Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

Aux termes de l’article L. 145-47, alinéa 3, du Code de commerce,  par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-38, qui fixe les règles de plafonnement, il peut, lors de la première révision triennale suivant la notification au bailleur, être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués, dont la preuve doit être apportée par le bailleur . Les dispositions de l'article L. 145-47, qui sont d'ordre public, ne peuvent être écartées que par une renonciation intervenant une fois acquis le droit à la déspécialisation. Aussi, un avenant au bail ne peut-il, tout à la fois, modifier la destination contractuelle des lieux loués et stipuler une augmentation du loyer, contrairement à la lettre de l’article L. 145-47 .

Par ailleurs, le déplafonnement du loyer du bail renouvelé se justifie lorsque la modification de la destination des locaux est intervenue en cours du bail à renouveler et que les nouvelles activités du preneur, qui ne sont pas incluses dans le bail d'origine, caractérisent un changement notable de la destination des locaux , sans qu’il soit nécessaire de rechercher si celles-ci ont eu une incidence favorable sur l’activité du preneur . Ainsi, le loyer d’un bail renouvelé peut être fixé hors plafonnement lorsqu’un avenant a autorisé une activité, non incluse dans celles initialement prévues au bail et a stipulé une augmentation du loyer en contrepartie de cette extension d'activité, ces changements intervenus au cours du bail expiré s'analysant en des modifications notables de la destination des lieux et des obligations respectives des parties .

Enfin, lorsque le bail commercial stipule une clause de résiliation de plein droit pour cessation d'activité, l’article L. 145-42, alinéa 1, du Code de commerce prévoit que celle-ci cesse de produire ses effets durant le temps nécessaire à la réalisation des transformations faites en application des dispositions relatives à la déspécialisation. Toutefois, l’alinéa 2 indique que “ce délai ne saurait excéder six mois à dater de l'accord sur la déspécialisation ou de la décision judiciaire l'autorisant”.

Poitiers, 7 avril 1993, n° 3056/91, JurisData 1993-047631.

Cass. 3e civ., 19 mai 2004, LawLex202200001764JBJ, Bull. civ. III, n° 101 ; D. 2004, 1669, obs. ROUQUET ; D. 2005, 1090, obs. ROZES ; AJDI 2005, 30, obs. DUMONT ; JCP E 2004, pan. 1025 ; JCP E 2004, 1193, obs. KEITA ; JCP E 2005, 863, 962, obs. MONEGER et KENFACK ; Dr. et patr. 2004, 88, obs. CHAUVEL ; Defrénois 2005, art. 38097, 250 ; Loyers et copropr. 1992, comm. 302.

Cass. 3e civ., 4 janvier 2012, LawLex202200001765JBJ.

Cass. 3e civ., 18 janvier 2012, LawLex202200000460JBJ, Bull. civ. III, n° 11 ; D. 2012, actu. 278, obs. ROUQUET ; AJDI 2012, 506, note PLANCKEEL ; RTD com. 2012, 298, obs. KENDERIAN ; JCP E 2012, 1096 ; JCP E 2013, 1430, n° 15, obs. MONEGER ; Loyers et copropr. 2012, comm. 75 ; Administrer mars 2012, 27, obs. BARBIER.

Cass. 3e civ., 14 novembre 2012, LawLex202200000476JBJ, JCP E 2013, 1430, n° 15, obs. MONEGER ; Administrer 1/2013, 28, note BARBIER.

184. Effets à l'égard des parties