Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

Si la durée minimale du bail commercial est de neuf ans (art. L. 145-4, al. 1, C. com.), le preneur et le bailleur ont la faculté de résilier unilatéralement le bail en cours, en donnant congé à l’expiration de chaque période triennale (art. L. 145-4, al. 2 et 3, C. com.).

Le statut protecteur des baux commerciaux permet ainsi au preneur de résilier librement le bail commercial, au moins six mois à l'avance, par le biais d’un congé délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire (art. L. 145-4, al. 2). Il suffit, pour que la résiliation soit effective, que le preneur notifie le bailleur dans le respect du délai légal et la forme du congé, mentionnant clairement son intention de mettre fin au bail, sans devoir justifier les raisons de sa décision unilatérale .

Le bailleur, en revanche, bénéficie d'une situation moins favorable et ne dispose que d'un droit de résiliation conditionnelle . La résiliation unilatérale, qui peut intervenir à l’expiration d’une période triennale, ne peut être exercée que dans les formes et le délai de l'article L. 145-9 du Code de commerce, et que si le congé repose sur l’une des situations des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24, afin de :

- construire, reconstruire ou surélever l'immeuble existant, réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ;

- transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ;

-exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière en secteur sauvegardé tel que défini par les articles L.313-3 et L.313-4 du Code de l’urbanisme nécessitant l’évacuation des locaux ;

-démolir l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain (art. L. 145-4, al. 3).

Lorsque le bailleur invoque l’une de ces situations et délivre régulièrement congé au preneur, le bail en cours est résilié et il est tenu, par conséquent, de verser au preneur une indemnité d’éviction, au titre de l’atteinte portée à son droit au renouvellement (art. L.145-14 C. com.).

Cass. 3e civ., 16 novembre 1994, LawLex202100003785JBJ.

Cass. 3e civ., 30 janvier 1970, LawLex202200002993JBJ.

244. Résiliation unilatérale à l'expiration de la période triennale