutefois pas …

Indemnité pour frais de réinstallation

Aux termes de l’article L. 145-14, alinéa 2, du Code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend les “ frais normaux de déménagement et de réinstallation ”. Ces frais s’entendent du coût d’aménagement indispensable pour adapter des locaux à l’activité exercée, sans comprendre le matériel nécessaire à l’activité qui fait partie intégrante du fonds . La réparation intégrale ne suppose toutefois pas que l’indemnité pour frais de réinstallation corresponde à l’intégralité des dépenses exposées par le preneur, cette indemnité devant être limitée aux frais normaux de réinstallation dans des conditions d’exploitation similaires à celles qui étaient les siennes dans les locaux dont il a été évincé . Les juges du fond doivent évaluer le montant du préjudice indemnisable dont ils constatent l'existence, même si le preneur ne produit aucun justificatif de frais laissés à sa charge .

Le bailleur n’est tenu au remboursement que des frais nécessaires à l’aménagement de locaux équivalents à ceux délaissés, en tenant compte de la superficie réelle des anciens locaux et de leurs caractéristiques mais aussi des contraintes techniques d’une nouvelle installation . Ni les améliorations, ni les aménagements de pure convenance ne lui incombent . Le preneur ne peut prétendre au versement de frais de réinstallation s’il n’est pas constaté au préalable l’existence d’aménagements spécifiques dans les locaux objets de l’éviction et susceptibles d’être réinstallés dans des locaux de remplacement . De même, l’indemnisation est exclue en cas d’obsolescence des agencements, de la vétusté des installations abandonnées dans le local faisant l’objet de l’éviction, alors que, de l’aveu du preneur, il aurait dû, hors éviction, engager des travaux d’agencement des locaux afin de les mettre aux normes de l’identité visuelle de son nouveau concept . En revanche, la Cour de cassation a récemment admis qu’une clause d’accession sans indemnité stipulée au profit du bailleur ne fait pas obstacle au droit du preneur évincé d’être indemnisé des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et équipements similaires à celui qu’il a été contraint de quitter .

Le bailleur ne doit indemniser le preneur, évincé d’un fonds non transférable, des frais de réinstallation que si et seulement si le preneur se réinstalle . Pour s’exonérer, le bailleur est tenu d’apporter la preuve de la non-réinstallation . Toutefois, dans une affaire récente, la Cour d’appel de Paris a transféré la charge de la preuve de la réinstallation sur le preneur. Elle a, en effet, approuvé les juges de première instance d’avoir ordonné, compte tenu des sommes déjà perçues par le preneur et du temps qui s'est écoulé depuis son départ des lieux sans qu'il justifie de recherches de locaux ou d'un projet sérieux de réinstallation, la consignation des indemnités de remploi et de réinstallation à la Caisse des dépôts et consignations, et subordonné leur versement à la production par le preneur d'un justificatif de sa réinstallation effective dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision .

L’indemnité pour frais de réinstallation est due, qu’il y ait transfert d’activité ou perte du fonds. En effet, la Cour de cassation considère que le preneur évincé n’a pas à supporter les frais d’une réinstallation coûteuse à proportion du degré d’amortissement des investissements qu’il abandonne par la contrainte. Aussi doit-il être tenu compte des frais de réinstallation pour évaluer le préjudice subi tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce que dans celle de son déplacement . Cependant, si une indemnité pour frais de réinstallation peut être octroyée même en cas de perte du fonds, c’est à la condition de justifier devoir exposer tout ou partie des sommes demandées .

Enfin, le versement d’une indemnité de déménagement suppose que le preneur, à la date d’évaluation de l’indemnité d’éviction, n’ait pas cessé toute activité et se soit réinstallé dans de nouveaux locaux .

Paris, 26 septembre 2018, LawLex202300012028JBJ.

Nîmes, 12 mai 2011, LawLex202300012027JBJ, qui retient que lorsqu'une partie des dépenses constituent des investissements effectués dans la perspective de l'extension de la capacité d'accueil de la crèche, ainsi que de l'amélioration de l'accueil de ses utilisateurs, l'indemnisation se limite aux travaux minimums à exécuter pour que la locataire soit mise en mesure de fonctionner dans des conditions similaires à celles qui lui étaient offertes dans les anciens locaux ; Riom, 20 mars 2024, LawLex202400002614JBJ.

Paris, 7 juin 2017, LawLex202300012034JBJ.

Cass. 3e civ., 21 mars 2007, LawLex202300012037JBJ, Bull. civ. III, n° 38 ; D. 2007, 1146, obs. ROUQUET ; D. 2008, 1645, obs. ROZES ; AJDI 2007, 834, note BLATTER ; Rev. loyers juin 2007, n° 878, 282, obs. VAISSIE ; Ann. loyers juill. 2007, 1231 ; Ann. loyers oct. 2007, 2243 , obs. CERATI-GAUTHIER ; Ann. loyers déc. 2007, 2751 ; Loyers et copropr. 2007, comm. 22, obs. BRAULT ; Loyers et copropr. 2007, comm. 129, obs. BRAULT ; Administrer juill. 2007, 24, obs. BARBIER ; Administrer juin 2007, 37, obs. LIPMAN-W. BOCCARA.

Paris, 27 novembre 2013, LawLex202300012838JBJ.

Cass. 3e civ., 2 juillet 2013, LawLex202300012038JBJ, Loyers et copropr. 2014, comm. 19, BRAULT, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour condamner le bailleur à verser une certaine somme à titre d’indemnité d’éviction, que le preneur peut prétendre, au titre des indemnités accessoires, à une indemnité de déménagement dès lors qu’il a nécessairement dû procéder à un déménagement, qu’il produit un devis, et que la liquidation judiciaire intervenue postérieurement est sans incidence, alors qu’à la date d’évaluation de l’indemnité d’éviction, le preneur a cessé toute activité et n’a pas repris de fonds de commerce.

Cass. 3e civ., 17 septembre 2013, LawLex202200004439JBJ, AJDI 2014, 518, obs. BLATTER ; Loyers et copropr. 2013, comm. 315, obs. BRAULT, qui casse l’arrêt qui retient que le preneur ne conteste pas que des travaux d’agencement ont été financés pour une certaine somme par une société tierce, qu’il ne produit aucun justificatif de frais laissés à sa charge correspondant à la différence entre cette somme et celle retenue par l’expert, et que, même si le transfert du fonds a eu lieu, aucune facture justificative des frais réellement exposés à ce titre n’est versée.

Paris, 26 septembre 2018, LawLex202300012028JBJ, qui précise qu’il doit être tenu compte, pour évaluer le préjudice subi par le preneur évincé, des frais nécessaires à sa réinstallation, mais à proportion du degré d’amortissement des investissements réalisés.

Cass. 3e civ., 18 mai 1994, LawLex202300012036JBJ.

Aix-en-Provence, 2 octobre 2014, LawLex202300012029JBJ.

Cass. 3e civ., 13 septembre 2018, LawLex202200006099JBJ, Dalloz actualité, 20 sept. 2018, obs. ROUQUET ; D. 2018, 1805 ; D. 2019, 1511, obs. DUMONT ; AJDI 2019, 284, obs. BLATTER ; JCP G 2018, 1017 ; JCP N 2018, act. 758 ; JCP E 2015, act. 692 ; JCP E 2018, n° 1523 ; RJDA 2018, n° 891 ; Gaz. Pal. 20 nov. 2018, n° 40, 58, obs. JACQUIN ; Defrénois, 13 déc. 2018, 23, note RUET ; Loyers et copropr. 2018, comm. 256, note BRAULT.

Cass. 3e civ., 18 décembre 2012, LawLex202300012356JBJ, Gaz. Pal. 19-20 avr. 2013, 29, obs. BRAULT ; Loyers et copropr. 2013, comm. 115, obs. BRAULT, selon laquelle le bailleur est tenu d’indemniser le preneur évincé d’un fonds non transférable des frais de réinstallation et des droits de mutation à exposer pour l’acquisition d’un fonds de même valeur, sauf s’il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds.

Cass. 3e civ., 12 janvier 2017, LawLex202200006098JBJ, Gaz. Pal. 14 mars 2017, 72, obs. BARBIER ; Ann. Loyers, mars 2017, obs. CERATI-GAUTHIER ; Loyers et copropr. 2017, comm. 65, obs. BRAULT ; Administrer mars 2017, 35, obs. GUILLEMAIN, qui casse l’arrêt qui, pour rejeter la demande au titre des frais de réinstallation, retient qu’à défaut pour le preneur de démontrer quels frais de ce type il pourrait avoir à exposer, sa demande n’est pas fondée par la seule production d’un devis de transformation ; 11 juillet 2019, LawLex202200006097JBJ, Loyers et copropr. 2019, comm. 175, obs. BRAULT, qui précise que les juges du fond ne peuvent pas rejeter la demande du preneur en paiement d’une indemnité au titre des frais de réinstallation, sans rechercher si le bailleur apporte la preuve de la non-réinstallation.

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281. Indemnité pour frais de réinstallation

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